不動産を売ると、次の３種類の税金がかかります。

★印紙税　★譲渡所得税　★住民税

勿論、「譲渡所得税」「住民税」は売却により利益が出た場合の税金ですから、売却により損をする場合は支払う必要はありません。
「印紙税」は売買契約書に貼付する１回きりですし、金額もそれほど大きな金額でもないと思いますが、売却損の場合でも必要です。

「譲渡所得税」は売却した年の１月１日で５年を越えているかどうかなど、売買の当事者にとって関心も高くで、事前に計算もしていることが多いと思いますが、「住民税」は税額も「譲渡所得税」より半分以下ですし、確定申告した時の税額欄には「住民税」の金額自体は明示されないので、頭の中から消えてしまうことになります。

ところが、６月頃になると市役所から「平成××年市民税・府民税納税通知書兼税額（充当）通知書」が送られてきたら、忘れていた思い出がゾンビのように甦るのです。

一種の時間差攻撃であります！

また、税金ではありませんが、「国民健康保険料」に加入されているリタイヤされている方や、自営業の方の場合、不動産を売却されて前年の所得が７００万円程度までアップすると、今まで数万円ですんでいた「国民健康保険料」が自動的にＭＡＸ８９万円/年まで跳ね上がる場合があり、通知書が届いてからあっと驚くこともあり得ますので、ご用心なさって下さい。

※事業用不動産の売却とは違い、マイホームを売った場合は、次のような特例があります。

【居住用財産の３０００万円特別控除】

所有期間の長短に関わらず、譲渡所得より最高３０００万円まで控除できる。

【居住用財産売却による軽減税率の特例】

譲渡した１月１日時点で、１０年超の場合に課税所得の６０００万円までは税率が低い。

【居住用財産の買換え特例】

マイホームを買換えて、新たに購入した自宅の方が高い場合は、売却した時には課税されすに、次の自宅を売却するまで繰り延べすることができる。

但し、３０００万円控除との併用は不可。

【空き家に係る譲渡所得の特別控除】

相続した空き家を、「取り壊し」や「耐震改修後」に売却する場合、３０００万円特別控除ができます。

尚、それぞれの税金問題については、専門家（税理士さんや、税務署）にご相談下さい。

不動産投資する場合に、“利回り”は大きな判断材料です。
“利回り”の考え方のひとつに『キャップレート』（総合還元利回り）があります。
日常的に使う”利回り“は、『表面利回り』（年間収入÷物件価格×１００＝？％）と呼ばれているものですが、もう一段突っ込んで精査する時には、追加で詳細資料が必要です。
詳細資料には、固定資産評価額やそれに対する税負担金額、建物の修繕履歴、現在の管理費用、管理会社との契約内容、賃貸契約書の内容の確認、これまでの入居状況や滞納記録などがあります。

詳細資料が入手できれば、純営業収益と総投資額が把握できます。

【純営業収益】
純営業収益とは、賃料等の収入額から経費・費用を差し引いた金額です。 賃料収入は毎月の賃料・管理費・共益費・駐車場料です。

自動販売機やコインランドリーの売上などを入れる場合もあります。

水道代を入れている資料もありますが、固定金額であればそれもありですかね。
費用とは、固定資産税額・損害保険料・水道光熱費・（賃貸業者への）仲介手数料などがありますが、通常の経費で落とす減価償却費や返済利息は含みません。
純営業収益を不動産の価値（値踏み）をするのに使用しますので、キャッシュフローに関係のない減価償却費や所有者が変われば変動する借入金の額は除外しているわけです。
通常は年間の利回りを求めますので、月額の数値を使うのであれば12倍して年間の純営業収益を求めます。

【総投資額】
購入するときの物件価格＋取得費用（不動産取得税・司法書士報酬・（売買業者への）仲介手数料など）を合計します。

“表面利回り”と比べて“キャップレート”は、分子となる部分は“年間収入＞純営業収益“と少ないですし、逆に分母は”物件価格＜総投資額“と大きくなりますので、例えば表面利回り１０％の物件がキャップレートで６％になったりして、算出された数字は小さくなります。

