空室対策には、(１)家賃引き下げ、(２)礼金・敷金の減額、(３)リフォーム（リノベーション）（４）不動産業者へ報酬アップなどいろいろありますが、「フリーレント」も空室対策のひとつです。

入居後当初一定期間の家賃を無料にすることで、入居者の負担を減らして客付けし易くするということです。
かつてオフィス市場が冷え込んでいた時に、移転を計画しているテナントは今居る事務所の解約予告時期が３ヶ月とか、６ヶ月とか担っている場合も珍しくありませんでしたので、直ぐに引越しをすれば次の事務所の家賃とダブルで支払いをしなくてはならないので、迎える側の事務所の家主さんが「フリーレンと」でテナントの負担を軽減する策として使っていました。

賃貸マンションの「フリーレント」は入居者の二重家賃の問題よりも、１～２ヶ月の無料期間があったとしても、早期に空き室状態を解消したい家主さんの気持の現われであります。

【注意すべき点】

入居者が注意しなければならないのは、一定期間の賃料を無料にしてもらえる代わりに、中途解約がする違約金が発生する契約内容になっているのが普通であるということです。
通常の賃貸借契約では、入居者からの中途解約は１～３ヶ月前に通知すれば認められることになっています。ている。
他方、「フリーレント」期間のある契約をした場合には、「フリーレント」中も含め契約期間中は中途解約できない契約内容になっていることが多い。
「フリーレント」が終了した途端に退去されたら、家主としてはかなわないからです。

解約しなければならなくなったときに、どれぐらいのペナルティ（違約金）を支払わなければならないのかも確認しておく必要があります。
また、家主さんは「フリーレント」で一定期間の賃料をサービスして、不動産業者への広告料もアップしたのに半年くらいで退去されたら元も取れないでしょうから、ペナルティ期間は一年くらいは居るのかも知れませんね。

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いつの頃からでしょうか･･･「値交渉」（価格交渉、値引き交渉）が難しいとか、言い値がそのまま買い値になることが珍しくなくなったのは･･･

私が思うには、外資系ファンドや金融機関が日本に上陸して、東京から大阪へと進出してきた頃からではないのかと。
それまでは、売り値には大なり小なり「値交渉」の余地が含まれていて、買う方もそのつもりで指値していたような気がします。
日常の買い物でも、大根や洋服でも「これなんぼにしてくれる？」っていう会話が自然と出来ていた頃が懐かしいです。

大阪風の商売は東京風のスマートな商談方法に取って代わられてという感じですかね。

それでも、不動産の価格は相場ですし、全く同じものは絶対にありませんし、売主･買主の相対取引ですし、経済状況もそれぞれ違いますので、出来る出来ないはあるけれども「値交渉」自体は必要です。

売り物件の金額がどの位の「値交渉」の余地があるかは、いきなり聞いても本当のことをペラペラ話すってことは少ないですね。

ある程度の資料開示や仲介業者とのやり取りを経てから、内情が判ってくるものであって、買う気もないのに売主側にだけ、本音を聞こうとすること自体失礼なことでもあります。
仲介業者としても、購入に際して興味を持たれた物件については買主側も本気で立ち向かって欲しいものですね。
そういう姿勢は相手に伝わるものです。
コミュニケーション能力のある仲介業者は、あなたの真意を上手に相手に伝えてくれるはずです。

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『賃貸物件』を案内されて、不動産業者から「入居申込」しましょうと言われて、「申込金」なるお金を支払った経験ありませんか？
不動産を『購入』する時にも、不動産業者に「買い付け証明書」や「購入申込書」などと売主に対して『購入』の意思を表明する書面に署名・捺印した経験はありませんか？

民法で「契約は口頭でも成立する」ということで、「申込」すると後日キャンセルすればなんらかのペナルティが発生すると勘違いしている人もいらっしゃると思います。

不動産取引では、民法より消費者寄りの「宅地建物取引業法」が優先されますので、「口頭での契約成立」はありません。

契約書で売主と買主、借主と貸主が署名捺印した時点で、初めて「契約」は成立します。
手付金の授受が有ろうが無かろうが、契約書上で違約条項にペナルティが明文化されていれば、契約後のキャンセルには金銭が必要になります。

