シェアハウスに投資した不動産投資家への融資に必要な書類が偽造・改ざんされた上で、２千億円超の不正融資が実行したスルガ銀行。

当初、不動産業者が不正の絵を描いたと言っていたのですが、第三者委員会が一連の不正は不動産会社だけでなく行員も関与していたと認定したようです。それに別の問題も・・・創業家の会長さんが関連会社に行なった融資の一部を、私的に流用していた可能性も浮上です。
その総額は十数億円規模だとか・・・スルガ銀行って大丈夫かな？

銀行といえば、社会的な信用のある組織で、我々不動産業者と比較すると、羨ましいくらいの信用力があります。

また、世の中の人々は銀行の判断で貸したり、借りたりして資金を血液のごとく廻しながら日常生活や企業活動をしているわけですよ。

こんな事件で、妙に融資が厳しくなるとか、低金利政策のあおりで地方銀行の収益が悪化しているので、低金利政策も見直そうなんてことになるとすれば、金融と不動産は“呉越同舟”の関係ですから、不動産市場もトバッチリを食らうことになりかねません。

それにしても、去年から今年にかけてスポーツ界の指導者のパワハラ、老舗製造企業の品質不正、コンプライアンスを指導する立場である各省庁の障害者雇用者数の嘘八百、宅配大手の過大請求、医科大学の女性差別入試問題・・・まっとうな人間が生きていく道はどこにあるのかと問いたい心境で御座います。

かぼちゃの馬車３

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車

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「買付証明書」と「売渡承諾書」

不動産売買の経験がある方ならお分かりだと思うのですが、買主が売主に対して物件の購入する意思を表明する「買付証明書」は法的な拘束力はないものとされています。

これは実務上、契約の前段階で必要な文書だと考えられているからです。

売主は「買付証明書」の内容（取引金額・契約時期・決裁時期・ローンの利用の有無など）を見て、売る意思を表明する場合は「売渡承諾書」を提出するのが通例です。

「買付証明書」自体には、あまり細かな内容は記載しませんので、それは「売買契約書」の中に網羅することになります。

また、売主にとってきつい指値や時期的な問題等があって売りたくない場合は、「買付証明書」を受け取らないという方法を取ります。

尚、『売ります・買います』の合意があれば契約自体は成立しているかのように思われますが、物件の詳細について「重要事項説明書」の交付がなされて、売買契約書の条文についてもより詳しい詰めをおこなって「売買契約書」を作成して、双方納得の上署名・捺印することにより売買契約は完結します。

「買付証明書」提出後に断る場合

「買付証明書」提出後に、撤回することは可能です。
ただし、「買付照明書」「売渡承諾書」の取り交わし後、実際の内容の詰めを何回にも及ぶ交渉たり、契約する具体的な準備行為がなされていて、「さあ契約日をいつにしようか」なんて段階で「やっぱり契約するの辞めときます・・・」なんてのは信義則上も許されません。

反対に、売主が「売渡承諾書」提出後に、撤回することも可能ですが、この場合はもの凄く揉めることが予想されます。（私は、この経験はありませんが・・・）

どちらかが断る場合に、売主・買主に実損がある場合、売主・買主に合理的に断る理由がないと認められる場合は、損害の賠償もあり得ますので、「買付証明書」「売渡承諾書」の提出する時は後先のことも考えて真摯に取り組むことが必要です。

【あなたにお勧めの記事】

不動産ナマ知識／事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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「売買契約書」や「領収書」に印紙を貼り「消印」をしないと駄目だと決められている文書を「課税文書」と呼びます。

ちなみに、賃貸マンションを借りた時の「建物賃貸借契約書」を家主と入居者で締結しますが、これは「課税文書」ではないとされています。
不動産仲介業者が売主や買主から仲介の依頼を受ける際の、「媒介契約書」も「課税文書」にはなりません。

「領収書」は契約手付金、残金、賃貸料の受領など全て「課税文書」ですが、「敷金」や「保証金」の「領収書」は、「預り金」として「課税文書」には該当しないとされています。

また、駐車場の「賃貸借契約書」の場合は、駐車する場所として“土地”を賃貸借する契約書には印紙税がかかりますが、車庫を賃借する「賃貸借契約書」や、駐車場施設の一定の場所に駐車する契約書、車の寄託（保管）契約書には「印紙税」はかかりません。

