総合的な判断の話です。

いろいろ物件をご紹介しても最終的に、『「年まわり」が悪いので、今年は買わない』とか、『占いで見てもらったら、あなたにとってこの物件は方角が悪いと言われたので・・・』という言う理由で断る人は最近殆どいなくなりました。

事業用不動産の場合、やはり大きな比重を占めるのは「融資金額の過多」に左右される場合が圧倒的です。
去年とか一昨年あたりは、フルローンとかで丸ごと融資を受けることが出来て物件購入できるケースが多々ありました。

融資の基準も緩かったんでしょうね！
昨日も電話で、某金融機関の次長さんが嘆いておられましたが、今年の場合は厳しくなったと言うより、物件の方が融資基準に填まっていないという感じでしょうか。
大阪市内でも、新築マンションの利回りは５％位まで低下していて、手持ちの現金を１～２割入れても調達金利が１％位でないとソロバン的には合わないじゃないでしょうか。
でも、物件は売れていきます。

利回りの低い物件は、新しくてしっかりしている物件が多いのですが、購入できるのは節税目的の場合が多いと思います。
富裕層となると都市銀行や信託銀行あたりとお取引があるお客さんがメインになると思いますが、知り合いの売主さん（＝不動産業者）に取引の内容を聞くことがありますが、銀行さんに“お任せ定食“っていう感じのケースが多々あるそうです。

私も、そういえば今も忘れられないケースがありました。
所有物件が道路拡幅のために収容（＝立退き）されることになって、買換えをしようと２億円位の売り土地を探していた兄弟で会社経営されている買主さんがおられました。

買主さんの会社には何社かの不動産業者が出入りしていましたが、私も適当な物件を何件かご紹介した中で「これがいいかなつて思ってます・・・」と弟さんに言われた物件が見つかりました。
その後お兄さんと相談したのでしょう、「某銀行のご紹介された物件に決まってしまった」との返事があり、それはそれで仕方ないことです。
で、参考までにどんな物件か教えてもらったのですが、申し訳ないのですが「えっ！」と言っちゃいました。
間口が２ｍ位で奥行きの長い、お隣の方でないと利用価値がないとしか考えられない物件だったからです。
弟さんも何故この物件にしたのか分からないということでしたが、お話によるとお兄さんが「取引銀行のご紹介だからこれでいい」と最終的に判断されたとのことでした。
おそらく話しの雰囲気からして、兄弟間で論争が相当あったと感じました。

良し悪しは、全体を見て判断するものです。
最終的にそれで良かったのか、そうでなかったのかは、その後何年も掛かってしか分かりません。

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今日も雨・・・テクテク歩いて事務所まで辿り着きました。

月曜日に引渡が終わった賃貸マンションの契約書等が、借主さんや保証人の捺印が終わって今日返却されてくる予定です。それを家主さんに郵送してほぼ仕事は終了です。
元々、賃貸系の仕事はしていなかったのですが、２０年くらい前からお客さんや知り合いから要請があってやり始めたのですが、主に家主代行みたいな立場です。
売買と違う仕事ですが、賃貸もなかなか面白い部分もあります。

この家主さんは３人姉妹のうちの一人で、２年前に亡くなられたお父さんが生前に娘のためにと賃貸用に分譲マンションを３人それぞれに買ってあげたものです。
お父さんは自分で会社を経営していて、景気のよいときにこつこつ不動産を買っていたそうです。
物件の場所はバラバラで客付けしやすいものもあれば、手こずるものもありますし、家賃もバラバラで、大きさもバラバラです。
娘さんのお住まいも、石川県、千葉県、枚方市とバラバラです。
１棟マンションもありますが、それは法人名義にして、区分のマンションは娘さんそれぞれの名義でと使い分けておられます。
生前に何度もお会いしていますので、お父さんの気性はよく分かっていますし、なんとかお役に立ちたいと思って入居者の募集・退去後のリフォームや借主からの苦情や問い合わせなどに対応しておりますが、もう１５年以上経ちました。
そのお父さんを紹介してくれたのも、投資用のマンションをサラリーマン時代に買っていたＮさんです。
この方とは、（随分前のことですが）ＤＭを出して電話を頂いたのがキッカケです。
この間、もう８０を超えたと電話で言っておられたのですが、声は歳を取らないものだと本当に思いました。

