明けましておめでとうございます。
今年はどんな一年になるのでしょうか？
良い年になればと思っております。

【キタ】

梅田の景色が変わってきております。
長い間駐車場として放置されていたような感じだった「元中央病院跡地」に客室数Ⅰ７０４室のアパホテル＆リゾートの高層ホテルが完成しました。
また、阪神百貨店も増２０２１年に店舗増を増床後、２０２２年春には上層階のオフィスが開業して大阪梅田ツインタワーズ・サウスが完成しております。
曽根崎小学校跡地の高層マンションも完成していますし、２０２３年春には大阪駅の地下に「うめきた新駅」が稼働し始め、大阪駅北側の「うめきたⅡ北街区」（２０２４年春）「うめきたⅡ期南街区」（２０２４年秋）も大阪では一番大きな開発エリアです。

【ベイエリア】

２０２５年４月１３日～１０月１３日には大阪・関西万博が開催されますので、来年は目に見える形で各種の工事が進行するでしょう。
（全国への経済波及効果は１．９兆円とか）

同じく大阪のベイエリアでは総合型リゾート（IR）の誘致が予定されています。
（建設投資の経済波及効果７６００億円とか）（運営による経済波及効果は年間６９００億円とか）

このふたつの計画に連動して、大阪メトロ中央線は会場である夢洲まで延伸予定です。
また、京阪中之島線は、大阪メトロ中央線九条駅で接続させることで京都からダイレクトに乗り入れが可能となる予定です。
梅田と難波を結ぶ「なにわ筋線」の事業決定もあり、難波エリアも高層高級ホテルの計画が進んでいますので、大阪中が変貌するスタートが切られています。

【森ノ宮】

大阪府立大と大阪市立大が統合して２０２２年４月に開学した大阪公立大学は、大阪市内に建設中の森之宮キャンパスについて、建設予定地から発見された不発弾の処理などで工期に遅れが生じたため開設時期を当初予定の2２０２５年４月から半年間延期すると発表しました。
住吉区や堺市から学生が森ノ宮周辺に移動してくるので、周辺の住居や店舗などいろいろなところにイイ影響があると思われます。

少子高齢化や物価高やコロナ感染など景気の足を引っ張るような話題も多いのですが、大阪は２０２３年も引き続き暗雲を吹き払う勢いです。

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現在６６歳のわたしですが、町を歩いていてもたぶんわたしより年上だと思える人の方が多い場面がよくあります。
自分のことは分かっていないものですから、逆にその人たちは私のことを自分より年上だと思っているのかも知れませんが…
そういえば、知り合い方の母親がどうも認知症みたいだと嘆いていましたけど、周りの人は大変です。

１～２ケ月前に突然我が事務所に訪れた初老の男性の話です。
どこかで「南森町不動産」を紹介されたらしくて、ご自宅のことで相談したいようでしたが、話をお聞きしても「兄さんがどうのこうの」、「固定資産税がどうのこうの」と話に脈絡がなくて、なにをどうしたいのかよく分かりませんでした。

結局、「もう一度、お兄さんの意見を踏まえてから、お話を整理してからお聞きしますので」と一旦お帰りいただきました。
その後、何度かお電話をいただくことがあったのですが、運悪く私が商談中で詳しくお話することが出来なかったので、折り返し連絡をするといつも不通になっているのでした。

申し訳ないので、教えて頂いた住所に手紙を出してみました。

そんな擦違いがあって、３日前に「明日の午前中に伺います」との連絡があったのですが、結局ご訪問はありませんでした・・・
そして翌日の今日の午前中に「すみません…」と扉が開いて、ご本人が何故か地図の本を持って来られたのです。
改めて、訪問の内容をお聞きしたのですが、先回にも増して話の中身が広がっていて「あれ」とか「それ」「それで」の語句が多くて理解できませんでした。
ただ、たぶん自分が死んだ後に自宅をどうするかを心配されているような感じはしました。

ご自身は奥さんも子供さんもいないというので、ご兄弟やその子供さんのこともお聞きしました。
でも、だからどうしたいのかお聞きすると、頭の中が混乱するらしくて会話は先に進みません。
不意のご訪問でしたので、わたしの方が別の約束の時間になってしまったので、再び「整理してから連絡お願いします」と告げたのですが、「すみません」を言って帰って行かれました。

最初に年齢はお聞きしていたのですが、（見た目は私より年上に見えますが、）実は私より５歳若いということでした。

ドンドン高齢化の進んでいる日本国、他人事だと笑ってられない話です。

★高齢化の関する記事

高齢者の意思・能力

不動産取引の２つの高齢化問題

高齢者の「終の住まい」

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最近、夕方とか夕食の時間帯にテレビを観ていると、「お葬式」のCMが良く流れますよね。

