６月３日に金融庁が発表した「人生１００年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、９５歳まで生きるには夫婦で約２０００万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成３０年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「１００年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。（昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが＾＾）

いわゆる、平均的だとされる６５歳男子＋６０歳女子の夫婦では、年金収入２０万円に対して毎月５万円の赤字が生じるという試算から、９５歳まで生きると約２０００万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の６０歳の２５％の人が９５歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は６０％強です。最も比率が高いのが、富山県８０％弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は４０％強、京都府も約３５％です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。
この問題は出来れば、６０歳より以前に考えておいて準備したいとです。
７０～８０代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね！

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中古マンションを購入しようとして、売買契約を締結しました。
その前に重要事項説明書の内容を仲介業者に説明してもらっています。
買主として管理費・修繕積立金に滞納があることは知っていました。

契約書上では、売主が清算して滞納が無い状態で決済に臨むはずが・・・売主が事前にお金の用意が出来なかったのかどうかは定かではありませんが、その滞納金を決済金から差し引いて取引を完結させて欲しいと言ってきました。

あなただったらどうしますか？

売買契約の決済時点で、滞納金額が幾らあるのか管理組合に確認する必要があります。
もし決裁の当日に仲介業者や売主が滞納額は●●●万円ですと言っても、迂闊に信用してはいけません。やっぱり、管理組合や管理会社に正確な金額を確認しないとダメです。

また契約書では次のような条項がある場合があります。

この条文があったとしても、契約時に滞納金がある場合は事前に買主が支払う決済金から差し引いて取引を終わらせる契約時点での合意が必要です。

決済時にいきなりから売主がそうして欲しいと言うのは無茶な話です。
また、口約束やメモ書きで「後日、支払いますから」なんていうのも、危ないケースです。
買主は購入後、管理組合や管理会社から滞納額の支払いを求められることがありますので、売主が支払うか、後日であっても決済金から差し引きいて取引を完了させるべきです。

最悪の場合は、買主は契約を解除することも出来ます。

★契約時のトラブルに関する記事★

投資用マンションの修繕積立金

「遅刻」で取返しがつかないことも

「持ち回り契約」について

重要事項説明に関するトラブル

悪意の商法をご紹介します！

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★善管注意義務って何ですか？★

収益マンションのトラブルのひとつに、入居者である賃借人が退去する際に「入居した当時の状態にして返す」ということになっているので、貸主と借主の認識の相違があると揉めることがあります。

賃借人の使用方法に問題があって、壁に穴が空いていたり、タバコの火を落としてじゅうたんに焼け跡があったりすると、家主さん（代理人の不動産業者）が賃借人に原状回復費用を請求します。

場合によっては、自然損耗（通常使用による損耗）で生じた汚れなども請求するような業者さんや、賃貸借契約書で退去時にハウスクリーニング代を徴収するケースもあるかもしれませんが、一般的には自然損耗は大家さんの負担で修復するものです。

賃借人はお部屋を借りている間中、しっかりと注意して故意・過失によって破損・設備の故障、不具合を発生させないようにしなくてはならないのです。
だから、むやみに柱に釘を打ち付けたりしてはならないし、勝手にクロスをはりかえたりするのもダメなのです。

風呂場やキッチンの掃除を怠ったために、通常では有り得ないカビが発生したりするのも善管注意義務違反です。
窓を開けっ放しにして出掛けて、帰ってきたら雨が吹き込んでビショビショで、フローリングの色が変色したなんてのも善管注意義務違反です。

善管注意義務違反によって生じたリフォーム費用は、賃借人に請求です。
但し、そのリフォーム費用が適正価格かどうかはまた別の問題ですから、ご用心ください！！

★賃貸トラブルに関する記事★

敷金・礼金・保証金の話

（賃貸）解約時の違約金って・・・

収益マンション購入後の管理委託業者への注意

「事故物件」と「告知義務」

万年床の話（原状回復義務）

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大型連休中の５月４日、朝日新聞にフラット３５（注）を本来の住宅ローンではなく、不動産投資に使うという不正が行われていた記事が一面に載っていました。

