梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい！

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

（賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。）

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

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夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩９時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港（伊丹空港）へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩９時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの１２階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のＨＰを見てみました。

このデータによると、飛行機の音６０～８０デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜９時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

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民法改正が昨年成立して、２０２０年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の２点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです。

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項に家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。（著しく入居者に不利益な場合は無効です。）

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました。
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件（店舗・事務所など）では、賃借人の資産状況（現預金や借入金の内容など）を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。

いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは９０試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名･捺印をもらって契約～決裁へと仕事を進めていると思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者（あんこと呼ばれる業者さん）が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来ないとされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です。

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主･売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主･売主との出会いを心掛けないとあきません。

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「不動産」は千差万別、同じものは二つありません。
誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。

だから、Ａさんが２年前に購入した物件を、今回売却することになり仲介業務を請け負うことになったとしても、用途地域・各種規制、全面道路の給排水管の埋設状況等は再調査ですし、仲介業者にとって土地勘のないエリアの物件調査は特に気をつけないと間違いが起こりやすいものです。

以前このブログでも書いたことがありますが、大手企業の所有するガソリンスタンド跡地の売却で売主担当者が、仲介を依頼していた某信託銀行の担当者に土地の面積を伝えていたのですが、後日それが換地前の面積だと分かり、結局破談になったなんてこともありました。

ミスは仲介業者の知名度とか上場企業だとかいうこととは別次元の問題であります。仲介業者の責任は、依頼主の目的を達することが出来るようにすることです。

契約前であれば、物件の調査義務・説明義務という形で客観的に物件そのものを判るものにする責任があります。

「善管注意義務違反」いう表現で、仲介業者のミスを指摘することがあります。
「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で、仲介業務を委任された宅地建物取引業者や宅地建物取引士の専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

仲介業者がその物件について、容易には知りえない事実については、「善管注意義務違反」には当たりません。
ここの線引きが曖昧な部分を持っているので、トラブルになるケースもあったりします。

仲介業者としては、契約前には出来るだけ細かなことでも知っておいて頂く様にして、契約後のトラブルが発生することは極力避けるようにしますが、それでも、もしもなにか問題が発生した場合は誠意ある対応だけは心掛けないといけません。
そこまでが、仲介業務の責任範囲だと思います。

中には居るんですよね、そういう場面になると逃げる奴が。

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「リロケーション」は、転勤になった人の自宅を期限付きの賃借人を斡旋･管理する不動産ビジネスサービスのことです。

大阪のタワーマンションの１室を購入したＡさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Ｂに転貸した後、Ｂが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Ａさんが借主の不動産会社に約１５００万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が５７０万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。（読売新聞）
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。

この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。

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無理が通れば道理引っ込む

【意味】無理が通れば道理引っ込むとは、道理に反することがまかり通る世の中なら、道理にかなった正義は行われなくなるということ。

「かぼちゃの馬車」の被害者の多くはサラリーマンだったようですが、報道によるとそれなりに高収入を得ていた方が多いとか。当然、大きな借入をするのに銀行も誰にでも融資は出来ないはずです。
平均的な日本人にとって「銀行」の信用は、不動産業者と比べ物にならないくらいに絶大です。
「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルを「銀行」が評価していると言われると、投資用不動産の「信頼感」はグッと増します。

関西では流れていなかったと思いますが、テレビＣＭで人気タレントが登場していたのもビジネスモデル自体の「警戒感」はかなり薄れていたと思います。
「空き室があっても支払われるはずだった」３０年間の保証って何だったのか？
そもそもそんなことが出来るというのか？

スルガ銀行は金融庁の立ち入り検査中です。
内部調査で、複数の行員が審査書類の改ざんを知りながら融資した疑いが浮上しています。

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昨日の午前中は、定期検査で病院に居てテレビの国会中継を観ておりました。
例の「加計学園」の問題に対して、野党の質問に対して、安倍首相が答弁していました。
ニュースで見ていた柳瀬元首相秘書官の答弁もそうですが、誠意とか真摯とかいうものが感じられないような気がして、嫌な感じを受けました。

「かぼちゃの馬車」も「加計学園」も人に迷惑を掛けたとしたら、関係者の皆さんはチャンと納得できるように説明して欲しいですなぁ。

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米朝首脳会談の場所を何処で行なうかが注目を集めていましたが、シンガポールに決まったそうです。政治的な駆け引きもあって、単純には決めことは出来なかったそうです。
不動産の取引・商談も場合によっては、どこでやるのかということ自体が大事な時があります。

売り値付け業者と買い値付け業者との打ち合わせや、中間業者がある場合の意思の疎がないどうかの打ち合わせなども、単純に日時を決めることができないものです。
各業者の経験の度合い、力関係みたいなものも働きます。

