一般論として、手持ちの財産を預金(現金)・株・不動産に分けることを資産運用の基本としてきました。
資産を三種類に分散投資することにより、相互に｢流動性（換金性）｣「安全性」「収益性」を補完することが出来るからです。

個別の資産についても、その中で分散投資することも推奨されています。

預金については、万が一、金融機関が破綻した場合に、利息のつく普通預金、定期預金などについては、ひとつの金融機関につき預金者1人当たり「元本1,000万円までと破綻日までの利息等」が保護されるので、複数の金融機関に分けて預ける方法が。

株式についても、複数の銘柄に分けて投資したり、投資する時間を分けてみたりして危険性を分散する方法などがあります。

でも、不動産投資って金額も大きいし、そうやたらと買い捲るようなものでもないので、分散投資ってできるものでしょうか。

サラリーマン家主さんなら、まず1物件でしょう。
それで、一応の経験をしてからもう一件でしょう。
最初の１件目でつまずいてしまうと、後が続かないかもしれませんが・・・普通は分譲マンションの1戸を購入して、賃貸業者さんに依頼して賃借人を確保してスタートしますが、既に賃借人付の物件だと最初の経験が出来なくなります。

その後、毎月の賃料が振り込まれる、最近は賃借人が家賃保証会社に加入している場合が多いので、仮に賃借人自体が賃料の不払いがあっても、家賃保証会社が立替払いしてくれて、不払い賃料の取立てをしてくれますから、毎月ちゃんと収入があるはずです。
水道光熱費も分譲マンションですから、一棟マンションを違って賃借人が電気代・水道代・ガス代など個別契約して支払っていますので、サラリーマン家主さんは気にする必要がありません。

建物全体の維持管理はマンションの管理組合が選んだ管理会社がやってくれますので、管理費と修繕積立金を支払っていればまずは問題ありません。
たぶん、最初に心配になるのは賃借人が退去して、次の入居者がいつ決まるかでしょう。
それと、退去後のリフォームがどの位の費用が掛かるのかです。

賃借人が入居中の問題は細かなものが多いのですが、例えば、設備機器等（クーラーが効かないとか、レンジフードの音が異常に大きいとか、お風呂の水が冷たいとか、ベランダに鳩が住み着いて子供を生んでいる…）に関するものが多いのですが、これはマンション全体の管理会社の守備範囲外ですので、区分所有者が自らの判断で対処しなくてはなりません。

その細かな問題に対処してくれるパートナーが必要です。

入居者を見つけてくれた賃貸業者さんに声を掛けやすいとは思いますが、テレビでコマーシャルを流しているような大手の賃貸業者さんはこういう細かな問題に対しては弱いと思います。

私どものような個人営業の不動産業者とか、その町で昔から営業している不動産屋さんの方が費用的にも安いし、親身になって動いてくれますので役に立つはずです。

こういう一連の経験を経て、２件目の不動産投資に目を向けることになります。

理屈の上では、分譲マンションだけではなくて、区分所有でも一棟物件であっても店舗や事務所で分散投資して不動産運用したいものですが、こういう事業用の物件は先に書いたような管理方法では無理ですので、すぐには止めておいたほうが良いでしょう。

ワンルームばかりでなく、ファミリータイプの物件を購入するのも、不動産投資の分散投資としては良さそうです。
サラリーマン家主さんとすれば、まず事業として税務署が認めてくれる規模である“５棟１０室”目指して経験を積みませんか。
ただ、≪怖い話≫にあるように、いくらローンが組めても短期間で同じ販売会社・同じエリアから買うのは危険性があります。

購入時期や物件の築年数の分散を図ると、クーラーやお風呂・洗面所・キッチンなどの水周りの修繕時期がズレルので、出費の時期がズレルというメリットがあります。

大阪市内でも、投資用マンションはいろんなエリアにありますので、物件の立地は多少は分散しておいた方が良いように思います。
全く土地勘のないエリアに不動産投資するのは、よっぽど慎重にしないといろんな“危険”がいっぱいですから。

