コロナの終息が見通せないまま、GOTOイートやGOTOトラベル、GOTOイベントなどの景気刺激策が次々と実施されています。
さすがにいつまでもジッとしているわけにも行かないですから。

不動産業界でもことし３月ごろには、秋にはお買い得な物件が出てくるとか、夏ごろになれば冬には物件が出てくるなんて言い続けていましたが、意外にも売り物件は少なく、且つ、価格も低下する気配もありません。
その理由については、「金融緩和による潤沢な資金が売り手側を支えているから」という意見が大半です。
逆にその金融緩和は買い手側にもあって、最近ではそれなりの利回り（≒価格）であれば、ちゃんと融資が付くということにもなっております。

一棟売ビル、一棟売マンション、店舗ビルなどある内で、特に収益物件の多いレジ系（マンション）が人気者です。
景気の動向に左右されにくいと言われているレジ系の物件は、買主がプロでなくてもサポートする不動産業者がチャンとしていれば、投資用物件としては比較的危険性は低いと考えらます。

区分所有の投資用マンションでも同様ですが、投資用マンションの管理会社さんの中には家主さんを食い物にしているところもありますので、そこは十分注意すべきですね。

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そうそう、第一生命が来年の１０月から「確定給付型」の年金保険について、運用利回りを年１．２５％から年０．２５％に下げると発表しました。

「確定給付型」の企業年金は、公的年金（国民年金や厚生年金）に上乗せして給付されるのですが、契約先の企業は３０００社にものぼり、長らく続く低金利の状況から生保も運用にこまっているのでしょう。

生保はは確定利付資産（公社債など）が中心で、リスク性資産と呼ばれる株式や不動産など儲けの幅が大きいものはグッと少ない。

昔は生保も貸ビルを駅前にいっぱい保有していましたが、今では不動産の比率は当時の半分以下です。

但し、それでも６兆円くらいはあるんだそうですが・・・

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それに、来年か再来年かは分かりませんが、ワクチンが開発されてコロナが収束したら世の中の空気が一機に上昇して「コロナ禍ってありましたよねぇ」なんてことになるということを言い始めている人も結構いてはるみたいですよ。

市中に漂っているマネーが「虎視眈々と獲物を狙っている」という感じがヒシヒシとします。

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コロナ禍の金融緩和と収益物件

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今年の宅建試験が終わりました。
受験された皆さん、ごくろうさまでした！
受験する人たちは、コロナ騒動で世の中が自粛していたために勉強する時間が増えたそうで、そのお陰で例年よりも合格ラインが上がるそうです。
わたしは“風が吹けば桶屋が儲かる”的な、この意味がよく分かりません。

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【風が吹けば桶屋が儲かる】

ある事によって、まったく無関係と思われるところに影響が出るという諺。

また、とてもあてにできそうもないことに期待をかけるたとえ。強い風によって砂ぼこりがたつと、砂ぼこりが目に入ったために盲人がふえ、その人たちが三味線で生計を立てようとするため、三味線が多く必要になり、三味線の胴に張る猫の皮の需要も増え、そのために猫がへり、その結果、増えた鼠が桶をかじるので桶屋がもうかって喜ぶというもの。

みんながよく勉強して正解数が増えたのなら、一定の合格ライン以上の正解者は全員合格者にして、合格者の比率を増やせば良いのだと思うのですが、どうも受験者の内で１５～１７％くらいの合格者をだすという暗黙（？）の了解がなされているらしいのです。

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そもそも宅地建物取引士なる資格者が増えれば誰かが困るのでしょうか？
不動産の仕事をする人にすれば、自動車の運転免許証みたいなものですから、極端な話で言えば宅地建物取引士もドンドン増やして日本国民の３０％や４０％くらいの人が資格者でも問題ないと思うのですが…

現在、不動産事業者の内の５人に１人が有資格者である必要があることになっていますが、本来ならば従事者全員が宅建に合格して宅地建物取引士であるのが当たり前だと思うのですが。
そう思いませんか？

