【生産緑地２０２２年問題】

都市計画上、市街化区域内の農地は“宅地”並みに固定資産税を課して、宅地化を促進していくことになっているけれども、「生産緑地」（注１）の指定を受けた所有者は、納税の負担を少なくすることができます。

ただ、全国８０％の生産緑地の所有者が３０年の営農義務が期限を迎える２０２２年に、生産力からの変更をする土地が大量に出てくるのではないかと言われている。

（注２）単位：ヘクタール

各数値は平成２２年現在のものです。

農業それ自体を、大都市で行っていき続ける人は少ないと思いますが、生産緑地の地主さんの多くは、既にアパート経営や貸し駐車場などの不動産賃貸経営をしていることも多いのではないでしょうか。

５００㎡以上というと、１５０坪超ですから、都会では大きな財産です。

この際、売却して換金しようと考えている方もいらっしゃるでしょうから、仮に、大阪府下の２２１０ｈａの１割の生産緑地が売却物件として市場に出ると、６６万７８５２５坪の宅地が生まれることになります。（１ヘクタール＝３０２５坪）

３０坪の土地なら２２，２８４戸分の建売住宅ができます。

３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が生まれます。

そうそう、なにも売却するばかりではなく、土地の有効利用として、３００坪のコンビニなら、２万２２６１戸の店が出来ますし、「貸家建て付け地」や「アパートローン」を借りることで、相続税対策として賃貸マンションをお考えならば、建売住宅の何倍もの戸数の住居が大阪市府下に建つでしょう。

日本の空き家総住宅数は，6063万戸と５年前に比べて５．３％の上昇し、空き家率は，１３．５％と過去最高になりました。（平成２５年度総務省調査）

勿論、大都市圏よりは地方の方が人口減少・高齢化が進んでいるので空き家率は高めではありますが、大都市圏でも中心分や人気のエリア以外は、入居者の確保はかなり厳しいものがあります。

２０２２年まで、まだ５年あるなんて言わないで、ボチボチ考えてみませんか！
ご先祖さまの残した土地について、総合的な判断で、良き対処をご協議ください。

【国の対策も…】

９月６日の日経新聞によると、農水省と国交省が「生産緑地」問題について、そろそろ法案の整備に取り掛かっているようです。まず、「生産緑地」の賃借をＮＰＯや企業向けに認める制度を整え、その場合は、相続税の猶予を与えるとあります。また、賃借する場合の農業委員会の承認の代わりに、市区町村の承認でＯＫとするようなことも考えているとの記事を見掛けました。

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【中間省略登記】

大手不動産会社積水ハウスが、東京の五反田のマンション用地購入に伴う取引で、「地面師」による詐欺にあい、５５億５０００万円を特別損失計上するというニュースを見ました。
ネットで８月初めに見たときは、あんな大企業であり、購入代金７０億円もする土地取引であるにも関わらず、大きなミスをするんだなぁと思ったのですが、反対に騙したほうの悪い奴は本当にいっていうか、すごいです。

ネット上で知る限り、所有者から４月に購入した不動産会社Ｂが「中間省略」登記で、積水ハウスに転売するというスキームだったらしい。

「中間省略」とは、所有者→B→積水ハウスで所有者はBが転売することを承諾するので、登記簿にはBは現れてこないけれども、積水ハウスは物件を購入できるという手続きです。

【参考】三為契約（さんためけいやく）

【本人確認】

今回の場合は、所有者を名乗る７０代の女性の本人確認できる為の「パスポート」が偽者だったということらしい。

本人確認は、昔よりうるさくなっていて、運転免許証や住民基本台帳カードやパスポートなどの写真付きのものは１つで、健康保険証や年金手帳など写真付でないものは２つ以上が必要です。

通常の不動産取引は、不動産仲介業者が本人と交渉し面識もありますが、例えば相続があった後、共有名義などで親と子供の２名なっていたりすると、その一方が遠方に住んでいたりして仲介業者の人も面識がない場合は多々あります。

