建物を建てるときには、建築確認申請をしてＯＫが出てから「店舗」や「共同住宅」などの建物を建て始めます。

その際、建築主はその建物の利用目的なる「用途」を決めているのですが、その後に「店舗」を「住居」に変更したり、「住居」を「事務所」に変更したりすることが現実としてはあります。
それを「用途変更」といのですが、厳密には確認申請を出してから承認後に、利用しなくてはなりません。
建物の一部を「事務所」から「住居」に変更しても別に問題ないと思いがちですし、現実には黙っていれば分からないってこともあります。
ただ、極端な例で言えば「住居」を「工場」に変更したりすると、快適な生活環境を保つことは出来ません。

今、注目を集めている「民泊」は殆どマンションの一室を使用しているので、原則としては「旅館」「ホテル」に「用途変更」する手続きが必要です。

「民泊」として使用する面積が１００㎡未満ですと、確認申請は不要なようですが、「用途変更」自体は必要です。

また、「民泊」に限ってみても、「用途変更」以外にも必要な設備を整える必要もありますので、安易に空き室が多くなってきたし儲かりそうだからと「民泊」（＝闇民泊）でもやってみようかというのは違法であって、家主さんとしては危険です！

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賃貸マンションのオーナーにとって、入居者からの賃料の未払いは最も困ることの一つです。

最近では、賃貸借契約の７０％程度は賃借人(入居者)は「家賃保証会社」に加入しているはずですので、賃貸人（オーナー）は仮に未払い賃料が発生しても「家賃保証会社」が借主に代わって賃料を支払ってくれます。

ところが、判例では「家賃保証会社」が借主の未払い賃料を立替えてオーナーに支払っていたとしても、賃料の未払いを理由に『借主に対して賃貸借契約の解除』をすることができるというものがあると。

「家賃保証会社」に入っていない場合は、“●●ヶ月分の未払い賃料を本書到着後●日以内に支払わない場合は賃貸借契約を解除する”などの内容で通知することになりますが、一応「家賃保証会社」から立替賃料を受け取っているので、“…本書到着後、●日以内に保証会社が支払いした未払い賃料全額を支払わない場合は賃貸借契約を解除する”という内容にすることになります。

「家賃保証会社」もいつまでも立替払いをしてはくれません。
入居者との関係は、あくまでもオーナーとの契約関係であるということで対応していく必要があります。

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ガチンコの勝負は見てても面白いですね！

ピョンチャンオリンピックでの戦いが終わったら、陰に隠れていた国会の与野党対立が表に出てきました。
昨日(３月６日）、「文書改ざん疑惑」に対する財務省の”ゼロ回答”で、かなり”改ざん”が真実味を帯びてきたような感じですね。

ポイントが森友学園というよりも、日本の政治のあり方に関わるより大きな問題に発展しているので、少しドキドキしています。

えっ、理由ですか？

だって、もしもですよ、安倍首相が退陣なんてことになれば政治は大混乱して、今よりも株は下がる、金融緩和や低金利政策も少なからず見直しされるだろうし、今より景気が悪くなるんじゃないですかね。

でも、今の政治家や厚労省や財務省の不手際を見ていると、このままじゃダメだとも思いますし・・・

朝日新聞も、安倍首相も命がけのガチンコバトル真っ只中です。

不動産を販売するために一般に広告すること、またお問い合わせや商談において、使ってはいけない言葉・用語があります。

これは、いわゆる「嘘」とは違うもので、『抽象的な表現を使うことによって、お客様に誤認を与えるような表現』であります。
そのような表現を話したり、使ったりすることは禁止されています。

使用が禁止される用語は、

① 完全、完ぺき、絶対

② 日本一、抜群、当社だけ

③ 特選、厳選

④ 最高、最高級など最上級を意味する言葉、

⑤ 格安、堀出、土地値、

⑥ 完売、など

凄く人気が高く、買ってお徳だということを過度に強調する言葉です。
また、商談の中で「購入後、転売しても儲かる」とか、「今は空室ですが、すぐに入居者が入りますから」などの、裏付けの無い、いい加減なセールストークも禁止です。

