３月１５日から１６日未明にかけて行われた将棋の公式戦で、勝利目前の神谷八段が、それに気づかずに負けを認める「投了」をしたという。

神谷八段って、あの藤井六段が公式戦２９連勝するまで、２８連勝の記録を持っていた人ですから、相当強い棋士です。
あり得ないことが起こったということです。

我々、不動産取引の世界でもあり得ないことが起こることがあります。
実際にあった１つの例を挙げてみましょう。

仲介業者のＡさんは、ある収益物件を買主に紹介して購入の意思表示を得て、売買契約の日取まで決めて後は事務手続きを着々と進めるだけとなりました。
共同仲介をする業者さんとも手数料の配分なども協議して決めて、来週に契約日を迎える段取りです。ところが、予定していた契約日の数日前になって、Ａさんから共同仲介者に連絡が入ります。
「至急、会って話がしたいので・・・」というので、Ａさんの事務所に行くと、新妙な表情で「契約できなくなったので・・・」と！
話を聞けば、売買契約の打ち合わせで買主さんとあっている時に、「こんな物件もある」と、契約する物件とは別の物件資料を見せたとか。

買主さんは興味を示して、「この物件の方が良い」と言い出して、契約予定の物件を断ってくれとＡさんに伝えました。
と言うことで、契約する話はダメになったのです。

因みに、もう一つの物件の方は、チャンとした売り物件で無かったので、話にもならなかったのでした。
Ａさんは業界でも古参の仲介業者でしたが、誠に大きなミスをやらかしたのでした。
共同仲介者（私）は、開いた口が塞がらない、情けない、アホらしいという気持でした。

本当に何が起こるか判らないというのが実感ですが、もう二度と経験したくない経験でした。

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守秘義務契約（秘密保持契約）

《英語：confidentiality  agreement・・・略してＣＡ）

不動産の売買や会社買収などを検討する際に、相手方または仲介会社と締結する契約の一種です。
買主は、その売り物件の内容と重要事項を知りえる立場にあり、情報漏えいは商談そのものの不成立だけでなく、売主のその後の商談にも影響を与える懸念があるために、詳細資料を入手する際には買主側に物件内容の秘密保持を約束する文書を差し入れるものです。

外資系のファンドや商業銀行が参入してから、日本でも事業用不動産の商談・交渉を行う場合は、特に徹底した秘密保持が要求されることが多くなっています。

最初は戸惑いましたが、徐々に慣れてきてしまっていますが、正直なところ、あまり感じは良くないというのが私の意見でした。
外資系の会社が大手を振って元気に活動していた頃は、まずＣＡを出さない限りは物件の内容が全く分からないというものでした。

特に、収益物件などは詳細資料がないと買主に紹介すら出来ないのに、ＣＡを提出してからでないといけないので、手順が逆だろうと思っていました。

それでも、なんとか買主さんに納得していただいてＣＡを出すという努力をしていましたが、情報開示された内容を読むとその段階で、お断りすることも多かったのです。
嫌な思いをしたのはそれからで、売り側の立場でＣＡをたくさん集めた人が、その検討先を顧客名簿にしていると気づいた時です。

買主側には知り得た情報の漏洩をさせないという契約をしているのに、売主側には購入検討者の氏名をセッセと集めて今後の営業に役立てようとしている輩（やから）がいるなんて論外だと思いましたね！

最近は大型物件だけでなく、こじんまりした物件でもＣＡを要求してくるようになっていますので、まあ～仕方ないって諦めて「守秘義務契約書」作っていますが・・・（笑）

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通常、「相続」って自分の親が亡くなった時に初めて経験するものだと思うのです。

私の場合は、両親が亡くなってから、長い間そのままの状態であったので、実兄が亡くなってから「相続」に取り掛かって、姉弟４人で分割することになりました。
皆で相談して、「法定相続分」で登記しましたので、登記申請は私一人で全員分の登記をすることができましたが、「法定相続分」以外の分け方だったら相続人それぞれが登記申請することになります。

それに、「遺産分割協議書」をつけなければなりません。（注）

「遺産分割協議書」を作成するということは、個別に相続財産の多い、少ないがあると言うことですから、それが意に沿わない人が一人でも居ればダメなんです。

これが相続の”肝“の部分です。

「相続」で揉めそうなことが予想できるなら、「遺言書」が有効だと言われていますが、通常そのことを予想できる人は少ないのじゃないでしょうか。

また、最近の芸能ニュースで話題になった「突然死」みたいなこともありますしね。
相続をめぐる“争続“問題は、我々にとっては永遠のテーマなのかも知れません。

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建物を建てるときには、建築確認申請をしてＯＫが出てから「店舗」や「共同住宅」などの建物を建て始めます。

