「起承転結」とは、①漢詩の構成法。② 物事の順序や、組み立て。のことを表した四字熟語です。

投資用マンション(区分)のみならず、収益ビルや一棟売マンションなどの不動産投資も「起承転結」のようなストーリーがあります。

物件の購入、保有期間、そして出口戦略と呼ばれている物件売却の流れです。

最初に物件の購入を検討する時は、そのことで頭の中がいっぱいです。
検査済証はあるのか、瑕疵はないのか、入居者の属性や家賃の滞納はあるのか、ファイナンスの条件はなどいろいろ考えることが沢山あります。
判らないことが多いのに、営業マンの口車に乗って投資用マンションを買ってしまった人はこういうことに無頓着だったのでしょう。

次に、保有して賃料収入を得ることになりますが、フルローンで借りてしまうと、空室期間が長いとか、空室数が多いと返済額とのにらめっこ状態に為りかねません。
入居者募集してくれる不動産屋さんと話をしながら最善策を講じなければ為りません、また保有物件から遠く離れた所にお住まいの方は管理会社が好き放題勝手なことをしていないか気をつけなければ為りません。

入退居時に行なうリフォームの請求書だけ送ってきて、施工した写真の一枚も送ってこないような管理会社などは、本当に施工したのかどうか疑ってみるべきでしょう。

管理会社とのコミュニケーションもバッチリ上手くいっている場合、毎月の賃料収入も確保できて安定した運用ができます。
年間の収入を集計して確定申告します。
減価償却や固定資産税を払ったりしながら保有期間5年を迎えることになります。

保有期間５年を迎えて最初の１月１日を過ぎると長期保有となると、譲渡した利益に課税される税率が下がりますので、売却を考えるなら一つの節目として“５年目を目安”にするのもイイのかも知れません。その頃に、景気がイイと高く売れるので絶好のチャンスかも。

『保有期間で得た収益』＋『売却することで得る収益』を合計してその不動産投資でどの位の収益率があったのかという成果が判明することになります。

この一連のストーリーを念頭に、購入時の不動産会社、保有期間中にサポートしてくれる不動産会社や管理会社、売却する時の不動産会社と上手に付き合うことで、最高のコストパフォーマンスが得られますので、良き不動産パートナーとの出会いがありますように！

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先日、ＢＳ放送で将棋の「羽生善治とＡＩ世代」という番組を観ました。将棋の世界ではプロ棋士が人工知能を積んだロボットと対戦して負け越すことが珍しくなくなっています。そんな中、羽生さんは「ロボットは強いといっても、一年後に開発されたものの方が強い。ということはまだ弱点があるということだから・・・、今あるロボットは最強ではないはずだ」と言っていました。
また、盤上の手を読みは最終的には読みきれないので、最終的は「なんとなく」と言う気持ちで最善手を指すとも言っていました。

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メガバンクやネット検索サイトでは、住宅ローンの事前審査を１５分とかで出来るサービスを始まっています。これまで人間が一日掛かっていた作業を、１５分で出来るってわけです。
日常的にスマホ使用に慣れている一般ユーザーが増えているので、これからはこのサービスが当たり前になるのでしょうね。

でも、事業用不動産のローンはまた別物ですが、サラリーマンの方々の投資用マンションに対するローンは住宅ローン並みに機械的に審査が出来るようです。高い金利で借りているローンを、低利なローンに借り替えようとすると、意外と厳しい審査が待っているケースが多いようです。
投資用マンション用ローンは、大手銀行では扱っていないところもあるし、ノンバンクやファイナンスに近い感じです。
新築マンションを購入する時のローンは、予めローン会社がセットされていて審査も緩い感じですね。

一旦、中古マンションとなると物件評価額も下がっている、所有者の年齢も上がってる、もしかして年収等の属性も変化していている場合もあったりします。

もし売却価格がローン残高以下だったりすると、手持ち現金を投入しないと抵当権抹消できずに売るに売れない状態も起こりえます。
この身動き取れない状態が一番やっかいです。