だからと言って、「申込」や「買付証明書」を気楽に出して、気が変わったと言ってキャンセルするのは、信義上問題がありますので止めるべきです。
また、仲介業者の責任や信用にも関わりますので、普通はそういう書類を求めないものです。

ただ、営業手法の一つとして「申込」や「買い付け証明書」を借主や買主に書かせておいて、心理的なプレッシャーを与えて契約に持ち込むという荒業を仕掛けてくる不動産業者も中にはおりますので、お気をつけて下さい！

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大阪の造幣局の「桜の通り抜け」今年は４月１１日から１７日までの７日間です。
いつももの凄い人ですから、歩いて行けるのに２回くらいしか行ったことがありません。
いつでも行けると思っているからでしょうね。
通天閣も最近は外国人旅行者、修学旅行の学生さん達でごった返していますが、案外、大阪に住んでいる人で通天閣に何回も登ったことがある人もそうそう居ないと思いますね。
私も３回くらいは上の展望フロアーまで行ったと記憶しています。

「吾、十五にして学に志す。三十にして立つ。四十にして惑わず。五十にして天命を知る。六十にして耳順う。七十にして心の欲する所に従えども、のりをこえず。」『論語』孔子

まだ２０代、住宅の営業をしていた頃のことですが、お客さんは当然年上の方で、自分の親と同じ位の歳の方もいらっしゃいました。
自分では家を建てるとか考えたことが無い頃でしたので、今から考えれば相手の気持とか解ってなかったですね。
家を建てる人の年収とか聞くことは、営業マンにとって当たり前のことですが、当時の私は気後れしてか、正面切って年収とか手持ち資金とか自然体で聞けなかったですね。

そんなこと、今の私では考えられないことです。

私の叔父さんも不動産の仕事していて、そのことを話しました。
すると、「肝心なことを知らないで、仕事は出来ない。年収を聞いても答えない人にチャンとした提案も出来ない・・・」と言われました。

自分が信用される人間、相談できる人でないと、相手もチャンと話してくれないわけです。

そんな若造も年齢を重ねて、少なからず色々な経験をして、イイ具合の６２歳になりました！

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相続税対策などの節税に寄与するからとして、タワーマンションの高層階の物件を購入するのが流行っていたので、さすがの国税も何もしないわけにはいかなかったのだろう・・・ちょうど今年度は３年に一度の固定資産税評価替えの年でもあります。

あらためて、タワーマンション節税策のスキームを説明すると・・・

「１」相続税を計算する場合、現金より土地や建物（不動産）の方が、評価額は低い。

「２」すべての分譲マンションの固定資産税評価額は、そのマンション全体のそれを算出し、次に、各部屋の床面積に応じて税額を割り振るので、床面積が同じであれば10階であろうが１階であろうが、固定資産税評価額は同じです。（参考ＨＰ有）

「３」タワーマンションの高層階と低層階の乖離幅は、３倍とも７倍とも云われているので、高層階を購入すると相続税の評価額と実勢価格の差を利用した節税ができると云う訳です。

「４」そのまま、ずっと住み続けていれば問題は少ないのですが・・・住むことなく、相続発生後、直ぐに売却して現金に戻してしまう人が出てきたことが問題となりました。

平成３０年度から居住用超高層建築物(２０階以上の新築マンション)に関しては、補正率を使って高層階よりも低層階の方が低い固定資産税額になるようになります。

※平成２９年４月１日以降に売買契約された物件で、平成３０年度以降に課税対象となる物件に適用されます。

【層別専有床面積補正率】・・居住用超高層建築物の1階を１００とし、階が1増すごとに、これに、１０を３９で除した数を加えた数値とします。
例）２階の場合、　１００＋１０／３９×（２－１）　＝１００．２６
２０階の場合、１００＋１０／３９×（２０－１）＝１０４．８７

