高校野球で歴代最多通算１１１本塁打を放った早稲田実の清宮幸太郎選手が、プロ志望届を提出することを表明しました。
夢は王選手のホームラン記録８６８本を目指すことと、大リーグを意識しているというからたいしたもんです。
若くして、将来の仕事を決めるというのは最近では珍しいことのように思いますが、スポーツ界ならではかも知れません。
我々のような一般人は、学校を卒業してから出会う人に左右されて、いろいろな経験をして、（例えば）３０代、４０代になって独立したり、また、会社の中での得意分野を極めたりする感じじゃないですか？

私は３８歳の時に会社を辞めて独立したのですが、当時はバブル期の後で金融機関といえども倒産する時代で、その子会社に居ることは決して安泰なものではなく、上司から「この船は沈むから、君はまだ若い･･･早く辞めたほうがいい」って言われて決断したのでした。
それまで、固定給でしか働いたことがなかったので、一人で不動産業をするって言っても全く収入の当てはなかったので不安はありましたが、なるようになると思って独立したのでした。

紆余曲折ありましたが、これが私の天職だと感じることができたのは、それから暫く経ってからでしたね。

アメリカのおもちゃ販売大手のトイザラスが倒産したという！（日本トイザらスは対象外らしい）　　トイザラスといえば、アメリカ企業の日本進出の象徴的な会社であったので、一世を風靡しましたね、２５年前の奈良店オープンにブッシュ大統領（←パパの方）が来たのを覚えている人もいてはるんじゃないですか？

原因はネット販売に負けたことだとか･･･トランプ大統領もアマゾンを名指しで「各地の小売業者が打撃を受けている。多くの職が失われている」と批判しているそうで、アメリカでは百貨店や安売り衣料品店が苦境にさらされていることが大問題になっているそうです。

たぶん日本でも、近い将来、同じような大問題が起こるんじゃないですか？

不動産仲介業も今から２０数年前は、電話とＦＡＸとコピー機があれば何とかなったのですが･･･その後、ワープロ、ポケベルの時代が来て、それから後に、パソコン、携帯電話～スマホへと営業ツールが変化してきたわけです。今、２０代３０代の方にはなんでもないことですが、当時４０歳前後のアナログ人間には、その後の２０年間は結構大変な変化だったんです。

年配の不動産屋さんには、今でもメールが使えない人がいますが、ガラパゴスみたいで固定電話とＦＡＸで戦ってはります！！

【今の不動産融資姿勢】

正直なところ、弱いながらも“逆風”が吹いている感じですよ。

国の年金資金の運用や、低金利の金融機関も貸付先に苦労していますから、株式運用や不動産融資に特化してお金をつぎ込んでいる訳でしょう。だから昨年・一昨年あたりは、不動産融資も緩々（ゆるゆる）だったのかも知れません。だから今は少し調整局面なのかも知れませんが、これからもズ~っと不動産融資だけが順調だなんて嘘でも言えません。
昨年の不動産融資額がバブル期を超えたなんてニュースを目にしたのはつい此間でしたが、個人的な皮膚感覚では１～２割位融資が厳しくなっているという感覚です。

それでも、できるだけ手持資金を使わずに収益物件を手に入れようと考えている人が多い状況は、今のところ変わりっていないようです。

購入を検討できる収益物件の数も減っていることも確かです。

不動産融資というものを、購入者側と金融機関側の双方から見た3つの要素【担保評価】【与信】【融資基準】について考えてみます。

【担保評価】

金融機関に融資申し込みをするときの第一関門が、担保評価です。

「物件の価値」には、その金融機関独自の掛け目があって、融資限度額になります。

担保評価はどこの金融機関でも同じではありませんし、融資担当者や支店によっても異なりますから、よく「自分は此の位の金額なら借入れ可能だから･･･」って思っていても、最近の傾向では買主様ご本人の希望する融資金額は１～２割くらい不足する感じです。

人には厳しく、他人には甘いのが世の常でございます。

【与信】

融資対象の不動産評価とは別に、融資申込者（法人や個人）の信用評価を与信といいます。

法人であれば、決算内容やキャッシュフロー、個人であれば収入・支出を、そして買い主様が現に保有している資産の内容が与信に影響します。

購入しようとしている不動産の利回りがそれ程でなかったとしても、節税効果や本業の収入に余裕があれば融資は楽です。 その反対の場合は、融資額はご本人が思っているほどでないこともありますが、これはあくまでその金融機関が判断することですから、意に反する場合であっても仕方ありませんよ。

