不動産ナマ知識/不動産取引の場所について

米朝首脳会談の場所を何処で行なうかが注目を集めていましたが、シンガポールに決まったそうです。政治的な駆け引きもあって、単純には決めことは出来なかったそうです。
不動産の取引・商談も場合によっては、どこでやるのかということ自体が大事な時があります。

 

売り値付け業者と買い値付け業者との打ち合わせや、中間業者がある場合の意思の疎がないどうかの打ち合わせなども、単純に日時を決めることができないものです。
各業者の経験の度合い、力関係みたいなものも働きます。

売主と買主との契約は、お互い”五分五分”の立場です。

契約時に会っても話もしないような方もいますし、すごく和気藹々として取引なんてこともあります。不動産売買の契約や決裁を行なう場所については、特に何処でやるべきとかいう決まりはないのですが、実務的に便利な場所、時間を選びます

契約する時は、売主の都合のいい場所にすることが多く、売主の会社や指定する金融機関の店舗などで行なうことが多いです。

決裁の場所については、買主が金融機関から借入する場合が多いので、その金融機関で取引すると現金を動かさないで済みますので便利で、スピーディーに取引ができます。

現金や小切手で決済することもありますが、それでも買主の指定する金融機関を使った方が現金や小切手を持ち歩いて引ったくりや交通事故など不測の事故が起こっても困りますのし、安心で便利です。

※現金決済であっても、通常は振込み伝票などで事務処理を行なって銀行で決裁を済ますのが普通です。

それに、売主の不動産に抵当権が付いていたりすることも普通ですので、抵当権を抹消するための振込作業もありますので、買主側の金融機関の一室を借りて取引するのが便利ですね。

 

【参考】

不動産契約にはクーリングオフができる場合があります。

  1. 売主が宅地建物取引業者、買主は宅建業者でないこと。
  2. 宅地または建物の売買契約(賃貸契約はクーリングオフ対象外です。)
  3. 契約した場所が、宅地建物取引業者の事務所等でないこと。(買主が宅建業者の事務所以外を希望した場合は、クーリングオフは適応されません。)
  4. クーリングオフについての相談事例(公益財団法人不動産流通推進センター)

 

事業用不動産

(一棟売マンション・古ビル・自社ビル・店舗・工場・倉庫・)

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不動産人/事業用不動産市場のトレンド

事業用不動産と一口で言っても、その種類は多種多様でありますが、大きく分けるすれば、賃貸して収益用として使用するか、自己使用の二つに分けることができます。

【収益マンション市場は停滞気味】

収益物件のなかでレジ系(居住用のこと、レジデンシャルの略語)は最近人気がなくて、どちらかと言えば収益ビルや収益店舗の方に人気があります。

古ビルや売土地は購入意欲旺盛】

今一番人気があるのは“土地”ですね。
“土地”はその上に建てる建物の目的によって自社ビルにも収益ビルにも変化することができますが、“土地”と言っても、大阪市内にある土地は駐車場でない限り更地であることがないので、何かしらの建物が建っています。

築30年とか40年とか築年数が経っているものは、普通は取り壊して新しいビルを建てることになります。

【実需の業務用地も人気者です】

また最近では郊外にある工場用地や物流用地も人気がありますので、まとまった広さの物件は取り合いになったりしています。

事業用不動産のトレンドを見ていると、今の景気のいい業種や業界がどんなものかはよく判ります。
高齢者向けマンション用地が人気のあった時代、ついこの間にはワンルームマンションやホテル用地が人気者でした。
コンビニ用地や沿道サービス用地も今は少し落ち着きました、戸建用地が凄い人気のあった頃もありましたね。

時代と共にいろいろな事業用地に人気が出たり、そうでなかったりしながら動いていきますので、不動産業者としてもトレンドに合わせた動きが必要なんです。

 

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不動産人/相殺すると印紙節税に

収益物件の売却・購入の取引の実務についてのお話です。

 

例えば、平成30年5月10日の一括決裁取引とします。

<事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ>

≪売主が受け取る金銭≫

【契約金】   1億1百円(税込み)

※売主はサラリーマンですが、所有しているアパートを売りことにしました。アパート経営は副業で本業は給与所得者だから、売買の時は非課税だと思っている方もいますが、アパート経営は立派な事業ですので、領収書には印紙が必要です。

※取引金額に、消費税の金額が明記されている場合は、消費税抜きの金額に対する印紙を貼ればOKですので、収入印紙だが少なくて済むかもしれません。

 