その「キャップレート」は、不動産を投資しようとする人の“期待する利回り”の目安となることから「期待利回り」と呼ばれたりもします。
その数字は「金利」を横睨みしながら上下します。
当然、金利が上昇するときは“期待する利回り”は上昇しますし、金利が安いときは不動産に対する“期待利回り”は低目でも理解されます。

不動産投資は“風”とか“空気”を読む努力が必要です。

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

仲介手数料は売主・買主・貸主・借主の皆さんにとって気になるものですが、不動産仲介業者の“生活の糧”そのものでもありとっても重要なものです。

ある方の紹介で､収益ビルを買いたいという買主様に「私は（仲介）手数料はお支払いしませんので、そのつもりで良い物件を紹介して下さい！」って言われた経験があります。
「それでは私共（仲介業者）は何処から報酬をいただけるのですか？」とお聞きしましたが、 お答えは「売主から貰えばいいじゃないか…」と。
「えっ？・・・・」（唖然、言葉もでない･･･）世の中に買主は自分しかいないと思っておっしゃってるのか？　つくづくすごい人が居るもんだと思いました。

【  賃貸契約の場合】

宅建業法によると『家賃の１ヶ月以内』相当額（注１）がその報酬と決められているのですが､現実には名目はいろいろありますが、それ以上に実質的手数料が発生しているケースが多いのです。
大企業の所有する大型ビルや入居者がどうしても入りたいような人気エリアの物件は、宅建業法の規定に沿って仲介手数料が支払われていることが多いと思われますが、それは競争力のある物件だから許される事で、小規模の物件や通常の賃貸マンションは、宅建業法通りの報酬では仲介業者の協力が得られ難く空室状態が長引くことが考えられるので､正規の仲介手数料とは別の費用を発生させてでも早期の客付けを不動産業者に依頼しているのが実情です。

不動産業界としては、現行の“賃貸手数料”の持つ課題はとても大きいと思います。

ただし、貸主の依頼により行なう広告費・（遠隔地の物件等の）調査費用・宿泊費・交通費などについては別に請求できることも確かですので、全てが問題だとは言い切れませんが。

【 売買契約の場合】

売買の場合は賃貸と比べて分かりやすいと思います。

※仲介手数料は消費税の対象になります。

この計算式から算出された金額を売主・買主双方から支払われることになります。

よく、“３%+６万円”の“６万円”って何だと聞かれますが、２００万円の５％＝１０万円、～４００万円の４％＝８万円の合計１８万円と、１~４００万円の３％＝１２万円の差額６万円の金額です。
ただ、この金額は手数料の上限とされているので売主・買主は不動産業者に対して手数料を値交渉することができます。
冒頭の強烈な買主様のような人は殆どいらっしゃらないと思いけれど，不動産業者も手数料を支払って頂けない買主様には良質の物件情報は提供しないでしょうから、少なくとも常識の範囲で手数料を払う姿勢はお持ち頂きたいものです。
仲介手数料についてはいろんなエピソードや苦労話がありますが，ここは「同じ物件情報を複数の仲介業者から得た場合」と「支払時期」について取上げることにします。
同じ物件が別々の不動産業者から提供されることはよくあることですが、不動産取引に不馴れな方が対応を間違うと大きなトラブルになります。
プロでしたら、基本的に先着順に話しを進めていくことで、どうも商談がまとまらないとか、仲介業者の対応に納得ができない場合など、明らかに話が暗礁に乗り上げたことが明白であれば後順位の仲介業者に依頼し直すこともあります。
この場合では、先の仲介業者にハッキリ断りを入れておくことが大事です。
買主さんがプロじゃない場合、後で同じ物件情報を持って来た仲介業者の話しに乗ってしまうとか、同時並行して話しを進める人なんかも稀にいらっしゃいます。
後々商談が成立して蓋を開けてみると、先に情報を持ってきた業者が“抜かれた”ことになり、その業者から正規の仲介手数料を請求されることもあります。
そんな場合は自分自信で蒔いた種ですが，気分は悪いでしょうし、もめることになりますので、不動産情報は筋の通った方法で、順序立てて商談をすすめて下さい。

