不動産投資が成功だったのか、失敗してしまったのかは、普通は短期間では判断できないと思います。

ここ数年、不動産投資がブーム化して投資用マンション、一棟売マンションを中心に金融機関も貸し出し合戦の様相でしたが、昨年後半から徐々に融資審査も厳しくなり、今春にはほぼ落ち着きを取り戻したようであります。
不動産を購入すること自体はそれほど難しいことではありません。
サラリーマンでも経営者でもチャンとした収入の裏付けがある人が、それに見合った物件を購入する分にはチャンと購入出来るものです。
別に、不動産投資の書籍を読まなくても、不動産投資セミナーに通わなくても購入できますが、成功事例や成功体験を見聞きすれば、『私も不動産投資やってみようかな』っていう動機付けには持って来いでしょう。

金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車３

プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。

でも既に「やばい」状態で収益物件を所有している方は、ご相談下さい。

（例）

購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。

どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・

節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。

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日本で破産する人の原因は、リストラや失業などで生活苦・低所得、病気など大きな医療費負担があります。
住宅購入が理由で破産する人も増えているというではないですか。
結果として無理な住宅購入をしたということになるのですが、住宅ローンの返済ができなくなる場合、担保に取られている自宅を売却せざると得ないことになります。以前は、競売という方法で処分するのが殆どだったのですが、今は「リースバック」と言う方法があります。

「リースバック」とは、自宅などの不動産を専門の不動産会社に売却し、その不動産会社から家賃を支払うことで、元の自宅に引き続き住むという方法です。

最大のメリットは、引っ越す必要がないということでしょう。
賃料は発生しますが、住宅ローンの返済はなくなります。

※自宅の売却額より、住宅ローンの残債が多い場合は「リースバック」は難しいし、そもそも、購入者は不動産会社なので相場金額よりも低い金額の取引金額となりますので、ハードルはそれなりに高いものになっています。

ところが最近、このシステムを悪用した「詐欺」業者が増えているらしいのです。

「リースバック」を利用したい人、つまり住宅ローンの支払いに苦慮している人以外に、自宅を売却して、その住まいにそのまま家賃を支払って住み続けたい人に対して「リースバック」しませんかと持ちかけるのです。

「詐欺」業者のターゲットは“高齢者”です。

「今は仕事して住宅ローンの支払いはできますが、将来はどうですか？」

「リースバックなら、固定資産税の支払いもありませんし」

「マンションも古くなると、高額な修繕積立金を負担しないといけないそうですよ」

とか、いろいろ不安を煽って「自宅を売却して家賃を支払いませんか？」って営業するのだそうです。

その不動産業者の買取価格は、相場から掛け離れた価格で、その後、買取業者から別の不動産投資家へ利回り物件として転売される場合もあるそうです。

「リースバック」で営業している真っ当な不動産業者にとっても迷惑な話であります。
なにかよく判らない話に遭遇した時は、第三者に相談するとかして自分の身を守ってください。

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空室対策には、(１)家賃引き下げ、(２)礼金・敷金の減額、(３)リフォーム（リノベーション）（４）不動産業者へ報酬アップなどいろいろありますが、「フリーレント」も空室対策のひとつです。

入居後当初一定期間の家賃を無料にすることで、入居者の負担を減らして客付けし易くするということです。
かつてオフィス市場が冷え込んでいた時に、移転を計画しているテナントは今居る事務所の解約予告時期が３ヶ月とか、６ヶ月とか担っている場合も珍しくありませんでしたので、直ぐに引越しをすれば次の事務所の家賃とダブルで支払いをしなくてはならないので、迎える側の事務所の家主さんが「フリーレンと」でテナントの負担を軽減する策として使っていました。

賃貸マンションの「フリーレント」は入居者の二重家賃の問題よりも、１～２ヶ月の無料期間があったとしても、早期に空き室状態を解消したい家主さんの気持の現われであります。

【注意すべき点】

入居者が注意しなければならないのは、一定期間の賃料を無料にしてもらえる代わりに、中途解約がする違約金が発生する契約内容になっているのが普通であるということです。
通常の賃貸借契約では、入居者からの中途解約は１～３ヶ月前に通知すれば認められることになっています。ている。
他方、「フリーレント」期間のある契約をした場合には、「フリーレント」中も含め契約期間中は中途解約できない契約内容になっていることが多い。
「フリーレント」が終了した途端に退去されたら、家主としてはかなわないからです。

