親愛なる生徒の皆さん。私たちの高校は、私たちのリズムと慣習に則って市民の秩序を学ぶ場所です。私は専門家ではないので、この強制的な休校という当局の判断を評価することはできません。ですからこの判断を尊重し、その指示を子細に観察しようと思います。そして皆さんにはこう伝えたい。

冷静さを保ち、集団のパニックに巻き込まれないこと。そして予防策を講じつつ、いつもの生活を続けて下さい。せっかくの休みですから、散歩したり、良質な本を読んでください。体調に問題がないなら、家に閉じこもる理由はありません。

スーパーや薬局に駆けつける必要もないのです。マスクは体調が悪い人たちに必要なものです。

世界のあちこちにあっという間に広がっているこの感染の速度は、われわれの時代の必然的な結果です。ウイルスを食い止める壁の不存在は、今も昔も同じ。ただその速度が以前は少し遅かっただけなのです。この手の危機に打ち勝つ際の最大のリスクについては、マンゾーニやボッカッチョ（ルネッサンス期の詩人）が教えてくれています。それは社会生活や人間関係の荒廃、市民生活における蛮行です。見えない敵に脅かされた時、人はその敵があちこちに潜んでいるかのように感じてしまい、自分と同じような人々も脅威だと、潜在的な敵だと思い込んでしまう、それこそが危険なのです。

１６世紀や１７世紀の時と比べて、私たちには進歩した現代医学があり、それはさらなる進歩を続けており、信頼性もある。合理的な思考で私たちが持つ貴重な財産である人間性と社会とを守っていきましょう。それができなければ、本当に ‘ペスト’が勝利してしまうかもしれません。

では近いうちに、学校でみなさんを待っています。

『イタリア、ミラノにあるアレッサンドロ・ヴォルタ高校のドメニコ・スキラーチェ校長が書いたメッセージ』より

私たちは今までに、“バブル経済崩壊”や“リーマンショック”などを経験してきましたが、今回の「新型コロナウィルス」の混乱はまた一味違ったインパクトを感じさせてくれます。
さながらテロ攻撃を受けたような感じでしょうか。
「新型コロナウィルス」は医学的な問題ですが、日本国中が混乱し、大阪ではインバウンドが激減して心斎橋や黒門市場もガラガラです。
大人も子供も外出を控え、各種の催し・スポーツ・興行が中止や延期されてしまい、深刻な経済的な問題になっています。
経済的損失は物凄い金額になりますが、東日本大震災の時よりもダメージが大きくなりそうです。
こういう状況だと国内の景気は悪くなりますし、立ち直るのに相当な時間が必要になるという事は素人の私にでも分かります。

では今後、不動産市況はどうなるのか？
不動産業者としては、とても気になる問題です。
もともと巷では「東京オリンピック」後の動向を心配する人も多かった訳ですから、より一層の危機感を持たざるを得ない状況になってしまいました。

【現状認識】

２０２０年２月１７日に、２０１９年１０～１２月の経済成長率が発表になりました。
実質GDP成長率は年率換算で▲６．３％のマイナスになりました。
名目GDP成長率も年率換算で▲４．９％のマイナスです。
これに加えて「新型コロナウィルス」の影響を受けた今年１～２月はより深刻な状態でしょう。

これに対して、安倍首相は２月１７日国会で、「経済対策の効果もあり、基調として緩やかな回復が続く」と言っています。
安倍首相は、“桜を見る会“の問題でも、「幅広く募っている認識だったが、募集している認識ではなかった」とか、「資料がない」と言う答弁に続いて「調べない」と言ったり、かなり問題のある人物だと思います。
世間で今の状況を緩やかな回復基調だと考えている人はほとんど居ないと思いますが・・・

