金融庁の報告書が『１００年安心の年金』は嘘だったのか？と批判されています。
せっかくなので、全５１ページに目を通してみました。
内容は差し詰め、ＦＰの教科書って感じでした。

年金は現役当時の５０％を賄っている、いや、現状は６０％くらいを賄っているのだから、今リタイアしている人は結構リッチな人も多い。

それでも、毎月の生活費にお金を幾ら使っているかを考えてみれば、１００歳まで幾ら必要かくらいなのかはすぐ分かることです。

個人的に、今回の「老後２０００万円不足する」という騒ぎを、横目で見ていて思ったことが３つあります。

最初は、この「２０００万円不足」のベースが厚生年金受給者だということです。

国民年金のみの自営業者や、氷河期に就職できずに、今尚、非正規労働者（全体の３７．３％）として働いている人は国民年金にすら加入していない人も多いでしょう。
そういう人は、２０００万円不足どころか、４０００万円以上は不足ってことでしょう！

２番目は絵に描いたような厚生年金受給者をモデルケースにしているので、持ち家を前提にしています。

勿論、ローンの完済を念頭に試算しています。
日本の持ち家比率は８０％弱程度、７０代くらいのシニア世帯はほぼローンの支払いを終えているでしょう。報告書の中にも書かれていた若い人の持ち家比率が下がっているということは、後々も賃貸暮らしの人が増えるってことです。報告書の中には無いけれども、必要額１万４～５千円の住居費なんてありえません。

３番目は、担当大臣の麻生金融大臣の発言です。

大体、自分が年金貰っているのかくらいは知っていて当然でしょう。
確かに、所得が多いと厚生年金はもらえないので、麻生大臣は厚生年金はもらってないと思いますが、せめてそういうところはプロなんだからきちっと答弁してほしいですよね。

それに、ネットで麻生大臣の政治資金報告書内で年間２０００万円前後の会議費と称しての飲食・呑み代が毎年あるって見ましたので、数百万円の年金なんてあってなかってもどっちでもイイのでしょうが・・・

寿命が延びるということは、お金が要るってことです。
前例のない高齢化社会に突入して、自分で考えるしか方法はありません。

考えるイイ機会を与えてくれました、そのことだけは間違い無さそうですね。

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自分が６３歳になっているからなのか、最近自宅周辺や仕事で出かけたときなど、自分より年齢が高そうな人がやたらと目に付くことが最近特に気になっています。
この間、ドコモショップに行ったときも、お店に来ているお客さんが全員高齢者でした。

この間、分譲マンションに住んでいる友人が、お隣の方が鍵を無くしたということで自宅に入ることが出来なくなって、九州に居る娘さんに連絡を取ったりして大騒ぎになったそうです。
数時間後に、鍵がご自身の首に掛けていたことが分かり、一件落着したそうです。

そんな風に身近なところにも高齢化の波が急速に押し寄せていることが感じられます。

もはや、ワンルームタイプの賃貸マンションにも高齢者の方が入居を申し込んでくることも珍しいことではありません。
家主さんは孤独死や認知症、火の取り扱いなどの心配で、入居を承諾をして問題ないのかという気持ちを持っています。

孤独死の場合は、死亡後の荷物の処分や遺体の引取主が速やかに行動してくれるかの問題、、認知症や火元の確認等の場合は、その程度を誰がどう判断するかによって対処の仕方が違ってきます。

そういう事故に対する裁判の事例はいろいろあるみたいですが、個々のケースによって事情が違うので判例も同じではありません。

まあ現実問題としては、最低限連絡の取れる親族が近くにいること、その人を保証人にすること、家賃保証会社に加入してもらうことは必須条件ですね。

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６月３日に金融庁が発表した「人生１００年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、９５歳まで生きるには夫婦で約２０００万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成３０年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「１００年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。（昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが＾＾）

いわゆる、平均的だとされる６５歳男子＋６０歳女子の夫婦では、年金収入２０万円に対して毎月５万円の赤字が生じるという試算から、９５歳まで生きると約２０００万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の６０歳の２５％の人が９５歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は６０％強です。最も比率が高いのが、富山県８０％弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は４０％強、京都府も約３５％です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。
この問題は出来れば、６０歳より以前に考えておいて準備したいとです。
７０～８０代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね！

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関西圏の新築住宅の売れ行きは順調だそうですが、関東は厳しいのだそうです。
理由は価格が高くなり過ぎたからだとか。
給与所得者のベースは大阪でも東京でも一緒ですから、大阪市で４０００万の分譲マンションが、東京で６０００万円だとすれば購入者もきついですよね。

貸家の方はと言えば、８ヶ月連続のマイナスで、かぼちゃの馬車の不正融資事件や施工不良問題もあり、不動産投資市場に冷や水を思いっきり浴びせてくれています。

不動産投資家の皆さんの責任というよりは、事業者側のモラルとか経営姿勢の問題だというべきでしょう。

不動産融資がそのお陰で、各金融機関も審査を厳しくしているので、購入できる人が少なくなっている。金利は相変わらず低金利のままですが、フルローンは昔の話で、現状は手持ちの資金を投入して残りを融資で賄う人が必要です。

