事業用不動産と一口で言っても、その種類は多種多様でありますが、大きく分けるすれば、賃貸して収益用として使用するか、自己使用の二つに分けることができます。

【収益マンション市場は停滞気味】

収益物件のなかでレジ系（居住用のこと、レジデンシャルの略語）は最近人気がなくて、どちらかと言えば収益ビルや収益店舗の方に人気があります。

【古ビルや売土地は購入意欲旺盛】

今一番人気があるのは“土地”ですね。
“土地”はその上に建てる建物の目的によって自社ビルにも収益ビルにも変化することができますが、“土地”と言っても、大阪市内にある土地は駐車場でない限り更地であることがないので、何かしらの建物が建っています。

築３０年とか４０年とか築年数が経っているものは、普通は取り壊して新しいビルを建てることになります。

【実需の業務用地も人気者です】

また最近では郊外にある工場用地や物流用地も人気がありますので、まとまった広さの物件は取り合いになったりしています。

事業用不動産のトレンドを見ていると、今の景気のいい業種や業界がどんなものかはよく判ります。
高齢者向けマンション用地が人気のあった時代、ついこの間にはワンルームマンションやホテル用地が人気者でした。
コンビニ用地や沿道サービス用地も今は少し落ち着きました、戸建用地が凄い人気のあった頃もありましたね。

時代と共にいろいろな事業用地に人気が出たり、そうでなかったりしながら動いていきますので、不動産業者としてもトレンドに合わせた動きが必要なんです。

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収益物件の売却・購入の取引の実務についてのお話です。

例えば、平成３０年５月１０日の一括決裁取引とします。

＜事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ＞

≪売主が受け取る金銭≫

【契約金】　　　１億１百円（税込み）

※売主はサラリーマンですが、所有しているアパートを売りことにしました。アパート経営は副業で本業は給与所得者だから、売買の時は非課税だと思っている方もいますが、アパート経営は立派な事業ですので、領収書には印紙が必要です。

※取引金額に、消費税の金額が明記されている場合は、消費税抜きの金額に対する印紙を貼ればＯＫですので、収入印紙だが少なくて済むかもしれません。

【固定資産税精算金】　　４０万円

※固定資産税は、１月１日現在の所有者に課税されるので、今回の場合は売主が支払うものです。

※不動産取引の習慣として、取引日でその一年分の固定資産税（都市計画税含む）を日割り按分して精算するのが一般的です。精算の起算日は、大阪では４月１日を、東京では１月１日をスタートにして按分計算をします。

※税務上、固定資産税の精算金も売上代金として処理します。

≪買主が受け取る金銭≫

【家賃精算金】　　　１５０万円

※５月分家賃の内１０日間は売主のものですが、１１日以降月末までの家賃は買主のものです。
今回の場合、５月分家賃は４月末までに売主の銀行口座に振込みがされているので、決裁時に売主から買主に日割り家賃を計算し買主へ支払います。
尚、５月分家賃に未収分があったとしても、振込みがあったものとして処理することが一般的です。

領収書に貼る収入印紙

≪売主≫

【契約金】　　　　　１億１百円・・・・・４万円

【固定資産税精算金】　４０万円・・・・２００円

≪買主≫

【家賃精算金】　　　１５０万円・・・・４００円

相殺すると実際の金銭は、（１億１百円＋４０万円）―１５０万円＝９千９９０万円　となります。

売主は９千９９０万円分の領収書を１枚、買主に渡すことで一件落着となります。

因みに、この時に貼る収入印紙は２万円となります。

相殺する場合の領収書には、その詳細について記載する必要があります。
また、後日見ても判るためにも相殺内容はしっかり書いておくようにしましょう。

★印紙に関する記事★

印紙を貼る「課税文書」

収入印紙を貼りたくない人へ

事業用不動産でのご相談事、お悩み事など御座いましたら、お電話・メールをお寄せ下さい。

また、売却・購入や買い替え、テナント募集などについてもお気軽にご連絡頂ければ幸いです。

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不動産投資が成功だったのか、失敗してしまったのかは、普通は短期間では判断できないと思います。

ここ数年、不動産投資がブーム化して投資用マンション、一棟売マンションを中心に金融機関も貸し出し合戦の様相でしたが、昨年後半から徐々に融資審査も厳しくなり、今春にはほぼ落ち着きを取り戻したようであります。
不動産を購入すること自体はそれほど難しいことではありません。
サラリーマンでも経営者でもチャンとした収入の裏付けがある人が、それに見合った物件を購入する分にはチャンと購入出来るものです。
別に、不動産投資の書籍を読まなくても、不動産投資セミナーに通わなくても購入できますが、成功事例や成功体験を見聞きすれば、『私も不動産投資やってみようかな』っていう動機付けには持って来いでしょう。

金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車３

プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。

でも既に「やばい」状態で収益物件を所有している方は、ご相談下さい。

（例）

購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。

どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・

節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。

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ゴールデンウイーク、如何お過ごしでしょうか？
連休の後半は雨の予報ですので、お出かけはお早めにってところでしょうか。
私のほうは暦通りで、大したイベントもありませんが、住吉大社で行なわれた浪曲大会を観に行ってきました。

３００人以上は来られていたでしょうか。
相変わらず、平均年齢６０歳超です（＾＾）
一応、私でもたぶん年齢の高い方からすると若い方だと思います。

浪曲は東京でも、復活の兆しがあるようですので、演者には若い人が居ますし、観客の方に若いと言っても２０代３０代の人が集客できると盛り上がると思いますが・・・

京山幸枝若さんの演目は、“六代目　横綱“という大飯食らいの少年長吉が最初にお世話になった部屋から大飯食らいが故に破門されたのですが、縁あっていい師匠のもとで修行して４年後に元の師匠と取り組むことになるという物語です。

その前に、住吉大社の方が、“横綱”の由来についてここが発祥の地であることを話されました。

「昔はお相撲さんの位は大関までしかなかったのだそうです。それには住吉大社が深く関係していて、昔、吉田司家伝によれば、嵯峨天皇の弘仁年間（西暦８１０～８２３）、住吉大社で相撲会（すもうえ）がございまして、そこで最強をほこった近江国のハジカミという力士がいたそうでございます。

彼は、すごく強い力士で誰一人として相手になるものがいなかったそうです。

そこで行司志賀清林は神前の注連縄をとって力士ハジカミの腰にまとわせました。

そして、『ハジカミと相撲をとって腰のしめ縄の垂れに手をかける者があれば、これを勝ちとしてハジカミを負けとする。』としましたが、やはり誰もこのしめ縄に触れることすらできなかったそうで、これが横綱の起源であると伝えられております。」ということでした。なるほど！