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去年の今頃は不動産業界もなんとなく景気が良かったのですが、今年は金融機関の融資の絞込みがあってかなり雰囲気が違います。
きっと昨年・一昨年あたりの反動なのでしょうね。
でも、きっとまた潮目が変わる時がやって来ます。
ただ、それがいつなのかは分りませんが…

≪個人から個人への低額譲渡≫

以前、親子間で土地を時価の約８０％で売買した際、時価との差額に贈与税が掛かるか否かが争われた訴訟があって、東京国税局が課税を取り消したという新聞記事を見ました。
夫婦や親子間での売買の場合に、取引価格を低くして実質的な贈与を行うことを防ぐ場合があると思いますが、この判決は“時価の８０％”であれば夫婦であろうが、親子であろうが通常の売買とみなすということだったようです。
この８０％というラインは、相続税路線価を「時価の８０％程度」とした課税基準の考え方に基づいているからです。
著しい低額譲渡とは、そこがボーダーラインになっている。
路線価の価格が絶対に正しいなんてことはないと思いますが、価格操作が出来ない一定の“ものさし“として利用することは一応公平性を保っていると思います。
著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき税務署が判定することになりますが、一般の個人間での取引価格が結構割高だったり、反対に割安だったとしても通常は贈与税の対象にはなりません。
それは、親子間売買や、恣意的な取引をしたという裏がないということが分かるからです。
通常は、売主と買主の気持ちは裏腹であって、売る人は高く、買う人は安くと思っているものです。
もちろん、例外はありますが、ちゃんとした仲介業者が介在して行われた商取引だということだからです。
だから、個人同士で直接売買契約をすると、何かあるなと怪しまれることがありますね。

≪個人から法人への低額譲渡≫

個人から法人へ不動産譲渡した場合、売買価格が時価の２分の１未満だった場合には、売主の個人に対して「低額譲渡」として時価での譲渡として「みなし譲渡所得課税」されますし、買い手の法人に対しても「利益」を得たとの判断から法人税が掛かります。

≪参考≫

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不動産屋の日常生活で欠かせないものの一つに、「情報交換」という名の「雑談」があります。

先日、学生時代の友人と呑みに行った時のことですが、彼は不動産屋の仕事を全く知らない人で、「不動産業者って同業者との付き合いってあるン？」というレベルです。

もちろん、売り買いのお話や貸し借りの依頼が直接あるように情報発信はするのですが、毎日毎日そのようなことで忙しいと嬉しいのですが、事業用物件の場合は同業者からの依頼や相談事も日常的にあるものです。

全く面識のない不動産業者さんとは、まずその人がどういう人物か、今までにどういう物件を処理した経験があるのか、どういう考え方で仕事しているのかなど、その業者さんの人となりを見極めた上で、より深い仕事上の話をするようになるものです。

その為、「情報交換」と称して「雑談」をするのも凄く大事なことなんです。
この「コミニュケーション」は「呑みニケーション」に発展することもあります。

ある会合で知り合った不動産業者屋のA社長のことですが、見た目はすごく真面目そうで、聞けばある関西六大学を卒業して、ある大手のデベロッパーに勤めた後、不動産業で独立したということ。
話の端々にちゃんとした雰囲気が伝わって来たので、後日その事務所にお伺いして私の方から売却依頼を受けていた“一棟売収益マンション”の資料を見てもらいました。

２～３日して、Ａ社長から「買主が見つかった・・・」と連絡がありましたので、『さすが、ちゃんとしてるなぁ』と関心していました。

すると、もう２～３日すると、Ａ社長から「もう一件買主が見つかった・・・」と連絡があり、それからもドンドン買主（←正確には、購入検討者ですが）が増えてきて、ひとつひとつ聞いてみると全部Ａ社長から別々の業者さんに物件情報を巻き散らかしていたということが分かりました。
Ａ社長から別の業者さん、また次の業者さんと拡散し始めると収拾がつかなくなるものです。

