通常、「相続」って自分の親が亡くなった時に初めて経験するものだと思うのです。

私の場合は、両親が亡くなってから、長い間そのままの状態であったので、実兄が亡くなってから「相続」に取り掛かって、姉弟４人で分割することになりました。
皆で相談して、「法定相続分」で登記しましたので、登記申請は私一人で全員分の登記をすることができましたが、「法定相続分」以外の分け方だったら相続人それぞれが登記申請することになります。

それに、「遺産分割協議書」をつけなければなりません。（注）

「遺産分割協議書」を作成するということは、個別に相続財産の多い、少ないがあると言うことですから、それが意に沿わない人が一人でも居ればダメなんです。

これが相続の”肝“の部分です。

「相続」で揉めそうなことが予想できるなら、「遺言書」が有効だと言われていますが、通常そのことを予想できる人は少ないのじゃないでしょうか。

また、最近の芸能ニュースで話題になった「突然死」みたいなこともありますしね。
相続をめぐる“争続“問題は、我々にとっては永遠のテーマなのかも知れません。

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賃貸マンションのオーナーにとって、入居者からの賃料の未払いは最も困ることの一つです。

最近では、賃貸借契約の７０％程度は賃借人(入居者)は「家賃保証会社」に加入しているはずですので、賃貸人（オーナー）は仮に未払い賃料が発生しても「家賃保証会社」が借主に代わって賃料を支払ってくれます。

ところが、判例では「家賃保証会社」が借主の未払い賃料を立替えてオーナーに支払っていたとしても、賃料の未払いを理由に『借主に対して賃貸借契約の解除』をすることができるというものがあると。

「家賃保証会社」に入っていない場合は、“●●ヶ月分の未払い賃料を本書到着後●日以内に支払わない場合は賃貸借契約を解除する”などの内容で通知することになりますが、一応「家賃保証会社」から立替賃料を受け取っているので、“…本書到着後、●日以内に保証会社が支払いした未払い賃料全額を支払わない場合は賃貸借契約を解除する”という内容にすることになります。

「家賃保証会社」もいつまでも立替払いをしてはくれません。
入居者との関係は、あくまでもオーナーとの契約関係であるということで対応していく必要があります。

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不動産を販売するために一般に広告すること、またお問い合わせや商談において、使ってはいけない言葉・用語があります。

これは、いわゆる「嘘」とは違うもので、『抽象的な表現を使うことによって、お客様に誤認を与えるような表現』であります。
そのような表現を話したり、使ったりすることは禁止されています。

使用が禁止される用語は、

① 完全、完ぺき、絶対

② 日本一、抜群、当社だけ

③ 特選、厳選

④ 最高、最高級など最上級を意味する言葉、

⑤ 格安、堀出、土地値、

⑥ 完売、など

凄く人気が高く、買ってお徳だということを過度に強調する言葉です。
また、商談の中で「購入後、転売しても儲かる」とか、「今は空室ですが、すぐに入居者が入りますから」などの、裏付けの無い、いい加減なセールストークも禁止です。

反対に言えば、購入者の方にとってそう言われると、気分も良くなるし購入意欲が増すってことです。不動産業者の方からすると、「入居者ですか？決めるのにはだいぶん時間が掛かりますね」とか、「購入しても、次ぎ売るときは絶対この金額では売れないと思います」なんてマイナスの表現は使わないです。

”チャンとした表現方法”って意外と難しいのかも知れません。

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居住用不動産でも、事業用不動産でも売却を考えた時にはある程度「相場」を知っておいた上で、不動産仲介業者の“価格査定”を依頼されると思います。
特に居住用不動産ならば、ネット上で複数の不動産業者に一括して“価格査定”ができるサイトもあります。

こういう“価格査定”は、あくまでも簡易なものですが・・・中でも、分譲マンションは比較的ネット上での”価格査定”がしやすいものです。
戸建住宅はそれよりも難しいものですし、道路付けや暮らし方などによって幅がありますので、現地を踏んでみないと分かりません。
本来は簡易査定には不向きです。

それに対して、事業用物件の価格査定ですが、事業用の物件と言っても種類がたくさんあります。
自社ビルや空ビル、一棟売マンションや区分投資用マンション、店舗、倉庫など様々ですし、立地だけでなく、収益性を加味して値踏みする必要がありますし、売却する理由もいろいろありますので、

不動産業者は売主様との話し合いが必要です。

不動産業仲介業の免許は、「宅地建物取引業」の一種類ですから、その不動産業者さんが何を得意にしているのかよく分からないものです。
我々のような不動産業者でも、初めてお会いする不動産業者の方がどんなキャリアをお持ちなのかは分かりません。
また、不動産会社の姿勢にもいろいろありますので、物件を売買しようとお考えの方は、