まあ、個人的にマンション投資などしている方には、税務署から調査が入ることもないとは思いますが、「印紙税法」からすると、「収入印紙」を貼らないでいて、もし見つかってしまうと本来貼るべき「印紙代」の３倍の過怠税が課せられます。

また、「収入印紙」に「消印」していないことが見つかると、その「収入印紙」と同額の過怠税が課せられます。「印紙税」は「収入印紙」を文書に貼って「消印」することで納税したことになるそうですから、ちょっとした注意が要りますね。

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お盆休みも終わり、朝晩めっきり涼しくなりました。そろそろ仕事モードに戻らないと思うのです。八月はもう来週月曜日は２０日ですよ。
あっという間に９月になってしまいますから・・

もう１０年以上前のことですが、昭和４７年に建った大阪市中央区の一棟売マンションの売却の依頼を頂きました。

まず物件調査から始めましたが、この物件の建築確認申請書の日付が昭和４６年１１月で、その当時、この物件の場所に用途地域の指定がされていないことに驚きました。

私自身が、今まで大阪市内で用途地域の指定されていない物件に携わる経験がなかったからです。

市役所の方に教えてもらうと、建築確認申請当時「容積地区第６種」（６００％）だったことが分かりましたので、現容積率３００％にて既存不適格建物に該当することが分かりました。

当然、耐震性には問題があるのですが、コンクリートって年月を経るとより強固になるらしくて建物は目視でもがっしりしたものでした。
利回りは高いものでしたし、場所も良かったので、結構人気者でしたね。

プロの不動産業者、ビル経営者さんなど色々案内し、最終的には購入者はサラリーマンの方でしたが、物件が古いのによくローンを組めたなと思えるくらい頑張って融資を受けて取引はスムーズに終了したのでした。

ここまで古い収益物件に出会うことは少ないと思いますが、つい４８年ほど前には大阪市内でも市街化区域が決定されて、用途地域が決められたことを知っておいても損はないですよ！

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昨日は台風１３号が関東方面に接近していましたね。

関西地方はそのお陰で、朝の気温が２４度なんて前日の朝より５度位低かったので、凄く涼しく感じました。

西日本の大豪雨の時に、避難するように言われたり、警報が鳴ったりしても「自分は大丈夫だ！」とか「まだ大丈夫」とか思っていた人が沢山いたと報じられています。

経験したこともないような自然災害ですから、安全かどうかの判断も出来なくても仕方ないのですが、心のどこかに「自分は大丈夫」みたいな気持って誰しもあるような気がします。

不動産投資で失敗した人や、後悔している人の話を聞くことがありますが、最初は疑心案儀です営業マンの巧みな話術に乗せられて知らず知らずの内に契約するってケースも多いようです。

不動産の購入って一般の人は人生で数回あるかないか、賃貸の契約でも自信を持って理解している人はそう多くないように思います。

私の子どもが一人暮らしをしたいと言った時、安心して取引できる業者さんを選別して部屋を探しました。キャッチセールスみたいな賃貸の営業マンに一日中車で案内されて最後に、「申込してもらわないと困る・・」なんていう輩に引っ掛かってしまうのは親として困るからです。

売買でも売主さん・買主さんを金儲けの対象としか見ていない不動産営業マンに引っ掛かると、とんでもない事になってしまいます。今でも、有ること無いことを並べ立てて、「この契約しないとエライコトに・・・」なんて脅しを掛ける奴がいるという話があります。
それも有名人を使ってTVコマーシャルを流している著名な不動産業者というから、この世の中どうなっているのかって感じです。

不動産の良し悪しを見極める前に、信用のできる不動産業者さんを見つけることが大事です。
甘い話や巧妙な話術には、くれぐれもご用心ください！

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今週はすでにお盆モードで御座います。
こう暑いと思考能力にも影響があるでしょうし、体力的にも無闇に外出するなんてことも避けたいですし・・・

でも、私どもの事務所にもいろいろな営業マンやセールスレディの方がいらっしゃいます。
半分以上は不動産業者さんです。
不動産営業といっても私どもも不動産仲介業者ですから、建売用地やマンション用地、一棟売り物件を購入しようと物件を探している不動産業者(買主)の方、事業用不動産仲介業で売り買いの物件情報を求めて訪問してくる不動産業者（同業者）の方、あとは数は少ないのですがホームページのリニューアルしませんかというネット関連の業者さん、珠に証券会社や金融機関の方なんかも。