【固定資産税精算金】  40万円

固定資産税は、1月1日現在の所有者に課税されるので、今回の場合は売主が支払うものです。

不動産取引の習慣として、取引日でその一年分の固定資産税(都市計画税含む)を日割り按分して精算するのが一般的です。精算の起算日は、大阪では4月1日を、東京では1月1日をスタートにして按分計算をします。

税務上、固定資産税の精算金も売上代金として処理します。

 

≪買主が受け取る金銭≫

【家賃精算金】   150万円

※5月分家賃の内10日間は売主のものですが、11日以降月末までの家賃は買主のものです。
今回の場合、5月分家賃は4月末までに売主の銀行口座に振込みがされているので、決裁時に売主から買主に日割り家賃を計算し買主へ支払います。
尚、5月分家賃に未収分があったとしても、振込みがあったものとして処理することが一般的です。

 

領収書に貼る収入印紙

≪売主≫

【契約金】     1億1百円・・・・・4万円

【固定資産税精算金】 40万円・・・・200円

≪買主≫

【家賃精算金】   150万円・・・・400円

相殺すると実際の金銭は、(1億1百円+40万円)―150万円=9千990万円 となります。

売主は9千990万円分の領収書を1枚、買主に渡すことで一件落着となります。

因みに、この時に貼る収入印紙は2万円となります。

相殺する場合の領収書には、その詳細について記載する必要があります。
また、後日見ても判るためにも相殺内容はしっかり書いておくようにしましょう。

事業用不動産でのご相談事、お悩み事など御座いましたら、お電話・メールをお寄せ下さい。

また、売却・購入や買い替え、テナント募集などについてもお気軽にご連絡頂ければ幸いです。

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不動産人/不動産投資に失敗してしまいそうだったら・・・

不動産投資が成功だったのか、失敗してしまったのかは、普通は短期間では判断できないと思います。

ここ数年、不動産投資がブーム化して投資用マンション、一棟売マンションを中心に金融機関も貸し出し合戦の様相でしたが、昨年後半から徐々に融資審査も厳しくなり、今春にはほぼ落ち着きを取り戻したようであります。
不動産を購入すること自体はそれほど難しいことではありません。
サラリーマンでも経営者でもチャンとした収入の裏付けがある人が、それに見合った物件を購入する分にはチャンと購入出来るものです。
別に、不動産投資の書籍を読まなくても、不動産投資セミナーに通わなくても購入できますが、成功事例や成功体験を見聞きすれば、『私も不動産投資やってみようかな』っていう動機付けには持って来いでしょう。

金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車2

かぼちゃの馬車3

プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。

でも既に「やばい」状態で収益物件を所有している方は、ご相談下さい。

(例)

購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。

どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・

節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。

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“横綱” 発祥の地:住吉大社

ゴールデンウイーク、如何お過ごしでしょうか?
連休の後半は雨の予報ですので、お出かけはお早めにってところでしょうか。
私のほうは暦通りで、大したイベントもありませんが、住吉大社で行なわれた浪曲大会を観に行ってきました。

300人以上は来られていたでしょうか。
相変わらず、平均年齢60歳超です(^^)
一応、私でもたぶん年齢の高い方からすると若い方だと思います。

浪曲は東京でも、復活の兆しがあるようですので、演者には若い人が居ますし、観客の方に若いと言っても20代30代の人が集客できると盛り上がると思いますが・・・

京山幸枝若さんの演目は、“六代目 横綱“という大飯食らいの少年長吉が最初にお世話になった部屋から大飯食らいが故に破門されたのですが、縁あっていい師匠のもとで修行して4年後に元の師匠と取り組むことになるという物語です。

その前に、住吉大社の方が、“横綱”の由来についてここが発祥の地であることを話されました。

「昔はお相撲さんの位は大関までしかなかったのだそうです。それには住吉大社が深く関係していて、昔、吉田司家伝によれば、嵯峨天皇の弘仁年間(西暦810~823)、住吉大社で相撲会(すもうえ)がございまして、そこで最強をほこった近江国のハジカミという力士がいたそうでございます。

彼は、すごく強い力士で誰一人として相手になるものがいなかったそうです。

そこで行司志賀清林は神前の注連縄をとって力士ハジカミの腰にまとわせました。

そして、『ハジカミと相撲をとって腰のしめ縄の垂れに手をかける者があれば、これを勝ちとしてハジカミを負けとする。』としましたが、やはり誰もこのしめ縄に触れることすらできなかったそうで、これが横綱の起源であると伝えられております。」ということでした。なるほど!