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第一波と比べても、東京などコロナ感染者数は結構多いのに、さすがにコロナ慣れしたのか世の中全体にどうも鈍感な感じです。
１０月の初めに甲子園球場に行ったときも、大声で声援を送っているファンを見てビックリしたし、その帰りに梅田で呑んでいたら学生らしき団体が大騒ぎしていたし。

でも、経済活動の方はじわじわと悪い影響を感じさせてくれています。
そんな中、家賃負担の軽減を目的とした「家賃支援給付金」の支払いが停滞しているというではないですか。

７月１４日～１０月１２日までで５８万件の申請に対して、支給は３０万件と約半分です。

中小企業庁のコメントでは「書類の不備が多い。」「人員を５０００人から６０００人に増やす」など、頑張っている感満載ですが。

「持続化給付金」の方も、当初は同じように“支払いが遅い”“手続きが複雑”などの声が多かったけれども、ここにきてやっとひと段落着けたようです。

私どもでは、８月の数字が前年比で半減したお陰（？）で、９月初めに「持続化給付金」「家賃支援給付金」共に申請を終えました。

やはりと言うべきか、やっぱりと言うべきなのか『訂正』を求めるメッセージを貰い、どこが間違っているのか確認して再申請しょうとしたのですが、どうも言い回しがわかり難いし電話で問い合わせをしても、もひとつ的を得ない感じの説明で弱りましたね。
大事にはならなかったけれども、私の印象では電話口に出た担当者はそれぞれ「必要書類」の例えば、決算書と本人確認などの書類やネット上の申請方法そのものの理解度が低いように感じました。

勿論、一生懸命に対応してくれているということは感じましたが、”付け焼刃”って感じでしたね。
どこかで読んだことがありましたけど、事務処理は国税庁とか税務署の下に置いて実務指導すれば、確かにもっとスムーズに出来たという意見には理解が出来ます。
なんやかんや言いつつも、無事に給付金を頂いて有難いと思いました。

こんな経験は生きている間にはもうないかも知れませんね。

本当にコロナ禍って凄いことになっているって感じ入りました。

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『印鑑』は親の仇ですか？

売買契約書、賃貸借契約書、重要事項説明書には、宅建業者（会社）の社印＋宅地建物取引士の個人印＋売主・買主の個人印（通常実印を使う場合が多い）、賃貸の場合はそれぞれ貸主・借主の『印鑑』を押します。

割印を押したりもします。

売買の場合は、所有権移転の書類を法務局に出しますが、これも実印を使います。

他にも、賃貸契約の場合、家賃保証会社の契約書に振込口座または引落口座の銀行印なども押します。

『印鑑』をつぎからつぎに押していきますので、押しているご本人もいったいこれはどういう書類なのかよく分からないなんてことは当たり前の如く契約作業は進行していきます。

コロナ禍の経済対策で、定額給付金や持続化給付金、各種補助金など手続き後、いったい何時になったら手元に届くのか分からない位に時間が掛かって、日本国の事務処理って凄く遅れているんだということがよく理解できました。

ということで、菅総理や河野大臣は、『印鑑』文化を見直さないといけないと言い出して、まるで『印鑑』を親の仇みたいに抹殺しようとする勢いであります。

不動産の取引に『印鑑』は必須です。

契約行為は、契約の当事者の意思の合致により“成立”するもので、書面の作成や押印は必要要件ではありません。

だったら、契約書という文書や当事者の押印は何故必要だとされているのか？

契約書という書類・文章は、合意内容を記録として残して、後になって「それは違う」というトラブルを防ぐために作成するものです。

その記録文章に当事者や仲介業者が『印鑑』をつくのは、その本人の意思により『印鑑』を押したことによる証拠とするためだと考えられます。

押印された文章は、その押印が本人の意思によって行われたという事実を証明しているということになります。

一種の「セキュリテー」なのです。

大きな会社や役所で、担当者⇒係長⇒課長⇒部長⇒取締役⇒代表取締役という風にひとつの文章を何人にも渡って決済を取り作業は確かに時間が掛かりますので、確かに非効率です。

