三連休明けでどこか気持はお休みモードを引き摺ってますが、気分を変えて確定申告の準備をしなくてはいけません。
ネットで調べるよりも、税務署に直接尋ねた方が・・・いや、納税協会もあると気が付いて、午前中は相談コーナーの税理士さんに教えを請う。
ベテランは安心感があるし、どこか優しい指導です。
数字は、嘘を付かないので、イイ加減なことは出来ません。

不動産取引でも、収益物件や契約・決裁前の数字を売主さん、買主さんにお伝えする場面は緊張までとは言わないけれど、確認と再確認と間違えないように行動しますね。

昔は、不動産屋って字が汚いと恥ずかしいって言われていたけど、いまはパソコンでの書類作成が殆どですから、字が汚いのは殆ど気にならないですね。
古くから営業している不動産屋さんの玄関や窓ガラスに縦長の用紙に毛筆で「貸家　賃十万円也　要保証人・・・」とか書いてあるの見たことありませんか？
皆さん、達筆ですよ、今でも大阪市内でも珠に見かけますよ。

でも、計算が間違っているのは信用が無くなるので、絶対あってはなりません。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

私達、関西人には馴染みが無いのですが、首都圏を中心にして女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開していた「スマートデイズ」という不動産会社が実質上破綻したという。
このニュースがネット上で話題になっています。

物件購入したオーナー約７００人の人達に対する管理物件（８００棟、約３０００室）の入居率が３０％前後に下がってしまったとかで、サブリースで保証した家賃を支払えなくなったそうです。

家賃保証の利回り８％とかで、不動産投資に興味を持たせておいてお金を集めてしたので”計画的に破綻したのじゃないのか”とも疑われています。
だいたい、この手の不動産投資話は金融機関の融資がセットになっているので、投資した人は期待していた収入がなくても、ローンの支払いはしなければなりません。
昨年の融資引き締めが発端で、「スマートデイズ」とメインバンクだった「スルガ銀行」との関係も、おかしくなって、連鎖的に不動産投資家に被害が及ぶことになったとも思えるのですが・・・

これから身近な処にも、いろいろな問題が起こりそうな感じがします・・・

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

「売主」と「買主」は立場が違いますが・・・

仲介とは、売主さんと買主さんの要望をすり合わせて、最終的に合意させて契約するのが仕事です。
通常は、売主さんの方から金額を含めて売却する条件を提示します。
売主側の仲介業者は、売主の希望をお聞きした上で幾ら位だったら売れるのかアドバイスします。
（教科書っぽく言えば）おおよそ３ヶ月以内で買主が付くだろうと言う位の売却条件にします。
媒介契約も３ヶ月がワンクールですから、３ヶ月で買主が付かなければ、その後どうするのか売主さんと協議します。

売却をスタートさせても、意外と問い合わせなど引き合いが少ない時は、少しの調整をしたりもします。買主さんが現れて、いろいろ細かなことを尋ねられたり、新たに調査したりして、具体的な購入条件が出て来ましたら、売主さんと協議して買主さんに返事をします。
買主からの指値や、引渡し条件など双方の希望条件に大きな差がある場合は、無理にまとめようとしないで、少し考える時間を設けたりすることもあります。
最近は、売り物件の数が少ないので、同じ買主さんが暫くして戻ってくることもありますので、再交渉があっても困らないような丁寧な対応が必要です。

でも、無理な値交渉を受けてしまうと、仲介業者としても依頼主からの信用を失う可能性がありますので、無理難題に対しても丁重にお断りするのです。
でも思いの外、長期間に渡って売却活動をすることになった物件は、きつい指値でも内容を吟味して対応する事になります。

仲介業者が複数介在している場合は、売主や買主と直接話をしている立場の仲介業者さんと話を詰めることは必須です。
間の立場にいる「あんこ」と言われる仲介業者さんの意見を聞いても、やはり第三者の意見でしかないので、売主･買主の意思の疎通を欠くことがあってはならないのです。