※勿論、値上がりしていたら、そういう問題はありません。

最初から中古マンションだと落差による被害は小さいので、後々のことを考えてみて投資用マンションは新築か中古かと言えば、中古の方が扱いやすいと思いますが・・・

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昨年６月に積水ハウスが購入しようとした土地の売主が、実は詐欺師だったということでその損失５５億円、当時の会長を社長のバトルにまで発展して大騒ぎになった事件でした。

先日、やっと犯人８人が逮捕されましたが、主犯格は海外に出て行ってしまっていて未だ捕まっていません。改めて新聞記事などを読むと、不動産取引の怖さを感じてしまいます。

そもそも、売主Ａが本当の売主かどうかは、本人が「私が売主Ａです。」と言ってもそれだけでは嘘をついていても分かりません。

積水ハウスの事件は、本人という人がパスポートを偽造したりして、所有者に成りすましていたから５５億円も支払ってしまったのです。
売主確認として通常はまず、不動産登記簿に記載してある所有者の名前を確認します。
でも、不動産登記簿に所有者の登記をすることは、「義務」ではなく「任意」ですから、登記簿上の所有者が真の所有者だと決め付けることは出来ません。

登記簿上の所有者と真の所有者が違っているケースで、一番多いのは相続した不動産を相続人全員の足並みが揃わずに故人の氏名のままになっている場合とか、相続人全員の合意がなされていても取得した長男が登記しないでそのままにしている場合でしょう。
それが後々所有者不明の土地問題を引き起こすことに繋がっています。

通常の不動産取引では、所有権移転の手続きをしてくれる司法書士さんが売主本人で間違いないかを写真付の身分証明書やパスポート等で確認をしてくれますので、買主さんや仲介業者も殆ど安心仕切っております。
登記簿上の所有者と違う売主が所有権移転できる為の書類(権利証や登記識別情報、登記簿上の所有者の実印・・・)などを所持している場合は、真の所有者（＝売主）と見なされます。

五反田の地面師事件で、積水ハウスの他に物件情報を持ち込まれた買主(不動産業者)は偽造された書類を見破っていたということですから、積水ハウスがかなり前のめりになって購入しようとして手抜かりがあったということですので、我々も慎重には慎重を重ねていかないと駄目だということです。

不動産ナマ知識／教訓：積水ハウス５５億円損失

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「一雨一度」って、一雨降る毎に気温が少しずつ下がる秋雨のことを言っているのだそうです。

昨日今日と世界中で株式市場は下落していて、それでもまだまだ大丈夫だと思っている人は多いとは思いますが・・・麻生財務大臣もそういうことを言っております。
世の中って少しずつ動いているのですが、気が付くとあの時が分岐点だったのかと思った時は既に“後の祭り”状態であります。

我々もアベノミクスで大胆な金融緩和と低金利を実行して、株式相場や不動産投資にお金が入り込んで景気が良いような気分を味わっておりました。

地方銀行や信金信組が不動産融資に積極的だったのも今は落ち着き、あのスルガ銀行の違法融資問題でくさびを打ち込まれたかのように融資審査は厳しくなってしまいました。

不動産業者の間では、来年は景気が悪くなるかも・・・という噂話があちこちで聞こえてまいります。
安倍首相も憲法改正なんてことに一生懸命になる前に、本当の意味で景気が良くなる対策について考えてみてくれませんかね。

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一般の中古住宅（マンション・戸建）について、リフォームしてから売りに出す「リフォーム済み物件」が人気でした。
「でした。」と過去形にしたのは、最近では以前よりは売れるのに時間が掛かっているようだからです。
多分、不動産業者が挙って中古物件を買いに行ったので、購入する価格が上がってしまって、リフォームして売り出す価格も割高になってしまったからだと思います。
購入したら直ぐに住めるし、住宅ローンもリフォームローンと二本立てじゃなく一本で組めて金利も安いなど買主にもメリットもありました。
でもそもそも、絶対価格が高いとなるとそういう買主のメリットも、あるようなないような感じです。