不動産の契約行為に伴う署名・押印は手間が掛かりますが、先の大きな組織のように時間の掛かるものではありません。

大きな組織の当事者が、契約自体の決済をとるのに時間が掛かることはその組織の問題として、売買契約の押印に要する手間暇とは別の次元の話です。

わたし自身は、不動産の取引に『印鑑』を押す行為は廃止しなくても全く問題はないように思うのですが・・・如何でしょうか？

かつての「クールビズ」⇒「ネクタイ」廃止論みたいに、「デジタル化」⇒『印鑑』廃止論が進んで行くのを横目で眺めておりますと、行政の効率化アップって本当はなにをすべきなのかという話を逸らすような感じもしてます。

”はんこ屋さん”、これからも頑張って下さい！！

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政府の補助金・無利子融資の効果があるとは言え、８月の近畿（２府４県）の企業倒産は１９２件と東京商工リサーチが発表。

飲食サービス業が７０件、卸売業と建設業が各３０件、小売業が２４件。負債総額は５ケ月連続で前年より増えているそうです。

政府の施策がひと段落した今秋以降に倒産件数が増えると予想しているとのことですが、確かに、小生も８月に入ってから新型コロナウィルスで休業要請があった頃とはどうも一味違った空気感を感じています。

このまま寒くなって、インフルエンザか新型コロナか分からないような咳込む人が増えて、冬のボーナスもない会社が多発して、身も心も冷え込むなんてことはホントに嫌です。

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個人が家賃収入などの不動産所得に損失がある場合、建物取得の借入金（返済）利息はＯＫですが、土地取得分の借入金に対する（返済）利息は、他の所得金額の黒字と損益通算することはできません。
でも、以前は土地の借入金利息も含めて損益通算することが出来てったということ知っていました？

１９８０年代後半のいわゆる「バブル経済」期と、１９９１～１９９３年の「バブル崩壊」期から約３０年経ちましたので、今５０代後半の人でないとその当時のことはご存じないかと思います。
その頃のことを振り返るとします。
当時の米国の不況と貿易赤字に対して、欧米各国と一緒にドル安になるよう協力することになります。
ニューヨークのプラザホテルで行われたので、「プラザ合意」と呼ばれています。その「プラザ合意」の直後から各国は大規模なドル売り協調介入を実施しますが、円高で日本の景気は急速に悪化。
日銀は公定歩合引き下げを行なうなど大幅に金融緩和し、銀行の預金の金利だけでなく、借入の金利も下がります。
世の中に出回るお金の量が増え、お金は土地や株に流れて、財テクブーム・土地や株の投機などにつながったというから、アベノミクスと同じようなものです。

日本には昔から「土地の値段は上がることはあっても下がらない」という考え方がありましたし、大規模な土地開発ブームが起こりつつあったこともあって、建設会社や不動産会社が銀行から多額のお金を借りて不動産投資をはじめた結果、土地の値段が上がっていきました。
金融自由化により大企業の銀行離れが進んだ結果、都市銀行は中小企業に対して不動産向け貸し出しを急増させ、すべての地価が上昇することになる。
また、リゾート法が制定（１９８７年）され、リゾート施設を開発する動きが活発となり、それまで安価な土地が何倍もの金額で取引されるなど、日本国中の地価上昇に火に油を注ぐことになる。

その後も金融機関の貸出競争は激化し、バブル退治に政府が講じたのが、総量規制であり、地価税、各種税制の課税強化などであり、そのひとつが『土地取得の金利分の損益通算を認めない』という制度です。「バブルが崩壊」するとその融資は、銀行を破綻させるほどの“不良債権”となったというのが一連のストーリーです。