信頼できる不動産業者さんを見極めることが大事です。

売却依頼を取るために、売れる可能性が低い高額査定をポリシーにしている不動産会社は少なくありませんので、ご用心して下さい！

取り敢えず、売りに出しておいてから考えるということがあるからです。
以前にも書いたことがありますが、“さらしもの”って言って、長い時間売りに出している物件は、物件を探している方から『何かあるのだ！！』という目で見られることがあります。
取扱いしている不動業者もその辺を分かっていて、結局、売主さんに“安い金額で取引するしかない”と思わせる作戦なんてこともあります。

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「シェアハウス」の問題はまだまだ緒についたばかりですが、不動産投資家の融資について仲介業者と融資銀行の見解が分かれているそうです。

確定申告や源泉徴収書、購入者の資産内容の改ざんを、銀行は知っていたのかどうかという点です。
それは後々明らかになると思いますので、多くは触れませんが。
確定申告、源泉徴収書等の改ざんは、いままでも不動産業者がやってはいけないことですが、実は今までも行われていたことでもあります。

特に、比較的多いケースが個人住宅や分譲マンションの購入に際して、不動産業者と購入者が組んでやるケースが多いようです。

自宅は欲しいし、その位なら借入しても返済できるという気持が購入者にある場合、特に購入者で自分で商売をしている人などは意識的に申告所得が抑えている人もいますので、表面上の所得は少ないけれど実質的な所得はそれ以上あるなんてことがあります。
でも、申告所得が少ないと融資金額が少なくなるので、膨らませる必要があるからです。

また、“書き上げ”なんていう手法で、売買金額を膨らませて、実際の購入金額との差額を現金で払ったように見せかけることも古典的な手口です。

でも、言っときますけど、やってはいけない事ですからね。
今回の「シェアハウス」の問題で一番悪質なのは、購入者の意思で改ざんをやっていないと言うことです。
もし、購入者も業者とグルになって改ざんしていたのなら、購入者も文句は言えません。

一般的に、一棟売マンションや収益ビルにおいて、そういう改ざんはやらないものです。何故なら、後で苦しむのは自分だと分かっているからです。
今回の「シェアハウス」の事件は、その手法を素人の不動産投資家にはめ込んだという部分は、「掟破りの手法」だということです。

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東京の不動産会社が２億円脱税したというニュースが・・・確定申告の頃には必ずと言って、この手のニュースが聞こえてきます。

きっと、真面目に税金払いなさいっていうアナウンスなのでしょうね。
先の脱税記事を読むと、その不動産会社がマンション用地の取引で儲かったそうで、多額の仲介手数料が入って、なにやら操作をしたようです。
不動産の仲介業者って、物を買うような仕入れが無いので、仲介が順調にできると利益の幅が大きくなります。
特に、マンション用地や大型の収益物件など事業用の仲介が出来ると、経費ってある程度は増えるのですが、売上の比率からするとそう大幅には増えません。
で結局は、多額の税金を支払わないといけないことになります。

それだったら、車でも買い替えようか、旅行にでも行こうかなんてことにもなります。
ただ、事業用不動産の仲介業は金額の波、景気の波が半端じゃないので、究極の水商売だと思いますね。

事業用一本で営業している不動産会社も多いのですが、私どもは事業用不動産のみならず、サラリーマン家主さん、地主さんや借家業の皆さんにもお役に立ちたいとコツコツと営業しております。

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２０代の頃、転勤で東京に住んでいたことがあります。
数年間でしたけど、今から思うと楽しかったこともありました。
“明石家さんま”さんの人気が出掛かった時でしたので、大阪弁が受けて女の子にうけたこと。
若さで夜の新宿で飲み明かしたことなど、懐かしい思い出です。
でも、あることがあって大阪に帰って来ることになりました。

そのあることとは、当時、一人暮らしをしていた私は、友人の住んでいる木造アパートの２階に引っ越すことにしたのです。引っ越してから暫くすると、隣の部屋や向かいの部屋に住んでいる人の顔とか分かるようになりますよね。
特に親しく話すとかは無いのですが、すれ違う時には会釈くらいはするようになります。

隣の部屋に大学生の男子が住んでいて、友達もドカドカ出入りしていたので、特に気にもしないで気楽に生活していたのです。

ある夜、深夜です。
突然、私の部屋の扉が開いて、黒い人影が布団に包まっている私目掛けて飛び掛ってきました、と言っても、わたしは寝てるのでボコボコに殴られてからそのことを察知したのですが・・・飛び起きて、「何すんねん！」って叫んで相手に静止するよう言ったのです。
取り敢えず訳を聞くと、私がその学生が住んでいる隣の部屋の壁に向って、なにやら話し掛けていると言うじゃないですかぁ！
またその上、その学生が部屋に帰ってくるときには、２階から下を覗いて監視していると言うじゃないですかぁ～！（そんな趣味はありませんから）
「そんなことはしていないと･･･」と言うと、学生は「友達の所に行く」と出て行きましたので、部屋の電気を点けると、白い壁に赤い鮮血の飛沫が飛び散ってました。

