人口移動の統計で、２０２０年大阪市は“出て行った人”より“入ってきた人”の方が上回って全国トップになりました。

平成２６年以降で、大阪市がトップをなるのは初めてで、コロナ禍で東京集中の傾向が減少し、通常でしたら東京に転出する人も大阪市に留まり、京都や兵庫から流出した人が大阪市に流入したということらしいのです。
東京２３区はこれまで毎年５万人超の転入超過でしたが、昨年は一機に前年比３万人以上の減少でした。

ここ数年の不動産投資ブームもあり、単身者向きの投資用マンションがドンドン建築されていたこともあって、賃貸マンションが供給過剰の状況になっています。

コロナ禍で経済的な打撃を受けたと言われている「女性・非正規・学生・サービス業」は、単身車用賃貸マンションの入居者としては中心的な人達ですが、今まで通リのマンション暮らしもままならないと想像できます。

また、通常であれば大学受験のシーズンと重なって賃貸物件の入居者募集は佳境に入る時期ですが、お正月明けの急増しているコロナ第６波ということもあり、不動産業者も空室募集と客付に苦戦しているという状態です。

ネット上でも、客付業者への「広告料」大幅アップという状況を記事にしているのも目にすることができ、オーナーさんもなんとか空室を埋めようと必死な気持ちがヒシヒシと伝わってきます。

それでは、大阪市内はどうなのか？

大阪市内に転入超過のニュースは嬉しいけれども、大阪市は東京２３区ほどの大きなマーケットではないのですがそれでも同様の傾向はあります。
特に家賃の安いワンルーム、築年数の経った建物、トイレとお風呂が一緒になっているユニットバスなどはコロナ禍でなくても苦戦するタイプでしたが、空き室が増加している状況と人の移動が限定的なのでいっそう厳しい状況となっています。
特に初期費用（入居時に必要な礼金・敷金・鍵の交換費用など）は、入居者の金銭的な負担にならないようにしないと客付は難しい。

その分、家主さんは実入りが減ってしまいますが、『入居者が確保できなければただの“負動産”』です。

賃貸オーナーさんも厳しいと思いますが、不動産業者もかつて経験したことのない「繁忙期」となっているのです。

★賃貸物件に関する記事

気になる賃貸市場の悪化

賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴（東急リバブル）

善管注意義務（賃借人の責任）

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『正直不動産』という漫画を読んでいます。

内容は、町の不動産会社のやり手の営業マン・永瀬が突然、嘘がつけなくなってしまう。
で、顧客に言わなくてもよいことを言ってしまい営業成績もガタ落ちに。
それでも主人公の永瀬は「嘘をつけないスタイル」を貫いて成績を上げていくというストーリーを通じて、消費者が不動産の知識を会得しながら同時に業界の裏表を知るというものです。

世間では不動産営業を口八丁手八丁とか、上手いこと言ってお金儲けしているというイメージでしょう。
確かにそういう一面もあるとは思いますが、私の周りを見渡してみると意外なほど実直で無口な人も沢山います。

少し前までは、人間的な繋がりで情報を得て、現地を視察したり、買主や売主と面談して深く話し込むなど如何にもアナログな社会でした。
ところが、昨今の不動産営業は面談の重要性は変わりませんが、その他は物件調査もネット上で調査できるものが多いですし、大手不動産会社の担当者でも現地を踏まないでGoogleMapなどで済ませるなんてことも多いようです。

物件の広告も、昔のような新聞折込やポストへのチラシ投げ込みは少なくなっていますし、ネッ上の物件情報サイトへの登録は必須となっています。
（但し、大型の事業用の物件情報はネットで拡散するような売り出し方はしませんが…）
今風のやり方がイイのかどうかは分かりませんが、世の中の流れがそうなっているのだから仕方ないことだと思います。

「東洋経済ONLINE」でネット上の不動産違反広告の１/３が”おとり広告“（２０２０年度）、違法な屋外広告（捨て看板や立て看板…）の８０％が不動産広告（２０２１年度）だったいう記事がありました。

