毎日のように大きな出来事が起こり、世界中がコロナウィルスやウクライナの戦争に大きな影響を受けて、右往左往しています。今回は少しスパンを中長期の目線で見ることにします。

大阪市西区を南北に縦断する府道４１号、通称「なにわ筋」。
今から９年後の２０３１年春に開業予定の都市高速鉄道「なにわ筋線」の工事が進んでいます。

“靭公園”や“西本町”は最寄り駅である「本町」や「阿波座」から５００メートル、「西大橋」からは７００メートルと都心部だけど少し不便な感じのするエリアです。

「なにわ筋線」の西本町駅が出来ると、梅田に直接乗り入れが可能になり、また、「なにわ筋」はＪＲと南海が相互乗り入れする路線になって、それぞれミナミにも向かう利便性がグッと高まることになります。
残された”大阪市内の空白地帯”と言われたなにわ筋エリアの価値は上がります。

当然、土地は上昇しますが、先を見込んで先行取得する開発業者は虎視眈々と狙っています。
でも、昨今のインフレ、円安、将来不安などの問題は山積していますので、９年後に日本の不動産市場がどう変化しているのかなんて誰にも分かりませんが・・・でも、楽しみな「なにわ筋線」の工事は着実に進行しています！

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借主（テナント・入居者）はビルやマンションの大家さんに賃料を支払います。
余りないことですが、大家さんが借金を返済しないことによって、債権者はその賃料を差押することがあります。
債権者は裁判所への申し立てを行って差押しますので、借主はその通知が届くと大家さんに賃料を支払ってはいけません。

借主にとっては迷惑な話なのですが、賃料を供託所に供託するか、債権者に賃料を支払うかしないといけないことになります。
今まで通リの家主さんに賃料を支払うと、差押した債権者の手元にはお金が入ってこないことになり、債権者から賃料の支払いを求められると二重払いすることになってしまいますので、気をつけないといけないですよね。
尚、家主さんの手元にある保証金や敷金は「借主からの預り金」なので、債権者からすると差し押さえは出来ません。

（注）例えば、収益用ビルの中のテナントさんに賃料差押の通知が着ていると、当然、家主さんにも通知は着ています。

以前のテナントが退去した時の保証金の返還がされていなかったりすると、トラブルになっているかも知れません。

もし、家主さんがそれを仲介業者に告知していなかったら今後大問題に成り兼ねません。

家主さん、テナントさんの賃貸条件の確認をするときには、差押通知などの有無も確認してみる必要はあります。

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不動産投資しようと物件を購入する場合、個人であっても法人であっても殆どの買主は金融機関から借り入れをします。
借入するとレバレッジ効果と称して、手元資金があったとしてもそれを使うことなく物件を購入できる。

実は２０１８年にスルガ銀行等の不正融資事件が発覚してから不動産投資、特に収益用不動産融資はそれまでの勢いを失いつつあったのですが、厳しく成りかけた不動産融資は、コロナ禍で再び積極的になり、且つ、事業が倒産しないように、リスケしたり、返済を一時的に猶予したりと事業者にとっては誠にありがたい政策を打ってくれました。

でもそれって要するに、潜在的な不良債権が表面化していないだけです。

コロナ禍の自粛生活から、ウィズコロナ政策でコロナ前の状態に戻ってくるとしんどい事業者も出て来ますし、最近では身近なところにも「ほんとにしんどい！」って声が聞こえています。

一棟売マンションも数年前のように取引は活発とは言えないし、サラリーマン家主さんに人気だった区分所有の投資用ワンルームも物件は値上がりし収益率はかなり低下してしまいます。

また、以前のようにフルローンが難しいので手元資金を用意する必要もありますので、軽い気持ちで購入する気分には成り難いですね。

厳しかったコロナ禍から徐々に通常生活に戻れば、売り物件が増えて物件の価格は徐々に調整局面に入るような気がします。

一棟売マンションや収益ビルのような億単位の不動産は、事業として購入する投資家が虎視眈々とその時を待っています。
金融機関は属性の良い、信用力のある買主には融資は積極的に貸しますから、融資依存比率の高い買主さんは以前のようには優良物件を買うのは難しくなると思います。

蛇足ですが、超一等地にある不動産は利回り期待ではなく資産価値で購入する方がいらっしゃるというのがこれまでの不動産業界の通説です。

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不動産売買契約後のトラブルは、決済期限が来てもローンの承認が取れていないので、もう少し待って欲しいとか、株を売るつもりだっのが思いの外安値になってしまったとかいろいろありますね。