今、コロナ禍の経済状況はかなり深刻なものだと思います。
第１派の金融支援や経済対策も遅いとは言われていますが、冷静に考えてみれば、誰かれなしに個人１０万円支給したり、個人事業主１００万円、中小企業２００万円や無利息無担保の融資などかなりの大盤振る舞いです。
そしてこの夏、全国的にドンドン感染者数が増えている状況です。

期待されている”ワクチン”が開発されれば、一機にマインドが変わり、景気もV字回復に向かっていくという人もいます。
そうだとしても、やっぱり景気対策は必須でしょう！
消費税を下げるとか、追加の支援策を講じるとか、安倍首相もきっと、いや多分（？）考えているのでしょう。

小振りな経済対策だとは思いますが、不動産投資を活性化させる一策として、『土地取得部分の金利も損益通算』に加えるという『先祖帰り策』を是非とも検討頂きたいです。

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コロナでマスクを着けて出かける習慣が定着していますが、わたしはついつい朝に玄関を出てからマスクを忘れていることに気が付きます。
家に戻ってマスクを探すときもありますが、面倒だと思ったらカバンに袋に入った予備のマスクを使うようにしています。

『備えあれば憂いなし』って感じでしょうか！

コロナ禍の中、借入支援が行きわたっています。
新型コロナの影響で経済を支えようと政府が打ち出した、実質無利子（３年間）・無担保融資。リーマンショックの時にもなかった特例措置で、中小零細企業の資金繰りを支えているのです。

貸し手の金融機関にも、メリットがあるらしくて融資を実行すると自治体から一定の利子がその金融機関に振り込まれる制度だとか。
また、日銀に預けている当座預金残高の一部に０．１％の利息もつけてくれるという。
それに加えて、もし焦げ付いた時には信用保証協会が最大１００％保証してくれるというから、金融機関にとってもリスク回避と旨味がある融資制度になっていると言われています。

株価も戻り、不動産価格も意外なほど堅調なのは、市中にお金が大量に供給されているからで、そのお陰で資金ショートすることなく延命している事業者さんも多いのでしょう。
勿論、コロナ禍で実体経済は間違いなく悪いわけだから金融支援は必要だと思いますが、いつかお金の流れは変わるはずです。
幸いにしてコロナの第２波が来なかったとしても、長期的な人口減少の流れはなにも変わっていないし、雇用が不安定になったことも事実ですから、外国人旅行者は直ぐには戻ってこないだろうし、近い将来直面する課題は重い・・・と悲観的な意見ばかりを言うつもりはありませんが、正直なところ金融緩和の“反動”が怖いなって思っています。

コロナ禍で改めて認識をしたのが、レジ系の収益物件です。
レジは「レジデンシャル」（住居用）の意味です。
平易に言えば、賃貸マンションということになりますが、店舗やオフィスに比べて退去数も少ないし、賃料等の減額交渉も少なかったということです。
レジ系は、今回のような景気変動にも強く安定的な強みを持っていることを教えてくれました。

コロナウィルスはかなり手強い相手です。今後もしも、感染の第２波が到来し、実態経済の回復基調にストップを掛けるようなことになれば、果たして最初に講じた手法と同じようなことが出来るのだろうか？
先が見えない状況下で、プロであれば兎も角も、一般的には危険を顧みずに高額で高収益の物件を購入することには慎重に成らざるを得ないと思います。

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毎年のことですが、国税庁が今年の１月１日を評価基準として路線価を発表しました。（７月１日）「阪急梅田本店」前は、１平方メートル当たり２１６０万円と前年より３５％上昇しました。

もちろん、新型コロナの騒動前の評価ですから実態とは懸け離れているわけですが、バブル経済崩壊の時や、リーマンショックの時も急激な経済変動が起こった時も同じようにいわゆる時価とは大きく乖離が起こりますが、この時間差によるズレは路線価の宿命です。
路線価は相続が起こった時の不動産価格を把握するのが第一の目的ですから、１月１日以降にお亡くなりになったかた方は、この評価額を相続財産として相続税を支払うということを計算します。
ただ、国税庁もさすがにそれが通るとは思っていないらしくて、コロナによる急激な経済の落ち込みを考慮したうえで、路線価を減額修正できる措置を考えているそうです。