【融資基準】

不動産投資のリスクとして、金融機関の融資基準そのものの変化があります。〔変更といった方が正しいかも知れません。〕

不動産融資に対して厳しい目で審査する金融機関でも、景気が上向くなりその兆しが見られるとなると基準を変化させます。

従来、不動産担保評価の基準として利用されていた「固定資産税評価額」「路線価」なども、一時、「収益還元」（≒収益性）に取って代られた時期もありました。 最近では建物の「検査済証」の有無で融資の可否を決定したり、「建築年数」を盾に融資の期間を決めることが多いようです。 融資が厳しい時期には、結果として購入できる人や法人が少なくなります。

信用金庫や信用組合など中小金融機関には不動産融資に意欲的なところも沢山ありますが、物件探しだけでなく、金融機関の融資姿勢も研究しておくことが大事です。

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

私もこの年末で満６２歳になるので、先日“日本年金機構”さんから年金支給の手続きをする為の書類が着ました。　

そんな矢先、新聞で年金５９８億円至急漏れの記事が目に入りました。

厚労省の方の謝罪の言葉もありましたが、こういうミスは今までにも何度もありましたので、正直なところオオカミ少年的なイメージです。

わたし、以前にファイナンシャルプランナー（CFP）の試験に受かっているのですが、実は全６科目の内、年金を主とした問題がたくさん出題されている “ライフプランニング・リタイヤメントプランニング”だけ２回受験しています。

最初は、不動産業にたずさわる者として６科目あるうちの”不動産運用設計“だけを受験して終わるつもりだったのですが、たまたま同じ日の午後に”ライフプラン･･･“の試験があったので、不謹慎極まりないのですが、テキストも購入もしない、過去問も見たことのないままでのぶっつけ本番で受験しました。

ＡＦＰの試験には受かっていましたが、試験内容のレベルはグッと上がっていますので、全く解りませんでした。

それに試験が始まって暫くすると、電卓を叩く音が部屋中に鳴り響いて、とても集中して問題を読むことすら難しくなってしまったことを覚えています。

午前中の“不動産運用設計”の方は、試験が終わると同時に、合格を確信できましたが･･･“ライフプランニング…”の方は当然、不合格でした。

不合格って嫌な言葉じゃないですか？

それで、ＣＦＰの試験、“不動産運用設計”以外の科目も全部受かるぞって決めて、その後、年に２回ある試験日程に併せて２科目ずつ受験していったんです。再度受験した“ライフプランニング…”は、不合格した教訓として、電卓の騒音対策に耳栓を買って臨み、無事６科目に合格した次第です。

最初に戻りますが、年金の事務処理ミスが続く理由として、職員の怠慢が指摘されることもありますが、もうひとつには年金制度の複雑さがあると思います。

今回の事務処理では、“振り替え加算”で、手続き上のミスがあったようですが、“振り替え加算”だの“加給年金”だの対象となる配偶者の年齢や、子供の年齢（障害があれば年齢も違ってくるし）、厚生年金や共済年金とのすり合わせなど無茶苦茶複雑ですから、本当に全部解っている人は天才だと思いますよ、ほんと。

だから個人的には、これからも、年金のミスは大なり小なり続きそうだと思っています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

nozawa@minamimorimachi.jp

今朝の朝日新聞によると、吹田市にある国立循環器病研究センターの勤務医、看護職員の残業時間を（特別な事情があれば）「月３００時間」まで可能とする労使協定を結んでいたことが弁護士による情報公開請求で分かったとあります。

国の過労死基準が「月１００時間」だから､３倍ですか・・・

実は、私が昨年の５月に腎臓ガンの摘出手術を受けたのですが、１年前にはそれらしい出来物がありますって発見されて、小さすぎるのでもう少し大きくなるまで検査して進めることになりました。大きな病院だったので、検査と問診など待たされる時間が長いのが困りもんでしたが、担当の先生の手術に向けての方針がこの前言っていた内容と今回の説明が微妙に違っていたりすることがあって、少し不安になったりしたこともありました。

でも、最終的に先生の指示と方針に納得して手術は無事に成功したのでした。

２週間の入院中、診察時間の合間に様子を聞きに(頻繁に)訪れていただきました。
その時に感じたのですが、「お医者さんってなんて忙しいンやろう」って痛感しました。
あれだけの患者数の診察をして、手術をし、合間を縫って様子を見に･･･これは大変な仕事だなと本当に思いましたね。