昨年の今頃と比較すると、不動産投資市場は様変わりしてしまいました。
不動産融資を厳しくしている金融機関の方もしんどいと思いますよ。
聞いた話によると、信金信組の中にはこっそり金利を上げているところもあるみたいです。

フルローンで物件を購入した家主さん、空室期間が長引いたり、家賃が下落したりすると、一機にマイナス収支に陥るなんてことのないように気をつけて下さい！

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金融緩和の話（ひとりごと）

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営業スタイルの話

せんみつ（千三つ）

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平成が終わり、令和がスタートして１ヶ月が過ぎました。

平成６年に独立して不動産業界にいますが、昭和のバブル処理の名残がまだ残っていた頃でした。
当時はまだ、パソコン全盛期でもなく、フェイスツtoフェイスの情報交換がメインでした。
その頃の不動産屋って、毎日が人と話しているか、いっぱい物件を見に行っていました。
今はメールとグーグルマップですね。

実は私、こないだの４月末にガラ携からスマホデビュー致しました！
まだまだ初心者ですが、それほどの抵抗感もなく使えています。

ただ、事務所内の通話が極端に悪くなり、先日ドコモの人に改善工事を依頼しました。
でも、ひと月くらいこのまま我慢しないとダメみたいです。
不動産営業という仕事は電話と一緒に生きているようなものですから、凄く不便です。

以前はそれほど気にならなかったけど、自転車を漕ぎながらスマホをいじっている人が凄く多いですね。通話をしている人じゃなくて、メールとかラインとか、また、サイト見ながら交通量の多い道路を前進している危険な人も・・・歩きながらスマホを眺めている人は、前から来られても、後ろにいても通行人のとって邪魔です。

そういう私も、そのうちそういう人になるのでしょうかねぇ・・いや、たぶん成れないと思います！

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米国在住の作家・冷泉彰彦さんによると、アメリカでは古き良き個人経営の飲食店がいまでも数多くあって、充分家族経営として成り立っているという。
一方、日本では昔あった親父とお袋がやっていたような町のラーメン屋、そば屋、一膳めし屋、洋食屋など家族経営で美味しいものを出すお店がめっきり減りました。

天神橋商店街でも飲食店はいっぱいありますが、昔ながらのお店はめっきり減ってしまって、おそらく半数以上は全国どこでも同じものを食べることが出来るチェーン店ではないでしょうか。

冷泉さんによると、個人商店が減り、チェーン店が増えたことの主な要因は「お金」なんだそうです。
まず、８０年代のバブル期に、銀行が土地を担保にお金を貸すことに集中した結果、自営業者の将来性を判定する「与信」のノウハウがどこかに行ってしまったという。
次に、リスクを引き受けるお金が極端に細っていること。
海外からそういうお金を持ってくるノウハウがないということ。
最後に、金融機関がドンドン体力を失っているということ。

そういう環境の中で、やりがいのある個人商店、地域の活性化を実現できる事業資金が供給できないというのです。
だからスルガ銀行のみならず、どこの銀行も不動産に融資することに一生懸命なんですよね。
なるほど、そういう構造的な問題なんだと思った次第です。
これって大きな経済問題でもあり、我々の日々の暮らしを楽しく、人生を明るくする国の政策の問題ですね。

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三井住友銀行が個人向け金融商品の販売で、行員に課す「ノルマ」を廃止するそうです。これまでは投資信託や保険の販売額などで支店の評価を決めてきたが、４月からは顧客の運用残高をどれだけ増やしたかを重視することにしたそうです。

脱「ノルマ」営業だそうですが、個人向け営業で「ノルマ」を廃止しても、法人向けは依然として「ノルマ」があるそうですが。でも逆に言えば、今までは営業成績を上げるために、顧客に投資信託や保険を勧めていたということでしょうか？

信金信組の不動産融資も超積極的でしたが、昨年後半からグッ～と風向きが変わっていますので、近い将来に景気が悪くなるような気がします・・・多くの不動産会社も金融機関が融資に消極的な態度をとると、取引件数も金額も減少します。

こういう時期はどうしたらいいのか？

正解は分かりませんが、多忙な時期には出来なかった勉強するとか、一発屋みたいに大きな物件を求め過ぎずに、現実的な小振りの物件をコツコツこなしていくとか、地道な生活を送るように心掛けるのがいいような気がします。

勤め人の方は「目標」とか「ノルマ」とか会社から言われますが、私のような自営業だとそういうのが無いのが「取り柄」です。

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『イチロー選手が引退』

大リーグでも一流の選手になった元オリックスのイチロー選手が引退することになりました。
イチローといえばいつも思い出すのが仰木彬監督です。
それまで元巨人のＶ９戦士だった土井監督の型にはまった指導方法を受けてくすぶっていた鈴木選手。
その才能を高く評価し、登録名をイチローに変えて１軍レギュラーに抜擢して、イチローは堂々と年間２００本安打の記録を作る。