「頼んでやろう」、「やらせてもらう」、こういう仕事は大きい小さいじゃなくて、お互いの気持ちが入ってますのでやりがいがありますね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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『１０年後無くなる仕事』って、話題になりましたよね。

日本国中に大型量販店とコンビニの波が押し寄せて来て、街の小さな本屋さん、家族でやってる米屋さん、おばあちゃんが座って接客していたタバコ屋さん、気分のいい電気屋さんが淘汰されてしまって大阪市内でもめっきり少なくなってしました。また、大衆食堂やラーメン店も、昔は家族経営でやってたイメージの仕事だと思いますが、今や企業経営の時代です。

インターネットによる商品購入できる商品が増えて、生命保険・書籍・スマホでダウンロードできるようになった音楽・事務所で使う文房具など、自宅やオフィスに居ながらにして配達してくれるものがドンドン増えて、一世を風靡した郊外型店舗も苦戦を強いられています。

ネット全盛時代に生き残れる店舗は何ですかって感じです。

どこで買っても同じものは、ネットで買ったほうが安いし、早いし、お店は実物を確認するところです。

不動産業はどうなのか？
元々、不動産屋さんには実物があるわけではないので、あるのは物件資料です。
不動産業界もネットが普及してから、一瞬にしてその物件情報が撒き散らすことができるので、取り敢えず早いもん勝ちって感じの変な商売になってる部分もありますね。

不動産仲介の中でも比較的シンプルな作業で取引ができると考えられる、区分マンション売買の仕事や居住用賃貸の仕事は、今後もかなり荒らされるような気がします。
事業用物件の場合は、それでも未だ救われるのは、説明や調査、購入後のケアが要る場合が多いので、数値化できない部分や便利だけでは計れない何か、人間力が必要だということはあります。
ただ１０年後、個人の人間力も無力化してしまって、一部の大手業者だけが生き残る業界になっているのだけは勘弁して欲しいです。

【参考】重要事項説明のＩＴ化に反対

http://www.minamimorimachi.jp/page1999999-99.html

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不動産業者の常套句（←ありきたりな決まり文句）ってあります。

『他のお客さんが検討中なので、急がれた方が…』とか、『売主に交渉して月曜日まで物件を止めてもらいます』とか、買い付け証明書とか、購入申込書とか購入の意思表示を先に現した方が優先権を持つとしているからです。

「物件を止める」とか言う言い方もします。

確かに、売買でも賃貸でも同じ時期に別のお客さんが付く傾向があることは理解できます。
良い物件は足が速いし。良い物件はゆっくり検討していると買えないのも確かです。
あまり見え見えの常套句は、同業者として傍から見ていると滑稽です。
でも、そういう風に言われるお客さんや、セールスされることが大好きな買主さんが居られることも事実ですから、一概に不動産業者の常套句が悪いとも言えません。

セールスされるの大好きな人ですか？

私はちょっと無理です(^^)

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タカタ・日産・東洋ゴム・そして神戸製鋼と大企業の不祥事が絶えません。なにかが緩んでいるのか、世の中の流れがそうさせているのか、よく判りません。

不祥事も大きなミスも根元は同じところから発しているのではないでしょうか。
そういえばこの前、某証券会社の営業マンが飛び込みでいらっしゃったのですが、すごく軽い感じで一方的にセールスしてくるので、この人「まだまだやなぁ」って思ってしまいました。最近、この手の時代遅れっていうのか、独りよがりのセールスってお目に掛かることが少なくなっていますから、ちょっと驚きました。

“不動産業界でもバブル崩壊後３０年近くが経ち、バブル期に未成年だった人でも、今では第一線でバリバリ活躍するようになっています。
あの頃は不動産取引も活発でしたから、ごく普通の営業マンでも取引件数をこなしており、いろいろな取引上の手続やチェックポイントが自然と体験できて、自分のものになるというメリットがありました。
でも最近では取引件数自体も昔よりは少なくなり、ネット上で集客するような営業形態もはびこっていて人との信頼関係も希薄です。
また、権利関係の複雑な物件や大企業のリストラ物件などは入札方式が大流行ですので、仲介業者が買主･売主の間に入って話を纏めてみたり、慎重に物件調査しなければならない案件を自ら経験出来ないままに、バリバリと活躍することにもなってしまうことも多いのかもしれません。
そこで今回は、自分自身の経験を取上げて“ミス”はどういうふうに起り、また防げるのかを考えてみたいと思います。 （当時の関係者の都合もありますので、細部についてはボカシをかけておきました。）