では、投資用マンションを売却する時は、賃借人付の物件は当然そのままで売りに出しますが、空き室の物件はリフォームした方がいいのかどうなのか？

大阪市内などでは、投資用マンションが空室状態で売りに出されると、取り敢えず購入者が自分で住むというケースが珍しくありません。
将来、結婚したり、転勤したりした場合は、そのマンションに入居者を募集して収益用マンションにするという考えです。

元々、一般的な投資用物件のリフォームは高額な費用を掛けて施工する必要がないので、普通にリフォームしてから入居者募集をするのと並行して売却活動もした方がいいように思います。

もし管理業者が不必要なリフォームを執拗に勧めるようなことがあったら、管理業者だけが儲かるためのリフォーム工事でないかどうか疑ってみる必要はあります。

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皆さんの最寄り駅近くには、賃貸不動産のお店がたくさんありますか？

テレビでコマーシャルを流している大手不動産会社や、昔から地元で営業している周旋屋の名残を持った不動産会社などたくさんの賃貸をメインにしている不動産会社があるということは、そのエリアにたくさんの賃貸マンションがあるということでしょう。

逆に駅前に一軒も不動産屋さんがないのであれば、そういう需要がないということでしょう。

空き家の問題がクルーズアップされているのですが、半数近くは賃貸物件だと言われています。

家主さんは入居者を確保する為に、リフォームをし、広告料のアップを承諾し、敷金・礼金の減額の契約条件を呑み、フリーレント期間の承諾など色々な対策をして安定した賃料を得るわけです。
特に空室状態が長引いてしまうと、敷金・礼金もなし、広告料も通常の額よりも２～３倍奮発して入居者の確保をすることも珍しくありません。

それなのに、やっと入居者と賃貸契約を結んで、ホッとして１～２ヶ月で「転勤で東京に行くことに・・・」なんて１ヶ月予告で解約を申し出られた暁には、せっかく多額の出費をしたのに大赤字になってしまいます。

不動産業者としては家主さんの負担を無駄にしない為に、「半年以内の解約は認められない」とか「３ヶ月分家賃相当額を違約金として支払うものとする」とかの特約を付けて賃貸契約することがあります。

但し、この特約は賃借人（消費者）の合意が前提ですので、一方的に押し付けるような形をとると問題がありますので、家主さんとしても知っておいていただきたいと存じます。

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誰しも歳をとります。

日本ではその数が急増していて、２０２５年における７５歳以上人口が約２１７９万人で、全国のおよそ５人に１人が７５歳以上の高齢者となる。
さらに、２０４０年にはすべての都道府県で６５歳以上人口が３０％を超えると予想されているらしい。

昔、お爺ちゃんやお婆ちゃんと息子夫婦が同居しているところが多かったのですが、今は都会で仕事している息子達はマンション暮らしで一緒に暮らすスパースも余りないし、お爺ちゃん達も元気な人が多くて、『自分のことは自分でやります』なんて気持の方も多い。

だから、高齢者は夫婦だけとか単身生活者の世帯が増えて、これからもそういう世帯が増えると言われています。（←持ち家派も同様です。）

ところが、高齢者になってから、賃貸住居を探すとなるとこれが厄介なことにハードルは高い！
孤独死や室内事故、あるいは家賃滞納などのリスクを恐れて「高齢者には貸したくない」といった賃貸オーナーが依然として多いからです。

行政の用意する「施設」も数量的には足りることは無さそうですし、大勢の高齢者が難民化する可能性もあります。

行政も対策を講じようとしているみたいですが、まだまだこれからという感じです・・・

京都市の高齢者住宅用の対策

不動産ナマ知識/”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

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今日は三連休の最終日、少しだけ気になったことがあったので事務所に顔を出しました。
今年のお彼岸は、９月２３日の前後３ヶ日の７日間だそうですが、「暑さ寒さも彼岸まで」というように、一年間のなかでも過ごし易い季節です。お墓参りもしないとって思っています。