『これは拙いな・・・』ということで、一件ずつ話を詰めて潰して行くことになり、それなりに日時がかかり始めた為に、待ちきれなくなった不動産業者Ｂが物件の所有者に直接アタックしてしました。
（これは”抜き”行為と言って、行儀の悪い不動産業者のよくやることです。）

私のところに所有者（←売主）さんから、「どうしてこうなるのか」とお叱りを頂いたことになりましたが、最終的には、私が直接買主さんを見つけることが出来て、成約したのでややこしい取引にはなりませんでした。

後日、知り合いの業者さんとその話をすることがあって、「あの人はいつもそうやねん！評判悪いで、ほんまに」ということが分かりました。

気～つけないとアカン！！と言う見本です。

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「イールド」って“利回り”、「ギャップ」は“すきま”とか”ずれ“のことです。

不動産業界でもの英語やカタカナの表現方法が多くなっていますが、「イールドギャップ」もそのひとつです。

不動産購入をする場合、殆どの人、法人であっても、金融機関からの借入れを考えるのが普通です。
理由は、金融機関による担保価値を判断してもらうことにより、一定の安心感を得るということもありますでしょう。今だと、都銀で１～２％とか、地銀で２～３％、信金信組で３～４％くらいを目安にして、それ以下でもそれ以上でも借入先の与信・物件の融資評価額（担保価値）を含めての融資借入を考えないといけませんね。

また、手持ちの資金を使い融資を受けないと、その資金を他の運用に廻す事が出来なくなったりするからです。
金融機関からの借入金利が、投資する収益物件の利回りより低いとするなら、借りても損はないと思うから借入をして投資をするわけです。
それは、かつてバブル期に利回りが２％の収益物件に、借入金利８％で借りてでも融資を受けていた時代でも、最終的に購入価格が売却価格を大きく上回るだろうと思ったからの投資行動だったからです。
物件が高額であればあるほど、融資の必要性は高まりますので、バブル期の破綻が本体の金融機関まで及んだということでした。

私のお客さんで、サラリーマン家主の方が、いくつかの区分所有のマンションを当初は借入をして購入するのですが、その後その借入金は返済して無担保の状態で運用しておられます。
この場合、「イールドギャップ」＝「表面利回り」です。

今年も１物件売却されたのですが、長い間所有されていたので、かつての購入金額より売却金額の方がかなり下回っていたのですが、毎年の収益が借入が無いのが貢献していて、結果として差引売却損を上回るトータルでの収益を得ることが出来ました。

勿論、そのまま借入していてもトータルでの収益は得られたのですが、借入比率の低い投資はいわゆるレバレッジ効果は無いけれど、結果として“儲け”が多くなることも知っておいて損はありません！

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不動産売買契約書に貼る「収入印紙」を節約する方法としては、通常売主と買主で２通作成するのを１通にして、契約当事者の一方のみが原本保有、他方はコピーのみを保有する方法があります。

その場合、コピーの方には、余分なことは一切書かずに、割り印もしてはなりません。
単にコピーであることが大事です。
不動産取引でよく使う「買付証明書」や「売渡承諾書」、「売買協定書」「基本同意書」なども各文書のタイトルとは関係なく、契約することを売主と買主が同意していると判断できれば「契約書」と見なされて、印紙税の対象になります。 契約が成立しなくても関係ありません。
課税対象の文書であると認められる場合は、「収入印紙」の貼付が要求されます。
本契約したとか、売買予約とかいう言い回しが通用しないことも考えられますので、先の契約書１通の場合も含めて十分注意が必要です。
「領収書」については、銀行振込みで売買代金を受け取れば領収書は発行しなくても問題はありませんし、「収入印紙」は必要ありません。 ただ、買主がどうしても「領収書」は欲しいと要求してきたら、理屈じゃなく気持ちよく応じてあげて下さい。