　果たして、この差は大騒ぎするほどのものなのか？

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我々不動産業者も情報交換含めて、同業者との協力は欠くことが出来ないものです。
人間性の問題もありますので、気の合わない人もいますし、トンデモナイ人もいたりします。
最低限のルールを守れない人と、いい商売するのは難しいですね。

『気をつけようこんな不動産屋』

やたらと調子がよくて、営業トークはすばらしいけど、中身が乏しい

自分の都合や立場ばかり優先して、お客様や協力業者のことをあまり考えていない

言っていることがコロコロ変わる

会話の中に「絶対」「格安」などの形容詞が多くて、話しも忙しくて落ち着いて考えることが出来ない

皆さんも、有名な不動産会社とか、小さな不動産会社とかで、不動産会社を選別することが多いと思いますが、事業用不動産の売却とか購入の際は、法人・個人問わずいろいろな事業が絡んでいるのが普通ですから、相談する不動産会社も大事ですが、直接話を聞いてくれる担当者がより重要です。

売主・買主の側からみて相談する担当者の人柄・知識・経験・態度などを理解しつつ、この人に肝心な話をしていいものかどうか見極める必要があります。

相談を受ける不動産業者も依頼主が肝心な部分について隠し事があると、後々困りことがあったりして大きな問題になることもありますので、立場は違いますがお互いに出来るだけ胸襟を開いて話をする必要があります。
だから私自身は、会社とか、組織だとかいうよりも個人としてお客様と相対して向き合うようにするべきだと思っています。

皆さんにいい不動産業者さんとお付き合いしていただけたらと願っておりますが、その不動産業者が「南森町不動産」だと更にに嬉しいです。

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「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」とは違うという話です。

「瑕疵担保責任」とは、取引対象の物件（土地・建物）に不具合や欠陥があった場合に、売主がその欠陥を修繕する義務を負うという意味です。
売主の「瑕疵担保責任」を免責とする契約なら「瑕疵担保責任」は問われないことになります。つまり「売った後のことは、一切知りませんよ」という意味です。

いわゆる事業用不動産の中でも、中古の一棟売収益マンションの売買契約でプロの不動産業者同士が売却・購入する場合に、「瑕疵担保免責任の免責」として取引することは珍しいことでもありません。しかし、売主が知っていて、それを黙っていたのなら免責にはなりません。

「現状有姿」の取引というのもよくありますが、それは「瑕疵担保責任」とは別の話であります。

プロの不動産業者でも、「現状有姿」＝「「瑕疵担保責任の免責」と思っている人もいますが、それは間違いです。
「現状有姿」とは、まさしく「今ある状態で物件の引渡を行います」という意味であって、「隠れたる欠陥、不備」について売主は責任を持たないということとは違います。

「現状有姿」を条件に売買契約しても、「瑕疵担保責任」についてどのように対処するかは重要事項説明書や売買契約書に明記しておいた方が無難です。

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せんみつ（千三つ）っていう言葉ご存知ですか？

最近では“せんみつ”っていう言葉を耳にすることは殆どありません。
私が社会人になった頃は、仲介業者を生業にしている人に対して“せんみつ”って言葉が日常会話のなかでも使っていました。
その時は、１０００件の話の中で３件成約すれば“御の字”だという意味だと思っていました。でも後になって、元々の意味は“うそつき”（＝本当のことは千のうち三つしかない）だということが知りました

大辞林では、『うそつき、ほら吹き』の他に、『まとまる話は千回のうち三回の意』（土地や家屋の売買、貸し金などの仲介を業とする人。）とありますので、先の“１０００件の話の中で・・・３件成約”の意味も間違いではないようです。

でもテレビドラマなんかでも、不動産屋サンのイメージである口八丁手八丁で相手をだますみたいな人物像があって、昔は不動産業者のことを「千三つ屋」と呼んでいたそうです。

