本屋さんに行くと「不動産投資」なんていうコーナーがあって、その近くには宅建試験やＦＰのコーナーもあったりして身近に資金の運用について考えている人が多いことが分かります。

どんな「投資」であっても、多少のリスクを取ってリターンを得るというものです。
「不動産投資」だけが絶対儲かるなんてことはあり得ません。

ただ、多くの富裕層は多数の不動産に投資しているし、税金対策として節税に成功した人、よい時期に購入しその後に売却益で儲けた人も沢山居られます。

その反面、親の残した不動産はあっても相続税を納付するのに現金を作るのに苦労した人、税金対策に一生懸命になり過ぎて脱税紛いの行動に走った人や、営業マンの口車に乗って複数の投資用マンションを購入したけれど、その営業マンが退職したとたんに入居者募集やリフォームや管理作業をどうしていいのか分からず、呆然自虐になって空き家のままでローンの返済だけをし続けている人もいます。

色々な要因はありますが、ここではひとつの例として「フルローン」の問題を取り上げたいと思います。営業マンに勧められて「投資用マンション」を購入する人の多くは、自分で金融機関と交渉してローン付けをしていません。

その「投資用マンション」にセットされたローン会社の商品として、ここ数年であれば物件価格の満額かそれに近い金額の借入金をして購入しているケースが多いのです。

自己資金は無かったのか、まだ少なかった状態だったかもしれませんね。

購入当初は、初めに教えられた通りの収入と返済がスタートしてヤレヤレって感じですが、入居者が退去し、また次の入居者を確保する前に、リフォーム工事や入居者募集を予めセットされた不動産業者に頼むことになります。

買主＝家主さんは何もしなくてもお金さえ支払えばＯＫという訳です。
問題はありません、但し、支払う金額が法外な額でなければ・・・

世の中には悪意を持ちつつ、人を疑うことをしない良心の塊みたいな人を陥れる輩（やから）がいるものです。

「フルローン」の借入をしていて、上記のように支払う金額が法外な金額の業者に引っかかると、手持資金に相当余裕がない場合は資金がショートする場合もあります。

特に通常の場合、給湯器やキッチン周りなどの水周りと呼ばれる設備が１０数年経つと、修繕や交換に金額が嵩むものですし、その手当てをしないと次の入居者募集に支障がありますので、家主さんとしてはやらざるを得ません。

事の起こりは目いっぱいの借入「フルローン」で「投資用マンション」を買ったことから始まっていると考えます。（←にも要因はありますが・・・）

最初は目いっぱいの融資で「投資用マンション」を買ったとしても、その後に余裕資金が出来たときには手元に残すか、融資を受けた借入金の一部返済に回すとかして収支のバランスを見直すことが大事かと考えます。

“ぼったくり業者”と縁を切るのは、信頼できる管理業者を見つけてからです。

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知り合いからの相談でした。
娘さんが一人暮らしをしたいということで、テレビＣＭでお馴染みの賃貸業者へ部屋探しを相談に・・・そこでトラブルが発生。

娘さんは希望の条件３つを営業マンに伝えて、後日実際の部屋を数件案内されたそうです。
入社して間もない感じの営業マンは、愛想もよく親切に部屋を案内してくれて、娘さんもテンションが揚がってしまい、トントン拍子に契約の運びに入ります。

あっと言う間に重要事項と賃貸契約等の署名・捺印、そして入金を済ませてしまいます。

でも、よく考えてみると、営業マンに一番最初に伝えていた希望条件３つの内の１つしか満たしていないことに気がつきます。

娘さんは早速、担当の営業マンに連絡をしてお店に訪問しますが、あんなに愛想の良くて親切だった営業マンは、別人に変わってしまい「契約は成立しているので、お金は返せない」と強い口調で言われて怖かったそうです。

確かに、正式な賃貸者契約を結んでいる場合、契約のキャンセルは解約手続きしかありません。
入居前であっても１ヶ月分の賃料を支払ったりして、入居してもいないのに退去手続きを行う必要があります。