わたし自身が前期高齢者ですからでしょうか・・・すごく嫌ぁ～な感じを受けます。

仕方ないことだと思いますが、何とかなりませんかね～！

先日夜に、個人で４戸のワンルーム分譲マンションをお持ちの家主さんから電話がありました。

思い起こせば、２０数年のお付き合いであります。

「●●号室の部屋で入居者が亡くなっていたらしい…」と言う話で、自分が今入院中なので後の面倒をみて欲しいとの依頼です。

ご遺体は警察が引き取ってくれていますが、身元の確認には１ケ月ほど掛かるそうです。

翌日、警察に行って事情や様子を聞いて、先ずはご遺族に連絡して「落ち着かれたら、今後どうするかをお話いただきますように」とお伝えしました。

後日、警察より連絡があり、「ご遺族は財産放棄されるので部屋の清掃など家主さんでされるようになると思うとのこと」です。

これって法律的にはどうかとは思いますが、実務的・金銭的には家主さんの費用で対処せざるを得ないと話でしょう。

私は入居者の死亡に関して２回目の経験でしたので、大よその段取りは分かっているつもりで、当面の課題は、室内の特別清掃＋原状回復、遺品整理をすることです。

場合によっては、異臭や血痕などを取り除くのに、１月以上も要することもあります。

１回目の時は、入居者に家賃保証会社に入ってもらっていましたので、少しですけど家主さんの負担する費用は軽くなりました。

今回は１６年前の入居で家賃保証会社には加入していなくて、保証人も既に亡くなっておられました。

と言うことは、家主さんの費用負担が重くなってしまいます。

人は皆一度は亡くなるものです。

どこで亡くなるかは、誰にも分かりません。

これから高齢者のひとりでの入居はもっと増えることでしょう、入居者の生存確認の方法についても色々なサービスも普及していますし、家賃保証会社の加入も普通になっています。

あまり経験したくはありませんが、これも自然の摂理と思って粛々と仕事して参ります。

★死亡事故に関する記事

『事故物件』の話

「事故物件」のガイドライン

「事故物件」と「告知義務」

賃貸マンションと孤独死について・・・その１

賃貸マンションと孤独死について・・・その２

賃貸マンションと孤独死について・・・その３

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仮想通貨（暗号資産）の大手交換所FTXトレーディングの経営破綻って、巨大詐欺事件のようでもあり債権者も１００万人以上だとか…

そんな最中、損害を受けた投資家がFTXのコマーシャルに出ていた大リーガーの大谷翔平選手やテニスの大坂なおみさんに対して責任があるとして提訴したという。

「これってどうなの？」って思いませんか。

確かに、有名人の影響力は大きな営業力になります。

日本国内でも、いろいろなCMに有名タレントや歌舞伎役者、俳優を使って企業イメージや製品の知名度を上げています。

さすがにその企業や製品に不祥事や欠陥があったとしても、タレント・俳優さんに責任を求める人はいないと思いますが…

不動産会社や住宅販売会社などエンドユーザー相手の会社は、バンバンCMでイメージアップを図っていますけど、事業用仲介となるとCMは信託銀行くらいでしょうかね。

権利関係や人間的な判断を要する事業用不動案取引は、業者としても「個」のチカラが要る世界ですけど、一番チカラになるのは「口コミ」「紹介」でしょうか。

そんなことを考えながら、ボチボチ頑張っております！

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コロナ禍、ウクライナの戦争、インフレなど矢継ぎ早に試練の波が押し寄せてきて、元々あった少子化、高齢化、借金体質の財政なども手つかずの状態であります。
世界中の景気が悪化しつつあって、ニュースなどでは来年は結構厳しい状況になることがほぼ確実視されているみたいです。

日本の不動産市況は相変わらずの低金利状態ですので、融資が受けられれば購入する意欲は買主側にはまだまだあります。
でも、最近は先の見通しに不透明さがあるせいか、数年前の勢いはないように感じられます。金融機関の方も、最近では買主の希望通リの金額でOKなんてことは減っていますね。

元銀行員で今不動産屋している友人によると、”６５％ルール”みたいな考え方があるようです。
要するに、例えば２億円の一棟売収益マンションを購入する場合、数年前だと１億８０００万円（９０％）の融資が見込めたのに、今は１億３０００万円（６５％）しか借りることが出来ないというのが普通だとか・・・勿論、物件にもよるし、買主の属性にもよりますので、あくまでも一般論ではありますが・・・

つまり、以前であれば２０００万円でよかった自己資金は６０００万円用意する必要があるのだということです。
数年前よりは厳しくなってはいますが、長い目で見れば此れって至って当たり前の状態なのですけど、不動産屋を２０年とか３０年やっていますと、融資って厳しく成ったり、緩く成ったりするってことを学習することが出来ますよ。

来年（卯年）は兎は跳ねる特徴に乗じて、景気は好転・回復すると言われておりまので、株式市場にとっては縁起のいい年として知られているようです。
そうなるとイイですね。

★不動産と金融・融資の記事

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

コロナ禍の金融緩和と収益物件

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長引く低金利、金融緩和策の継続の影響下に起こった資源のコスト高、円安、コロナ禍などの最中、一見すれば不動産を購入する環境は整っているのでしょか？
中国のマンション業者は、劇的に環境が悪化しているというニュースを見ました。
不動産の価格は一国の景気に大きく影響を与えますよね。