事業用の取引で仲介手数料支払が取引終了時（＝決裁時）に行なわれることが多いのですが、よく契約時５０％、決裁時５０％と分けて仲介手数料を受け取る不動産業者もおりますが，それはその不動産業者の決めたルールであって特に法的に決まったものではありません。

ただ、仲介手数料の請求権は契約時点で発生しますので、別に決裁まで待たなくても問題はありません。
ただ、不動産取引は決済・引渡しまで完了して成就できるものですから、不動産業者としては決裁・引渡しが終わってから仲介手数料を頂くのが正解だと思います。
以前のことですが，台湾の法人さんにビル用地を購入してもらった時に、法務局で登記簿謄本が出来て所有者として名前が確認出来るまで、暫く仲介手数料の受領を保留したこともありました。
その時は、外国の方特有の慎重さだと納得して同意したのですが、そんなケースはイレギュラー中のイレギュラーで普通はそんなのはありえませんので、皆さんは決裁時には支払を済ませて下さい。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

昨日はインフルエンザの予防注射打ちました。

毎月１回、血圧の薬を貰いに行ってます「天神橋みやたけクリニック」です。
血圧の薬はもう１０年以上飲んでますけど、いろんなクリニックにお世話になりましたね。
一番困ったのは、インフルエンザの予防接種を看護婦さんが電話で勧めてくるクリニックがありました。
それも何回もですから、ドン引きしちゃいましたよ。
で、そのクリニックには行かなくなりました。
「天神橋みやたけクリニック」は良心的で、安心感ありますので、満足しています。
やっぱり、お医者さんと不動産屋はそうでないとね！

ほんとに雨が多いです。
今朝も小雨ですが、一日中降るみたいです。
預かっているマンションの客付けをボチボチ決めたいと思っていますが、選挙でも雨が降ると投票率下がりますけど、賃貸マンションを探している人も雨降りの日にワザワザ探しに行く人は少なくなりますよね。
でも、不動産業界の格言に、「雨降りの日の客は本物」っていうのがありますから…期待しましょう。

中村鋭一さんが亡くなりました。
熱狂的なタイガースファンで、うちの父が生前、家で仕事しながらラジオで朝日放送の「おはようパーソナリティ中村鋭一です！」を聞いていたのを思い出します。
“六甲おろし“がファンに定着したのは、鋭ちゃんが毎朝ラジオで歌っていたお陰だと思います。
関西の名物人がまた一人少なくなって寂しいですよ。

不動産業者にとっては、１２月は例年バタバタするものです。

その理由のひとつには、取引の日そのものが売主買主さんにとって、税金の上で大きな分岐点になっていることがあります。
不動産取引は譲渡した月日ではなく、譲渡した年の１月１日時点において、所有期間が５年を超える場合を「長期譲渡（所得）」といい、５年以下の場合を「短期譲渡（所得）」となっています。

これも、かつては１０年を分岐点としていた時代もあったのですが、税制は時として不動産業界と国民に大きな打撃や負担を与えてくれるものです。
譲渡所得の税率が全然違うことはご存知の通りでしょう。(下記参照)

※上記の所得税・住民税のほかに、復興特別所得税として所得税額の２．１％かかる。

ちょうど５年を超えるか超えないかというときには、それぞれ購入した日と売却した日とがカギになっております。

購入の日（取得日）は原則としてその不動産の引渡しを受けた日だが、売買契約締結日を取得日として申告することも認められます。

同様に売却の日（譲渡日）は原則としてその不動産を相手側に引渡した日だが、こちらも特則として売買契約締結日とすることが認められます。
尚、相続により取得したものは、原則として、被相続人の取得した日から計算することになっています。