景気の「気」は人の「気持ち」や「気分」だと言われていますが、世の中の景気が悪い時には、殆どの人は不動産購入をする気持ちが減少するというのが通例です。
ただ、相当気持ちと資金に余裕のある方は、逆張りという反対の行動を起こすのも一興です。
振り返れば、ここ最近でいうと不動産価格のピークは２０１８年だったと思います。
「スルガ銀行＆かぼちゃの馬車事件」「レオパレスや大和ハウスの手抜き工事」で金融庁から不動産投資用の融資を厳格に行うように各金融機関にお達しがあった為、一機にお金の流れが止まりました。
その後も、一部の金融機関はあの手この手で不動産融資をしようと努力してくれていたわけです。
でも、最近のニュースで『住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していた』（東洋経済）なんてことが報じられました。
なんとかしょうと、どこか無理をしていた一例でしょう。
こういう事があると、不動産融資はまた厳しくなるのでしょう。
また、中長期の問題としては、空き家問題、少子高齢化、民法改正、生産緑地問題などがありますので、ネガティブな要素が多いのも気掛かりです。

【不動産売買の近未来】

景気が悪くなって、金融機関の不動産融資が消極的になれば、不動産取引は停滞し始めます。
景気の悪化に伴って、不動産価格は調整局面に突入します。
すでに不動産市場では昨年辺りから、販売価格と成約価格の差が広がってきていると言われています。

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ネット上の「一括査定サイト」で大手不動産業者に仲介価格を調べてもらうというものがあります。
各社の提示してくれる仲介価格は、低く査定すると仲介業務を受けることが出来なくなるので、仲介業者としては出来るだけ高めに査定しないと仕事になりません。
これは仲介物件の“一本釣り“という作業です。
不動産市況が上り調子の時はそれでも成約に繋がりますが、下り坂に入ってしまうと高い査定金額から売値を下げるのには、自ら査定した金額を直ぐに下げるわけにいかないので、売主様に納得していただく時間が必要です。
媒介契約期間の３ケ月経ってから考えれば良いなんて考えたりもします。
その間は、ダミーの買主に指値させたり案内したりしながら、時間稼ぎをします。
これが“囲い込み”という商法です。
売主様は『担当者が一生懸命頑張ってくれたけど、値を下げないと仕方ない』と思って、値下げを承諾するわけです。
ここで登場するのが、仲介業者の知り合いの買主です。
この買主は、不動産業者の場合もありますし、個人投資家の場合もありますが、この場合、仲介業者は売主・買主の両方から手数料をゲットできる“両手”で商売ができるスキームです。
またこの買主が転売するとすれば、その仲介業者は再び買主探しをして、仲介手数料を得ることが出来るわけです。
だから、この買主は出来れば転売しそうな先が望ましいでしょうね。
大手と言えども、顧客を見ないでひたすら営業成績の為に仕事する仲介業者にはくれぐれも気を付けて下さい。

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取引が停滞すると、希望する金額で買い手がつかなくなり、金額を下げて売却せざるを得ません。
ただ、ここ数年の投資用不動産、特にマンション投資（一棟売・区分マンション）ブームに乗ってフルローンで物件を購入された方の中には、ローン残高より売却価格の方が下回っているケースもあるでしょう。
抵当権抹消するために持ち資金を使うなんてことも・・・その資金が用意できないと物件は売るに売れないということも考えられます。但し、「新型コロナウィルス」が予想外に短期間で収束することも無いとは言えないでしょうから、バタバタする前にジッと状況を見極める必要はありそうです。
それでも資金的に余裕のある人は、サッサと売却してしまいますので、取引事例として物件価格の相場価格は下がることになり、抵当権が抹消できない人はずっと持ち続けるしかありませんが・・・

でも、売却しないということが一概に悪いことでもありませんので、賃貸人・テナントを確保して保有し続けましょう。
大家さんの為に親身になって協力してくれる不動産業者さんと一緒に頑張りましょう。

★不動産市況に関する記事

２０１９年は景気悪かった？

首都圏の新築マンションが売れてないらしい・・・

投資用不動産「萎縮」の先

都心オフィス空室率１％台に・・

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『「この子を本当に良くしてやりたい」　かくいう私も選手を叱ったときはいつも反省し、自問自答した。　
感情で怒っていないか、本当に愛情で叱っているか。　
監督は怒ってはいけない。　
「怒る」のではなく、「叱る」のだ。　
理屈っぽくなるが、大事なところだ。』