さて、カレンダーを見て９月後半だと再認識することになると、もう年末が近づいていることを思い知らされます。
１２月は何かと慌しい時期です。忘年会やクリスマス、年末の仕事納め、お正月の準備と皆さん多忙で、いつもの月より出費もかさみます。
サラリーマンの方は、ボーナスがあるので潤うことも出来るのでしょうが、個人事業主は一年間の数字を締める月でもあります。

不動産仲介で売り物件をお預かりする時に媒介契約を締結するのですが、その期間は３ヶ月を超えない範囲で依頼者と不動産業者が相談で決めることになっています。

この３ヶ月という期間が絶妙だと思っています。

売り物件や賃貸募集の仲介業務を受託して、広く世間に知らしめる方法はレインズ登録して同業者に物件を知ってもらう、新聞折込や雑誌に投稿して一般のユーザーに知ってもらう、ダイレクトメールやインターネットで知ってもらう方法などありますが、やはり不動産はそれなりに高額ですし、スーパーの野菜みたいに取り敢えず安いから買っとくみたいなことは出来ません。

物件自体についても慎重に考えて不動産業者から説明を聞いて、資金的の用意はどうするのかなど、それなりに時間を要します。
ただ、その物件を目にした別の買い主様も同様に検討しているのが普通です。
自分が気に入った物件は、別の第三者も気に入る場合があって当然だからです。

特別に人気の物件だとそんなに時間が掛からずに買い主が見つかりますが、買主を決定するのに１月やそこらは掛かるとすると、契約後１ヶ月の決裁として媒介契約後２～３ヶ月要することになります。
スムーズに行って３ヶ月ですね。
尚、ご相談を受けて売主様のご希望や売却理由などをお聞きして、売値の査定や物件調査はそれ以前に行ないます。

その段階で「この物件は半年くらい掛かりそうだな」とか、「ご希望の売値が少し高めだから、指値を待ちたいので」という方針はお伝えします。

ここはコミュニケーションを取り合って、二人三脚で成約に向けて進んでいくのですが、９月後半に契約しておかないと１２月の決裁に間に合わないって可能性がありますので、９月と１０月は不動産業者としては年内の頑張りところであります。

【関連ページ】

不動産ナマ知識／事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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兵庫県西脇市の岡之山美術館は、メイン作品の制作日に美術館職員が遅刻し、横尾忠則さんが「創作意欲が失われた」と立腹。
その後、横尾さんのスケジュールが多忙で完成のめどが立たず、特別展「横尾忠則　西脇幻想展」（９月２８日～来年３月２４日）の開催を延期すると発表した。
美術館側は申し訳ないと謝罪したのですが、開催の目途は立っていないということです。

不動産取引でも遅刻は論外です。

取引の日時や場所が決まって、当日、売主さんや買主さんが遅刻することがあります。

プロであれば、契約とか決裁に遅れて来るなんてことはまず無いと思いますが、一般の方で取引時間に遅刻してくることがままあります。

それでも多少の遅刻なら目をつぶれますが、１時間とかそれ以上ということになると「取引をする気持ちがない」と思われて、先方から契約の無効を主張されても仕方ありません。

一般の方でその辺の認識が甘い方がいらっしゃるのは事実です。

不動産取引の時間は厳守しないととんでもないことになる可能性がありますので、くれぐれもお気をつけ下さい！

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売主が真の所有者かどうか特定する？確認する？

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が３～４人で、１人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注１)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

他にも、売主が未成年者や成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です！」と言っても、正式な委任状（注２）も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　　　以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。（早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど）
その後、司法書士さんと息子さんが電話とＦＡＸで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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犯罪収益移転防止法

（平成２０年３月１日施行：平成２８年１０月１日一部改正）

いわゆる「マネー・ロンダリング（資金洗浄）」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」（注３）のひとつとなっています。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を７年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの３つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的（買い替え、相続対策、投資など）を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。（国土交通省）

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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