先の記事にある病院でお世話になっている患者さんが、担当の先生がクタクタになりながら診てもらっているとするなら、どこか不安になりはしないでしょうか？

「働き方改革」っていろんなところで考えさせられる日本の進むべき方針であります。

毎朝、自宅から事務所には自転車で来ています。事務所の近くにある堀川戎神社に参ってから来るのです。

お賽銭はいくらしているのかというと,小銭入れから５円玉出すことが多いですね。

どうでもいいことですが、１０円は『遠縁』と読めて、縁が遠ざかるとか、反対に　５円（ご縁）、１１円（いい縁）、２０円（二重に縁）、２５円（二重にご縁）とかいう縁起担ぎ話があるそうです。

私は以前、先が見透せるから、穴の開いた貨幣がいいって聞いたので、５円玉にしているわけです。５円玉が無ければ、５０円とかに跳ね上がります！それもなければ、１０円に跳ね下がりです・・・

要は、気持ちですから！

一般に「不動産の世界」は「古い世界」と言われていますが、外資参入や金融商品化、ネット営業の影響とかで最近はずいぶんと垢抜けてまいりました。

その証拠に働いている人も、太いストライプの背広を着た小太りの親爺さんのイメージから、トレンディでスリムな格好いい好青年も多い業界になっておりますよ。

不動産の世界では、「坪」「帖（＝畳）」「間（けん）」「尺」が今でもメートル法よりも幅を利かせております。

売買契約書や公告には必ずメートル法で表示しなくてはなりませんが、現実は「坪」…の世界です。

ですから、不動産業界の人は必ずその言葉を使いこなせないと仕事が出来ません。

////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

今朝、北朝鮮がミサイルを発射して、いつも見ているＴＶ番組は６時前からどこの放送局もこのニュースに切り替わりました。

緊張の朝です。テレビでは“Ｊアラーム”が鳴ったら、近くの頑丈な建物内に避難するのが良いらしい。地上よりも、地下鉄や地下街にいるほうが安全だと言ってましたが、もし今日のように、朝早くミサイルが発射されて、暫くしてＪアラームが鳴って、それから数分間で、テキパキ避難することが出来るでしょうか？

出勤するエレベーターの中で、おばあちゃんがお孫さんに「もし、またミサイルが発射されても先生が言ったところに避難したら大丈夫だからね」って話をしていました。

すごい時代になったんだとシミジミ痛感しました・・・

国内の携帯電話メーカーは２０００年代初の１１社が、０８年以降、三菱電機、東芝、ＮＥＣ、パナソニックなどが撤退。今回、富士通が事業を売却すれば携帯メーカーはソニー、シャープ、京セラの３社になる。

アップルが０７年に「ｉＰｈｏｎｅ」を発売し、韓国サムスン社がものすごいスピードで世界進出した結果、こういった状況になってしまったということらしいのです。

思い出せば、私が創業した当時、ポケベルが出始めた頃で、その数年後に序々に携帯電話が普及し始めて、お客さんから「野沢さん、未だ持ってないの？早く携帯電話持った方がいいよ」なんて言われて、おっとり刀で初めて買ったのが富士通の携帯電話でした。いまから思うとすごく重たくて、背広の内ポケットに入れると、かなり大きなコブみたいに膨らんでしまうほどでした。　それにバッテリーも直ぐにダメになるなど、色々使い難かったことも懐かしく思い出されます。　実は、私は今でもガラケー派なのですが、最近はボチボチ年貢の納め時かと思っております。

ネットで見掛けたのですが、「定年後の生活においてどのような時間が増えたと思いますか？」という質問に対して、一位は「家でゆっくりと過ごす時間が増えた」４５．５％、二位は「パソコンやスマホを操作する時間」で３９．５％、三位が「趣味のために費やす時間」３９．１％となっております。

６０代以上では「パソコンスマホ･･･」が一位です。確かに、現役で仕事でパソコンやスマホをいじっていると、家ではパソコン･スマホはそれほど使わないって想像できます。

リタイヤして興味のあることや調べたいことがあると、パソコン･スマホは便利でしょう。因みに、「テレビを見る」は第四位でした、私６１歳ですけど定年じゃないのですが、見たい番組グッと減ってますよ、確かに。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」