買主さんで困るのは、検討するか、購入するかも分からないのに、いきなり「幾らくらい値交渉できるの？」って言う人ですね。
気持は分からないでもないのですが、その物件を検討してもいいなって思ってから値交渉の話をしてもらわないと、話の基準が何になっているのか訳が判らなくなってしまって、仲介業者のテンションはグッと下がってしまいますから・・・（笑）

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

なま物の旬、足が速い傾向があります！

もう何度目の寒波でしょうか！
大阪市内は雪が降ってないだけ有難いのですが、凍えるような空気です。

土地から仕込んで、賃貸用のマンションを建てて売るという仕事の不動産業者さんも結構いらっしゃるのですが、この間、打ち合わせしていましたら「兎に角、早い、早い」と売主の予想を上回るほど早く売れてしまうとのこと。
確かに、別のところの仲介物件ですが、今年に入ってからでも、売りに出して数日で買付け証明が入って売れてしまうなんていうことが何回もありました。

えっ、利回りですか？
表面利回りで、６％後半くらいの収益マンションです。
ただ、築年数は５年以内とかですから、ほぼ新築に近い物件ですね。

さすがに、２～３億円位の金額になるとフルローンは難しくなっていますので、手持ち資金は必要ですけど、買主さんの与信が高いとなると、かなりの融資に応じてくれる金融機関もあります・・・売り物件が少ない状況は変わりませんので、当面この状況は続きそうであります。

※但し、逆に売れ筋から外れている物件は、もの凄く足どりは遅いですよ。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

確定申告直前

来週から確定申告が始まります。

給与所得者の方は、自分のしょとくを１００％税務署に把握されている人がほとんどだと思いますが、あまり税金に対する意識がないのは自分で税金等の計算をしないからだと言われています。
法人であれば決算が、個人であれば確定申告の時期が近づくと、４月以降に支払う所得税・住民税や社会保険料の金額が確定しますので、一大イベントであります。
税務署はパソコンを使っての申告手続きを勧めていますので、一応、そういうこともやってみようと思っております。

確定申告だけでなく、民間で行う手続きでも、いろいろな手続きもパソコンやスマホを使って自分で入力する機会が増えています。
要するに、こちらが自分で手続きをするということです。

もしかして、受け取る側だけが楽しているンじゃないですか？

もしかして、便利なのは、そっちだけじゃないのかな？

入力ミスすれば、すべてこっちの責任ですよね。

この間、家賃保証会社からの家主さんの銀行口座へ振込みするのに、名前の読み方が違っていたのもこちらの責任でしたし、口座番号を間違っていても入力した側の責任です。
さすがに、書類を受け取った側はチェックする責任無いのか疑問に思いましたけどね。
私、どうも腑に落ちない部分があるのですが、皆さんはそんなことありませんか？

米国の株価が、リーマン・ショック後の金融危機の２００８年１２月以来、約９年ぶりの大幅安となって、日本の株式市場も連鎖して大きく値を下げました。

今日は反発して値を上げているみたいですが、米国の雇用や景気がいいので、金利を上げる予想から景気を冷やすという理由で、株が下がったなんてどこか「風が吹けば桶屋が儲かる」みたいな感じであります。

なにやら「恐怖指数」とかいうものをコンピューターが掴んで、一斉に売りに掛けるシステムがあるとのこと。仮想通貨の乱降下のときも、異常なくらい数値が変化したので、一斉に同じ行動を取るもんだと関心したものですが、今度はＡＩが判断して一斉に動き出すなんて訳が分かりませんよ。

日本の株式相場は、安倍首相の官製相場だと言われていますが、同じく不動産業界も低金利と緩和政策で引っ張って貰ってましたから、今回の騒動は何かを暗示しているようで今朝の気温同様で寒かったです。

「家主業」も大変です！

先月の２５日、家主業をしている不動産業者さんの管理会社が倒産したという。
私も会ったことがある管理会社さんで、真面目そうな感じの社長さんでしたが、２日前まで電話で話していたのに突然、連絡が取れなくなっていきなり倒産したそうです。