その場合、仲介業者も本人に直接対面し、売却などの意志があるかなどを充分に確認していないケースとなる場合もあります。

※勿論、いつも共有名義の売主の方が、同じ思いの人ばかりではありません。その最たるものが”相続”により所有権の分散です。当事者同士の話し合いで売却そのものに賛成反対もありましょうし、売却する合意があっても、金額に対する考え方、当事者の配分方法、売却する仕事を任せる仲介業者の選定など、なかなかやっかいな問題が山積であります。

私も以前に買主側の仲介をした時にこんなことがありました。売主がお父さんと長男の共有名義である一棟売マンションの取引で、売主側の仲介業者さんが本人確認していますということで決裁に臨んだのですが、（長男の委任状はあったのですが、）司法書士さんが『ご長男が同席していなので電話をして確認します』ということになりました。ところが、ご長男は長野県の雪深い山中のホテルのコックをしている方で、ちょうど取引の時間が電話に出るのも難しい時間帯に重なってしまって、何時間も待ってから決裁したことがありました。

売主側の仲介業者の方は、それでも「大丈夫です、お父さんが了解しているから･･･早くしてください」って言っておりましたから、『何言ってるんや！アホちゃうか』って心の中で思っておりました。

他人間の取引でも最初から巧妙に売主を装い、不動産業者もグルでの「地面師」を巻き込んでの詐欺まで存在するというケースがあります。それが今回の詐欺事件だったようです。

今回のケース、積水ハウスの社長さん達は報酬の減額するそうですが、直接の担当者の方、その上司、司法書士、関係書類をチェックしていた弁護士、また間接的ではありますが、資金調達に関係していた金融機関の方達に及ぶまで、（私ごときが言うことでも御座いませんが、）誠に心中察するに余りあります。

気をつけなくてはなりません。

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【不動産取得税】

一棟売マンションを購入した場合、不動産取得税･固定資産税の扱いが一般住宅とは違った部分があります。

事業用物件は事業収支の差にもつながりますので、是非注意が必要です。

不動産取得税は、土地や建物を購入したときに掛かる地方税です。
売主A→買主B→買主Cのような買主Bが中間省略登記を行って買主Cが所有権移転登記をしても、買主Bも不動産取得税を免れることは出来ません。、

※売買以外にも交換･贈与・寄付なども課税対象ですが、相続による取得には、不動産取得税は掛かりません。
また、建物の大規模な増改築なども対象となり、半年位すると各都道府県から勝手（笑）に納税通知書が送られてきます。

不動産取得税＝固定資産税評価額×４％（注A）

（注A）平成３０年３月３１日までに取得する土地または住宅は３％

※店舗や事務所は４％のままで計算します。

また、その土地については、固定資産税評価額の１／２が課税標準額になります。

新築住宅の場合、固定資産税評価額から１２００万円／戸を減額される特別控除が受けられるので、通常の場合、アパートや賃貸マンションの場合は、税金が発生し難くなっています。

新築家屋の不動産取得税＝（課税標準額ー１２００万円）×３％

１０戸あっても２０戸あっても、１戸の公簿面積４０㎡以上２４０㎡以下であればOKです。
但し、新築控除は取得後６０日以内に申告することになっていますので、そのことも知らないとダメです。

※ワンルームタイプの１Kや１DKの賃貸マンションを建築する場合、床面積の基準が満たされない場合が多いと思いますので、そこのところも知っておかないといけません。

※一般住宅は床面積５０㎡以上２４０㎡以下と、少し数値が違います。

※認定長期優良住宅には、控除額が１３００万円に増額されています。

長期優良住宅の認定を受けるための基準としては、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画の項目があり、それをクリヤーした住宅であることが必要でコストが掛かります。

新築の一棟売マンションを購入する場合、それぞれの基準を満たしている場合、不動産取得税が要らないかというと、必ずしもそうではありません。

府税事務所に聞いてみましたら、

「新築一棟売マンションを購入する場合、全戸未入居の状態であれば、軽減措置が受けられるけれども、賃借人付の場合は中古と見なすので不動産取得税の課税対象となります。」との回答でした。