この間こんな事がありました。
今年４月に売買契約した収益ビル物件、翌５月の決済日に買主さんがお金の手当てが出来ず、決済日を延ばして欲しいと売主さんに申し入れたそうです。
売主さんも無下に断ることもどうかと思って話を聞いてみたそうですが、買主の話では具体的な資金の手当てが出来そうでなかったので、結局は契約解除し契約時の手付金は没収となりました。

自分の思う通リにならなかった買主は、契約時に預かっていた売主の重要な書類を返還しないでほったらかしていた。
決済前に重要書類の原本を渡すことは通常はしない事ですが、つい気を許したのでしょう。

売主さんは弁護士を通じて重要書類の返却を申し入れましたが、元買主の反応は鈍くいつまでも返却されない状態が続きます。

元買主の行為は売主の売却行動を妨害する行為であり、本来は訴えられても当然なのですが、売主も早期に売却して借入金を返済するつもりでしたので、余計な時間を掛ける訳にもいかず、次の買主を見つけようと別の仲介会社（←私のことですが）に売却手続きを依頼することにしました。

土地家屋の謄本などは法務局で簡単に取得できますが、建築確認申請書や役所に届け出る書類（消防署や建築指導課）に定期的に報告する書類、テナントの賃貸契約書など紛失したりすると二度と手に入れることの難しい書類もあります。
また、近隣との確認事項なども新たな買主を見つけて物件内容の説明をする為には、なくてはならない資料です。

これらの資料を再入手するには役所の担当部署や測量事務所を回り、コピーをもらったり、再調査をするとなると相当な作業ですし、すごい時間のロスになります。

一定の資料が手に入ると、物件を購入しょうとする方に物件の説明が出来るようになります。

売主・買主ともに、契約する時には売買契約書の条項をチャンと理解して、トラブルが起こった時にはどうなるかをよく知った上で署名・捺印しないととんでもないことに巻き込まれ兼ねません。売買契約書ってその為にあるのですから！

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これまでは好景気で「インフレ」が進み、不景気の時はデフレが進むと聞いておりましたが、今回はウクライナで戦争が起こったのが主な原因で、世界的に「インフレ」になっています。
元々、日本は欧米各国と比べても景気が良くなかったのに物価は上がっていて心配です。

「不動産はインフレに強い」と言われていますが、今回の場合もそうなのでしょうか？

≪現金より現物≫

物価が上がるということは、貨幣価値が下がるということ。
こういう風に「インフレ」下では、現金・預金は価値が下がるとされ、現物が強いという理屈です。
異次元の金融緩和や低金利政策で株価と不動産市場は上向き、コロナ禍の緊急融資や補助金の放出で不景気でも倒産は少なく済みました。
不動産投資は他の投資商品と比べても魅力的なのですが、特にここ数年は相続税対策や年金対策ともリンクしてバブル化していました。

東京や大阪の分譲マンションは低金利と共稼ぎ夫婦のペアローンのお陰で返済能力はかつてないほど高まり、１０年前に６０００万円／２０坪と言えば高額物件だったのに今では当たり前の価格になりました。
でも給料が上がらない以上、これ以上の販売価格アップは難しいとも言われています。

≪金利はどうなる？≫

投資用マンションや一棟収益物件も、大阪での表面利回りは４～５％が多いですね。
不動産は金利が上がれば、値は下がるというのが今までのトレンドです。
金利はもう下がりようがありませんし、逆に少し金利が上がれば忽ち値崩れが起りそうな雰囲気がプンプンしています。
欧米では「インフレ」退治策として金利を上げ始めています。
今後、融資の縮小が始まるのは景気が悪くなりそうなのでイヤなのですが、お金を引っ張ることのできる買主は良い物件を拾いやすくなるメリットがあります。
どちらにしても、生産年齢層は減少し続ける状況で、不動産価格の上昇トレンドがいつまでも続くなんてことはあり得ませんよね。

≪収益物件の命＝賃借人の収入≫

「インフレ」で家賃も上がると問題はないのですが、投資用マンションの賃料を上げようとしても、入居者の給料（収入）が上がらないと難しいし。（※ただ、超一等地や好立地の物件はまた別物ですけど！）

やっぱり、『給料』（収入）のアップ…これが収益用不動産にとっても『命』です。

７月１０日参議院選挙の最大の焦点は「物価対策」みたいですが、『賃金アップ』に熱心な候補者のことをお忘れなく！！

⇔大阪日日新聞より（令和４年６月１１日号）

★不動産と景気に関する記事

「年収倍率」今と昔

不動産景気の遅効性

２０４０年　高齢世帯４割超

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東京や大阪の新築分譲マンションがすごい高価格になっています。
そこで、相対的に安い中古マンションの人気が高まっている。
東京の知り合いに聞いた話で、新婚さんが旧耐震（注）の中古マンションをフル改装して３０００万円台後半で購入するとか聞いてしまうと、さすが東京だね！って妙な感心をしてしまいます。