住宅ローンは投資用のローンと比べると、金利が低いことと、フラット３５は融資基準が借主年収３０～４０％の返済比率を上限としていますし、元々国の住宅購入支援を目的としているせいか審査も甘いようです。

これを悪用して戸建住宅や分譲マンションを購入して、最初は住民票を移してしばらくしてから元に戻して賃貸募集して入居者を確保して収益物件として運用するわけです。

新聞では不動産業者がその手口を指南したとありますが、この不正融資が見つかると、借主は一括返済を求められるというのですから大変です。

最近の不動産投資用の借入は数年前の様子とは様変わりしていますので、借り替えはかなり難しいでしょうね。

ただ、住宅ローンやアパートローンを使った他目的への使用は以前からありました。

今回と同じように、住宅ローンを組んだ後に転勤になっていつ戻れるか分からないので、賃貸に回して気がつけば１０年以上経っていたとか・・・また、一棟のマンションを建てるのにローンを組むときに、少し（？）多めに融資を受けて車を買ったり、他で借りていた融資の返済をしたりする人も居ました。
あっ、それに本業の資金繰りに回す社長さんもいましたね・・・

まあ、なんでも程々にしておかないとえらい目に合いかねません！

★融資やローンに関する記事★

投資用マンションとローン審査

法人融資の裏技

アパートローン一巡か？

”７２の法則”

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ここでは賃貸契約は「賃貸マンション」を念頭にお話したいと思います。

私はいわゆる“賃貸専門業者”ではないのですが、店舗や事務所・マンションなどの賃貸物件の契約をしています。

大型店舗の１００～２００坪、７００坪超の店舗ビル一括取引をさせてもらったこともありますが、多いのはサラリーマン家主さんの所有物件（分譲貸しの区分マンション）が空室になった時に、「退去の立会い→リフォーム→入居者募集→賃貸借契約締結→引渡し」という一連の作業を家主さんの立場で仲介業務をしています。

対象物件の家主さんが遠方の方で、大よそ全部任せてもらっているケースが殆どです。
勿論、最初は初対面ですが、何回かお世話していて信用を頂いた結果だと思い、有難いことです、感謝です。

賃貸契約の流れとしては、先に書いた通りですが賃貸業者さんが客付けしてくれて募集活動を止めます。
それから家賃保証会社の承認も下りて、契約日が決まってからキャンセルされるのが一番迷惑なことです。
契約前の申し込み時点では手付金を支払う必要はありませんので、損害（キャンセル料）を問うことも出来ないからです。

入居者は重要事項説明書の交付、説明の後に手付金を支払うのが教科書通りの金銭授受です。

賃貸業者さんからは、商談をまとめたいので早めの入金を急がせるケースが多いと思いますが、それ以前に賃貸業者さんに支払ったお金は「申し込み証拠金」でありますので、申し込みを撤回すればお金は戻ってきます。（←戻ってくるハズです）

入居者にとって気になるのは、契約時に必要な諸費用ですね。

賃貸契約に必要な初期費用ですが、支払う必要性が高いものは数項目あります。
では、各種内容を見ていきましょう。

その他にも、各賃貸業者独自の費用があると思いますが、はっきり言ってしまえば、賃貸業者さんの収入に寄与するだけのものもあるみたいに思います。

怪しい項目としては、「鍵交換」・・・鍵の交換を希望しない場合もありますし、そもそも鍵の交換って入居者が負担すべきものなのか？
「クリーニング費用」って通常損耗の場合でも必要なのか？
「消臭抗菌費用」ってそもそも何？アパマンが札幌の店で消臭スプレーのガスを抜いていた時に引火して爆発したことで有名になりました。

「広告費」は実質的な仲介手数料として認知されていますが、家主さんは仲介手数料以外に家賃の１～２ヶ月の「広告料」を負担するもので、入居者には費用の負担はありません。
でも大家さんがせっかく大きな負担をして賃貸仲介会社に依頼しても、賃貸仲介会社が独自に設けた初期費用によって、入居募集の妨げに成りかねないものであることを知っていただきたいものです。