尚、中古の一棟売マンションは軽減措置を受けることができないので、不動産取得税を支払うしか道はありません。

収益マンションを購入した場合や、賃貸用アパートを建築した際の不動産取得税は必要経費として扱います。（印紙税・登録免許税も必要経費扱いです。）

但し、消費税は、建物等の取得費用に含めます。

【固定資産税】

一棟売マンションを購入した、賃貸マンションを新築した場合は、固定資産税は直ぐには掛かりません。
固定資産税は毎年の１月１日に不動産を所有している人や法人に課される税金です。
でも、一棟売マンションを購入すると、不動産取引の慣習として売主と買主が決済日を境にして、固定資産税を日割り按分します。

売買契約の際、固定資産税・都市計画税の取り扱いについて”東京と大阪”ではその基準とする日が違うことが多いのですが、最近では大阪でも東京の慣習に則って１月１日を基準日にするケースも珍しくなくなってきました。
■東京⇒１月１日から１２月３１日　　■大阪⇒４月１日から翌年の３月３１日

固定資産税の計算式
固定資産課税標準額（注１）×標準税率１．４％＝納税額
≪都市計画税＝固定資産課税標準額×最高０．３％≫
(注１)
固定資産税評価額と固定資産税課税標準額とは、似たような感じですが実は全く違います。
固定資産税評価額は、お役所の決めた時価で、３年毎に評価を見直します。
この前は２０１５年でしたので、次回は２０１８年に評価替えが行われます。
おおよそ公示価格の７割程度とされています。
固定資産税課税標準額は、本来の課税標準額と前年の課税標準額を比較し、その乖離具合によって課税標準額を少し調整する仕組みになっていますので、納税者にとってもすごく分かり難いものです。
課税標準額は前年適用価格の１.１５倍を上回らないことになっています。
また、課税標準の特例というのがあって、これが新築アパートを建てたりする場合、相続税対策に加えて有効な節税策のひとつとしてセミナーなどで取り上げられるものです。

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地の区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地
（２００㎡以下の部分） 固定資産台帳登録価格の６分の１ 固定資産台帳登録価格の（６分の２=）３分の１
一般住宅用地
（２００㎡超える部分） 固定資産台帳登録価格の３分の１ 固定資産台帳登録価格の３分の２
※固定資産登録価格とは、固定資産税課税標準額ことです。

その他、免税点の特例や新築住宅の税額控除の特例（注２）など、税金については様々な特例や解釈がありますので、必要に応じて税務署や税理士などに確認する必要があります。

(注２)
新築住宅の固定資産税の減額措置…平成３０年３月３１日までに新築された住宅用の家屋にかかる固定資産税については、一定の要件にあてはまる場合に、住宅部分(１２０㎡までの部分に限ります。)の税額の２分の１の額が減額されます。（都市計画税を除く）なお、認定長期優良住宅を新築した場合は、別途用件が異なります。・・・大阪市HPより抜粋
【対象となる新築家屋の用件】
■床面積用件・・・５０㎡以上２８０㎡以下
※一戸建以外の貸家住宅の場合は４０㎡以上…①共同住宅などで屋内にある廊下・階段・エレベーターホールなどの共用部分がある場合は、この部分の床面積を各戸の床面積の割合に応じて按分し、按分後の各戸あたりの床面積で上記床面積用件を判定します。②店舗付住宅などの場合は、住宅部分の床面積が2分の１以上となるものに限られます。
■減額される期間・・・３階建て以上の耐火住宅・準耐火住宅は、新築後５年間、それ以外の住宅は新築後３年間

【固定資産税の日割り按分額に消費税がいる？】

「マンションってどうよ？」っていうサイト内「専門家に聞く！」のコーナーは、マンション購入における悩みや不安に、１００人の専門家から無料で相談ができるサービスありますが、次のような質問が寄せられていました。