解約しなければならなくなったときに、どれぐらいのペナルティ（違約金）を支払わなければならないのかも確認しておく必要があります。
また、家主さんは「フリーレント」で一定期間の賃料をサービスして、不動産業者への広告料もアップしたのに半年くらいで退去されたら元も取れないでしょうから、ペナルティ期間は一年くらいは居るのかも知れませんね。

事業用不動産の問題でお困りの方、物件の購入や処分、ご所有の収益物件のテナント募集など･･･お気軽にご相談下さい。

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いわゆる「不動産投資家」と言われる方、サラリーマン・自営業者や会社経営などの事業者として本業をお持ちでサイドビジネスとして区分所有のマンションや一棟の収益マンションを所有している方で、昨今の不動産投資ブームで複数の物件をお持ちの方も珍しくありません。

２～３件所有すると、今度は税務上の「事業」として認知される「５棟１０室」基準にしとこうかと言う気にもなるものです。

多分、年金代わりとか保険にもなるとか本で読んだり、セミナーで言われたりして、インカムゲイン（賃料収入）や節税効果の次にキャピタルゲイン（売却益）を狙いましょうなんて教えられていませんか？

宅建業法では、「業として行なう」場合は、宅地建物取引業の免許を取得しなくてはならないものとして次の要素を挙げています。

※総合的な判断で決めるということですので、どれかひとつでも当てはまるとアウトって訳ではありません。

1. 取引の対象者が、広く一般の者を対象に取引を行う者。

2. 利益目的とする者。

3. 自ら使用する目的や相続による取得ではなく、転売目的で取得した者。

4. 自ら販売する者は事業性が高い。

5. 反復継続的な取引を行う者。

副収入目的のマンション購入や、相続税対策のアパート経営に留まっていれば単なる大家業です。

特に複数の物件を所有している方は、そろそろ売却益が見込まれそうな時に、ひとつふたつと売却するとなると「無免許業者」扱いとなるのですが、それは厳密に言えばの話であります。

法人で不動産投資しているとか個人であっても相当数の取引実績があればアウトでしょうが、そうでなければスルーしちゃいますよね。

ということで、理屈っぽい話になってしまいましたが、今のところは問題ないということでありましょう。

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「事故物件」って交通事故とかいう意味じゃなくて、その物件（土地や建物）で殺人事件や火事があったりしたことのある物件のことであります。
但し、その物件で病死（自然死）したりした場合は、「事故物件」とは言いません。
建物であれば、オフィスビルであっても、一戸建て住宅でも同じです。
土地の場合は、既に更地になっていても以前建っていた建物の中で自殺や殺人、転落死があったとすると「事故物件」扱いをすることになっています。

宅建業法第４７条１項に「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」は禁止されていますので、「事故物件」は告知義務がある事項となっています。
勿論、仲介業者にだけ「告知義務」があるのではなく、売主にも「告知義務」がありますよ。

では、そのことをいつ購入者や賃借人に伝えればいいのか？

昨日、知り合いの業者さんがお客さんにオフィスビルを買ってもらうことになって、重要事項説明書を作成していたところ、売主から「実は今、倉庫になっている部屋は６年くらい前に自殺があったところです。」と伝えられたという話を聞きました。

通常、売り物件であれば「物件概要書」という大よそのことが判る物件説明書に、「告知事項あり」と記載されていることが多いのです。

この「告知事項あり」って何かと尋ねると、「転落死した人がいる」とか「火事があって、台所が燃えたことがある」とか告知事項を知ることができるというわけです。

そういう事からしても、売主･買主双方の契約金額の合意があった後に、「昔に自殺があった・・・」なんて言われてもどうかと思いますよね！
日本で自殺する人は年間３万人くらい居る状態が続いていますが、そのうちの半数は自宅で亡くなっているらしいので、勤め先で亡くなる人は比率としては少数ですが。