お部屋をお探しの方は、初期費用の過多をすごく気にしているのですから・・・

★賃貸トラブルに関する記事★

「管理会社」の仕事内容とは

賃貸契約のキャンセル騒動

テナント募集の貼り紙

「フリーレント」について

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不動産業界以外の方は分かり難いと思いますが、事業用不動産の売買をやっていると情報交換、交渉、調査や売主買主の見極めなどを他社の不動産業者さんと一緒に協力して仕事することが多いものです。

他社と言っても初対面の方のときもありますが、多くは日常的に情報交換したり半ば友達関係に近いお付き合いをしている同業者が関わっているケースが圧倒的に多いものです。
それは、相手の営業能力や交渉力、不動産の知識などが既に分かっているので、安心して商談を進めていけるからです。

初対面の業者さんや、一度も一緒に仕事をしたことがない業者さんであれば、どういう風に物事を進めていくのか、また、どのくらいの能力があるのかが分からないし、いろんな場面に遭遇したときにどういう判断をしてくれるのかが予想できないので、少しづつ手探りで商談をしなくてはなりません。

口は達者ですが、ハートの無い人も居ますし、売主や買主のことを親身になって対処せず、自分の儲けのことしか考えていない人もいます。
会う度に話がコロコロ変わっていくような人、いったい嘘なのかホントなのか分からない話をするような人もいます。

そういう人とは一緒に仕事はしたくはないのですが、不思議なことにそういう人には同じような気の合う人がいるのですねぇ・・・（＾＾）

経験が乏しくても、共同仲介している相手がフォローできる範囲なら問題は無いとは言えないけれども未だ救われますが、性悪な人、嘘を付く人などとは一緒になっていい仕事は出来ません。

これは性格の問題かも知れませんが、社会的に一流だとか立派だとか言われている会社に勤めている人自身が、あまりにも立派じゃない場合、心の中で「ご免なさい、止めときます」と呟いてしまうこともあります。

売主さん・買主さんと意思の疎通がスムーズだと商談は上手くいくものですが、共同仲介の相手さんともいい関係を築くことも不動産取引を成功させるためには大事なことであります。

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不動産を購入する方はほとんど融資を受けて買うのですが、その不動産を担保にするのに金融機関から抵当権の設定を求められます。稀にその不動産以外の物件を差し出すことや、他の物件と一緒に共同担保でお金を引っ張ることもあります。

抵当権とは、金融機関から融資を受けた方が、債務の担保として不動産などに設定される登記のことですが、抵当権は、借金の返済ができない時は、これを競売し換金して優先的に債務の弁済を受けることができるものです。
但し、提供される担保（≒不動産）は債務者本人の所有物件でなくても第三者（＝物上保証人）の所有物件でもよいことになっています。

こうした抵当権設定を物上保証（ぶつじょうほしょう）といい、このときの抵当権設定者を物上保証人と言います。

稀なケースですが、このような物件がありますので、買主は売主のその担保提供者の意思確認がとれない場合は売買契約が成就できないので、十分な注意と確認作業が必要です。

下記のケースのように、社長さんとその会社などもそういう関係になります。

（例：売主と担保提供者の名義が違うケース）

■売主A社長（個人）と物上保証人A社長の会社Y社所有の不動産（法人）

■売主B氏（個人）と物上保証人B氏の祖父X氏（故人）名義

根抵当権とは、不動産等に設定する抵当権の一種です。

抵当権は特定の債権に対して設定されますが、まず抵当権は、その借りたお金だけの担保で、その返済が終わると担保としての効力はなくなります。
根抵当権の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。

通常は極度額の八賭け（８０％）が利用できる上限だと認識されています。

ですから、購入しようとする不動産に根抵当権が設定されている場合は、実際は幾らの借入残高があるかは登記簿を見ただけでは分かりません。

根抵当権は、銀行から何度もお金を借りたり返したりする会社の利便性のために作られたものですから、住宅ローンやアパートローンを申し込み時は殆ど使うことはありませんが、会社の経営者や事業主などに場合は根抵当権を設定して収益物件を取得したりすることもあります。