一般の業界でもあるように、小売値と卸値みたいな違いが不動産市場にもありますが、仕入れ目的の不動産業者さんは、どこも苦戦しているみたいで、市場に出ている物件自体の数も少なめなのですが、不動産市況が絶好調だった２～３年前の頃の余韻を持ったままの金額でプロの不動産業者の買えるものは極端に少ないからです。

住宅ローンの金利が少しだけ上がったみたいですが、今のところ問題になるような感じでもありません。たぶん、今はまだ実体経済の調子が良いので少しくらいなら、多少の金利負担なら吸収しちゃうのでしょうね。

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現物の不動産は、オフィスビル関係が特に元気ですね。
大型オフィスビルの空室は殆ど無いくらい好調ですし、収益用の一棟売ビルも超人気があります。

レジデンス系の区分マンションや一棟売マンションは、数年前の勢いはありません。
スルガ銀行や東日本銀行の不正事件がニュースになったように、行政が融資の厳格化を各金融機関に求めると一挙にお金の動きは悪くなるのはいつもののことです。
今回は、レジデンス系の収益用不動産がもろにダメージを受けています。

それに、この春～夏にかけての居住用の賃貸の動きは例年も悪かったみたいです。

ここ数年間、ドンドンと新築の賃貸マンションが建って入居者確保に一段落ついた反動でしょうか？
レジ系の物件を皆が買うのを控えがちになるそんな時だから、逆に今、収益マンションを購入しようとする不動産会社もありますが、少数派ですね。

実需の取引では、事業用地（工場、倉庫、配送センター、ホテル）等の取引が活発です。

土地と言っても、古い建物が建っていてもOKですよ。
築年数の経った建物は解体してしまえば良いのですから、下手に建物はまだ使えるなんて思って売りに出すより取引は早く成立したりするもんです。
それと、古いオフィスビルを大改装してそのまま事務所としてテナントと誘致して、保有するという買主さんも増えています。

まだまだ金利は低いので、取引価格は比較的高めですが、イールドキャップ的には不動産投資環境は良好な方です。

他方、絶好調だったユルユルの融資は金融機関の不祥事もあって当局は締め気味です。
もし、所有者さんの目的が達成できるのであれば、今が“売り時”かも知れません。

でも、購入後それほどの時間が経っていないとかだと、売却価格の査定金額は購入時のそれを下回るかもしれません。

ローンを抹消するのに手持ち資金を投入してまで、なにがなんでも売却するなんて早計です。
すべての人にとって今が“売り時”だなんて時はありませんから。

与えられた環境が同じであっても、売主の事情はそれぞれ違いますから。
どうするのがいいか迷った時は、立ち止まって考えてみましょう。

ご相談お待ちしております！

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「天災は忘れた頃にやってくる」なんて言いますが、今年のように大阪北部地震や西日本の大豪雨、過去の進路にない大型台風など、いずれも突然やってきました。

数の上では少ないのですが、売買契約して手付け金を支払った後にそのような天災に遭遇して建物の一部に損傷があったりすると、決裁する時どう対処したらいいのでしょうか？

一般的な売買契約書での記載は下記のような記述であります。

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（引渡し完了前の滅失・毀損）

第●●条　売主および買主は、本物件の引渡し完了前に天災地変、その他売主ないし買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能になったとき、お互いに書面によりその相手方に通知して、本契約を解除することができます。ただし、本物件の修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において本物件を修復して引渡します。

２　前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

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自然災害や天変地変での取引の中止や白紙解約は、誰が悪いわけでもありません。
残念といか言いようがありません。

契約前であればそもそも契約自体をしないことで、買主には何も実損はありません。
取引完了後であれば、全て買主の責任で処理しなければなりません。
契約後、決裁前の期間に問題が起こったときがテーマとなります。

契約を辞めるのか、解約合意書を交わして手付金を返還することの手続きを進めるのか、修復して決裁するのか判断する必要がありますし、そもそも売主・買主の安否はどうなのかも大問題です。

一旦立ち止まって考えるべき事柄がいっぱいです。
でも、長時間考えていても駄目です・・・仲介業者にとっては、事後処理能力の見せ所です。
でも、お金にはなりません（笑）

責任感で完結させる仕事となります！

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売買でも賃貸でも、間取り図には方位マークが付されています。