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（注）耐震基準とは、建築基準法で決められている耐震強度の基準のことです。耐震基準で大きな法改正があったのが昭和５６年（１９８１年）です。昭和５６年以前の建物を、大きく「旧耐震」それ以降の建物を「新耐震」と呼んでいます。
細かく言えば、昭和５６年６月１日以降に建築確認を受けた建物に対して「新耐震基準」が適用されています。

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収益用マンション（区分所有権）では、さすがにそういう金額の高騰はありません。
理由は古年マンションでは築浅の物件に比べて賃料が取れないので、賃料から利回りを逆算して物件価格を査定すれば築年数を経た物件の価格は低くなります。
それに、ローン付も築浅物件のようには行かないというのも大きいですね。

一棟売マンションはどんな感じかと言えば、新築はピカピカで入居者の家賃も相対的に高めです。
分譲マンションタイプの収益物件と同じく築年数を経れば経るほど、賃料は逓減します。
新築や築浅の建物は修繕やリフォームの費用もあまり気にすることもありませんが、１０年、１５年・２０年と築年数を経るとともにそういうことも必要になってきます。

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【参考】長期修繕計画におけるガイドライン（国交省）⇒大規模修繕工事の周期は１２年を推奨しているようですが、定期的に状況調査をすることが前提ですが、場合によってはもう少し遅らせても問題ないですね。

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一旦大きな修繕やリフォームを実施するとなると、その費用は無視できる金額ではなくなってきます。
一棟マンションのオーナーさんは、分譲マンションのように修繕積立金を毎月積み立てていることは殆どありません。そうなると、売主にとっては「大規模修繕工事」前に売ってしまうのが得策でしょう。

反対に、購入希望者は売り主から「修繕履歴」の情報を開示してもらって購入後どのくらいの費用が必要になるのか考えておかないといけないですね。

★修繕・リフォームに関する記事

万年床の話（原状回復義務）

投資用マンション売却前のリフォーム工事

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【不動産業界人材育成策】

プロ野球の佐々木朗希投手（２０）がすごいと話題です。
ロッテ球団としては入団当初から２年間プロの体力になるまでじっくりと育てるという方針だったそうです。
昔でしたら、佐々木投手のように高校野球で活躍した選手は、結構早く１軍の試合に出していたはずです。
（稲尾・池永・尾崎・堀内・江夏…）
大きな素質と才能を見抜いていたから、大切に育てようという方針の球団はイイですね。
我が阪神タイガースだったら、どうだったでしょうか。

不動産業界では、新卒として入社した人達がそろそろ現実の世界に足を踏み出す季節になりました。
不動産業界って離職率の高い業界として知られていますが、最近では一概にそういう風でもなさそうです。
大手では営業でも残業代があるとか、帰社する時にはスマホも会社に置いて帰るとか、もちろん、夜訪や朝駈けなんて言うのは死語です。
新卒なら数か月、中途入社なら入社して数週間、いや翌日からひとりで営業に出掛けるのです。
あなたが買主、売主であったとして、そんな素人が営業に来たらどうですか？
不動産取引の仕事って５年、１０年と経験しても知らない問題に出会ったりするものです。
兎に角、経験を積めば、そういう場面に遭遇しても、調査や相談するする術も身についています。
また、問題を解決する判断力も働かせるようになります。
いろいろなお気客様と遭遇して修羅場を経験し、いろいろな物件に出会って失敗や成功して一人前の不動産業者になるのだと思います。

個人的には、最低宅建の試験には合格する。出来れば、半年は先輩と一緒に営業しながら仕事を覚えるなんて時間があれば良いと思うのですが…
実社会では、たぶん無理ですよね？（＾＾）

★不動産の営業に関する記事

相談相手の選択（弁護士・税理士・設計士…）

不動産投資トラブル２０~３０代が餌食に

同業者の離職・転職・廃業・死亡

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”不動産”にとって、『道路』は”命”（とても大切だという意味）です！

『道路』には「公道」と「私道」があり、「公道」は誰でも通行できる道路、「私道」は個人とか法人とか所有者のものですので、誰でも通行できるとは限りません。

「私道」には一定の制限があるのですが、一般的によく目にする事例として建売住宅などの開発を行う場合、下記のような道路を「私道」として設置することがあります。

図面上の「私道」部分は、①共有持分として住民が所有する場合、②私道部分の一部をそれぞれの住民の所有とする場合、として通行出来るようにする。

ただＡ～Ｅの住宅も年月が経つと老朽化しますし、所有者も変わるなどします。

６月７日の古川法務大臣の記者会見が小さなニュースとして伝えられました。

その内容のひとつが、『共有私道の管理に新しい指針』であります。

共有する私道の舗装や樹木の伐採など、今までは全員の同意が必要でした。

それを来年４月の民法改正にあわせて、「過半数の同意があればＯＫ」にしょうというのです。

例えば、Ａさんの所有者が売却後や相続などで、所在不明だと全員の同意が難しかったメースも、過半数であれば随分助かりますし、下水道管や給水管の工事などもスムーズに進めることが出来そうです。