丁度、月末の家賃の振込みの時期であったため、急いで、家主さんは入居者に毎月振り込んでもらっていた（管理会社の）銀行口座ではなく、直接自分の銀行口座に振り込んでもらう電話連絡を掛け捲ったそうです。

その管理会社が請け負っていたその他の仕事は、別の管理会社に急遽変更したそうですが・・・『ほんまに、忙しかったわ』って言っておられました。
物件の数が少ない時は、家賃保証会社を使ってでも、家賃の振込みは管理しやすいのですが、それなりの戸数を持つとなると、集金代行まで任せることになります。

昔は、多くの戸数をお持ちの家主さんでも、管理会社を使わずに自分で管理業務をしていた方もいらっしゃったのですが、最近は入退居時のリフォームや大規模修繕、日常清掃、賃貸募集や集金代行まで分離発注しないで１社に任せる方もおられます。

確かに１社にすべて任せるといろいろ便利ですが、もしもの時には大慌てです。
「おんぶに抱っこ」（＝すべて他人に頼り切りになること）は、こういう場合は少し怖いので多少の手間は掛かりますが、保有する賃貸物件の戸数が増えても少しは分散しておりた方がイイみたいです。

南森町不動産の「会社案内」

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「不動産ナマ知識」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

「自然損耗」と「日常生活損耗」は人によって違う！！

賃貸借契約は、家主さんと入居者の合意に基づいて行われますが、貸す側の家主さんと仲介業者は事業としてやっているプロですが、借りる側の入居者は殆どの場合、素人さんです。
契約のときは、特に問題がなくっても、退去時に「原状回復義務」ということに対して双方の認識が違う場合があります。

「原状回復義務」は、建物賃貸借契約の終了時における借主のなすべき義務の一つです。

この「原状回復義務」について、借主がどこまで建物を原状に戻す義務を負うかに関してはさまざまな見解がありますが、いわゆる入居時の状態から通常の暮らしをしていて生じる「自然損耗」は借主は原状回復する必要はありません。
借主が故意に傷つけたり、壊したりした箇所については、入居時の状態に戻す義務が生じます。

最近では、「喫煙」による室内の汚れは借主の責任で原状回復するように賃貸借契約書の特約などでも明記されています。
以前、家主さんに代わって賃借人の退去立会いをした時に、床のフローリングが変色しているのを見つけましたので入居者に原因を尋ねました。
すると、敷布団をズ～と引いてあったので、こうなったのではないかということが分かりました。

ご本人は「日常生活していての損耗（＝自然損耗）」だと主張しましたが、「万年床」は自然じゃなくて、単なる物臭とか不精だということでフローリングの張り替え費用を支払ってもらいました。
木製のフローリングの張替って、入居者の家賃１ヶ月より高額でしたから、「万年床」は高くつきました。

南森町不動産の「会社案内」

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「不動産ナマ知識」

南森町不動産の「お問い合わせ」

「相続」は税金の問題だけではありません！

昨日、建売業者（土地仕入れ）の方と話をしていたのですが、「知り合いの税理士さんからの紹介で相続物件を購入するのが、いきなり契約直前になって相続人の一人から売却反対の意見が出て商談がパァになった」ということがあったそうです。
事業用の不動産仲介業者さんや建売業者さん、マンションデベロッパーの人なら、一度や二度はこういった相続物件取引の難しさは経験しているものです。

その理由は、その物件の売主が複数人だからです。
尚且つ、その複数の売主（相続人）が、垢の他人ではなく親族だからです。

親が亡くなると、親の不動産は子供や配偶者などの相続人に相続されます。
両親とも亡くなれば、子供に相続されますが、複数人いる場合は人数に応じて(原則)平等に相続する権利が発生します。ご存知のように、相続税は被相続人が亡くなったことを知ってから１０ヶ月以内に支払わないといけません。

相続税課税の見直しで、相続税対象者は増えたとは言え、それでも課税対象者は相続全体の８％ほどですから残りの９２％の人達は相続があっても相続税の支払いは必要ありません。