私が選ぶ名監督１０人
（采配に学ぶリーダーの心得）より

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野球界の大御所、選手としても、監督としても、そして評論家としても一流だった野村克也さんが亡くなりました。
昨年あたりからテレビで見ていると、歩くのが不自由そうで、なんだか覇気が感じられない感じでした・・・

南海ホークスで”三冠王”になったのは、１９６５年だったそうです。
私はその頃、まだ小学生でしたけれどもその年のシーズンオフに「週刊ベースボール」を初めて買いました。
今でも覚えているのは、その表紙が野村選手だったということです。
プロ野球の記録について書いてあるコーナーがあり、野村選手の”三冠王”がいかに凄いことか、数字を挙げて細かく書いてあったのを記憶しています。
それがきっかけで、毎週「週刊ベースボール」を買うことになりました。
今年で「週刊ベースボール」はもう６０周年だそうですが、当時は毎週発売日を楽しみにして本屋さんに買いに行きました。

野村監督は存在感が凄い人だから、いろんな記事やエピソードがテレビや雑誌で取り上げられていますが、奥さんが亡くなられ「喪失感」が大きかったのですね・・・・
お悔み申し上げます。

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今日１月１７日は阪神淡路大震災から２５年目となる日です。
東日本大震災の方が規模的には大きいのですが、当時としては経験したことのない大地震だったわけです。

当時、大阪市内の城東区のマンションの最上階に住んでいた私は、朝６時前の大きな揺れにビックリして飛び起きたことを覚えています。
最初はあれほどの大きな被害があるとは想像も出来ませんでしたが、少し経ってからテレビでどうも凄いことになっているらしいと思い始めて、確か９時過ぎくらいに自転車をこいで事務所に行きました。

小さなマンションの一室で不動産業を始めて２年目、初めての正月です。
初めて「日経新聞」に行打ちの広告を載せた日でしたから、絶対電話は掛かってこないと思っていましたが、近畿版だったので和歌山から１本電話いただきました。
次の日も、広島から電話がありました。

大阪市内でも、梅田や豊中の方は激しく揺れたみたいで、阪神間の被害ほどではないけれども、暫くは仕事どころじゃなかったですね。
大体、関西とか近畿地方は関東に比べて地震に対する意識はなかったと思いますね。
日本中どこでも大きな地震が来るんだって思い知らされたわけです。

振り返ると、凄いスピードで復旧工事が進んで、今更ながら日本って大した国だと感じました。
あの時、生まれた人が２５歳になってるのですから、当時のことが我々の記憶から徐々に過去のものになってきています。
今朝のテレビで当時の映像を見ていると、凄かったんだと体に寒気が走りました。

「天災は忘れたころにやってくる」

正に名言です。

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やっと正月が終わり、初出からそろそろ世の中が動き出したと思ったら、大阪は９～１１日と“えべっさん”です。

また暦では１１～１３日は三連休です。
例年のことではありますが、１月は月半ばまでなかなか仕事モードになれません。

年末のプレサンスコーポレーションの社長逮捕や金融機関の慎重な融資姿勢など、秋から冬にかけてグッと冷え込んだ不動産業界でした。
年初から中東情勢の煽りを受けて、株価の大幅な下落から一転して急反発したりして、落ち着きのない経済情勢です。
でも、年末や年始のご挨拶などで暫くぶりにお会いできる方もあって、面白いお話もあったりしますので、不動産業界はやっぱり雑談も含めて情報産業だと思い返しております。

今年も昨年同様、宜しくお願い申し上げます。

《お年玉》不動産の書籍プレゼント　お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」ＨＰにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍１冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

