売買でも賃貸でも、間取り図には方位マークが付されています。

方位マークとはその住戸の向きを示したもので、Ｎの字が書かれているのが北側です。

一般的には、南向きの部屋が人気ですが、日照を遮る建物などがあれば日当たりが悪い場合もありますので、日当たりについては、日中現地で確認するのが大事です。

不動産業者の作った「案内用資料」の方位が間違っているものを何回も見たことがあります。
勘違いなのかどうかは判りませんが、意外と軽視している場合が多いですね。

不動産業者は、不正確な表示や説明をしてはいけないという信義則上の責任がありますので、『南向き』だと言っても、正確には『南西』とか『少しだけ南向き』だったりすると重大な問題に発展します。

また、最近はあまり聞かないのですが、「鬼門」とか「家相」「風水」を気にする方がいらっしゃいます。

不動産業者としては、迂闊にウンチクを垂れることは避けるべき事柄ですが、一応、そういうこともお客様の判断材料として存在しているのは確かなことですから、そこはお客様にお任せしておくしかないと思っております。

★重要事項説明書に関する記事★

昭和４５年に市街化区域を決定（大阪市）

「測量図」の種類

「活断層」の記載義務

「事故物件」と「告知義務」

『道路』について

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日本の自営業者の数が減っていることが問題だという意見があります。

家族経営的な町工場、お菓子やタバコを売っているお店、後継者のいない飲食店など、なかには法人化しているのかも知れませんが、実質的に自営業だと思われる商売などが、ドンドン減っていて、なんでもかんでも大きな資本のある大企業がバックにあって組織的の一部として働く人ばかりが増えているということです。

小さな不動産業者は、体ひとつで働いていますので、無駄な動きは出来るだけ控えたいものです。
一見無駄と思えるような雑談や広告媒体を利用などもマメにこなす必要はあります。
どこかしら世間にアピールしておかないと、間口の狭い活動しか出来なくなっては困りますので・・・

でも、営業の成果は「成功報酬」です。
最近は小さな不動産業者さんでも、マンションやビルのオーナーさんから管理を委託されて一定の固定収入を得る仕事もありますが、、売買中心、特に事業用不動産を中心に売買仲介をしている業者は毎月平均した売上を継続することは中々難しいものです。

私なんぞ、大よそ四半期とか、半期のスパンで数字を視ることにしております。
「あるとき、ないとき～♪」（５５１の蓬莱のＣＭ）みたいな感じです。
まあ、何年もこんな仕事していると慣れてきますので、不安定を楽しむなんて心境にもなっておりますが＾＾）ある意味、「修行僧」みたいなもので御座います。

事業用不動産のことで、いろいろなご相談や問題が御座いましたら、お気軽にご連絡下さい。売り買いだけでなく、私どもの経験やプロとしての考え方などお役に立てればと思っております。

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麻原彰晃被告の遺骨を誰が引き取るのかという問題が話題になっています。
死刑執行のニュースを見たときには、そこまで考えていなかったので「あっ、そうなんだ」と言う感じでした。

故人がきちんと遺志を伝えないと、残された人達も後が大変です。

よく「お墓を買う」と言いますが、正確に言うと『墓地の一区画に使用料を払って自分のお墓を建てる』（永代使用権）ということでしょう。勿論、稀にお墓を建てる土地を買う人もいるとしても、殆どの場合は墓石を建てる為にその土地の権利を取得するということです。

因みに、土地は使用権ですが、墓石は所有権です。
墓地は自由に売却も転貸も出来ませんし、お墓以外のものを建てることも出来ません。

うちの場合、数年前に叔父さんとその兄弟のお墓を「墓じまい」しました。
お寺さんにお墓から魂を抜くお経を唱えて貰ってから、京都から石材店＝石屋さんに来てもらって、墓石の撤去と遺骨の取り出し、半日以上掛けて丁寧に更地に戻して貰いました。

支払いはあっても、返ってくるお金はありません。
少子化が進むと、お墓を継ぐ人もいない家族が増えることでしょうから、「墓じまい」する人はふえるのでしょうね。年月の経った遺骨は、”土”になっていましたが、湿気を取る為にバーナーの火で炙って十分に乾燥させて袋に入れた状態で、後日に一心寺さんに納めました。

一連の作業と言うのか、手続きはなかなか大変な手間が掛かります。
でも、大事なことですからね。

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”伊能忠敬”って日本地図を初めて作った人ですが、日本で始めて本格的な測量をした人とされています。５５歳で北海道を測量し、その後焼く１７年間に渡って日本国中を歩いて地図が完成したのは亡くなった後だったそうです。