路線価は、金融機関も一般の融資をする際のひとつの指標としているので、そうなると担保価値を査定する時の金額は低めになる、つまり厳し目ということになるはずです。
まったく景気の先行きは誠に不透明であります。

国税庁ＨＰ（路線価）

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６月２４日、東京では新たに５５人の感染が確認されました。
「夜の街」だけなく、職場内でクラスターが発生しているとみられています。　５０人を超えたのは大型連休中の５月５日以来で、緊急事態宣言の解除後、最も多い数値となり、小池都知事も驚いたという。　

５５人のうち１２人は、ホストクラブなどの集団検査で判明し、人材派遣会社の「職場内クラスター」の濃厚接触者が８人。　
この職場の仕事内容はデスクワークに近い仕事だそうです。
ここで２３日までに７人の感染が判明していて、２４日に新たに８人が追加されたケースだというから大変厄介です。

プロ野球が開幕するというので、阪神巨人戦をスポーツバーで観戦しようと出掛けました。たくさんのタイガースファンが押し掛けているはずと思って行ったのですが、店内は閑散とした状況で拍子抜けしてしまいました。
今週の月曜日には数ヶ月ぶりに北新地に呑みに出掛けました。
６月１日から通常通リに営業していると聞いておりましたので、それからもう３週間経っているので少なく見積もっても５０％くらい復活しているだろうと予想しておりましたが、意外なほど来店者は少なくて“新型コロナ”の影響の大きさを実感してしまいました。

現在、各種給付金や緊急融資などで世間ではお金が大量に行き渡り始めて、倒産や廃業が食止められてるという良い効果の一方で、多くの事業者がその金を運用資金や投資に回しているという話も聞こえてきました。

コロナ対策で、各国が財政支出のオンパレードです。
それでも、今年の景気は大幅なマイナス予想となっています。
このまま、この金融緩和が株価を押し上げ、不動産だけでなく各種の物価を支えていることになるとどうなるのでしょうか？
意図して創られたバブル・・・どういう反動が起こるのか、だれにも分かりません。

【気になる言葉】　　マーシャルのＫ

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新型コロナで日本国中が大混乱ですが、日頃何気なく見過ごしていたようなことや判り難かったことがハッキリとするものですね。

自粛することで、近い将来の人口減少で起こることが感じられたし、マイナンバーがいかに中途半端ものなのかも分かりました。
各種の給付金や補助金の段取りの悪さで役所仕事がものすごくアナログで遅いことも明らかになりましたし、ＩＴ担当大臣がハンコ議連の会長だなんてブラックユーモアの極み話もありました。
いろいろなことがあり過ぎて、どこをどうしたらいいのか分かりませんが、兎に角、国の経済対策が大事です。
感染拡大の影響を受けた中小企業に最大２００万円を支払う給付金事業に７６９億円手続き業務を受注した一般社団法人が２０億円を「中抜き」して、大半の業務を電通に再委託しているという問題が国会で取り上げられています。
たぶん、意図的に作られた「幽霊会社」とか「トンネル会社」なんでしょうね。

「中抜き」は不動産の取引にも登場しますよ。
大手でなくても仲介手数料を身内の不動産業者に落とすなんてことはよくあることですし、”中間省略の売買契約”なんかも「中抜き」に近いものです。
一概に悪いことだとは思いませんが、我々のような仲介を本業にしている不動産業者からすれば嬉しくはないですね。

経済産業省や天下の電通、人材派遣の大手パソナ、大日本印刷などコンプライアンスにうるさそうな大企業が釣るんで「中抜き」をやっているとなると情けない限りです。

２０億円あったらどれだけの中小企業が助かることか・・・

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