かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」（売主と買主の両方から仲介手数料を取ること）とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、Ｍ不動産　５７．５３％、Ｓ不動産販売６２．７５％、Ｋ不動産６１．５３％など概ね６割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が２倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、２回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】 私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、Ｋ不動産に連絡しました。 担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接Ｋ不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・ 　叔母さんはＫ不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ～

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

不動産マメ知識コーナー／【「両手」と「片手」】

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２０２０年東京五輪招致に絡む不正送金疑惑に関し、竹田恒和・日本オリンピック委員会（ＪＯＣ）会長は「疑うべき事情はない」と疑惑を全面否定しました。

この問題はシンガポールのコンサルタント会社に支払った２億３０００万円が相場よりかなり高いとされて”賄賂”じゃないのかと疑われているのですが、そもそも「コンサルティング」っていう曖昧な仕事は何なのか？

「コンサルティング 」とは、企業や行政の問題に対して解決策を示し、その推進を補助する行為・業務のことです。
具体的に何をするのかは本当のところ決まっていませんので、その報酬自体がその都度決まることになります。

※いわゆるコンサルティング会社とかは、する内容が決まっているので規定に法って報酬を得ますが・・・日産のゴーンさんの事件でも、高額な”コンサル料”の問題があるみたいですね。

不動産業界でも”コンサル料”はありますよ。

例えば、借地権の売買とかの仲介をする場合に、例えば総額１００万円だとして仲介手数料は正規で計算しても５万円（２００万円以下は５％）です。両直で仲介して１０万円です。
こういう案件ほど難しいもので、不動産業者も経費倒れというか手間賃商売となりますので、仲介手数料とは別に”コンサル料”をお願いすることもあります。

このように仲介手数料とは別の報酬を要求するときに”コンサル料”という名称で領収書を切ることがあります。

これを悪意を持って法外な報酬を要求するとか、経費を膨らませて所得を抑える脱税に近いようなことにも”コンサル料”を利用する輩もいます。

税務署に睨まれないためには、「コンサルティング」の内容を文書で、依頼主と報酬を約定しておくことは最低限必要です。

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お正月、えべっさんと続いての三連休です。
そろそろ仕事モードにならないと駄目だと思ったらもう一月も半分終わってるし（笑）。

知り合いの社長さんが持ち家を売却して、賃貸マンションに入るということになって、今日はその物件の案内です。
住宅の案内って仕事自体は少ないのですが、知り合いだとこちらも親身になって探しますし、依頼する方も安心感があるのだと思います。

「事業用不動産専門」とかいう立場で営業しているのですが、自分自身もマイホームを探したり、引越ししたりした経験がありますから、お探しの方の気持ちは十分判ります。

今回のような住まい探しの時に特にも思うのですが、購入でも賃貸でも同じく、誰でもが知っている最寄り駅にある住宅（マンション含む）周辺には物件が多いのですが、例えばその次の駅で“普通”しか止まらないような最寄駅にある住宅は、比較すると金額で賃料が１万円程安かったり、売り出し金額が数百万円安かったりすることがあります。

また、同じ建物内にある分譲マンションでも、エレベーターが止まらないフロアーにある部屋は、エレベーターが止まる部屋に比べて安かったりするものです。

少しの不便で毎月の負担が軽くなるって捨てがたいと思うのですが、皆さんは如何お考えでしょうか？

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今日は平成最後の天皇誕生日です。
１９５８年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その３年前に私が生まれた日でもあります。

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います！

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると１０万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高６５万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成３０年度税制改正で、２０２０年度より基礎控除が３８万円から４８万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が１０万円下がるので、基礎控除１０万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模（一般には「５棟１０室以上」）になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、（実際に支出するかどうかは別にして、）所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の９０～８０％の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金１億円はそのままで評価されますが、（色々なものがありますが）不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば１億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも５～６％の利回りにはなります。

不動産投資は「節税＋収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

★不動産の利回りに関する記事★

ワンルーム投資平均利回り４％

イールドギャップ

自己資金とか利回りとか

キャップレート

“表面利回り”と”収益還元利回り”

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オフィス仲介大手の三鬼商事が１３日に発表した東京都心のオフィス空室率が調査開始２００２年１月以降で初の１％台になったそうです。