そのような不動産業者は全体から見ればごく少数でしょうが、業界のイメージを悪くするには充分な効果があります。

結局、信頼できる不動産業者を選べないと、満足できる物件には出会えないと思います。

セールスされるのが好きな人っていますけど、“口の上手い人”にはくれぐれも注意ください！

■ＮＨＫドラマのお知らせ■

『正直不動産』（ビッグコミックス）は４月から山下智久主演でNHKが放送するらしい。
でも、不動産業者のイメージアップに寄与するような気はしませんね。

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明日１月１７日は「阪神淡路大震災」から２７年目です。
「東日本大震災」の方が規模的には大きいのだそうですが、関西人としては経験したことのない大地震だったわけです。

※当時のことを書いたコラム

今はコロナ、コロナで大変ですが、どういう形かは分かりませんが、必ず収束する日がくるのでしょう。

辛抱しなければなりません！

不動産のことで気になるには、欧米の金利や金融緩和に対する対応です。
コロナ禍で物件が上昇してインフレ気味ですので、それを鎮静化させるために金利を上げるとか、その上、コロナ禍で各国が支援策を講じてお金がダブついていて妙な形で株価が上がっていて明らかに庶民的な実体経済と乖離している。
金融緩和にも一定のルールを作ろうとしているとのことです。
諸外国がそのような政策を取り始めると、日本だって追随するというのがこれまでもそうでしたよね。

昨年までは私の周りでも『日本の低金利は１０年は続く！』って言ってる人がほとんどでした。
ところが年明けからの挨拶初めからは、『近い将来、金利が上がる』と心配する声が聞こえ始めました。
早々にそんなことがあるとは思えませんが、そろそろその予兆は感じる時期になっているのかも知れませんね。

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

異常な金融緩和の先は・・・

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《お年玉》書籍プレゼント　お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」ＨＰにお立ち寄りいただきまして誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍１冊プレゼントさせていただきます。
いずれも、日本ＦＰ協会発行のセカンドライフやライフプランに役立つ小冊子です。

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今からはじめるリタイアメントプランニング　
～５０代から考えるセカンドライフ～

５０代の方を対象に、望みどおりのセカンドライフを送るために、どのくらいのお金が必要か、そのためにどのような準備をすればいいか、書き込み表を使いながら気軽にプランニングできるよう構成されたハンドブックです。

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自分らしく暮らすために６０代から始めるマネー＆ライフプラン

本格的なリタイアメント生活が始まる６０代以降の方を対象に、これからの人生を自分らしく暮らすために必要なライフプランの考え方や、安心して老後を迎えるためのお金に関する基本的な情報についてまとめたハンドブックです。

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早いもので、今年も残り１週間あまりとなりました。
今年はオリンピックや総選挙などの大きなイベントがあったりして、数年後に振り返ってみると記憶に残る年になるのかも知れません。

岸田内閣のスローガンは、「成長と分配の好循環」ですね。

また、「令和版所得倍増計画」の中で注目されるのは、「賃上げ優遇税制」が効果を上げるのかどうかです。

我々にとって、収入や売上、給与が上がるのは大歓迎です。

でも、支出がそれ以上に増えてしまうと実質的な収入は減ってしまいます。

サラリーマンの方であれば社会保険料や年金の負担は税金同様に気になるでしょうし、経営者や自営業者にとって所得税・住民税は毎年のように頭を悩ませる問題です。

極端な話、事業者にとって“税金さえなければ”こんなに楽しいことはありません。

だから、無茶な節税＝脱税に走る人が出てくるわけです。

昨日も、大阪の不動産業者２社が海外法人を利用して脱税をして、大阪国税局が大阪地検に告発したというニュースが流れていました。

経営コンサルタントや税理士集団が指南役をしているみたいですが、大きな利益が出ている事業者にとっては、脱税は“麻薬”みたいなものでしょうね。

生産性を上げて、企業の体質を改善するのもいいと思いますが、地道ですけど税金の使い方が納得できるものだったら、脱税も減って『成長と分配の好循環』のいい流れは出来るはずって思いますけど、甘いでしょうか（＾＾）。