まあ、どちらにしても数多くの話の中で、成就できるのは１０００のうち３、つまり０．３％っていうのは大袈裟ですが、実感としてはそんな感じの仕事であることは確かですから、話がまとまって、且つ、お客さんの喜んでもらえたら本当に嬉しい仕事です。

４０００本のヒットを打つために８０００回以上は悔しい思いをしてきている。 その苦しみと自分なりに向き合ってきた。 誇れるとしたらそこじゃないかと思います イチロー（メジャーリーガー）

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３月１５日から１６日未明にかけて行われた将棋の公式戦で、勝利目前の神谷八段が、それに気づかずに負けを認める「投了」をしたという。

神谷八段って、あの藤井六段が公式戦２９連勝するまで、２８連勝の記録を持っていた人ですから、相当強い棋士です。
あり得ないことが起こったということです。

我々、不動産取引の世界でもあり得ないことが起こることがあります。
実際にあった１つの例を挙げてみましょう。

仲介業者のＡさんは、ある収益物件を買主に紹介して購入の意思表示を得て、売買契約の日取まで決めて後は事務手続きを着々と進めるだけとなりました。
共同仲介をする業者さんとも手数料の配分なども協議して決めて、来週に契約日を迎える段取りです。ところが、予定していた契約日の数日前になって、Ａさんから共同仲介者に連絡が入ります。
「至急、会って話がしたいので・・・」というので、Ａさんの事務所に行くと、新妙な表情で「契約できなくなったので・・・」と！
話を聞けば、売買契約の打ち合わせで買主さんとあっている時に、「こんな物件もある」と、契約する物件とは別の物件資料を見せたとか。

買主さんは興味を示して、「この物件の方が良い」と言い出して、契約予定の物件を断ってくれとＡさんに伝えました。
と言うことで、契約する話はダメになったのです。

因みに、もう一つの物件の方は、チャンとした売り物件で無かったので、話にもならなかったのでした。
Ａさんは業界でも古参の仲介業者でしたが、誠に大きなミスをやらかしたのでした。
共同仲介者（私）は、開いた口が塞がらない、情けない、アホらしいという気持でした。

本当に何が起こるか判らないというのが実感ですが、もう二度と経験したくない経験でした。

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守秘義務契約（秘密保持契約）

《英語：confidentiality  agreement・・・略してＣＡ）

不動産の売買や会社買収などを検討する際に、相手方または仲介会社と締結する契約の一種です。
買主は、その売り物件の内容と重要事項を知りえる立場にあり、情報漏えいは商談そのものの不成立だけでなく、売主のその後の商談にも影響を与える懸念があるために、詳細資料を入手する際には買主側に物件内容の秘密保持を約束する文書を差し入れるものです。

外資系のファンドや商業銀行が参入してから、日本でも事業用不動産の商談・交渉を行う場合は、特に徹底した秘密保持が要求されることが多くなっています。

最初は戸惑いましたが、徐々に慣れてきてしまっていますが、正直なところ、あまり感じは良くないというのが私の意見でした。
外資系の会社が大手を振って元気に活動していた頃は、まずＣＡを出さない限りは物件の内容が全く分からないというものでした。

特に、収益物件などは詳細資料がないと買主に紹介すら出来ないのに、ＣＡを提出してからでないといけないので、手順が逆だろうと思っていました。

それでも、なんとか買主さんに納得していただいてＣＡを出すという努力をしていましたが、情報開示された内容を読むとその段階で、お断りすることも多かったのです。
嫌な思いをしたのはそれからで、売り側の立場でＣＡをたくさん集めた人が、その検討先を顧客名簿にしていると気づいた時です。

買主側には知り得た情報の漏洩をさせないという契約をしているのに、売主側には購入検討者の氏名をセッセと集めて今後の営業に役立てようとしている輩（やから）がいるなんて論外だと思いましたね！

最近は大型物件だけでなく、こじんまりした物件でもＣＡを要求してくるようになっていますので、まあ～仕方ないって諦めて「守秘義務契約書」作っていますが・・・（笑）

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