改正宅建業法と重要事項説明書

既存不適格建築物は、その建物が建てられた時は合法的であったのですが、その後の法改正などにより現状の法には適合していない状態にある建築物のことです。
それに対して、違反建築物とは、建築当初から法的に違反していたものであります。

この４月から、改正される宅建業法により「重要事項説明書」に、建物検査済証の有無、建物状況調査の有無、確認申請時の図面添付、リフォーム履歴などを記載したり、添付したりするようになります。

戸建住宅と同様に、一棟売物件でもそのように対応しないといけませんので、当初から違反建築物だった物件や、建築確認申請後に検査済証を取得しなかった物件や検査済証取得後に増改築した物件は、４月から売却する際には今まで以上に過去の記録が大事な資料になります。

おそらく、各金融機関もそれに沿って融資基準を変えてくると思われますので、築年数の古い物件や所有者が何回か変わっていて過去の資料が無いような物件は、購入者に対しての融資条件がより厳しくなって、売却する際には苦労するかもしれません。

尚。不動産業者の分譲した戸建住宅は、建築確認取得後で無いと広告・販売が出来ませんので、最低限の資料は収集できると思いますが、注文住宅として建築した戸建住宅は、案外過去の資料がない場合がありますので、注意が必要だと思います。

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訪日外国人４０００万人は絶対目標です！

昨年、来阪外国人客数が１０００万人超で日本に来る外国人観光客の１／３は大阪に来ているわけです。ミナミの繁華街などは平日の昼間でも観光客でいっぱいですし、今では飲食店の店員さんも外国人スタッフは当たり前です。

元々、大阪はホテル自体が少ない所だと言われていましたが、ここ数年間は大阪市内のまとまった坪数の土地は、ホテル用地として売却されることが多いですね。

マンション用地やビル用地と比べて、ホテル用地だと坪単価が１．５倍とか全然違ってくるからです。事業用不動産の取引をリードしてきたのは、ホテル売買とその用地です。

売り土地は不動産取引できれば一件落着ですが、新たにホテルを建てて運営するとなると色々な職種の人の協力が必要です。
収益マンションと違って、ホテル経営は運営会社の腕次第で経営が上手くいくか、そうでないのか大きな差がありますから。
それに今でも人手不足で、受付、ベッドメイク、清掃、飲食サービスなどの仕事をするスタッフを確保するのが大変だそうですから、これから先の人材確保はホテル業界の大きなテーマです。

２０２０年末時点で、（１６年末対比）大阪では２万１０００室増、４２％増の予想だとか・・・いっぱい新しいホテルが完成するのです。
２０２０年の政府目標である訪日外国人４０００万人は絶対死守しないといけません。

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最近では見掛けなくなったのですが、大柄の縞の背広に、燃費の悪いアメ車、大きな声の大阪弁・・・一昔の不動産業者ってこういうイメージがありました。
さしずめ「ナニワ金融道」に出てくるような感じでしょうか。

近頃の不動産業者さんは、平気で国立大学とか四私大とか卒業していますし、外国語の出来る人も珍しくありませんから、確かに頭はクリアーですよ。
パソコンの操作なんかお手の物ですし、物事の理解もすごく早いですよ。
ただ、個人的に感じているのは「淡白」な感じがしますね。
昔の営業マンの良いところで、「粘り」とかありましたけどね。

営業の仕事は、楽しいことばかりじゃないですし、理不尽なことにも遭遇しますけど、それも含めてその経験があると、他人のことがより一層理解できるようになる筈です。

若い時の営業スタイルの典型的なものに、「飛び込み」営業があります。
不動産業界でも、半ば死語になりつつありますが。
中高年になって全く知らない会社や、個人宅に飛び込みするのは抵抗がありますし、飛び込まれる方も違和感あるのじゃないですか。
「飛び込み」営業って、辛いものですし、『こんなことしててもイイのだろうか？』『無駄じゃないの？』って思ったりもしますが、後々になって振り返ると「あ～そうなんだ！」って思える時があると思いますね。