※無駄その１

あのアベノマスクはまだ８０００枚超の在庫あり、年間９億円の保管費用がいるって？

それにそのうち１５％が不良品だなんて、嘘みたいなお話・・・検品するのに約２１億円使ったとか。

※無駄その２

「いたずらに訴訟を長引かせるのは適切ではない」として、国は突然、「森友改ざん訴訟」の賠償金１億１０００万円を支払って裁判を終了させました。
税金を使って幕引きをしました。

『ふざけんな！』

納税するテンション下がりませんか？

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今年もあと２週間ほどで終わりますが、昨年に続いてコロナに振り回された感のある一年間だったように思います。

そんな年末に「あっ！」と驚くニュースが飛び込んで来ました。

森友学園の公文書改ざん問題で、自殺した赤木さんの奥さんが国への訴訟で、国側が奥さんの請求を受け入れて、急転直下で裁判が終結したと…

新聞やネット上では、これ以上裁判が続くと國側に不都合な真実が出るよりも、お金を払ってさっさと終らせた方が都合がいいという判断だということですが。

そもそもその1億円以上のお金も税金でしょう。

TVで赤木雅子さんが「ふざけるな！」と叫んでいたのは当然のことだと誰もが共感できることだと思います。

法的にはそれで終結できたとしても、問題は全く解明されていません。

悪い奴は法律をよく知っていて、その裏を利用して世渡りをすると言います。

良心の無い人間には、法律は無力なのでしょうか？

朝日新聞の１２月１６日付一面には、「赤木さんの裁判終結」の記事の横に、「国交省　自ら統計書書き換え」の文字があります。ネットニュースでは「書き換えは、修正だった」とか、「悪意はなかった」とかいうことも見受けられました。

人間は間違いを起こすものだが、その後の態度が大事だと言われます。

「誠意」のない反省などなんの価値もありませんし、反って怒りを覚えます。

こんなことをしていて、『日本』って本当に大丈夫な国なのでしょうか？

凄く心配になるニュースを耳にしながら、来年を迎えることになりました。

★不動産と裁判に関する記事

初めての裁判（１）・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判（２）・・・「裁判官は選べない」

賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴（東急リバブル）

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世界中がデルタ株で過去最高の感染者や重症者数を記録しているのに、日本はいたって収束していてやっと日常生活が戻った感じです。

でも、国内でもオミクロン株の感染者が見つかって、年末年始の人流がどうなるのかと心配の種は尽きません。

この間、あるビルが売りに出ているとの情報を耳にしました。

某信託銀行から、わたしの知り合いのマンションデベロッパーに購入しないかと持ち込まれたというのです。

早速、現地を調査して、試算して「買付証明書」を提出したそうですが、金額が合わず話は流れましたが、その後の状況からして買主が決まったという話もなさそうです。

業界筋の話によると、どうも所有者は売却の意思を持っていない。
でも、（所有者の）メインバンクは購入しそうな先に持ち込んでいて、思惑通リの金額が出れば所有者に『売却』するように持ち掛けるというストーリーを画いているのだろうと・・・

コロナ禍で市中に支援金や補助金が出回っていて、売りに出る不動産物件も減少しています。

当然、金融機関も金額の張る事業用不動産の融資も少ないでしょう。

金融機関は、取引先の決算書や資金繰りなどすべてを知り尽くしているのですから、持ち込まれた商談を無下に断れない立場だと分かっています。
そこで、金融機関が所有者の知らないところで、買主探しを始めるというのも昔からある営業手法のひとつです。

たぶん、コロナ禍が収束して自力で事業を立て直す頃には、こういう寝技を仕掛けてくる話が増えてくるんじゃないでしょうかね。

★不動産と金融機関の記事

返済方法の話

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

「貸し渋り」「貸し剥がし」

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「デジタル庁がＢＣＣとＣＣを間違えて一斉送信」

１１月２４日デジタル庁の発表をニュースで拝見致しました。

内容が凄すぎて、漫才でよく使う“そんなアホな！”を通り越して笑うしかありません（＾＾）

パソコンを使い始めてメールを「ＢＣＣ」で一斉送信すると他の人には誰に送ったか分からいけれど、「ＣＣ」で送ると全員のメルアドが分ってしまう状態になります。それをデジタル庁がマスコミの記者等４００件あまりに送信してしまったというから、日本のデジタル化を推進しようとしている中心的なデジタル行政がこの程度なのかと、改めて思い知ることになりました。