リーマンショック後の２０１０年１１月には、９．０４％だったが、その後東京一極集中の動きが加速して、今回の数値は予想以上のものだったらしい。当然、賃料も上昇していて、平均募集賃料は２万７４３円／坪で５９ケ月連続の上昇だとか。

大阪市内でも、オフィスの空室率は低下しています。

オフィスビル経営の会社の社員も、自社保有しているビルに空室が少ないので営業にならないらしいのです。因みに、大阪市内の空室率は２．８６％、梅田エリアは２％、淀屋橋・本町は２．４６％と東京ほどではないけれども、ほぼ満室に近いと言っていい位のパーセンテージです。
平均募集賃料は東京の半分以下の１万１４１４円／坪です。

自社ビルを持ちたいという会社も多くなっていますが、こうなるとビル保有者も簡単には手放したくなくなる気分になってまして、売り物件の数も少ないのが実情です。

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どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。（注１）
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか？」っていうこともあったりします。

(注１)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】　　

例えば、区分所有マンションの１戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法（うちのり）」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注２)

(注２)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「４ｍ以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には４ｍ未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」＝建築基準法４２条第２項の条文名をとって「２項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から２ｍ以内には建築できないと言う制限（セットバック）があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“４ｍ以上の道路に２ｍの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地（袋地）のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地（いにょうち）」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地（いにょうち）通行権」といいます。 その権利は「囲繞地（いにょうち）」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。（通行料を支払う義務がありますが。）

「囲繞地（いにょうち）通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも２ｍの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の２ｍ幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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不正融資が明るみになったスルガ銀行や西京銀行などのお陰だけではないと思いますが、不動産融資、特に収益物件の中でもレジ系といわれる収益マンションの足取りが重いです。

原因は、銀行の不動産融資が「厳格に」「慎重に」なっているからです。

昨年、一昨年と節税対策の土地所有者や利殖目的の不動産投資家など幅広い層の顧客でにぎわっていた不動産投資市場です。

そのような状況を感じて、最近若干の値下げをし始めた売主も出始めましたが、大半は従来通りの強気なスタンスです。

なんていっても金利が安いから、慌てて売り急がなくてもイイからでしょう。

来年の春くらいまでは睨み合いの状態が続くのかと思っていた矢先に、万博の誘致が大阪に決まって７年後とは言え、なにやらゴソゴソ動きがあるはずと思っています。

それにカジノを含めた大型リゾート施設ＩＲの誘致も大阪が有力視されているみたいですし！

金融機関の融資と不動産市場は裏腹の関係ですから、あまり引き締めがきついと世の中に悪い影響が出かねません。
金融機関の収入源は貸し金です。
善し悪しはあるけれど、今までは東京のトレンドが半年後、一年後に大阪に来るという言い伝え、これからは少し違うかもしれないです。
インバウンドで賑わっている大阪には新たなビジネスモデルを探す動きがきっと始まるはずです。

「景気」の気は、“気持ち”からですから、前向きにがんばりましょう！！

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今年もいろいろなことがありましたぁ。
まだひと月ちょっとありますけど、少しふり返ってみます。

どんな仕事もイイことばかりじゃありませんが、今年も「なんですか！」っていうことがありました。年末の一棟売マンションに買い付け証明書を入れていましたので、えべっさんの頃（１月９～１１日）には返事をもらえることになっていた案件がありました。
でも、その日が過ぎてもいっこうに返事がありません。
挙句の果てに、「他からの返事を待っているので急ぎであれば諦めてもらってもいい」とか言われ、当方の買主さんも「失礼な奴だ」と怒ってしまって結局は“没”になりました。
年明け早々ヤナ感じでスタートしました。
それでも気を取り直して、頑張るのです＾＾）

また、この秋にも情けない話がありましたね。
知り合いの業者さんが、「野澤さん処の近くに古びるが・・・」というので、経緯を聞くと売主の希望金額と今までに付いた買主様の希望金額に大きな差があってなかなか売れないと言うじゃないですか、それじゃあ最低幾らだったら良いのかと聞けば、「◎◎◎万円」だとＯＫですというので、その金額で私の方で買主を２人付けて、「買い付け証明書」を提出しました。。

ところが、イザ売主がその金額を目にしてから、「やっぱりもう少し高くないと・・・」って爪を伸ばしてきて、再度こちらから金額を出し直すとまた値を上げるという始末です。
これもまた、買主さんが怒ってしまって破談です！！