その夜は、目黒の友人宅に転がり込んで、翌朝病院で診断書を作ってもらい、目白警察署に行って事情を話していると、丁度、家主さんが警察に電話を掛けてきたところでした。

聞けば、男子学生が家主さんの自宅に、私が壁にヒソヒソ話しかけていることや、帰宅するときに２階から監視していたという話をしに来ているというじゃないですか！

さすがに、家主さんも男子学生さんが精神的に病んでいることを感じて、昨夜の暴力沙汰を警察に通報したというのです。
その後、男子学生のご両親が田舎からやってきて、家主さんに就活中で精神的に疲れているから何とか示談で話をつけて欲しいと言われたそうです。

正直、迷うところはあったのですが、家主さんのお話をお聞きして引越し料等を頂き、そのアパートから立ち退いたのでした。
家主さんも、たいへんだと思いましたが、今でもあの恐怖心は忘れることは出来ません。

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朝日新聞で昨日まで３日連続で、「シェアハウス投資」の事件について掲載しています。

金融機関に対して、不動産投資をしようとする人の属性を良く見せる為に、預金通帳の残高を増やしてお金があるように見せかけてたり、保有している資産内容について本人が知らないところで書き換えられていたというのは、「犯罪」ですね。

この手の投資話は都銀クラスでは考えられないと思いますが、超金融緩和とゼロ金利政策で融資先のない地方銀行や信金信組は、本当に困っているんじゃないですかね。

新聞の中でスルガ銀行は審査内容に問題は無いというが、問題の不動産会社が今後どのように説明するかで、問題はさらに大きくなるような気がします。

で、このような問題が発生すると、次にはいろいろ問題が起こらないように審査を厳しくするとか、手続きを複雑にすることが予想されます。
我々のような全く関係のない人達がトバッチリを食うわけです。
手続きのための手続きみたいなことで、仕事量が多くなって前向きな融資に慎重になったりするのは本当にゴメンです。
「モグラの頭叩き」みたいな事は、過去にもいっぱいありましたけど、一向になくなりませんし、一層巧妙になっているのです。

「犯罪」に対しては、「厳罰」しかないと思うのですが・・・

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私達、関西人には馴染みが無いのですが、首都圏を中心にして女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開していた「スマートデイズ」という不動産会社が実質上破綻したという。
このニュースがネット上で話題になっています。

物件購入したオーナー約７００人の人達に対する管理物件（８００棟、約３０００室）の入居率が３０％前後に下がってしまったとかで、サブリースで保証した家賃を支払えなくなったそうです。

家賃保証の利回り８％とかで、不動産投資に興味を持たせておいてお金を集めてしたので”計画的に破綻したのじゃないのか”とも疑われています。
だいたい、この手の不動産投資話は金融機関の融資がセットになっているので、投資した人は期待していた収入がなくても、ローンの支払いはしなければなりません。
昨年の融資引き締めが発端で、「スマートデイズ」とメインバンクだった「スルガ銀行」との関係も、おかしくなって、連鎖的に不動産投資家に被害が及ぶことになったとも思えるのですが・・・

これから身近な処にも、いろいろな問題が起こりそうな感じがします・・・

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「家主業」も大変です！

先月の２５日、家主業をしている不動産業者さんの管理会社が倒産したという。
私も会ったことがある管理会社さんで、真面目そうな感じの社長さんでしたが、２日前まで電話で話していたのに突然、連絡が取れなくなっていきなり倒産したそうです。

丁度、月末の家賃の振込みの時期であったため、急いで、家主さんは入居者に毎月振り込んでもらっていた（管理会社の）銀行口座ではなく、直接自分の銀行口座に振り込んでもらう電話連絡を掛け捲ったそうです。

その管理会社が請け負っていたその他の仕事は、別の管理会社に急遽変更したそうですが・・・『ほんまに、忙しかったわ』って言っておられました。
物件の数が少ない時は、家賃保証会社を使ってでも、家賃の振込みは管理しやすいのですが、それなりの戸数を持つとなると、集金代行まで任せることになります。

昔は、多くの戸数をお持ちの家主さんでも、管理会社を使わずに自分で管理業務をしていた方もいらっしゃったのですが、最近は入退居時のリフォームや大規模修繕、日常清掃、賃貸募集や集金代行まで分離発注しないで１社に任せる方もおられます。

確かに１社にすべて任せるといろいろ便利ですが、もしもの時には大慌てです。
「おんぶに抱っこ」（＝すべて他人に頼り切りになること）は、こういう場合は少し怖いので多少の手間は掛かりますが、保有する賃貸物件の戸数が増えても少しは分散しておりた方がイイみたいです。

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