その際、建築主はその建物の利用目的なる「用途」を決めているのですが、その後に「店舗」を「住居」に変更したり、「住居」を「事務所」に変更したりすることが現実としてはあります。
それを「用途変更」といのですが、厳密には確認申請を出してから承認後に、利用しなくてはなりません。
建物の一部を「事務所」から「住居」に変更しても別に問題ないと思いがちですし、現実には黙っていれば分からないってこともあります。
ただ、極端な例で言えば「住居」を「工場」に変更したりすると、快適な生活環境を保つことは出来ません。

今、注目を集めている「民泊」は殆どマンションの一室を使用しているので、原則としては「旅館」「ホテル」に「用途変更」する手続きが必要です。

「民泊」として使用する面積が１００㎡未満ですと、確認申請は不要なようですが、「用途変更」自体は必要です。

また、「民泊」に限ってみても、「用途変更」以外にも必要な設備を整える必要もありますので、安易に空き室が多くなってきたし儲かりそうだからと「民泊」（＝闇民泊）でもやってみようかというのは違法であって、家主さんとしては危険です！

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不動産を販売するために一般に広告すること、またお問い合わせや商談において、使ってはいけない言葉・用語があります。

これは、いわゆる「嘘」とは違うもので、『抽象的な表現を使うことによって、お客様に誤認を与えるような表現』であります。
そのような表現を話したり、使ったりすることは禁止されています。

使用が禁止される用語は、

① 完全、完ぺき、絶対

② 日本一、抜群、当社だけ

③ 特選、厳選

④ 最高、最高級など最上級を意味する言葉、

⑤ 格安、堀出、土地値、

⑥ 完売、など

凄く人気が高く、買ってお徳だということを過度に強調する言葉です。
また、商談の中で「購入後、転売しても儲かる」とか、「今は空室ですが、すぐに入居者が入りますから」などの、裏付けの無い、いい加減なセールストークも禁止です。

反対に言えば、購入者の方にとってそう言われると、気分も良くなるし購入意欲が増すってことです。不動産業者の方からすると、「入居者ですか？決めるのにはだいぶん時間が掛かりますね」とか、「購入しても、次ぎ売るときは絶対この金額では売れないと思います」なんてマイナスの表現は使わないです。

”チャンとした表現方法”って意外と難しいのかも知れません。

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居住用不動産でも、事業用不動産でも売却を考えた時にはある程度「相場」を知っておいた上で、不動産仲介業者の“価格査定”を依頼されると思います。
特に居住用不動産ならば、ネット上で複数の不動産業者に一括して“価格査定”ができるサイトもあります。

こういう“価格査定”は、あくまでも簡易なものですが・・・中でも、分譲マンションは比較的ネット上での”価格査定”がしやすいものです。
戸建住宅はそれよりも難しいものですし、道路付けや暮らし方などによって幅がありますので、現地を踏んでみないと分かりません。
本来は簡易査定には不向きです。

それに対して、事業用物件の価格査定ですが、事業用の物件と言っても種類がたくさんあります。
自社ビルや空ビル、一棟売マンションや区分投資用マンション、店舗、倉庫など様々ですし、立地だけでなく、収益性を加味して値踏みする必要がありますし、売却する理由もいろいろありますので、

不動産業者は売主様との話し合いが必要です。

不動産業仲介業の免許は、「宅地建物取引業」の一種類ですから、その不動産業者さんが何を得意にしているのかよく分からないものです。
我々のような不動産業者でも、初めてお会いする不動産業者の方がどんなキャリアをお持ちなのかは分かりません。
また、不動産会社の姿勢にもいろいろありますので、物件を売買しようとお考えの方は、

信頼できる不動産業者さんを見極めることが大事です。

売却依頼を取るために、売れる可能性が低い高額査定をポリシーにしている不動産会社は少なくありませんので、ご用心して下さい！

取り敢えず、売りに出しておいてから考えるということがあるからです。
以前にも書いたことがありますが、“さらしもの”って言って、長い時間売りに出している物件は、物件を探している方から『何かあるのだ！！』という目で見られることがあります。
取扱いしている不動業者もその辺を分かっていて、結局、売主さんに“安い金額で取引するしかない”と思わせる作戦なんてこともあります。

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知り合いのビルオーナー様から、「中国の友人が、ある不動産屋さんから京都の民泊物件を紹介されているので、見て欲しい・・・」と頼まれました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正直な話、他の不動産業者さんのジャマもしたくないので、気は進まないのですが、一応、簡単な物件説明書を見てみました。

民泊やホテル物件は、収益マンションなどに比べて、ちゃんと稼動していれば月の売上が３倍くらいはありますので、表面利回りは収益マンション等よりは相対的に高くなります。　　　　　　　　　　　それに伴って、売価も数年前より高くなっているので、いわゆる土地が幾らで、建物が幾らっていう計算をすると、売価の半値にしか評価できないなんていう売り物件もあるくらいです。　　　　　　　　でも、収益はそれなりに確保できる場合も多いみたいです。