収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、不動産業者による収益物件の転売もし難くなっております。
今迄から不動産価格が右方上がりの時には、不動産業者が一旦取得した物件（土地でも収益物件でも）を再販して商売をするのが常であります。

ここ２~３年は金融が緩んでいたのにも係らず、銀行は大口の融資先が見当たらないこと、低金利による不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が上がってしまって、収益物件の利回りは低下してしまいました。
金融機関の方も売主よりエンドユーザーに１件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟かロットで収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行い”商品化”しますので、次の買主にとっても悪いことばかりではありません。
転売用の収益物件を保有する不動産業者にとっても、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。
不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますが、そもそも不動産業者による買取転売市場は昔から存在しているものです。

「三為契約」（さんためけいやく）は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。

「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。
売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。
「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとＢが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Ｂの手助けと真の買主Ｃへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。
真の買主Ｃへの融資を行うことを前提に、金融機関はＢに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Ｂはノンリスクで売主Ａから物件購入と（Ｂからすると出口に当たる→）買主Ｃへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はＡ→Ｂ→Ｃの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、買主Ｃは高値で取得するリスクを負うことになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。
殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者（←儲かればなんでもやる”不動産業者みたいな人”）も多かったと聞いています。
まあ、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいですけど・・・

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今朝など、まるで冬そのものの寒さでした。
今年は秋の虫の鳴いている声を聞いていません。
風情ってなくなりましたし、テレビのワイドショーでもやたら切れる人の話題が多くなっているような気がしますが、日本国中でなにかしらの不満が溜まっているんでしょうね。

不動産の世界でも何か言ったら、コンプライアンスとか言って、業者さんも自分で自分の首絞めているような感じがしています。
だから、契約書とか申込書とかもすごく神経質な扱いになってます。

最近の不動産取引では（昔は当たり前だった）“手書きの契約書”を見かけることは殆んどなくなっています。
今は、ワードやエクセルで作成して、プリンターから打ち出し、チェックして、一応作成できればメールで相手方の業者さんに送って内容確認してもらった上で最終的に完成させることが多いですね。

で、不動産取引の場面で、誤字や脱字とか“訂正印”で修正したり、当日に新たな合意内容を書き加えたりすることは滅多になく、ましてや予め“捨印”（＝訂正することを前提にあらかじめ契約書などの欄外に押しておく訂正印のこと）を押すなんてことは殆どなくなりました。
だから、社会人になった時にパソコンがあるのが当たり前の２０～３０代の不動産業者さんですと、“訂正印“をもらって「４文字削除、５文字追加」記入なんていうことを経験したことがある人は滅多にいないでしょう。
ネットで検索してみても、“捨印“は絶対に押すべきものでないとする意見で占められていますが、”捨印“の目的は少々の書き間違いなどで、その都度連絡を取って訂正の確認を取りに行くのが面倒だなどという理由で、その手間を省く便利な慣習ですが、訂正の範囲や限度は決められていないので、理屈上は”捨印“は「白紙委任」と同じです。

それでは“捨印”で契約金額や購入希望額、契約名儀人の変更が可能かについては、意見も判例も1つではない。
契約者の意見と異なる内容に変更されても、契約書等を２部作って各１部ずつ所持することや、１部しか作成しなくてもコピーを持っておくことで、一応の保全はできると思います。
でも、“捨印”の効果が広義に解釈されれば、もう内容を無茶苦茶に修正されたとしてももう後戻りはできません。
最近のように何かあると法律が出てくるギスギスした世の中では、どんな書類にでも“捨印”は押さないほうが賢明です。