売主が売りたいと思っても、抵当権や根抵当権の設定されている物件については、金融機関が抹消することに同意しなければ売却することは出来ません。

物件の価格が下落基調にある時などは、売主だけでなく買主としても仲介業者を介して契約前に必ず確認するべき作業となっております。

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一口に宅建業者（不動産業者）と言っても、賃貸仲介業者・住宅仲介業者・管理業者・戸建分譲業者・マンション販売業者など多種多様ですが、数量的に他業種と比較すると一体どうなのでしょうか？

【コンビニ・歯科医院・美容院の状況】

２４時間営業の是非、同一地域に大量出店して競争激化などと、コンビニ業界の話題が世間を騒がせています。
国内のコンビニ店舗数は５万５０００店強で、郵便局（２万４０００店）の２倍（注）ですが、大阪市内などを歩くと分かることですが、ライバル店同士のコンビニがひしめき合っているにも関わらず、同じ看板の店が道路の反対側にあったり、数分歩くとあったりするくらいの飽和状況です。
人手不足と店舗飽和でコンビ経営者はかなり厳しい状況が続くと言われていますし、そもそも店舗の独自性が発揮できる余地が限られているので、本部の経営方針が非常に大事なところです。

（注）大阪府下では、コンビニ店舗数４０００店に対して、郵便局は１１００店で、４倍弱もあります。

昔から店舗数の多いのは、歯医者さんと美容院と言われていましたが、全国で歯医者さんは６万９０００店（大阪府５５００店）、美容院は２４万３０００店（大阪府１万６０００店）という位の数で沢山な数ですね。
実はどちらも新規開業、閉店の多い業界ですが、手に職があると１人でも出来る仕事だというので数が多くなるのでしょう。

【宅建業者の状況】

宅建業者数は、平成３０年３月末の調査で１２万３７８２社（全国：法人個人含）です。
宅建業者に勤めていた人が独立する数と、廃業する数はほぼ拮抗している感じです。
ただ、景気の波が大きく上向いた時は新規開業も多くなりますが、逆に景気が悪くなると廃業がドッと増えます。
ここ数年の宅建業者数は微増ですから、景気がいいのだと言うことでしょう。
もうひとつには、コンビニ同様にＦＣ賃貸業者が多いので店舗数は減らない。
コンビニと違うのは、仕入れを各店舗が独自に行うという点ですが、不動産賃貸の世界でも人口減少の波は確実に押し寄せていますので、家主さんが入居者確保の為に仲介手数料とは別に広告料を家賃の2ヶ月分、3ヶ月分と賃貸業者に支払うことも珍しくはありません。結果として賃貸業は美味しい仕事として成り立っていて、歩合給の客付け営業マンは結構高収入です。

大阪府下の宅建業者数は２９年度末で１万２３４１件ですから、全国の宅建業者の１０分の１で、東京は２万４００９件で大よそ１０分の２ほどです。
特徴としては地方都市では個人免許の業者さんが今でも多いのですが、大阪１，９１５件、東京が１，０３１件と圧倒的に大阪の方が比率・数共に多いということですので、大阪は未だ地方都市なのかも知れません。
また、大阪の不動産業者は個人色が強いので、その傾向が未だ残っているのだとも言えます。
最近では新規開業するときは、個人免許でなく法人免許で申請する人が殆どです。
全国の個人免許業者の平均年齢はすでに６５歳を超えているので、今後は徐々に比率・数的にも減少していくことは間違いありません。
因みに、平均年齢が最も高いのは東京の６８．４歳だそうです。

宅建業者も賃貸業者は成約時の広告料がなくてはもっと少ない業者数になるはず。
売買仲介では、大手業者が得意な両直（売り側と買い側を1社で仲介すること＝手数料は２倍になる）が禁止になるとすれば、今の売り上げを維持するのは無理でしょう。
また銀行系の宅建業者が、銀行の顧客情報を取り込んで水面下での取引を続けるなら、不動産市場は不自然な形の取引が横行して、真面目に顧客本意で取引を行う業者が育たないことにも繋がることになると思われます。
宅建業者の数は確かに多いような気がするのですが、その前に顧客が真に満足できるような整備をしないといけないと思う次第です。

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最近、人手不足が現実になってきていることが実感できるニュースや出来事が増えてきました。