相続税課税の対象にならない相続人の多くは、親の残した財産のうちで最も大きな財産である“実家”の処分で揉めるそうです。
相続財産については、相続人同士で話し合いをしなくてはなりません。
勿論、すぐに売るとか誰が住むとか決めなくても構いませんし、すぐに所有者の名義を変えなくても問題はありません。

実は、私のところも両親が亡くなってから２０年以上、名義はそのままでしたし、具体的にどうしようと行動を起こしたことはありませんでした。ただ、実家に住んでいた実兄が一昨年に亡くなって、空き家になったことから、残りの姉達と話をすることになり、遡って相続登記をして実家を売却したのでした。各家庭にはそれぞれ事業や経緯、思惑がありますので、話は一筋縄には進まないものだと改めて痛感しました。

自分が不動産屋をしているので、知り合いの司法書士さん、測量士さん、不動産業者さんとの実務的なことはスピーディに処理できましたが、必要書類の手配、各人の押印、署名、打ち合わせや隣地への挨拶などなど一般の方であればそれは大変な作業だと思います。

相続した土地、建物の売却は、相続人全員の一致でおこなわないといけないので、一人でも同意していない人がいると処分できません。

「金額は幾らくらい」なのか、「どういう風に分けて」、「税金は幾らくらい払うのか」「お墓はどうする」など、相続人同士の話し合いが何回か繰り返し行われます。
この間、言っていたことと違うことを言い出す人もいますし、新たに昔のことを持ち出して、どうのこうのと言い出す人も現れます。(笑)
それでも、なんとか自分を殺してみんなの合意を取り付けます。

仮に、実家の売却や、利用方法が決まりましたら、相続登記をすると同時に、または速やかに最終的な名義にしてしまいましょう。
そうでないと、新たなる問題発生の可能性があります。
共有名義の財産を処分する場合、時間を置いてからすると各人の事情が変わったりすることがありますので、そのうちの一人が合意した内容と違った方向に動くとややこしくなるからです。

仮に、３名の共有名義にした不動産があったとして、そのうちの一人が自分の持分である所有権をややこしい人（←ナニワ金融道に登場するような人とかです）に売ってしまったり、仮登記を打たれたりすると、その”実家”（不動産）はまともには売れなくなるからです！
相続人自体が亡くなって、その相続人である子供や奥さんが全く違う考えを持っている場合もあります。
だから、相続人の意思が一致すれば、サッサと実務的に手続きを進めてください。

同様の理由で、“将来の相続税対策”として親や子供の名義で不動産を取得するのも後々問題が起こりやすいので、できるだけ避けるべきだと考えられます。

★相続に関する記事

相続登記の義務化

土地相続未登記に「過料」？

売買契約締結後に相続発生が…

相続税の物納（不動産）

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

改正宅建業法と重要事項説明書

既存不適格建築物は、その建物が建てられた時は合法的であったのですが、その後の法改正などにより現状の法には適合していない状態にある建築物のことです。
それに対して、違反建築物とは、建築当初から法的に違反していたものであります。

この４月から、改正される宅建業法により「重要事項説明書」に、建物検査済証の有無、建物状況調査の有無、確認申請時の図面添付、リフォーム履歴などを記載したり、添付したりするようになります。

戸建住宅と同様に、一棟売物件でもそのように対応しないといけませんので、当初から違反建築物だった物件や、建築確認申請後に検査済証を取得しなかった物件や検査済証取得後に増改築した物件は、４月から売却する際には今まで以上に過去の記録が大事な資料になります。

おそらく、各金融機関もそれに沿って融資基準を変えてくると思われますので、築年数の古い物件や所有者が何回か変わっていて過去の資料が無いような物件は、購入者に対しての融資条件がより厳しくなって、売却する際には苦労するかもしれません。

尚。不動産業者の分譲した戸建住宅は、建築確認取得後で無いと広告・販売が出来ませんので、最低限の資料は収集できると思いますが、注文住宅として建築した戸建住宅は、案外過去の資料がない場合がありますので、注意が必要だと思います。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」