不動産取引は売主と買主は利益相反関係だと言われているのですが、不誠実な態度は結果として不信感を招きますので、もし「事故物件」をお持ちの方も早めに仲介業者にそのことはお話して下さいね。

不動産ナマ知識／家主さんのことが心配です

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『賃貸物件』を案内されて、不動産業者から「入居申込」しましょうと言われて、「申込金」なるお金を支払った経験ありませんか？
不動産を『購入』する時にも、不動産業者に「買い付け証明書」や「購入申込書」などと売主に対して『購入』の意思を表明する書面に署名・捺印した経験はありませんか？

民法で「契約は口頭でも成立する」ということで、「申込」すると後日キャンセルすればなんらかのペナルティが発生すると勘違いしている人もいらっしゃると思います。

不動産取引では、民法より消費者寄りの「宅地建物取引業法」が優先されますので、「口頭での契約成立」はありません。

契約書で売主と買主、借主と貸主が署名捺印した時点で、初めて「契約」は成立します。
手付金の授受が有ろうが無かろうが、契約書上で違約条項にペナルティが明文化されていれば、契約後のキャンセルには金銭が必要になります。

だからと言って、「申込」や「買付証明書」を気楽に出して、気が変わったと言ってキャンセルするのは、信義上問題がありますので止めるべきです。
また、仲介業者の責任や信用にも関わりますので、普通はそういう書類を求めないものです。

ただ、営業手法の一つとして「申込」や「買い付け証明書」を借主や買主に書かせておいて、心理的なプレッシャーを与えて契約に持ち込むという荒業を仕掛けてくる不動産業者も中にはおりますので、お気をつけて下さい！

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我々不動産業者も情報交換含めて、同業者との協力は欠くことが出来ないものです。
人間性の問題もありますので、気の合わない人もいますし、トンデモナイ人もいたりします。
最低限のルールを守れない人と、いい商売するのは難しいですね。

『気をつけようこんな不動産屋』

やたらと調子がよくて、営業トークはすばらしいけど、中身が乏しい

自分の都合や立場ばかり優先して、お客様や協力業者のことをあまり考えていない

言っていることがコロコロ変わる

会話の中に「絶対」「格安」などの形容詞が多くて、話しも忙しくて落ち着いて考えることが出来ない

皆さんも、有名な不動産会社とか、小さな不動産会社とかで、不動産会社を選別することが多いと思いますが、事業用不動産の売却とか購入の際は、法人・個人問わずいろいろな事業が絡んでいるのが普通ですから、相談する不動産会社も大事ですが、直接話を聞いてくれる担当者がより重要です。

売主・買主の側からみて相談する担当者の人柄・知識・経験・態度などを理解しつつ、この人に肝心な話をしていいものかどうか見極める必要があります。

相談を受ける不動産業者も依頼主が肝心な部分について隠し事があると、後々困りことがあったりして大きな問題になることもありますので、立場は違いますがお互いに出来るだけ胸襟を開いて話をする必要があります。
だから私自身は、会社とか、組織だとかいうよりも個人としてお客様と相対して向き合うようにするべきだと思っています。

皆さんにいい不動産業者さんとお付き合いしていただけたらと願っておりますが、その不動産業者が「南森町不動産」だと更にに嬉しいです。

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今朝の朝日新聞の一面トップで、２０４５年推計人口の記事が載っていましたが、４３道府県で２０％以上が７５歳以上になるそうです。（社会保障・人口問題研究所）
１４歳以下の割合は全都道府県で低下するとのこと。

年齢が高いから孤独死が増えるという単純には言えないけれど、今後高齢者の単身世帯が増えることはほぼ間違いないので、孤独死の問題は賃貸マンションオーナーの皆さんにとっても他人事ではありません。
入居者の方が病院で亡くなっても、室内の残置物をどう処分するかで困ったことはありませんか？
身内の方が遠方であったり、疎遠であったりして、その後始末に思いの外時間と労力を使うことになることもあります。

ましてや、室内で亡くなったり、孤独死が起こったりすると、現実の問題として費用負担の問題が家主さんに降りかかってくる可能性があります。

本来の費用負担は、賃貸借契約上の賃借人の地位も相続の対象となりますので、法定相続人や保証人、家賃保証会社ですが、相続放棄や保証金額の限度があったりすることもあります。

