インスペクション(建物状況調査)の活用促進を目玉にした改正宅地建物取引業法が、今年４月１日から施行されます。
平成１６年６月に公布されたもので、最近の不動産業者向けの勉強会では度々取り上げられているものです。

今回の改正では、(1)売主に対して案内・斡旋する媒介契約時、(2)買主に結果の概要を伝える重要事項説明時、(3)売主･買主双方が納得の上で契約が成立したことを書面で確認する売買契約時――という3つのタイミングでインスペクションの説明がなされるわけですが、これはなかなか大変なことでもあります。

最もポイントとなるのは、宅地建物取引士が買主に対してインスペクションの有無と建物状況について説明する重説時だと思われます。
宅建業者は中古建築物の品質を把握した上で、買主の購入判断や交渉が可能になるので、建築の知識のない宅建主任士や業者は厳密に言えば、仲介が出来ないことになります。
中古の住宅でも、分譲マンションは管理会社や管理組合があるので過去の調査も比較的簡単ですが、中古戸建の住宅は所有者の判断で修繕・改装などを行っていますので、過去の記録がちゃんとある方が少ないし、瑕疵の問題も曖昧な部分があるものです。
私自身も、中古戸建の仲介や調査は、一棟売り物件よりも難しい部分があると思っています。
日本ではまだまだこれから伸びる市場だと言われている”中古住宅”の仲介は、宅建取引士の実務能力を相当高めていかないと、空虚な制度になる可能性もあると思います。
これは相当大きな改正です。

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賃借人(入居者)と賃貸人（家主）との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は２０年とか、３０年とかの契約ですが、通常は２年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は７万円のサブリース家賃が３年目に６万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の８～９割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、７割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください！

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今年も残すところ、あと半月です。
１２月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。

賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】（一般的な目安）

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。

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