コロナ禍で各種支援金や補助金の支給、ワクチン接種などが遅いというのも海外に比べて日本のデジタル化が遅れていることが原因だと分かったわけですが、行政だけでなく一般の会社でもこういうレベルの問題は日常的に起こっているはずです。

「宅建業法も改正、デジタル化」

「他山の石」とは、他人の誤った言行やつまらない出来事でもそれを参考にしてよく用いれば，自分の修養の助けとなるという意味です。
ここは笑っている場合ではありません、来年には重説・契約書のペーパーレスの時代が来るのです、がんばって個人的に“デジタル化推進”しようと思います。

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２０２１年５月にデジタル改革関連法案が成立しました。
その中には、宅地建物取引業法の改正も含まれており、２０２１年５月１９日に公布されました。
来年の２０２２年５月に施行されて改正が実施されると、契約時の押印が廃止され、さらに重説や契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが可能となります。※相手方の承諾を得る必要はありますが。

★重説・契約書に関する記事

個人の低額売買契約について

重要事項説明に関するトラブル

『特約条項』（売買）の話

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

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日本の労働者は大半が給与所得者だから、コロナで景気が悪くなったと言ってもおそらく実感はそれほどないような気がします。
実は、政治家だって毎月の所得が減ったわけでもないので、ワーワーっている割には判ってないと思いますよ。

１０月に入ってワクチン接種効果が表れて来たみたいで、１１月に入ってからはより一層コロナ感染者も減って、飲食店も年末の稼ぎ時に向けて気持ちは前向きになっているような感じです。
今までの財政出動のお陰で倒産件数は異常に少ないけれども、潜在的にしんどいところが沢山あることは肌感覚でも分かります。

私の周りの不動産業者は、相変わらず品薄状態で四苦八苦、今ジンワリとボディブローみたいに堪（こた）えているのは賃貸業者の人じゃないですか？

これは間接的に家主さんにとって大問題であります。

投資用のマンションも入居者の退出があると、次の入居者が付くまですごく日数が掛かるみたいで、コロナ禍で人の動きが悪いので、単に賃料を上げればいいっていうものでも無さそうなのです。

これからの年末から来春に向けてどれだけ賃貸人を確保できるか、正念場じゃないでしょうかね。

★賃貸・募集に関する記事

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

賃貸契約のキャンセル騒動

（賃貸）解約時の違約金って・・・

マスクマン

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「不動産営業マンの仕事」

最近、同業者と雑談しているとよく出てくる話のひとつに、Ｓ不動産の営業方針が変わって働いている営業マンのモチベーションが低下しているというのがあります。大手の仲介業者であるＳ不動産は全国に支店や営業所を構えて、知名度の高いこと、エンドユーザーにも安心感を与えることのできる不動産会社です。

ところが最近、事業用不動産の仲介情報を本社で一括管理するシステムにしたらしくて、営業マンが情報を入手すると本社に送って、あらかじめ本社に登録した６０００社の不動産業者にＩＴを活用して一括して物件情報を流し、入札形式で買主を決定するというやり方にしたということです。

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その話を聞きながら、「それで営業マンはどういう仕事をするの？」と聞いてみましたら、「成績は付くらしいけど、特に交渉することもないし、契約書や重説を作成するわけでもないので、“長良川の鵜飼いの鵜”みたいな感じかな」ということでした。

正直な話、このやり方は売主さんにはメリットは多いのかも知れませんし、会社としても効率がよいのかも知れません。

不動産業界だけではなく、いろいろな業界でもパーツ・パーツの仕事だけを、いわれるままにこなしていく仕事ってありますよね。
それだと、仕事の全体像はわかりません。

不動産取引の仕事は、相談や調整・調査など多岐に渡るので年季がいる仕事です。
不動産業界で生きていくことを考えると、そういう仕事では不動産仲介業者としてのスキルアップすることは難しいでしょう。

私の友人は、営業マンに「そんな会社さっさと辞めたら！」って言ってアドバイスしたそうです。

皆さんはどう思われますか？

★「仲介業者の独り言」記事

仲介業者の独り言③

仲介業者の独り言②

仲介業者の独り言①

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