反対に言えば、購入者の方にとってそう言われると、気分も良くなるし購入意欲が増すってことです。不動産業者の方からすると、「入居者ですか？決めるのにはだいぶん時間が掛かりますね」とか、「購入しても、次ぎ売るときは絶対この金額では売れないと思います」なんてマイナスの表現は使わないです。

”チャンとした表現方法”って意外と難しいのかも知れません。

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居住用不動産でも、事業用不動産でも売却を考えた時にはある程度「相場」を知っておいた上で、不動産仲介業者の“価格査定”を依頼されると思います。
特に居住用不動産ならば、ネット上で複数の不動産業者に一括して“価格査定”ができるサイトもあります。

こういう“価格査定”は、あくまでも簡易なものですが・・・中でも、分譲マンションは比較的ネット上での”価格査定”がしやすいものです。
戸建住宅はそれよりも難しいものですし、道路付けや暮らし方などによって幅がありますので、現地を踏んでみないと分かりません。
本来は簡易査定には不向きです。

それに対して、事業用物件の価格査定ですが、事業用の物件と言っても種類がたくさんあります。
自社ビルや空ビル、一棟売マンションや区分投資用マンション、店舗、倉庫など様々ですし、立地だけでなく、収益性を加味して値踏みする必要がありますし、売却する理由もいろいろありますので、

不動産業者は売主様との話し合いが必要です。

不動産業仲介業の免許は、「宅地建物取引業」の一種類ですから、その不動産業者さんが何を得意にしているのかよく分からないものです。
我々のような不動産業者でも、初めてお会いする不動産業者の方がどんなキャリアをお持ちなのかは分かりません。
また、不動産会社の姿勢にもいろいろありますので、物件を売買しようとお考えの方は、

信頼できる不動産業者さんを見極めることが大事です。

売却依頼を取るために、売れる可能性が低い高額査定をポリシーにしている不動産会社は少なくありませんので、ご用心して下さい！

取り敢えず、売りに出しておいてから考えるということがあるからです。
以前にも書いたことがありますが、“さらしもの”って言って、長い時間売りに出している物件は、物件を探している方から『何かあるのだ！！』という目で見られることがあります。
取扱いしている不動業者もその辺を分かっていて、結局、売主さんに“安い金額で取引するしかない”と思わせる作戦なんてこともあります。

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多分、いま５０歳以上の方なら分かると思うのですが、曲りなりにも景気が上向きだった頃の話です。

就職して、その後に結婚して暫くすると、それまでの賃貸生活とはお別れして、こじんまりした中古のマンションを購入です。
子供が出来て、小学校に上がる頃、または中学校に進学する頃になると、初めて買った自宅を売却して、もう少しゆとりのある間取りの新築なんか購入します。
売却益で儲けた分は３０００万円控除なんかもあったりして、財産形成は順調そのものです。
それでもまだ時代がまだイイ時には、再度自宅を売却して“終の住まい”を確保することにもなるのです。
そんな風に、自宅を買い換えるだけで、個人の資産が増える時代がありました。

実はこのスキームが新築住宅をドンドン建てて、関連する不動産・設備機器・電化製品などの需要を活性化して、またまた景気が浮揚するということにつながるわけになっていたのです。
そんなに大昔のことじゃないんですけど、そういう時代を知らない人が増えていて、まるで遠い昔のことのようです。

予ねてよりテナント募集の依頼を受けておりました神戸三宮「さんプラザビル２階」の元ブテック店舗のご紹介です。

面積：６４．８８坪　　　賃料：１４０．４万円（税込み・共益費込み）

営業可能時間：１０時～２０時３０分　

ご存知、三宮センター街の北側に隣接する地下には飲食店街、１・２階部分は美容院やブテック・飲食店や物販店が入っている、地上１３階建ての大型複合ビルです。

現状、給排水設備がありませんが、商店街側壁面に大型の看板スペースもあり、集客力の見込める分かりやすい立地です。

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知り合いのビルオーナー様から、「中国の友人が、ある不動産屋さんから京都の民泊物件を紹介されているので、見て欲しい・・・」と頼まれました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正直な話、他の不動産業者さんのジャマもしたくないので、気は進まないのですが、一応、簡単な物件説明書を見てみました。