不動産取引には「測量図」が欠かせません。不動産を購入する時に、何処から何処までが購入の範囲かが判らないで商談を進めることは出来ません。

「測量図」を見せて下さいと不動産業者さんに伝えて、出てきた「測量図」がどういう種類の「測量図」なのかが大事です。

「測量図」には、

■確定測量図

■地積測量図

■現況測量図　があります。

隣地所有者の方との（通常は印鑑証明添付の）境界確定承諾を交わした書類があるのが「確定量図」です。
「地積測量図」は法務局に備えつけられている公的なものですので、一定の安心感はあるのですが、昭和などの古い「地積測量図」は信憑性に乏しいものもありますので気をつけないと駄目です。
「現況測量図」は基本的に誰でも測ることが出来るレベルの測量図面です。売主の敷地がここからここまでと思えば、その寸法を測って作るものですので、公的な信頼を受けるものではありません。

不動産仲介業者の作成した「重要事項説明書」には、その土地はどのような「測量図」を持っているか記載されていますので、契約前にしっかりと確認する必要があります。

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今朝、オウム真理教の麻原彰晃死刑囚ら7人の刑執行があったとニュースで知りました。
平成７年３月の地下鉄サリン事件からでも、２３年以上経っていますので我々のような５０～６０歳の年代の方ならよく覚えている事件だと思いますが、死刑が執行されても何かスッキリした気分にはなれない事件です。

ネットで「住宅新報」社の記事を読んでいましたら、バンブークリエイションという会社が実施した「不動産投資に関する調査」というデータの中に、会社員でワンルーム投資をしている２０～５９歳の男女２００人の平均利回りが実質４％だとありました。

この全体の実質利回り４％、男性よりも女性のそれの方が少し高いみたいです。

この実質４％の利回りは、所謂表面利回りから管理費や税負担を差し引いて算出していると思われますので、表面利回りは６％前後だと推測しました。
大阪市内でも単身者向けの中古マンションの利回りは大体その位だと思いますので、東京だともう少し低いのかも知れません。

面白いのは、女性は築年数の浅い物件に８０％と偏っているのに対し、男性は築年数に拘らず分散して購入している傾向があるそうです。

投資目的は「年金不安」「節税対策」が５０％、不安なことは「空室」が１位で、２位が「家賃の下落」と続きます。

私的に気になったのは、投資用マンションの購入のキッカケでした。
ネットやブログ・SNSがキッカケだとする人は、女性が４０％、男性が１５．５％と大きく差が付いています。

男性と女性でこうも違うのかと興味深く読んだのでありました。

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７月２日、２０１８年分の路線価（１月１日現在）が発表されました。
全国平均で３年連続上昇です。
一番の上昇は沖縄で「５％」で、単なる投資ではなくて、住宅需要が拡大しているのと、企業進出も追い風だそうです。
でも、元々の原因は、金融緩和です。

昭和バブルの時は、プラザ合意からの金融緩和、米国のサブプライムローンでリーマンショックがあって、今はゼロ金利政策で賃貸マンションと相続税対策です。

但し、年収７００万円のサラリーマンが１億円の一棟売物件を購入できたような時代は去ってしまいましたので、フルローンで収益物件を購入できる人はかなり限られます。
不動産市場は、金融緩和との裏表だということはハッキリしています。

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梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい！

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

（賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。）

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考ＨＰ：不動産ナマ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

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夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩９時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港（伊丹空港）へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩９時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの１２階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のＨＰを見てみました。

このデータによると、飛行機の音６０～８０デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜９時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

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大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率１％前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと１％以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

１０年前のリーマンショック後は、入居率６割とか７割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は９０％超と言われていますので、市内の１００坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

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不動産会社をしていると、インターネット関連の会社から「うちでサイト充実を・・・」「サイトの診断してみませんか・・・」なんて観誘の連絡いただくことが多いですね。

若い頃、ハウスメーカーで住宅の請負営業していたことがありましたが、住宅展示場に来られるお客さんは紛れも無く家を建てたいと思っている人です。
でも、展示場には何件ものモデルハウスが建っていて、追客すれば間違いなく競合です。
競合が好きな営業マン（←居るのかな？）は良いでしょうが、確率はそれなりに低いですね。
ベテランの営業マンになると、ワザワザ競合してまでひとりのお客さんの時間を取ってしまうと、濃いお客さんの方が疎かになったりもするので、競合客は若手に譲ったりしてましたね。

インターネットの場合も同じことが言えて、物件が沢山見たい人はそういうサイトへ、またそういうサイトに載っている不動産会社のページなんかサーフィンのように見てはるンでしょうか。

このブログ版は平成２９年夏から始めましたけど、ホームページを作り出したのは２００１年冬だったのですが、まだ不動産会社でもＨＰを持っている数も少なくて、検索エンジンで上位に出て来なくってもなんとか見付けて貰える程度でしたのが、ホームページを見て電話やメールを貰ったりして、大型の収益マンションや信託受益権のビルなんかも契約したりして結構仕事になっていました。
それに当時のお客さんは未だに、お客さんですから嬉しいですね！
反響の数だけ言えば、今は「ヤッテます！」の生存確認の為のウェートの方が高いのかも知れません＾＾）
でも、こうして見ててくれはる方がいらっしゃるから、何じゃかんじゃと発信し続けますよ。

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