1. 「不動産投資　騙しの手口」　前田　浩司著

   「不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れられる」とか、「不動産投資は怖いもの。営業マンの口車に乗せられ、ローン返済で苦しんでいる人がたくさんいる。」どちらも不動産投資の世界ではよくあることです。
   不動産業者の口車に乗って物件購入しても責任は購入者が負うのです。反対に儲かっても営業マンにお礼は必要ありません。不動産投資は自己判断で行ってやるものだと理解するのに役立つ一冊です。

2. 「大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい」　宮田　直宜著

   不動産投資は賃料収入が無ければ単に保有しているだけのものです。。
   でも、入居者募集やテナント付を不動産業者の協力なくしては難しいものです。
   あなたに合った不動産業者を見つけることは、物件探しよりも難しいかも知れません。
   そういったことを考えさせられる一冊だと思います。
   今年もいい人との出会いを心掛けたいものですね！

3. 「不動産テック　巨大産業の破壊者たち」　日経不動産マーケット情報 編

   市場規模４０兆円、約１００万人を雇用する国内不動産業界に、ひたひたとＡＩやブロックチェーン、ＩｔｏＴなどの技術を武器に旧態依然とした不動産業界にＩＴ企業が切り込んできています。
   ユーザーにとってもその技術のパワーに翻弄されるような時代が迫ってきています。
   不動産投資をするには、その潮流を知ったうえで行動することも大事な世の中になっていますので、予備知識としてお読み下さい。

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以前は年末ってひとつの区切りみたいなものですから、不動産取引の仕事も何かしら中身の濃い商談とかが沢山あって、「法務局は何日までやっているのか」なんて気にしたりして仕事しておりました。

最近はそういう季節感が薄れていて、淡々と年末を消化しているような感じです。
不動産業界は他の業界に比べて年末年始の休みが長いように思われていたのですが、最近は一般の会社と変わりません。
私のような自営業者とか固定給のないような営業マンは、世間一般の会社が3連休とか1週間とかの大型連休があると仕事にならないので、あまり嬉しいという感じはないですね。
でも、日頃できない帳簿付の作業や整理とか出来ますし、まとまった時間があるのでゆっくり本を読んだりしたりして、結構有意義な時間を持つことが出来るものです。

ＡＩの進化で、個人の信用力もデータ化されて審査される時代です。
人間関係が希薄になったと言われますが、大事なことを時間を掛けて熟成するということは益々なくなってきましたね。
便利なようですが、自分で考える力が衰弱するとしたら問題ですよね。
年末に急ぎの仕事がない人は、あえてバタバタせずにゆっくりと考え事をするのも一興です。

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１２月も３分の１を過ぎて、そろそろ”年末のご挨拶”なども始まりかけています。
マスコミでは「大手企業の中間決算」や「消費税増税後」のデータも出始めておりますので、今年１年間の業績見通しが数字で分かるようになってきました。

昨日も大手のゼネコンさんが来られて、『某銀行系仲介会社の業績が昨年の３０％位と大幅な下落だった』という話をしておられました。
私のような個人で不動産仲介業をしてますと、会社勤めしていた頃みたいに何かグループ内の作業や、手伝いみたいな仕事がないので、会社勤めの方よりは景気に敏感だと思います。
例えば、電話が掛かってくる頻度や、物件情報数の多少で世間一般の景気動向が分かるようになっています。
勿論、自分だけが“暇”ってこともありますので、短期間で判断するのではなく、数か月間での実感や、同業者との意見交換で景気の良し悪しを判断することになります。

今年の前半は昨年の「スルガ銀行・かぼちゃの馬車事件」以降の不動産融資引き締めの影響で買主側の資金の手当てが難しくなっているのだろうと思っていましたが、夏以降は売主と買主の金額の差がハッキリしているにも関わらず、いつまでたってもその差は近づくことなく１２月まで来てしまっているという感じです。