何年も前のことですが、超有名企業のＪ社がリストラ対策としての遊休地の処分、大手信託銀行のＴ社を窓口として買い客を探しておりました。 以前から順調な業績を続けていた社員２０名程のＳ社が倉庫用地として購入を希望し、Ｓ社から受け取った『買付証明書』(注１)を提示し、多少のやりとりはありましたがＪ社との商談は合意に達しました。 当然、契約前の『売渡承諾書』の提出を求めたのですが、Ｔ社担当者は「『売渡承諾書』なんて必要ありませんよ、うちも保証しますし、あのＪ社が売るって言っているのですから…」と大手の信用力に押されてそれは諦めて、すぐに“重要事項説明書”や“契約書”の内容を文書化しようと言うことになりました。 それから数日後の夜、私にＴ社担当者から「どうしても今夜、すぐに会いたい…」旨の電話がありました。  私ちょうどお風呂に入っていたのですが、「明日じゃダメですか？」と言っても聞いてくれないので、急いで自転車に跨って北浜まで行った次第です。すると、Ｔ社担当者は今回の取引をＪ社の都合で断りたいと言うじゃありませんか！ 話を聞いてみると売主のＪ社担当者（といっても総務部長さん）は、この間まで営業の第一線で活躍していた方で、この間総務部長に配属されて間もないとのことでした。今回の遊休地は３０年前に取得したもので、その後土地区画整理事業の後、未利用地となり、減歩により従前の面積より減少したままの状態で、Ａ社としても特別気になる土地でもなかったようです。（注２） そんな土地をＪ社の総務部長さんは自分１人で売却による処理を進めたのでした。 たぶん、このくらいの物件処理なら一人でできるって思ったんでしょうね。 そして、Ａ社部長は従前の面積が書かれた古い登記簿謄本を見つけ、自ら資料を作成してＴ社担当者へ渡していたのでした。私は、自分で直近の謄本を取得して実面積は確認済みでしたが、売主側は「坪１００万円」とする表現で話を進めていたので総額（＝面積×坪単価）が会話の中に出てこなかったのです。 私も坪数間違えるなんてことが、あの超大手Ｊ社と信託銀行Ｔ社に限って絶対ないと言う暗黙の了解がありましたし、こちらが『売渡承諾書』を希望した時も「うちみたいな大会社がそんなもん必要ない」って偉そうにしてましたから… ですから、Ｊ社部長はＴ社からの契約書（案）を見たときに飛び上がって驚いたと言うことです。いくつかのミス、Ｊ社総務部長の事務処理能力や実務経験・信託銀行Ｔ社担当者のチェックミス・思い込み…過信が重なって起こったケースですが、こうなった以上実情を知ることが出来ない買主は、買うに買えない状況になってしまいました。※売主・信託銀行の方から、買主には売主の都合が変わったので売れなくなったと言って欲しいと懇願されましたので、買主様には悪かったのですが嘘も方便と黙っておいたのです。売主Ｊ社は、その部長以外売却できなかった理由も解からないまま、その部長が退職するまでその土地を持ち続けたそうです。 被害者の買主はその後、全く別の物件を購入し､社業は相変わらず順調であります。 買い手側の仲介業者（私ですが…）は、１円の儲けも無く、心の処理をするのに大変時間がかかりました…。

何も知識・経験だけが総てではないけれども、宅建試験に合格しているからといって、不動産のプロになったわけでもありません。勿論、試験には合格しておかないといけませんが… 不動産自体は同じ物が２つとないので、それこそ１件１件がオリジナルの取引となります。
買う人・売る人も十人十色、いや百人百色とすると、不動産屋というのはそれ相当の時間と経験をかけてようやく一人前になれる職業だと思うのです。

ミスはなぜ起こったのか？
大きな会社だって人間一人ひとりの集合体ですから、間違いは起こります。
ましてや、不動産仲介の仕事は会社がするのではなく、大きな会社に勤めていても、担当者個人の能力・経験・判断がすごく重要な仕事だと思いますが、ご理解戴けますでしょうか。

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不動産業って人間模様というか、ドラマというか、いろいろな経験をさせてくれる職業だと思います。
勿論、いいことばかりじゃないですし、人間不信になるような経験もしなくてはなりません。