人間に欲は付きもので、多少エゴなのは仕方ないとしても、自分で口にした約束事は守って欲しいものです。
相手様にも迷惑なことですし、不動産業者としても信用にも関わることです。

売主・買主問わず約束は守るようにしましょう！！

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兵庫県の篠山市で住民投票の結果、「丹波篠山市」に改名することが決まりました。

丹波黒豆やボタン鍋、丹波栗など全国的に「丹波篠山」って言うブランドをお隣の京都の丹波市から取り返すことが出来る経済的な手助けになるはずです。

篠山市の改名をめぐっては、「市名変更のために使ってほしい」として、当区名の人から１億円のふるさと納税が寄せられたこともあって注目されていました。

不動産には住所以外の地番や昔ながらの名称、マンションなどのネーミングなど付けられています。

大阪でも商店街の名前に「銀座」を付けたり、マンションに「中之島」「心斎橋」の近くだからとその名称を付けたりしているのもイメージがイイからでしょうね。

特に「丹波篠山」みたいに食品産地をイメージできる名前は歴史もあって貴重です。
今となっては、何故当初からその名前を付けなかったのか不思議です。

でもこの騒動で、全国に「丹波篠山」の名前を知らしめた効果は絶大だったかも知れないですね。

追伸：ＪＲ「東寝屋川｣駅が「寝屋川公園」駅に名前を変えるようです。これもイメージ戦力ですよね。

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１０月の宅建試験が終わって、１２月に合否が判明します。
受験生は自分が受かったかどうか大体判っているはずですよね。

宅地建物取引士の登録者数は概ね２０年間増加しております。
また、就業者数も１４年間連続で増加しています。
大阪府の宅地建物取引士の就業者数は２万７３２７人。（平成２９年度末現在）
その内、女性の比率は２２．３％ですが、大体全国平均より少しだけ低いです。

意外に感じるのは、宅地建物取引士の就業者の約４分の１が４０台で、全体の平均年齢は４９．８歳だというから不動産の世界は中年男性が中心の職場だと言えます。

不動産取引の実務は奥が深くて、何十年経っても知らないことは幾らでもあるものです。
「不動産」は同じものが絶対に無いので、隣地であっても全く別物ですし、数年前に売りに出ていた物件でも今日の状態はまた違うものです。
「宅建」持っている人は沢山おられますが、実際に即戦力で不動産取引ができる人ばかりではありません。

誰でも最初は素人です。
車の運転と同じように、慣れや経験が必要です。
新人は上司や先輩の指導が必要ですので、私としては経験が浅い段階で一度は大手の不動産会社に席を置くのがいいように思います。
仲介会社でなくても、マンションデベロッパーや建売業者でも勉強できますよ。

キチッとした仕事の仕方を経験するということは大事なことです。

小さい会社でもキチッとした仕事をしているところはありますが、外部から眺めていてもどこの会社がそうなのか判り難いでしょう。でも経験を積もうとする会社が、どういう種類の取引が得意なのかで、その後、不動産業界で生きていく立ち居地が大きく違いますので少し考えてみても損はありませんから。また、私も経験があるのですが、せっかく入社しても指導しない上司に当たると困りますよね。

昔なら、入社して数日経つと「今日から１人で営業して来い！」なんて言われて、３ヶ月坊主だったら首なんてことありましたけど、テレビコマーシャルなどしている会社が今でもそんなブラックなことをしているみたいです。

大手の場合は実務研修があったりするので、「宅建」を持っているだけでなく仕事しながら勉強もできると思います。

私が「宅建」合格した時は、２４歳だったかな・・・不動産業界とは別の仕事していたのですが、私の勤めていた会社が当時隔週土曜日休みだったので、いきなり週休二日にすると仕事に支障があってはいけないということで、土曜日出謹すると（確か５，０００円だったと思うのですが、）出勤手当てが貰えたのです。だから、殆どの人が出勤していたような記憶があります（苦笑）そのお金で週に１回宅建の学校に通うようになって、結果的に不動産屋になるキッカケになったわけです。

どちらにしても、不動産業界もいろいろ新しいことを知っておかないと仕事し難い状況になってきていますので、「宅建」合格をスタートだと思って向上心を忘れないで頑張って下さい！

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