特に、１０月以降は新規の売り物件自体が枯渇状態で、雰囲気からすると“無風”って感じです。

不動産市場がこういう感じですから、来年の春頃に発表されるだろう景気動向指数はそうとう悪いだろうし、その後の決算発表の数字も気になります。一旦、景気が悪いとアナウンスされると、更に景気は悪化する傾向に向かうので、銀行さんや大手企業も手をこまねいてはいないでしょう。
この間の政府の大型景気対策「事業規模２６兆円程度、財政支出は１３兆円」って景気悪化を感じているから先手を打っているとしか思えませんが・・・

少し緊張気味で年末を迎える今日この頃です。

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日本の高校生の国語の読解力が低下しているという話があります。
原因は定かでないらしいのですが、小中学生は特に低下しているようでもないそうです。本や新聞を読んでいる生徒の方が点数は高いそうです。
ＳＮＳの使用で文章を書く力が低下するとか、ネット上の検索で情報を簡単に調べるからだとかもあるのかも知れません。

こんなこと書いている私も、句濁点の打ち方や、文章を書くことが難しいと思うことがよくありますし、手書きを必要とする場面では漢字が思い出せないようなことも度々です。

読解力は書き手の真意が分かる力ですけど、反対に表現力を身につけることにも繋がるはずです。

少し固い話で恐縮ですが、巷で話題の「桜を見る会」でマスコミ・野党などから疑惑の眼を向けられている安倍首相や菅官房長官の言葉使いについてはダメな模範ですよね。
先ず、質問に対して正面から答えていないこと。
それに説明が「…と聞いている」とか他人事のような感じ、「障害者雇用の短時間勤務職員との勤務時間との調整…」とか言い訳に『障害者』を持ち出して、まるで人のせいだと思わせるような言い回しをしていること。

「日本語はこういう風に使える」のかと人の気持ちを逆なでするような言い回しの連発です。
高校生の国語の力がどうのこうのじゃなくて、総理大臣や国務大臣の国語の力はどうなっているのだと言いたい気分です。

世間では相続で不動産を残された財産は、土地は路線価・建物は固定資産税評価額を基に相続税の算定をすると思っています。
その算定基準を信じているから、相続税対策でアパートを建てたり、タワーマンションを買って節税を行っているのですから。

ところが、今年８月末に東京地裁が路線価に基づく相続財産評価を“不適切”とする判決を下しました。
日経新聞によると、２０１２年６月に９４歳で亡くなられた男性が、その２年半～３年半前に２棟のマンションを購入していました。
相続人が路線価等で相続税評価額「約３億３千万円」から銀行からの借入金を引いて相続税額を「ゼロ」として税務署に申告。
購入時の価格は「１３億８７００万円」（２棟）で、国税が示した不動産鑑定でも評価額は「１２億７３００万円」で、国税は相続人の「ゼロ」申告を“申告漏れ”と指摘し、相続人がその取り消しを求めて提訴したというのが今回の裁判の流れです。

以前にあるセミナーで、テーマが“こうすれば相続税は安くなる”という講演を聞いたときに、講師が相続税が高いと感じた時は、「不動産鑑定士に依頼して鑑定評価をしてもらい国税に突きつければ勝負できます」というような内容の話を聞いた記憶があります。
今回のケースは、その逆バージョンです。

今回の判決では、「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れたりする取引であることを期待して実行した」ので、“不適切”なのだとしています。

元々“路線価”は“実勢価格”よりもかなり低い価格ですので、現金で保有するより不動産に換えて相続した方が「税金が安く」なる、だから節税目的で不動産購入を考えている人は多いのです。
最近では、国の方も基礎控除も低くして「浅く広く相続税を徴収しよう」と考えているから、地価の高い東京などでは特別大金持ちでなくても、忙しなく相続税対策をしているのですが。
ここ数年の地価上昇で、“路線価”と“実勢価格”の差はより大きくなっているので、今回のようなに４倍も評価も差があるなんてことが起こっているのです。

モグラ叩きはまだまだ続きます・・・

★不動産と相続に関する記事

不動産と相続放棄の関係

“空き家”問題と相続&賃貸の関係について

相続税の物納（不動産）

所有者不明の土地

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