方位マークとはその住戸の向きを示したもので、Ｎの字が書かれているのが北側です。

一般的には、南向きの部屋が人気ですが、日照を遮る建物などがあれば日当たりが悪い場合もありますので、日当たりについては、日中現地で確認するのが大事です。

不動産業者の作った「案内用資料」の方位が間違っているものを何回も見たことがあります。
勘違いなのかどうかは判りませんが、意外と軽視している場合が多いですね。

不動産業者は、不正確な表示や説明をしてはいけないという信義則上の責任がありますので、『南向き』だと言っても、正確には『南西』とか『少しだけ南向き』だったりすると重大な問題に発展します。

また、最近はあまり聞かないのですが、「鬼門」とか「家相」「風水」を気にする方がいらっしゃいます。

不動産業者としては、迂闊にウンチクを垂れることは避けるべき事柄ですが、一応、そういうこともお客様の判断材料として存在しているのは確かなことですから、そこはお客様にお任せしておくしかないと思っております。

★重要事項説明書に関する記事★

昭和４５年に市街化区域を決定（大阪市）

「測量図」の種類

「活断層」の記載義務

「事故物件」と「告知義務」

『道路』について

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日本の自営業者の数が減っていることが問題だという意見があります。

家族経営的な町工場、お菓子やタバコを売っているお店、後継者のいない飲食店など、なかには法人化しているのかも知れませんが、実質的に自営業だと思われる商売などが、ドンドン減っていて、なんでもかんでも大きな資本のある大企業がバックにあって組織的の一部として働く人ばかりが増えているということです。

小さな不動産業者は、体ひとつで働いていますので、無駄な動きは出来るだけ控えたいものです。
一見無駄と思えるような雑談や広告媒体を利用などもマメにこなす必要はあります。
どこかしら世間にアピールしておかないと、間口の狭い活動しか出来なくなっては困りますので・・・

でも、営業の成果は「成功報酬」です。
最近は小さな不動産業者さんでも、マンションやビルのオーナーさんから管理を委託されて一定の固定収入を得る仕事もありますが、、売買中心、特に事業用不動産を中心に売買仲介をしている業者は毎月平均した売上を継続することは中々難しいものです。

私なんぞ、大よそ四半期とか、半期のスパンで数字を視ることにしております。
「あるとき、ないとき～♪」（５５１の蓬莱のＣＭ）みたいな感じです。
まあ、何年もこんな仕事していると慣れてきますので、不安定を楽しむなんて心境にもなっておりますが＾＾）ある意味、「修行僧」みたいなもので御座います。

事業用不動産のことで、いろいろなご相談や問題が御座いましたら、お気軽にご連絡下さい。売り買いだけでなく、私どもの経験やプロとしての考え方などお役に立てればと思っております。

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麻原彰晃被告の遺骨を誰が引き取るのかという問題が話題になっています。
死刑執行のニュースを見たときには、そこまで考えていなかったので「あっ、そうなんだ」と言う感じでした。

故人がきちんと遺志を伝えないと、残された人達も後が大変です。

よく「お墓を買う」と言いますが、正確に言うと『墓地の一区画に使用料を払って自分のお墓を建てる』（永代使用権）ということでしょう。勿論、稀にお墓を建てる土地を買う人もいるとしても、殆どの場合は墓石を建てる為にその土地の権利を取得するということです。

因みに、土地は使用権ですが、墓石は所有権です。
墓地は自由に売却も転貸も出来ませんし、お墓以外のものを建てることも出来ません。

うちの場合、数年前に叔父さんとその兄弟のお墓を「墓じまい」しました。
お寺さんにお墓から魂を抜くお経を唱えて貰ってから、京都から石材店＝石屋さんに来てもらって、墓石の撤去と遺骨の取り出し、半日以上掛けて丁寧に更地に戻して貰いました。

支払いはあっても、返ってくるお金はありません。
少子化が進むと、お墓を継ぐ人もいない家族が増えることでしょうから、「墓じまい」する人はふえるのでしょうね。年月の経った遺骨は、”土”になっていましたが、湿気を取る為にバーナーの火で炙って十分に乾燥させて袋に入れた状態で、後日に一心寺さんに納めました。

一連の作業と言うのか、手続きはなかなか大変な手間が掛かります。
でも、大事なことですからね。

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