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今回は私どものお客様が購入を希望している一棟売建物の情報提供をお願いします。

エリアの地図を添付致しました。

【購入目的】は、現在の事務所を移転して”４０～５０坪程度を自社で使える建物が欲しい”ということです。

ご紹介いただける物件が大きな建物でしたら他のフロアーは「賃貸」に出してもOKですので、小振りなビル～１０億円位迄の一棟売ビルのご紹介をお願い申し上げます。

オフィスビルでも、店舗ビルや雑居ビルでもOKですが、風俗店が横にあるとか、建物内にあるのはちょっと困ります。

ご相談いただけそうな物件情報が御座いましたら、ご一報のほど宜しくお願い申し上げます。

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毎日のように大きな出来事が起こり、世界中がコロナウィルスやウクライナの戦争に大きな影響を受けて、右往左往しています。今回は少しスパンを中長期の目線で見ることにします。

大阪市西区を南北に縦断する府道４１号、通称「なにわ筋」。
今から９年後の２０３１年春に開業予定の都市高速鉄道「なにわ筋線」の工事が進んでいます。

“靭公園”や“西本町”は最寄り駅である「本町」や「阿波座」から５００メートル、「西大橋」からは７００メートルと都心部だけど少し不便な感じのするエリアです。

「なにわ筋線」の西本町駅が出来ると、梅田に直接乗り入れが可能になり、また、「なにわ筋」はＪＲと南海が相互乗り入れする路線になって、それぞれミナミにも向かう利便性がグッと高まることになります。
残された”大阪市内の空白地帯”と言われたなにわ筋エリアの価値は上がります。

当然、土地は上昇しますが、先を見込んで先行取得する開発業者は虎視眈々と狙っています。
でも、昨今のインフレ、円安、将来不安などの問題は山積していますので、９年後に日本の不動産市場がどう変化しているのかなんて誰にも分かりませんが・・・でも、楽しみな「なにわ筋線」の工事は着実に進行しています！

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借主（テナント・入居者）はビルやマンションの大家さんに賃料を支払います。
余りないことですが、大家さんが借金を返済しないことによって、債権者はその賃料を差押することがあります。
債権者は裁判所への申し立てを行って差押しますので、借主はその通知が届くと大家さんに賃料を支払ってはいけません。

借主にとっては迷惑な話なのですが、賃料を供託所に供託するか、債権者に賃料を支払うかしないといけないことになります。
今まで通リの家主さんに賃料を支払うと、差押した債権者の手元にはお金が入ってこないことになり、債権者から賃料の支払いを求められると二重払いすることになってしまいますので、気をつけないといけないですよね。
尚、家主さんの手元にある保証金や敷金は「借主からの預り金」なので、債権者からすると差し押さえは出来ません。

（注）例えば、収益用ビルの中のテナントさんに賃料差押の通知が着ていると、当然、家主さんにも通知は着ています。

以前のテナントが退去した時の保証金の返還がされていなかったりすると、トラブルになっているかも知れません。

もし、家主さんがそれを仲介業者に告知していなかったら今後大問題に成り兼ねません。

家主さん、テナントさんの賃貸条件の確認をするときには、差押通知などの有無も確認してみる必要はあります。

★賃貸トラブルに関する記事

退去時のトラブル

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

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悪意の商法を御紹介します！

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不動産投資しようと物件を購入する場合、個人であっても法人であっても殆どの買主は金融機関から借り入れをします。
借入するとレバレッジ効果と称して、手元資金があったとしてもそれを使うことなく物件を購入できる。

実は２０１８年にスルガ銀行等の不正融資事件が発覚してから不動産投資、特に収益用不動産融資はそれまでの勢いを失いつつあったのですが、厳しく成りかけた不動産融資は、コロナ禍で再び積極的になり、且つ、事業が倒産しないように、リスケしたり、返済を一時的に猶予したりと事業者にとっては誠にありがたい政策を打ってくれました。

でもそれって要するに、潜在的な不良債権が表面化していないだけです。

コロナ禍の自粛生活から、ウィズコロナ政策でコロナ前の状態に戻ってくるとしんどい事業者も出て来ますし、最近では身近なところにも「ほんとにしんどい！」って声が聞こえています。

一棟売マンションも数年前のように取引は活発とは言えないし、サラリーマン家主さんに人気だった区分所有の投資用ワンルームも物件は値上がりし収益率はかなり低下してしまいます。

また、以前のようにフルローンが難しいので手元資金を用意する必要もありますので、軽い気持ちで購入する気分には成り難いですね。

厳しかったコロナ禍から徐々に通常生活に戻れば、売り物件が増えて物件の価格は徐々に調整局面に入るような気がします。

一棟売マンションや収益ビルのような億単位の不動産は、事業として購入する投資家が虎視眈々とその時を待っています。
金融機関は属性の良い、信用力のある買主には融資は積極的に貸しますから、融資依存比率の高い買主さんは以前のようには優良物件を買うのは難しくなると思います。

蛇足ですが、超一等地にある不動産は利回り期待ではなく資産価値で購入する方がいらっしゃるというのがこれまでの不動産業界の通説です。

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