最近は自分自身がそれなりの年齢になっているせいか、露骨に不動産業者を見下すような人にお目にかかることは無いのですが、３０代の頃とかにはありましたね。
自分自身も若かったので、仕方なかったのかも知れませんが、当時の不動産屋って大柄の縞々模様の背広着て、やたらと外車とかに乗っているイメージがありましたらね。（笑）

一番困るお客さんって、嘘をつく人ですね。

嘘にもいろいろありますが、例えば、最初は頼むから物件探してくれって言って、なんとか希望の物件を探してきてから、キツイ指値なんかしてきて、散々すったもんだして買主さんの同意を取り付けた段階で、手数料を払う気がないって言う人がいましたね。
ちゃんとした会社の社長さんですから、常識はあるはずだと思っていましたけど…勿論こちらも、最初の段階で手数料の話はしていますけど、「そうですか～」って最初から支払う気がなかったんでしょうね。
買主側の仲介業者さんにも恥ずかしくって、恐る恐ることの経緯を話したところ、「野沢さんは悪くないけど、この話はなかったことにいませんか」ってことになりました。

契約の数時間前に病気になったという理由で、仲介会社を通じて「行けませんので…」って言ってきた買主さんもいましたね。
後で判ったことですが、「すでに金融機関からの融資が下りています」と言っていたのが嘘だったのです。
それから数日後にちゃんと融資承認出来たのに、売主さんから信用できないと断られました。

正直に話してくれていたら、話のしようもあったのですが、世の中には、ほんとに困った人がいるもんですわ。

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【麻の中の蓬】あさのなかのよもぎ
蓬のように曲がりやすいものでも、まっすぐな性質の麻の中に入って育てば曲がらずに伸びる。人は善良な人と交われば自然に感化を受け、だれでも善人になるというたとえ。

国土交通省によると、全国で宅地建物取引業者数は１２万３４１６社（平成２８年）だそうで、ここ２０年間少しは減少しているものの概ね横ばいです。

ちなみに大阪府知事免許数１万２６０８社は、東京（２万４６３０）に次いで全国２位です。
免許者数比が東京の５１％ですから、人口比率（下記参照）からすると大阪は不動産業者が多い地域だと言えます。…確かに大阪って不動産屋さんってゴロゴロ居ます（笑）

個人資格である宅地建物取引士（旧の宅地建物取引主任者）は、全国で１００万４６６２人、東京２１万２４５０人、大阪９万５２９７人で全国２位です。対東京比では、４４．８％となっております。

【麻の中の蓬】の諺ですが、特に個人経営している不動産業者って、親の代から不動産業者で無い限りは、それまでにどこかの会社に勤めていた経験があるものです。

それが不動産会社であってもなかってもちゃんと社会経験ができますし、ことの善悪やいい人と
悪い人の区別、好き嫌いや物事の道理も体験してから、それぞれが不動産業者として起業しています。結構、この今までの経験や仕事の進め方が今の仕事に繋がっていると思えることが多々あります。
すぐに結果を求められる仕事、こつこつと積み上げていく仕事、離職率の高い職場、…いろいろな仕事や職場があったと思います。

この間、来年の新社会人の入社式が各地であったようで、スーツがぎこちない学生風の集団を地下鉄のプラットホームで見かけて、『いっぱいイイ人に出会えるといいな』って思いました。

個人向けのアパートローンが急減速しているという。
今年４～６月の新規貸出金額は、前年同期比１５％減の７１７１億円。（日銀）
相続税対策の目的でアパートを建てる波が落ち着いてきたからでしょう。

大阪市内に住んでいると判りにくいけれども、郊外や地方に行くと同じようなアパートや、マンションが建て並んでいる光景に出会うことがあります。
分譲では無さそうな雰囲気は見れば判りますから、賃貸用に建てられた共同住宅です。

地主さんの遊休地利用と相続税対策、老後の資金造りにと考えていて、他方、貸出先の少ない金融機関とテレビＣＭや地元で有名な建築業者が一緒になって営業した結果でしょう。

