ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか？という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの２０２０年の全国平均は年収の
８．４倍、東京都のそれは１３．４倍、大阪は１０．３倍となっています。
築１０年中古マンションだと、全国５．９倍、東京１１．５倍、大阪７．９倍です。
かつて「年収５倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代（昭和３０年生まれですが…）には、年収の１０倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。
簡単に言えば原因は２つです。
一つ目は「低金利」です。
昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の１８．１２倍（１９９０年）、大阪は１３．８７倍（同年）でした。
当時の住宅ローンの金利は確か７～８％だったと思います。
いわゆる収益物件の表面利回りは２～３％なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが２年ほどすると２倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから３０００万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約１００倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。
今の住宅ローンの金利は１％とかもしくはそれ以下です。
返済金額が昔とは全然違います。（下表参照）
当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。
金 利 |
毎月返済額 |
|
６％ |
２２８，０７５円 |
|
３％ |
１５３，９４０円 |
| １％ |
１１２，９１４円 |
借入金額４０００万円／返済期間３５年として／ボーナス払い無／固定金利として
二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。
３０～４０年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても６０００万円や７０００万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。
これは中古でも一緒です。
大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが１０年前、２０年前の中古マンションです。
平気で８０㎡とか４LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。
私の知り合いの人で、築年数２０年以上経っているのに、今売却すれば１０００万円以上譲渡益が出るが、５０歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。
それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。
年収倍率が１０倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反（離婚・別居）の二つのリスクです。
金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。
また、３０年間で結婚した夫婦のうちの３２％は離婚をしているというデータもある。
だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。
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