民泊やホテル物件は、収益マンションなどに比べて、ちゃんと稼動していれば月の売上が３倍くらいはありますので、表面利回りは収益マンション等よりは相対的に高くなります。　　　　　　　　　　　それに伴って、売価も数年前より高くなっているので、いわゆる土地が幾らで、建物が幾らっていう計算をすると、売価の半値にしか評価できないなんていう売り物件もあるくらいです。　　　　　　　　でも、収益はそれなりに確保できる場合も多いみたいです。

大阪市内の売り土地でも、従来、マンション用地だと思われている物件が、ホテル用地として値踏みすると格段に高いものになることが多くなっています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　極端な話、道路付けのいい数百坪の土地はみんなホテルを建てる買主に買われてしまうような感じです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　冒頭にお話した物件も、京都の友人でる不動産業者さんに聞いたら、値段が凄く高いということでしたので、やんわりその辺の事情をお伝えして判断はお任せしますと報告した次第です。

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知り合いの司法書士さんが廃業するという。

もう３０年来の知り合いですから、凄く寂しい気持です。
我々のような不動産業者も同じですが、７０代とかになると経験はたっぷりと積んでいますが、どうも事務処理能力が衰えてくることを自覚するようになるそうです。
不動産業者って口だけ動かすような仕事だと思われがちですが、司法書士の仕事ほどではないけれど、実は相当な事務処理能力もないとダメな仕事です。
また、法改正などで新しい事柄も次々に知る必要もありますので、勉強することは年配者には大変な部分もありますし。

「働き方改革」で、年齢問わず元気な人は死ぬ（？）まで働きましょうなんてことになっておりますが、病気していなくて体は動いても、その辺の衰えを感じてくると、仕事って出来なくなるものです。その司法書士の先生も、そうなる前に辞めることを決断したそうです。
ちょっとしたことを聞く相手が居なくなるのも痛手です。

そうそう、知り合いの不動産会社の人が一人、今日でその会社を辞めるって昨日電話がありました。
同業他社に転職するそうです。

春は転職・廃業・入社など人の動くシーズンでもあります。

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「シェアハウス」の問題はまだまだ緒についたばかりですが、不動産投資家の融資について仲介業者と融資銀行の見解が分かれているそうです。

確定申告や源泉徴収書、購入者の資産内容の改ざんを、銀行は知っていたのかどうかという点です。
それは後々明らかになると思いますので、多くは触れませんが。
確定申告、源泉徴収書等の改ざんは、いままでも不動産業者がやってはいけないことですが、実は今までも行われていたことでもあります。

特に、比較的多いケースが個人住宅や分譲マンションの購入に際して、不動産業者と購入者が組んでやるケースが多いようです。

自宅は欲しいし、その位なら借入しても返済できるという気持が購入者にある場合、特に購入者で自分で商売をしている人などは意識的に申告所得が抑えている人もいますので、表面上の所得は少ないけれど実質的な所得はそれ以上あるなんてことがあります。
でも、申告所得が少ないと融資金額が少なくなるので、膨らませる必要があるからです。

また、“書き上げ”なんていう手法で、売買金額を膨らませて、実際の購入金額との差額を現金で払ったように見せかけることも古典的な手口です。

でも、言っときますけど、やってはいけない事ですからね。
今回の「シェアハウス」の問題で一番悪質なのは、購入者の意思で改ざんをやっていないと言うことです。
もし、購入者も業者とグルになって改ざんしていたのなら、購入者も文句は言えません。

一般的に、一棟売マンションや収益ビルにおいて、そういう改ざんはやらないものです。何故なら、後で苦しむのは自分だと分かっているからです。
今回の「シェアハウス」の事件は、その手法を素人の不動産投資家にはめ込んだという部分は、「掟破りの手法」だということです。

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車

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