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《質問》　固定資産税・都市計画税の購入者負担に対する消費税について
中古の一戸建を購入しようと考えているのですが、固・都税の清算額について、建物に対する固・都税の購入者負担額に対し消費税がかかっているのですが、一般的に固・都税の清算を行うさいに建物に対する負担額には消費税が課税されるものなのでしょうか？
精算金とはいえ、なんか税金に税金がかけられている気がしてどうも納得がいきません。教えて下さい。

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個人住宅の場合は数万円の問題でしょうから、それで資金計画が大幅に狂ったりはしないとは思いますが､誰しも必要のないお金は1円でも払いたくはありません。
また事業用不動産などの大型物件では固定資産税が数百万円とか、物件によっては大きな金額の場合もあるので、取引上大きな問題であります。
ご存知のように固・都税は毎年１月１日現在の所有者に課税されますが､年（注２）の途中で物件を売ってしまうと、決済日を境に一年間の税額を日割して買主は売主に自分の負担相当額を支払います。
この質問では､案分した税金相当額に消費税が加算されていて、税金に税金がかけるのはおかしいということです。
誠に自然な意見です。
我々は普通そう考えるはずですが､税の専門家・国税庁は違います。
「固定資産税と固定資産税精算金は似て否なるもので、固定資産税の納税義務者は1月1日の所有者であって､その精算行為は売買の当事者の問題であって､売買の一部であり、当然消費税の課税対象＝譲渡所得（注３）になる。」という見解です。

消費者の方もそこまで知っている人は少ないでしょうし、実は不動産業者でも知らないで取引している人もいます。
（注３）
「譲渡」とは、売買・交換・代物弁済・現物出資･収用など資産の所有権が移転する一切の場合をいう。譲渡所得は、その資産の譲渡による所得のこと。

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《回答》　回答者：野澤　裕二
課税されると考えて下さい。
私も最近税務署に再確認したのですが、そう云う見解でした。
消費税に関する通達１０－１－６とかいうのがあって、そういうことになっているとのことです。
御存知のように固定資産税はその年の１月１日現在の所有者に課税されますので、その年の途中で所有者が変わっても課税対象とされている人は変わりません。
固・都税の精算により買主が売主に支払った金銭は譲渡所得の対象になりますので、税込で支払わない限り消費税が別途かかります。
どうも腑に落ちないのですが、残念ながらそういうことになっています。

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【固定資産税の非課税・減免・免税点】

固定資産税には所有者の事情・利用方法によって非課税・減免・免税となることがあります。
例えば、私有道路として通行の用に供している場合、非課税になったり、減額されたりすることとなります。

【私有道路の課税上の取扱いおよび認定基準】…大阪市ＨＰより
私有道路の区分　　　　　　　 公共の用に供する道路 　　　公共用道路に準ずる道路 　　　　その他の道路
課税上の取扱い　　　　　　　　　　 非課税 　　　　　　　　　　　０評価 　　　　　　　１０分の１評価
公道から公道に通じている　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　× 　　　　　　　　　　　　×
道路幅員1.8ｍ以上 　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　　 ×　　　　　　　　　　　　 ×
他人に貸付していないこと　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　 ×
建ペイ容積率に敷地不算入　　　　　　 ―　　　　　　　　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　 ◎
通行禁止・制限していない　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　 ◎
通行禁止標識がないこと　　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　 ◎
門塀・柵がないこと　　　　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　　◎　　　　　　　　　　　　 ◎
荷捌き物品販売していない　　　　　　 ◎　　　　　　　　　　　　　 ◎ 　　　　　　　　　　　　◎

非課税の対象は、公園・学校施設・社会福祉施設などがあります。
減免は市などの条例で、固定資産税が免除・減額されることで、公民館・運動広場・火災にあった家屋がありますが、有償のものは対象となり難い。
免税点は金額が低くて、同一区内で所有する土地・家屋・償却資産のそれぞれの資産の税額を算出する基礎となる課税標準額の合計額が、次の額に満たない場合には、課税されないことを言います。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地…３０万円 家屋…２０万円 （償却資産…１５０万円）

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