年末年始に売買契約を予定している方は、一度その契約手続きの日程をご確認ください。

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

メガバンクのリストラが進みそうだとか。
ＡＩの進化、少子化などで仕事が減るのでしょうか。

一昔の話ですが、銀行を辞めて不動産業界にという人は最初の２~３年は活躍するけど、その後は尻すぼみみたいなこと言っていたことありました。
まあ、銀行に限らず大企業の勤めていた人が会社を辞めて独立すると、最初は勤めていた会社の親しい取引先や仲のいい同僚の協力も期待できたのでしょう。
でも、いつまでもは続かないということだったんでしょうね。

でも、今は違いますね！
会社を辞めて転職することに違和感もありませんし、会社の方も終身雇用することに使命感は無さそうですから。
定年退職ではなくて大企業や銀行を辞めても、既存の人間関係だけでなくいろんなツールで色々な人と知り合う術を知っていますから強いですよね。

たとえ、それが昔みたいに“義理と人情”の世界でなくても平気です。
勿論、成約してもお客さんと酒を呑まなくても、協力してくれた同業者とメシを食べなくても平気ですよ、割り切っていますから。

うらやましいような、悲しいようなところもありますが・・・

毎日のことですから、コピー用紙はたくさん使います。
たぶん、一日に３０枚以上は使っていると思います。

１棟の収益マンションや、１棟売ビルなどまとまった戸数があると、レントロール（入居状況表）や建物図面、土地建物の登記簿謄本、公図、修繕履歴、固定資産税評価証明書などの資料が多いので、それだけで５０枚とかプリントアウトしますから…
同業者の知り合いには、一度使ったコピー用紙を裏向けて自分だけが見る資料などをコピーする人が多いですね。
今まで裏紙を使わなかったのですが、先月から試しに使ってみると、それ様に溜めておいた裏紙がミルミル間に無くなってしまいました。
改めて、毎日のコピー用紙の使用量の多さにビックリしております。

今朝、そんなことで『紙　日本　使用量』で検索してみると、紙全体でも２０００年前後が使用量ピークで、その後なだらかに減少しているみたいでしたし、コピー用紙も減少していました。
確かに、新聞も読まなくなっていますし、そもそも人口が減っているわけですから。
それでもトイレットペーパーと段ボールは頑張っているみたいです。
確かに、宅配などここ数年でも日常生活に定着していますし、段ボールは使ってますね。

その影響でしょうか、我々不動産業界でも「配送センター用地求む」とか「物流用地求む」とかよく話しに出ます。
こんな感じで、目に見えない変化が確実に起こっているという事でしょうか。

【追伸】
コピー用紙と全く関係はないのですが、安倍首相とトランプ大統領の夕食会（ステーキらしい）にピコ太郎さんが呼ばれているとか、コピーとピコがなんとなく似てたのでご報告申し上げます。

座間市の９人殺人事件のニュースをまた見てしまいました。

容疑者が車に乗せられて護送されていました。
その後、現場のアパートが映し出されてました。
この事件についてネット検索すると、本当かどうかは分かりませんが家賃がすごく安いとか、アパートごと売りに出されていたとか、いろいろなことが書かれています。

このアパートの持ち主、大家さんはこれからどうするのだろうと・・・・気になります。
まず、賃貸借契約は家主の判断だけでは解約できません。
まだ、有罪判決受けたわけでもないし、ただちに賃貸契約の解約に同意したわけでもないだろうから。
また、これから家賃を滞納して、家主が訴訟を起こして契約を解除するにしても費用と時間が掛かります。
容疑者の使っていた日用品などの残置物も、所有者の同意か裁判所の許可がないと勝手に処分できない。
それに、死体の臭いってなかなか解消できないと聞いていますから、同じ建物に住んでいる人も出て行くかも知れないので、家賃は減ることはあっても増えないでしょうし。