TUTAYAの支払いも、スーパーの支払いも機械相手で少しずつ慣れてきました。
都市銀行の新卒採用も大幅に縮小し、店舗も減らして行くようです。

人口が減少を続ける中、不動産オーナーにはさらなる競争を強いられる時代が始まります。

日本の人口が減少するというのに、今後の不動産投資は大丈夫なのか？ということは、今後も入居者を確保できるのかとほぼ同じ意味です。
日本に人が住んでいる限り、持ち家であろうが借家であろうが住居は必要です。
そういった意味では、需要はこれからもなくなりません。
だた、２０１３年現在１３．５％の空き家率は２０２３年には２０％を超えるとか、２０４０年には４０％近くの空き家率になるという話もあります。

ぼちぼちではありますが、いろいろな対策も講じられるようになってきました。
まず、築後２０～３０年経った建物は担保価値がないという時代から、適切な修繕履歴や補修工事が為されている物件であれば、ローンが受けやすくなってきました。
借家とか投資用物件で運用されていた築年数の経った物件でも適切なメンテナンスを施されていたりすれば買い手は居ますし、立地が良ければ建て替えを念頭にした購入先もあります。

ただ、過疎化の進んでいるような処だと建物や土地を購入しょうとする人も極端に少なくなるので、売却先や入居者を見つける苦労は相当の覚悟をしなければならないでしょう。

東京や大阪のような都会でも、空き家はしっかり存在しています。

空き家の多いエリアとか、比較的高めの家賃が見込めるエリアとかあります。
投資用マンション業者のなかには、兎に角、高額な家賃で利回りを上げてから高く売ろうとする不動産業者もいます。
そんな業者は入居者をつける為に、賃貸業者に広告料を家賃の４ヶ月分とか５ヶ月分とか支払って高い賃料で入居者を確保してから売り払う努力をします。
その辺のとこもをちゃんと調査しないと、トンでもないことに成りかねません。

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一口に不動産の「管理会社」といっても何をどういう風な仕事をしているのかは、かなり大雑把な名称なので実はその個別の委託内容を見てみないと分からないものです。

一般的に「管理業務」を大きく分けると、２つに分かれます。

PMは主としてソフト面、②BMは主としてハード面からの建物管理となります。

どちらの管理業務もその目的は、建物の維持管理をすることにより継続して収益の確保する為ということになります。

【PM】の管理業務

賃貸募集の仲介、賃料回収と滞納対応、各種トラブル対応、リフォーム工事等の発注と管理、オーナーへの報告業務などを行います。

【BM】の管理業務

エレベーターや受水槽設備の管理・点検、警備業務や防災管理、共用部の日常清掃などを行ないますが、PM会社の指示で業務をこなすことも多く、それぞれの作業は専門業者が行なうので各発注内容はかなり細分化されたものになります。

オーナーにとって、PM管理業務は、毎月の収入によって変動する契約内容となるケースが普通なのですが、BM管理業務は収入に関係なく必要な金額を支払うことになりますので、空室が多くて収益率が悪い建物だと管理状態をより良くしたい筈なのに、逆に管理状態が悪くなるという悪循環に陥ってしまうと言うことにもなっている建物もあります。

尚、建物の管理状態をのレベルに保つ為の工事をするのが「リフォーム」（修繕）、以前よりもより高い性能や機能にアップさせる為の工事を「リノベーション」（改修）という呼び方をしています。

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私もサラリーマン家主さん所有の投資用マンションの管理をしていますが、毎月の管理料は頂いておりません。それぞれが分譲マンションなので、建物全体の管理会社は共用部分や設備については家主さんがマンション管理料と修繕積立金を納めているので、日常的にはそれほどの大きな用事が無いからです。要するに、PM管理だけだから一棟マンションを管理するような手間が掛からないです。

ただ、入居者の退去と入居の立会い、入居者募集とリフォームの必要性の有無の判断、家主さんの承諾を得た後のリフォーム工事の発注、入居後の細かな問い合わせ（ベランダに鳩が…とか、新たに駐車場や自転車を借りたいとか、お風呂の湯が出ないとか…）などに対応しています。

そのような仕事ありましたら、お声を掛けてください！

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