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何かで読んだんですけど、自宅を購入する方の自己資金はだいたい１割程度が多いとか。
私がまだ自分の自宅を購入した時に言われていたのは、自己資金は２割～２割５分は必要だってことでした。
当時と今の住宅ローンの商品は随分と違ってますから、借り入れしやすくなっているのでしょうね。
また、返済期間も３５年間とかですから、３０歳でローンを組むと６５歳になって完済です。
３５歳から３５年ローンだと７０歳です。
これだと絶対に７０歳まで働く気でないとローンは組めないかなぁ！

事業用のローンはそこまで緩くは無いけど、新築だと３５年はいけそうです。
メインの中古物件の場合、金融機関の方もあの手この手で融資を手助けしてくれますけど、昨年とは違って、最近は少なくとも１～２割の手持ち資金が必要な感じです。

でも、頃合いの収益物件は取り合いになっておりますので、すごく足が速いのでローン付けもスピード勝負です。

今が売り時だと思っている売主さんも多いのですが、以前私のお客さんで１棟売マンションを２棟買っていただいたことのあるビル経営会社の専務さんが「時代によって利回りは変化するけど、経験からすると６．５％がひとつの目安かな・・・」ってお話されてたことを思い出しました。

複数のビルやマンションを保有されていましたので、物件の入れ替えもありますし、新規で建築したり改装したりと、いろいろ費用も掛ける必要もあったでしょうが、その平均値がおおよそ６．５％位だったんでしょうね。

確かに、純粋に借り入れだけで収益物件を検討するなら、表面利回り４～５％はきついと思うのですが・・・どう思われますか？

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先日、ある賃貸物件の契約を終えました。
私と出会うまでに数社の不動産賃貸業者さんに声を掛けていたそうです。
勿論、それは承知の上で私は私で「テナント募集」活動をすることにしました。

既に、現地の入り口には「テナント募集」の張り紙が他社の４件分ありましたが、各社ともそれほど力を入れているような感じはしませんでした。

オーナーさんは早く賃借人を確保したいということで、複数の不動産業者に仲介依頼をされることは理解できるのですが、４社も５社もとなると・・・・依頼を受けた不動産業者の方も力が減退するということをご理解いただいていないということになります。
今回の場合、少し間をおいてその辺のお話をしてみたところ、「確かに、誰も一生懸命やってくれている様子はないので、早速、“テナント募集の張り紙”を撤去してもらいます。」と動いてくれました。

私自身は、「テナント募集」の張り紙は行いませんでしたが、この物件はやれる物件だと判断しましたので、こつこつ地道に客探しに励んだ結果、ようやく契約することが出来たわけです。

不動産業者の意見もちゃんと聞いていただけるオーナーさんは、不動産業者の方としても責任感が増しますし、いろいろ手を変え品を変え対策を講じることが出来ますので、結果的に早期にテナントを確保できる可能性が高いと思います。

※もう１年以上、入り口のシャッターに「テナント募集」の張り紙が何枚も張ってある物件を知っていますが・・・果たしてその業者さんはどう思っているのかな？

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不動産業界の仕事は経験が必要です。
でも、最初から経験者ってことは有り得ません。
経験するということは失敗も含めてのことですから、売主・買主・貸主・借主にとって失敗されるということは大問題ですよ。
身の回りに、信頼できる上司、先輩、サポートしてくれる知り合いの業者さん達がどうしても必要です。

昔は、どこの不動産会社でも入社してしばらくすると、「ほな、今日から一人で営業に行って来い！」なんて言われて、どこに行ったらいいのか分からず、ウロウロするなんてこともありました。
今は、インターネットがあるので、分からないことや、知らないことも机の上で調べることが出来ますし、情報自体がネット上でいろいろ見ることが出来るので、無闇に出掛けなくてもいいので楽チンでスピーディーです。

“相田みつをさん”は著書の中でこう書いておられます。

これって、分かるような気がします。

お医者さんと、不動産屋の仕事は間違えると問題は大きいですから、気をつけないと！