そもそも、売却するとしても売れるのかどうかも心配だろうなぁ。

収益用マンションやアパートを所有している家主さんにとって、病死や孤独死はあっても殺人事件は本当にあってはならないものです。

／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／／

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

神奈川県座間市の９人殺害事件・・・ニュースで始まると、チャンネル変えます。
もの凄すぎて気持ち悪くなりますから。

人間って、ＳＮＳで知り合って見ず知らずの人をいきなり殺すなんてことが出来るのでしょうか？

テレビでちらっと見たのですが、容疑者は街で女の子を風俗店にスカウトする仕事していたとか。
たぶん、ぱっと気持ちの中に入り込む能力があるのだと思いました。
その能力、ＳＮＳを使って手繰り寄せるってあらためて凄いと思いますね。
その能力、いいことに使えなかったのが残念ですが・・・

どんな仕事でもコミュニケーション能力って必要だと思いますが、営業とかの仕事は特に相手の意見を聞く能力とか、自分から伝える能力とか必要だとされています。
口が上手いとか、無口だとかとは別のものです。

まだ私が、２０代でサラリーマンとしても中途半端な時代に、会社に資料請求してくれたお客さんの御家に始めて伺ったときの話です。
当時の私はほんとに若造で、お客さんは自分より年上の人ばかりでした。
仕事は土地の有効利用の提案して収益用建物の請負営業をしてましたから、お客さんも地主さんや会社経営されている方で人生経験も豊富でしたから、話の主導権というか、話の糸口みたいなのもお客さんから引っ張ってもらっていた感じの頃でした。

で、そのお客さんのお宅に伺い、確かシーズン外れのコタツに向かい合って座って、御茶を出していただきました。そうですね、年齢は５０代半ばって感じで、昔はどこかの会社で営業していたというイメージでした。
あまりお客さんの方から話し掛けられる雰囲気ではなかったので、こちらから話をし始めたのですが・・・「それはアカンな」とこちらの話を遮られて、「営業というのは、始めに世間話とか雑談してから、本題に入るもんや！」と言われたのです。

（別に怒られたわけではありませんが、それから仕事の話は出来ませんでした。）

帰り道、その話を頭の中で何回も繰り返し思い返してみました。
その時は、未熟な自分が恥ずかしくもあり、有難い気持ちもありの心境でした。

でも、今となっては大変有難いことだったと思っています。

営業って自分を知ってもらうことから始まるってことで、それから仕事の話をすることが出来る。
信用してもらってお互いのコミュニケーションが諮れる言うことを勉強させられた話でした。

今の私は、世間話と雑談が多すぎるのが欠点ですが・・・（笑）

おはようございます。昨日、呑み過ぎて朝から胃袋がクタクタですが、定時に起きて愛犬の散歩した頃からダンダン体の中のお酒がどこかに抜けて参ります。
地下鉄に乗って通勤です。

車内では、スマホと向き合っている人が多いのですが、昔ながらに新聞を２つ折りとか、４つに折って読んでいる人も少し居られます。
新聞派より少し少ないかもしれませんが、本を読んでいる人も居られますよ。（中年の人が多い？）
私も以前は月に２~３冊読んでいたのですが、ここのところはご無沙汰しておりますが・・・

その理由は電車に乗る機会が減ったからだと思います。
仕事上で出かける時は、目的地までの所要時間はまちまちですが、通勤時間は一定していますので、本も読みやすい。
大体、２０~２５分位が一番良い感じだと私は思っています。
それはなぜかと言うと、２５歳の時に宅建のテスト受けるために、当時、ＪＲ大阪駅から三宮駅までの約２５分間のテキストを読む時間が、長くも無く短くも無い適当な時間だった経験があるからだと思っているからです。

１０月は台風が２つ来たこともあって、雨の日が半分以上あったと思いますが、地下鉄やバスに乗る機会が増えました。
そのお陰で昨日、「定年後」楠木　新著（ＮＨＫの番組でこの本を知り、自営業の私はいわゆる定年はないものの、人生８０年としてあと約２０年をどう過ごすが気になっていたので、面白かったですよ）という本を読み終えることが出来ました。