売主と買主との契約は、お互い”五分五分”の立場です。

契約時に会っても話もしないような方もいますし、すごく和気藹々として取引なんてこともあります。不動産売買の契約や決裁を行なう場所については、特に何処でやるべきとかいう決まりはないのですが、実務的に便利な場所、時間を選びます。

契約する時は、売主の都合のいい場所にすることが多く、売主の会社や指定する金融機関の店舗などで行なうことが多いです。

決裁の場所については、買主が金融機関から借入する場合が多いので、その金融機関で取引すると現金を動かさないで済みますので便利で、スピーディーに取引ができます。

現金や小切手で決済することもありますが、それでも買主の指定する金融機関を使った方が現金や小切手を持ち歩いて引ったくりや交通事故など不測の事故が起こっても困りますのし、安心で便利です。

※現金決済であっても、通常は振込み伝票などで事務処理を行なって銀行で決裁を済ますのが普通です。

それに、売主の不動産に抵当権が付いていたりすることも普通ですので、抵当権を抹消するための振込作業もありますので、買主側の金融機関の一室を借りて取引するのが便利ですね。

【参考】

不動産契約にはクーリングオフができる場合があります。

1. 売主が宅地建物取引業者、買主は宅建業者でないこと。
2. 宅地または建物の売買契約（賃貸契約はクーリングオフ対象外です。）
3. 契約した場所が、宅地建物取引業者の事務所等でないこと。（買主が宅建業者の事務所以外を希望した場合は、クーリングオフは適応されません。）
4. クーリングオフについての相談事例（公益財団法人不動産流通推進センター）

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不動産投資が成功だったのか、失敗してしまったのかは、普通は短期間では判断できないと思います。

ここ数年、不動産投資がブーム化して投資用マンション、一棟売マンションを中心に金融機関も貸し出し合戦の様相でしたが、昨年後半から徐々に融資審査も厳しくなり、今春にはほぼ落ち着きを取り戻したようであります。
不動産を購入すること自体はそれほど難しいことではありません。
サラリーマンでも経営者でもチャンとした収入の裏付けがある人が、それに見合った物件を購入する分にはチャンと購入出来るものです。
別に、不動産投資の書籍を読まなくても、不動産投資セミナーに通わなくても購入できますが、成功事例や成功体験を見聞きすれば、『私も不動産投資やってみようかな』っていう動機付けには持って来いでしょう。

金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車３

プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。

でも既に「やばい」状態で収益物件を所有している方は、ご相談下さい。

（例）

購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。

どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・

節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。

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日本で破産する人の原因は、リストラや失業などで生活苦・低所得、病気など大きな医療費負担があります。
住宅購入が理由で破産する人も増えているというではないですか。
結果として無理な住宅購入をしたということになるのですが、住宅ローンの返済ができなくなる場合、担保に取られている自宅を売却せざると得ないことになります。以前は、競売という方法で処分するのが殆どだったのですが、今は「リースバック」と言う方法があります。

「リースバック」とは、自宅などの不動産を専門の不動産会社に売却し、その不動産会社から家賃を支払うことで、元の自宅に引き続き住むという方法です。

最大のメリットは、引っ越す必要がないということでしょう。
賃料は発生しますが、住宅ローンの返済はなくなります。

※自宅の売却額より、住宅ローンの残債が多い場合は「リースバック」は難しいし、そもそも、購入者は不動産会社なので相場金額よりも低い金額の取引金額となりますので、ハードルはそれなりに高いものになっています。

ところが最近、このシステムを悪用した「詐欺」業者が増えているらしいのです。

「リースバック」を利用したい人、つまり住宅ローンの支払いに苦慮している人以外に、自宅を売却して、その住まいにそのまま家賃を支払って住み続けたい人に対して「リースバック」しませんかと持ちかけるのです。

「詐欺」業者のターゲットは“高齢者”です。

「今は仕事して住宅ローンの支払いはできますが、将来はどうですか？」

「リースバックなら、固定資産税の支払いもありませんし」

「マンションも古くなると、高額な修繕積立金を負担しないといけないそうですよ」

とか、いろいろ不安を煽って「自宅を売却して家賃を支払いませんか？」って営業するのだそうです。

その不動産業者の買取価格は、相場から掛け離れた価格で、その後、買取業者から別の不動産投資家へ利回り物件として転売される場合もあるそうです。

「リースバック」で営業している真っ当な不動産業者にとっても迷惑な話であります。
なにかよく判らない話に遭遇した時は、第三者に相談するとかして自分の身を守ってください。

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