多少なりとも、人見知りしなくなるとか、跳んでもない人と出合っても動じない神経が備わるとか、言葉遣いに無駄がなくなるとか、いろいろあるんだと思います。

いろんな年齢層の人や知らない人と相対すること自体に得るものも多いし、何よりも自分を発見できるような気がしますね。

若い営業マンや営業レディの皆さん『若いうちに“恥”と“けつ”は掻きなはれ』っていう歌もありますし、頑張ってください！！

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『六根清浄』･･･「欲や迷いを断ち切って、心身が清らかになること。」の意だとか。
今日は何故かそんな心境であります。

実は昨日のこと、年末に提出していた「買い付け証明」の返事が売り主側の仲介業者からあり、最終的に当方の買い主様には断念することになりました。
３億円超の一棟売マンションで、買主様の事務所から歩いていける距離にある物件だったので、ご本人も融資特約もなく満額(言い値)での「買い付け証明」提出だったのですが、詳しい理由は分かりませんが、売主様が「別の購入者さんに売ることになる」という返事でした。

その旨を買い主様にお伝えして、「また、別の物件でお世話になりたいと思いますので、宜しくお願いします」と、今後の努力を誓ったのでした。
買い主様も、気持ちよく理解していただいたと思い、私も年末からずっと引き摺っていた気持ちに区切りがつきました。
結果は残念ですが、また前向きな気持ちが湧き上がったので、自分の心境としては『六根清浄』ということであります。

不動産仲介の世界は、例え商談が１０件あっても１０件すべて成立するわけではないので、気持ちの切り替えが大事です。
でも、なかなか難しいことでもあります。

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個人で不動産投資をする人の多くが、区分所有のマンションを購入しています。
で、賃借人を入居させて不動産所得として来春確定申告することになります。

稀に、販売した不動産業者がサービスで確定申告までするなんていうケースもあるのですが、それは過剰サービスであって内容によっては税理士法違反になるかもしれません。
投資用マンションの確定申告は、自分で計算してもそれほど難しくないと思いますので、是非ご自信で計算して、税務署に足を運んでいただきたいものです。

不動産所得の計算上、収入は賃料そのもので明快ですが、必要経費を算出しなければなりません。
購入した際の内、固定資産税や都市計画税の日割り精算金（建物分）は購入価格に含めます。
また、仲介手数料の内、建物分は購入価格に含めますので、先の税金相当分の金額と一緒に減価償却することが出来ます。

減価償却は土地には適応されないので、購入金額から建物の金額と先の仲介手数料と固定資産税日割り按分額を足して国の定めた減価償却率で毎年経費として処理することになります。

新築の場合は、鉄筋コンクリート造４７年、重量鉄骨造３４年、木造２２年の法定耐用年数で、以前は定率法も使えたのですが、今は定額法を使わないとダメです。

建物の内、鉄筋とか鉄骨の躯体部分とは別に設備部分として給排水設備や電気・照明設備などがありますので、その金額が分かれば法定耐用年数１５年とかで毎年減価償却していきますが、分からないとか面倒だと言う場合、躯体部分と一緒に処理することも可能です。

中古で購入した投資用マンション（一棟売マンションの場合も）は、築後まだ新しい建物だけではなく、法定耐用年数を経過した建物もあるでしょう。

【法定耐用年数の全部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数×２０％＝残存耐用年数

【法定耐用年数の一部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数－経過年数＋（経過年数×２０％）＝残存耐用年数

※経過年数については、月数に置き換えて計算します。

※残存耐用年数に１年未満の端数があるときは切り捨て、残存耐用年数が２年に満たないときは２年として計算します。

減価償却は毎年の簿価（帳簿上の価格）を減少させていきますので、売却する際には思わぬ利益がでる可能性も持ち合わせています。
投資用マンションのセールストークに「実際は支払っていない経費が収入から控除できお得！」なんていうのは、間違いではないけどトータルで考えるとどうだか分かりません。

不動産投資の最終的な損得は、最後（売却・処分）に分かるものですから。

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賃借人(入居者)と賃貸人（家主）との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は２０年とか、３０年とかの契約ですが、通常は２年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は７万円のサブリース家賃が３年目に６万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の８～９割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、７割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください！

★賃貸契約に関する記事★

悪意の商法をご紹介します！

賃貸契約のキャンセル騒動

（賃貸）解約時の違約金って？

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既に４人にひとりが６５歳以上である高齢化社会が始まっていて、これからもより高齢化が進むというから、まさに経験したことの無い社会が始まろうとしているわけです。

かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。

すでに、６５歳以上の方の内、７人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に９０歳、９５歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。

不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、８０歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。

また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑（まだら）の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。

買主の方から、後見人を付けて欲しいなんて言われて、ご高齢の売主さんが「私は元気です！」って怒ってしまった結局、その取引が破談になったなんていう話もあります。

「高齢化」＝長生きって良いことばかりじゃ無さそうで、なかなか難しい問題であります。

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今年も残すところ、あと半月です。
１２月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。

賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】（一般的な目安）

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。

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不動産の売買契約に伴って、すべての必要資金を手持ちの現金で実行する人は殆どいないと思います。
金融機関からの融資を申し込んで、取引をするのが普通です。

元々、事業用不動産の売買では、契約締結に際して、買主の融資がＯＫであれば購入、ＮＯであれば“白紙解約”か“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありませんでした。
でも、最近は売買契約前の「ローン特約付買い付け証明書」自体を受け取らないケースも珍しくありません。
売主は、ローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、もしその後にいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に買主から「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。

金融機関の融資の可否は、不動産業取引の“生命線”です。

極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが最も大きな問題なのです。

■ ローンの具体的内容　■

市販されている売買契約書を使っている場合は、予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金１０００万円で売買契約し、決裁時に残金９０００万円を支払うことになっている場合、必ずしも９０００９０００万円自体が融資対象金額とは限りません。
ちゃんとした売買契約書では、ローン特約条件に「●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をする」と具体的に書かれているはずです。
買主は売買契約してから、「これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えます」ではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行する責任がありますし、仮におっとり刀で行動を起こしたとして、期待する融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても（厳密な意味で）解除や失効の主張は出来ないのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思います。
でも、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。

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「１物件１法人１金融機関」というスキーム知っていますか？
そのスキームで、数年でナン十億円もの収益マンションなどを購入した人が居るとか。

勿論、その指南役は不動産業者が適任かもしれませんが、これは金融機関の内情とか、融資の仕組みを熟知した人が考えたスキームで、不動産業者だけでは難しいでしょうね。
まあ、それを謳い文句にして堂々と営業している不動産業者もいますので、いわゆる犯罪とは言い切れないのかもしれませんが。
金融機関から見て属性の高い人、お医者さんとか、年収数千万円とかの外資系サラリーマンがターゲットにされています。

まず、法人Ａを新設して、一棟売り収益マンションＡを購入するわけですが、金融機関Ａに融資を申し込みます。
それとは別に、法人Ｂを新設して、別の一棟売り収益マンションＢを購入するために、金融機関Ｂに融資を申し込みます。
同じやり方で、Ｃ，Ｄ、Ｅ・・・と続けます。

基本的に資金はすべて金融機関のフルローン（全額融資）を前提にしないと、いかに属性が高いといっても、手元資金を入れてしまうと、現金は減り続けますから・・・

新設する法人は決算書とか未だありませんから、金融機関は属性の高い人の年収や社会的ステータスを前提に融資をすることになります。
属性の良い購入者は融資を受ける法人の連帯保証人になりますが、各金融機関は他の金融機関の融資については知らされてないので、全体の融資金額については把握していないことになります。
（本当に各金融機関が知らないのかどうかは、グレーだと思いますが・・・）

複数の連帯保証人になっただけでは、信用保証会社のデータには載りませんから。

とは言っても、収益マンションは入居者の確保や日常の管理業務は必要ですから、不動産業者等の地道な仕事は他人任することになります。
でも、指南役や元々コンサルをしていた業者さんが、どこかに行ってしまったりすると、空室は増え始めて、建物の管理も疎かになり、物件の資産性は低下し始めます。

元々不動産投資より投資話自体に興味のあった買主さんは、実務で頼りにするところが無くなって右往左往することになってしまい、新聞などでは、自己破産や銀行取引停止など辛い目にあっておられるケースもあるとか。

不動産投資ブームに乗じて、エライコト考える人も居ますので、気～つけて下さい！

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投資用不動産の「節税効果」って嘘ですか？

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