小さなニュースでしたが、不動産取引に係る者としては結構大きなニュースでした。

★「道路」に関する記事

『道路』について

内寸と壁芯・２項道路・旗竿物件と囲繞地（いにょうち）通行権

目には見えない「道路」？

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保険や銀行などで「ご相談は無料」とか、資料請求すると“高級和牛“とか”ブランド米“を「プレゼント」しますなんていう広告ありますよね。
あれってよく考えてみるとおかしくないですか？
ボランティアですか？
ハッキリ言って集客です。
「無料」とか「プレゼント」って言葉で釣っているだけでしょう！

そんなこと言えば、不動産業者も『ご相談は無料』『お気軽にお問合せ下さい』なんて言うのも、同じですけど。

ただ、不動産仲介業の場合で言えば、保険や投資信託や株式みたいに決まった商品でなくて、所有者（≒売主）の事情や目的、購入者（≒買主）の希望や懐具合を知らないと始まらない仕事ですので、聞かないとそもそも先に進めない。

いや、相手の事情などお構いなしに商談を進める不動産屋さんもいますが、それは物売り（＝セールス）であって本当の意味で不動産業者とは違うと思って下さい。

不動産は絶対に同じものはないのです。

売主や買主が双子であったとしても、同一人物ではない。

滅茶苦茶複雑なマッチングをしようとしている仕事が不動産仲介業であります。
『不動産一括査定」サイトなんかも大手の不動産業者の集客方法のひとつですよね。
事業用不動産には通用しないけれども、戸建住宅や分譲マンションなどの多数の取引事例があると一応机上査定でおおよその金額は算出できますから。
それに査定金額は、成約金額とは違います。
先ずは高めに査定して取り敢えず売り物件をゲットしておけば、何だかんだ言いながら価格を下げて成約してもいいのですからね。

★不動産営業に関する記事

”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します！

常套句

高すぎる価格査定

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今回は、銀行が不動産業に参入したがっているというお話です。

（但し、信託銀行は不動産業務が可能です。）

民主党政権が出来る前だったと思うのですが、銀行が不動産仲介業希望を表立って表明して大騒動になり、宅建協会や全日などの業界団体がこぞって反対したことがありました。
結果的に銀行の希望は叶わなかったのですが、その騒動以降、都市銀行は露骨に系列外の不動産業者には情報提供をしなくなり、情報の囲い込みが当たり前になっています。

銀行系列の不動産会社に詰めている方も、外部に情報を出させないためにちょっとしたFAXやメールも承認を得ないと送信すらできないみたいです。

最近では、その社内の締め付けも一層きつくなっているみたいですから、誰のために仕事しているのかよく分からないようになっていると悲鳴が聞こえています。

ただ、その後も繰り返し銀行は不動産業参入の要望を出し続けられています。

不動産市場は金融の支援があると取引は活発になるし、金融が引き締められると景気が悪くなる。

だから不動産業者は銀行に対して（あからさまに）文句が言えない立場なのです。

何故、銀行は不動産業を兼業すると問題があるのか？

銀行は社会にとっても特別な存在でありますし、だから“銀行の信用力”は絶大なものです。
どんな人も生活に欠かせない存在で、商取引の世界でも銀行は優越性を持っています。
銀行と取引している会社は、毎年の決算の数字をちゃんと見られているし、個人が不動産を購入する時には、幾らローンが組めるのか相談しますよね。

そういう立場の銀行は既に不動産取引の売主や買主にとって公平なポジションが取れません。
そうそう忘れていませんか？
スルガ銀行と不動産業者がグルになって投資物件を知識のない買主に買わせたなんて事件があったのは、つい数年前のことです。
本来、中立的でなければならない銀行業務が不動産業務も兼ねると、銀行に都合のいい取引ばかりになって仕舞いかねない。

まさしく「利益相反」「モラルハザード」そのものであります。

今の銀行は、利益を確保する為に「リストラ」が進め、我々が両替するにも手数料を取られ、通帳を作るのにもお金を払うくらいシビアです。
そういう状況下で、金融と不動産仲介や売買をするとどうなるのか自明の理であります。

我々は銀行さんに、どうか本業で利益が出せるようになって欲しいと願っています。

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大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

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