特に、発見までの日数が掛かると、特殊清掃や室内の内装工事に保険では賄いきれない費用（下記参照）が発生する可能性もありますので、気をつけたいものです。

次に問題となるのが、その部屋が「事故物件」扱いとなり、次の入居者募集に告知義務が発生するので、賃料の値下げ、また、長期間の空室、近隣の部屋の退出があると大家さんの収入自体が減少するわけです。

※事件が起こると、改修工事として水周りキッチン・お風呂など費用の掛かる設備の交換、臭い強烈な汚れなどの程度によって発生する費用は大きく変わってきます。

空室率が高まってきていますが、出きるだけ身元のしっかりした人、保証人や家賃保証会社を付けて入居者募集の段階で安易な妥協することは避けたいものです。また、賃料の滞納や、水道光熱費の増減にも注意することも賃貸マンションオーナーにとってのリスクヘッジになると思われます。

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賃貸マンションと孤独死について・・・その１

【孤独死の死亡原因】

死亡原因については、病死が圧倒的に多くて約６０％、自殺は約１２％です。

病死は自然死ですから止むを得ないのですが、家主さんにとって大問題なのは自殺とか殺人です。
自殺については、元々男性の比率が高かったのですが、一昨年は１１ポイント、昨年は８ポイント、今回は５．１ポイントと徐々に女性が男性の方に近づいている傾向が見られます。

死亡が発見されるまでの日数は、平均で１７日ですが、３日以内に発見されるのは女性が男性よりも１１ポイント程高いということが目を引きます。
３０日以上経ってから発見されるケースも、１６．５％と結構な数字です。
また、４日以上経過してから発見される数字は男性の方が多いようです。

死亡を発見する人の属性は、不動産管理会社やオーナーが２７％で最も多いのですが、郵便物の溜まっていることに気が付いたり、家賃の支払いがないことで孤独死を発見するからでしょう。
３０日以上と発見が遅いケースでは、異臭による通報が増えていますが、人との付き合いが本当に少なく孤立している様子が感じられて悲しい気持になります。

後は、福祉関係の訪問時、親族や友人などですが、親族・友人については男性が約３０ポイントに対して、女性が約４１ポイントで、ここでも女性の方が、ご近所や友達とのコミュニケーションが日常的に取れていることがわかります。

南森町不動産の「日常茶飯事」のコーナー

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大手の保険会社協会が「孤独死現状レポート」を発表しました。

一般社団法人日本少額短期保険協会

第３回「孤独死現状レポート」

今までは高齢者というと「６５歳以上の人」という位置づけですが、既に日本で１００歳まで生きる人が６万７千人超になっていて、７０歳から年金受給する案なんかもありますから、いくつからが高齢者か分かり難くなっています。

孤独死の問題は、賃貸マンションの家主さんにとっても気になる問題なはずです。
貸しているお部屋で、孤独死が発生すると、引取り人の問題とか、原状回復の費用、新規に募集する際の条件の見直しが必要になったりするからです。

そのようなことも念頭に置いて、孤独死の問題を先のレポートを読みながら３回に分けて考えてみたいと思います。

【高齢単身者の入居者】

レポートによると、孤独死した人の平均年齢は男性５９．７歳、女性５７．８歳です。
日本の平均年齢よりも男性で２０歳、女性で２９歳若いことになります。
それでも、孤独死の年齢層からすれば６０歳代が多いのですが、女性に限ると３０～４０代の合計はかなり多いのが特徴的です。

賃貸住宅の男女比率は６：４ですが、孤独死の男女比率は８：２と圧倒的に男性が多い。このデータからすると、６０代以降の男性の単身者が一番イメージに近いですね。

自分のことを考えてみても、親戚・ご近所のお付き合いは女性のほうが上手です。
たぶん、仕事をしなくなった男性は孤立しやすいと言われていますが、それも一因だと想像できます。

孤独死の発生する理由の一つに、単身世帯の増加がありますが、２０３５年には３世帯に１世帯が単身世帯になると予想されていたりします。
中でも高齢者の賃貸マンションの入居者の比率もドンドン増えるはずですから、家主さんにとって高齢者の入居者を避けて通ることは難しいということです。

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