その指導者が仰木彬監督です。

イチロー選手だけでなく、野茂英雄、田口壮、吉井理人など大リーグで活躍した選手が、仰木彬監督のもとでプレーをすることができたのは幸運だったと思います。

「がんばろー神戸」オリックスで優勝したとき

我々でも上司やお客様、偶然出会った人に恵まれたってことありますよね？
勿論、逆もありますけど（笑）

『高倉健さんにはまっております』

その仰木彬監督と同じ福岡県中間市出身なのが高倉健さんです。

実は私、今頃になって高倉健さんのやくざ映画に凝っていまして、毎週ＴＵＴＡＹＡでＤＶＤをレンタルして観ております。元々映画館に行って映画を観るのも好きなのですが、最近では週に数本は洋画や日本映画などをいろいろレンタルして観ています。

最近、アルバイト店員の馬鹿馬鹿しい投稿が話題になったり、嘘をついても隠蔽じゃないとか平然と言ってのける偉い人？などわけの分からないニュースに嫌気がさしてしまっているせいなのか、健さんの「昭和残侠伝シリーズ」等の義理と人情の板ばさみ、筋の通った生き方を貫く姿、最後には悪い奴をやっつけるシーンを観ると気分がスカッとしちゃうんです！

イチロー選手もストイックでカッコいいけど、高倉健さんも最高ですよ！

そんな高倉健さんも俳優を辞めようと思ったときがあったそうですが、でもそんなときにいい作品やいい監督に出会ったことで、続けることができたとか。

いい話じゃないですか・・・イチロー選手も仰木彬監督に出会えて良かったですね。

高倉健さんの言葉『人生っていうのは、人と人の出会い。一生の間にどんな人と出会えるかで、人生は決まるんじゃないですか。』

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地価公示２０１９年（平成３１年度）が発表されました。
京都や大阪の繁華街や、北海道などの地方の住宅地の地価も上昇しているという結果でしたが、外国人旅行客と外国人投資家、日本人としては金融緩和の恩恵を受けての地価上昇と言うべきでしょう。

平成の時代もあと１ヶ月余りとなりました。
この３０年間は、昭和時代のバブル崩壊と平成初期の不良債権処理、そしてハゲタカの襲来、ファンドバブルなどいろいろなことがありましたし、平成２０年リーマンショックもありました、もう１０年以上経ちました。

あの頃は景気が一機に景気が悪くなり、日本の不動産市場も状況は悪くなって、なんとか取引を喚起させようとこんな特例を作っていたのです。

『平成２１年と平成２２年に購入した土地を５年を超えて売却した場合、譲渡所得の金額から１０００万円を控除できる』という特別控除です。
（１０００万円以下だったら、その金額が控除額となります。）

都会であれば、５年前の価格よりより今の方が土地の価格は高くなっていると思われるので、慌てて売らなくってよかったなんて人もいるんじゃないですか？
この特別控除は土地にしか適用されませんが、マンションであっても敷地権部分の土地について、建物部分と按分して申告すればＯＫです。

自宅以外でも、投資物件やセカンドハウス、賃貸用の土地を売却してもＯＫです！

東京辺りでは、分譲マンションの金額がもの凄く高くなって売れ行きが良くないなんて話も聞いていますが、確かにここ数年がピークでその後は値下がりするなんて予想している人も多いですよね。実際のところは分かりませんが、現状の不動産市場ば売り手市場ですから売って“売損”はなさそうだと思いますね。

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２０１９年春闘も大手企業の回答日を終えたようです。
基本給をベースアップ実施するとは言いながら、中国の経済減速がはっきりしたことを受けて、輸出企業中心にかなり低い回答だったようです。

不動産市場でも「かぼちゃの馬車事件」や「スルガ銀行他の不正融資問題」等で金融庁が各金融機関に対して不動産融資に慎重になるような指導を行っていると言われており、物件の動きは一時の状況から比べるとかなり冷え込んでいる状態に入っています。

今のところ低金利の状態に変化はありませんので、表立った不動産価格の下落は感じられません。

ただ、各金融機関もここ数年は不動産融資を積極的に行ってきたので、金融庁あたりの指導でその融資が出来ない状況が続くとなると、金融機関の儲けは激減するはずです。

もし日本の経済に本格的な景気後退局面になれば、かつてのバブル崩壊の時期にあった「貸し渋り、貸しはがし」などがないとは言い切れません。

そうなるとプロの不動産業者も大きな被害を被りますが、サラリーマン家主さんなどフルローンで物件購入していた人も売却する際に借入残高の抹消することに困るケースが多発するはずです。

「屋根を修理するなら晴れた日に限る」という言葉がありますが、今のうちにいざ不景気になった時に困ったことにならないように少し考えておいて損はありません。

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