大阪市内の売り土地でも、従来、マンション用地だと思われている物件が、ホテル用地として値踏みすると格段に高いものになることが多くなっています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　極端な話、道路付けのいい数百坪の土地はみんなホテルを建てる買主に買われてしまうような感じです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　冒頭にお話した物件も、京都の友人でる不動産業者さんに聞いたら、値段が凄く高いということでしたので、やんわりその辺の事情をお伝えして判断はお任せしますと報告した次第です。

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「シェアハウス」の問題はまだまだ緒についたばかりですが、不動産投資家の融資について仲介業者と融資銀行の見解が分かれているそうです。

確定申告や源泉徴収書、購入者の資産内容の改ざんを、銀行は知っていたのかどうかという点です。
それは後々明らかになると思いますので、多くは触れませんが。
確定申告、源泉徴収書等の改ざんは、いままでも不動産業者がやってはいけないことですが、実は今までも行われていたことでもあります。

特に、比較的多いケースが個人住宅や分譲マンションの購入に際して、不動産業者と購入者が組んでやるケースが多いようです。

自宅は欲しいし、その位なら借入しても返済できるという気持が購入者にある場合、特に購入者で自分で商売をしている人などは意識的に申告所得が抑えている人もいますので、表面上の所得は少ないけれど実質的な所得はそれ以上あるなんてことがあります。
でも、申告所得が少ないと融資金額が少なくなるので、膨らませる必要があるからです。

また、“書き上げ”なんていう手法で、売買金額を膨らませて、実際の購入金額との差額を現金で払ったように見せかけることも古典的な手口です。

でも、言っときますけど、やってはいけない事ですからね。
今回の「シェアハウス」の問題で一番悪質なのは、購入者の意思で改ざんをやっていないと言うことです。
もし、購入者も業者とグルになって改ざんしていたのなら、購入者も文句は言えません。

一般的に、一棟売マンションや収益ビルにおいて、そういう改ざんはやらないものです。何故なら、後で苦しむのは自分だと分かっているからです。
今回の「シェアハウス」の事件は、その手法を素人の不動産投資家にはめ込んだという部分は、「掟破りの手法」だということです。

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車

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住宅を探すのには、まずネット検索するのが当たり前の世の中であります。
賃貸でも、売買でも不動産情報のいっぱい載せてある有名不動産ポータルサイトにアクセスすると、希望の価格帯、間取り、最寄り駅、子供の学校区まで細かなサービスで満ち溢れています。

希望の物件が見つかれば、メールや電話を掛けて、いろいろ内容を聞きますし、内覧の日を決めたりします。ここからは「話半分」で読んでいただきたいのですが、サイトに載っている物件は売れていないから載せているので、オトリ広告で売れてしまっている物件を載せている場合は別ですが…本当に売れ筋の物件は、売却を依頼された不動産会社が直接、自ら買主に持ち込んでいるはずです。

その後、何らかの理由から“両直”で商いが出来なかった物件情報が、情報サイトに載せられるということです。・・・「話半分」ですよ（＾＾）

住宅系の不動産情報以外で、一棟売収益マンションや一棟売ビルや事業用地などの事業用物件は基本的には情報サイトには載せないものだと思っています。

ひとつには、購入者の数が一般的な住宅よりも少ないし、当事者の年齢層も住宅系に比べて高く、より詳細な検討を要するからだと思われます。
それに、取り扱う不動産業者も、相手側の不動産業者が意思の疎通の図れる人、おおよそ同等の知識や経験がないと、打ち合わせや商談の呼吸がスムーズに行かないものです。
そういう部分で、事業用不動産の仲介はなかなか上手く処理できないことがあるのです。

売主さん・買主さんも会社経営など人生の修羅場を潜ってきたような方が登場したりする世界ですので、仲介業者もいろいろ世の中の裏表を見聞きしたり、経験したことがあった方がいいのです。

事業用不動産の取引については、物件情報へのアプローチの前に、気持の通った不動産業者と出会うことは、即効性は無いけれども、失敗しない不動産取引の近道だと思います。

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東京の不動産会社が２億円脱税したというニュースが・・・確定申告の頃には必ずと言って、この手のニュースが聞こえてきます。

きっと、真面目に税金払いなさいっていうアナウンスなのでしょうね。
先の脱税記事を読むと、その不動産会社がマンション用地の取引で儲かったそうで、多額の仲介手数料が入って、なにやら操作をしたようです。
不動産の仲介業者って、物を買うような仕入れが無いので、仲介が順調にできると利益の幅が大きくなります。
特に、マンション用地や大型の収益物件など事業用の仲介が出来ると、経費ってある程度は増えるのですが、売上の比率からするとそう大幅には増えません。
で結局は、多額の税金を支払わないといけないことになります。

それだったら、車でも買い替えようか、旅行にでも行こうかなんてことにもなります。
ただ、事業用不動産の仲介業は金額の波、景気の波が半端じゃないので、究極の水商売だと思いますね。

事業用一本で営業している不動産会社も多いのですが、私どもは事業用不動産のみならず、サラリーマン家主さん、地主さんや借家業の皆さんにもお役に立ちたいとコツコツと営業しております。

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