日本国中で人口が減少する中、都心以下の収益物件は苦戦を強いられるのは必死です。

数年前に三重県の一棟売マンションの資料をもらった時、全７０戸の部屋が空室（大手のブラジル人従業員の解雇があったとのこと）の状態でしたので、買主を見つけるためには、まず入居者をどうしたら確保できるか考えて当たったのですが、上手くいかず断念したことがありました。
その後、その物件が大阪の不動産会社が購入し、別の大手製造業の社宅として入居契約をして成功したと知りました。

不動産業者であれば、なんとか対処のしようもあるのですが、初めてマンション経営する方ではいろいろな対策は人任せになってしまいますので、それは大変です。

郊外や地方に行くと、（大阪市内では考えられないでけど）駅前に不動産屋さんが一軒もないような処がたくさんあります。

それだけ、不動産屋にとってニーズが無いのでしょうね。

収益物件はテナントや入居者が入ってこそ、収入になるって建てるときは実感できないのかも知れません。

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「隣の土地は相場の２倍出しても買え」
「不動産に掘り出し物なし」
「住めば都」
「（欧米では）人生を豊かに過ごすには３人の友人を持て、１人は弁護士、１人は医者、もう一人は不動産屋」

など、不動産業界にも昔から色々と昔から言い伝えられた言葉があります。

そのひとつに

「店舗の家賃は３日分の売上で稼ぐ」

というのがあります。
月額の家賃２０万円の物件だと一日の売上が６万６～７千円あると、やっていけるという考えです。
客単価や来店者の数などお店の内容によって色々あると思いますが、大雑把ではありますが昔から言われている目安ではあります。

また、１ヶ月の売上の１０%程度が賃料の目安という説もありますが、表現の仕方が違うだけで「３日で家賃…」の計算と考え方は同じです。
１ヶ月の家賃が１０万円であれば、その１０倍の月商１００万円（＝一日当り３万～４万円）が上がらなければ利益を出していくのは難しいというのも同じことです。
お店は、立地は大事ですがいかに立地がよくても必ず成功するものでもなありません。

うちの近所のラーメン屋さんは細い路地の中にあるお店が盛況で、それよりもいい立地にあるお店はテナントがコロコロ変わっていくなんてこともありまして、難しいものですね。
業種によって、売上に対する適正家賃の割合は、違うものだと思いますが、参考にはなる考え方だと思いますね。

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今年の就職活動シーズンの頃でした。新聞の投書欄に、ある学生さんが「いくつもの会社を訪問して面接を受けたのですが、自分の氏名は名乗るのですが、面接してくれる方は名前も肩書きも伝えてくれない…」というのがありました。
学生さんの言っていることが当然で、考えてみれば、会社の名前は判っていても、質問している人がどういう人なのか判らないなんて、本当におかしな話ですよ。
もう数ヶ月前のことなのに、まだ記憶にあるのは、かなり納得した内容だったからでしょう。

私のメインの仕事は一棟売物件の売買仲介業ですが、１０数年前から家主さんに直接依頼された物件のテナント募集や入居者募集もするようになりました。
大阪で物件を所有している東京や地方の方が、知人の紹介とか、ネットで「南森町不動産」ＨＰを読んでもらって、親身に相談されると嬉しくって賃貸募集もするようになったわけです。

賃貸の場合はだいたい、家主側の業者は客付業者さんが連れてくるお客さんはどこの誰とも判らないことがほとんどで、内覧した後の返事もないことの方が圧倒的に多いものです。

勿論、借りたいとか、条件交渉してくる場合は、お客さんの素性も判ってきますが…

物件によってはなかなか決まらないケースもありますので、いろいろな業者さんが取っ替え引っ替えお客さんを連れて来てくれるのは有難いのですが、その後の返事が全く無いということが続きますと、こちらとしては気の抜けたサイダーみたいな感じになるのであります。

まあ、賃貸の営業って、とりあえず案内する仕事なのかも知れませんが…昨日なんか、飲食不可の物件に飲食希望のお客さんを連れて見に来る賃貸業者なんてのは論外ですわ！

売買物件、特に収益物件の商談や現地案内の場合は、同業者さんとのコミュニケーションもそれなりに必要なので、売主や買主のプロフィールも大体判ることが多いですね。
また、売主・買主との遣り取りの結果もそれなりに連絡や報告があることが普通なので、話として白黒がはっきりするものです。

コミュニケーションが取れない業者さんとは自然と疎遠になって行くものですから、『いい加減な奴だな！』っていう評価で終わってしまいますよ！

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