その場のムードに呑まれてしまい肝心なことを忘れて契約してしまった娘さんの落ち度は免れません。

次に、入社間もない営業マンには顧客の気持ちよりも、目の前にある自分の成果を上げることしか考えていなかったと容易に想像できます。

こういう営業マンに出会わせたことは不幸なことですが、必ず親切な人が接客してくれるという保証はありません。

娘さんの方にも、人を見る目が必要でしたが、社会経験の乏しい娘さんには、ご両親のサポートが必要だったと思われます。
私の知り合いの方の娘さんが部屋を探すときは、お父さんの知っている安心出来る賃貸業者に依頼して部屋を探されました。

ＳＮＳ全盛で生身の人間を通しての商取引に疎い人が増えている昨今、この手のトラブルは業界を問わず増えていくことでしょう。

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かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」（売主と買主の両方から仲介手数料を取ること）とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、Ｍ不動産　５７．５３％、Ｓ不動産販売６２．７５％、Ｋ不動産６１．５３％など概ね６割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が２倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、２回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】 私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、Ｋ不動産に連絡しました。 担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接Ｋ不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・ 　叔母さんはＫ不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ～

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

不動産マメ知識コーナー／【「両手」と「片手」】

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全国の税務署で住宅ローン減税制度（注）の適用を間違って２０１３～２０１６年の３年間で焼く１万４５００人に余分に税額控除していたという。

順次、修正申告を求めていくらしいけれども、大変な作業量ですよ。

（注）住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の１％を所得税から控除する制度で、確定申告が必要です。一般住宅では最大４０００万円（その１％の４００万円を）、１０年間にわたって控除を受けることが出来る、比較的シンプルな制度です。

消費税増税対策として、住宅ローン減税の期間を３年間延長する案が持ち上がっているらしい。
建物価格の２％を３年間掛けて所得税から控除する案です。

他にも消費税対策のプランは沢山あって、キャッシュレス決済での「ポイント還元」、マイナンバーカード利用者の買い物時の「ポイント加算」、「プレミアム付き商品券」などです。他にも食料品などの消費税率を８％に据え置く「軽減税率」導入は、外食は１０％の税率で、持ち帰れば８％になるなど制度は複雑です。

「税金」制度はもっとシンプルにしないと、結局何がなんだか分からなくなってまた混乱するんじゃないでしょうか！

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１１月も下旬です。今朝は今年一番の冷え込みで、手袋があってもおかしくないほどです。

不動産業界では、税制や業績を念頭に置いた取引が年末に向けてあるものです。
今年はスルガ銀行の問題に波及して、他の金融機関も不動産投資向けの融資がきつくなっているので、例年よりか取引の量としては少なくなると思われます。

一般的に不動産融資が厳しくなると、購入できる方の数は減りますので、需給関係からすると物件価格は下がるはずです。

実は、融資が厳しくなってきたのは昨年半ばからのことで、スルガ銀行の問題が騒がれた一年も前のことです。
ところが、現状の不動産価格は下がるどころか依然として強気価格が主流です。
考え付く理由としては、所有者の方も、借り入れしている融資条件が依然として低金利なので収支バランスからしても売る必要性が低い。
売り物件自体が少ないので、購入したい人も物件選択の幅が意外と狭いので、取引価格に市場原理が働き難い。もし、市場原理に任せて売買を行えば、値崩れして不良債権が発生してしまうので、金融機関も融資先に対して“売れ売れ攻撃”は行えないし…

だから、前にも進めない、後にも引けないような状況で推移していると考えられます。もし次に動きがあるとすれば金利が上がったと実感できる時かもしれないですね。

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投資用物件に限らず、不動産を購入・売却する時期は、世間のムードや趨勢だけでなく、個人であろうが法人であろうがその時の状況を判断して行動を起こすべきだと思います。

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兵庫県の篠山市で住民投票の結果、「丹波篠山市」に改名することが決まりました。

丹波黒豆やボタン鍋、丹波栗など全国的に「丹波篠山」って言うブランドをお隣の京都の丹波市から取り返すことが出来る経済的な手助けになるはずです。

篠山市の改名をめぐっては、「市名変更のために使ってほしい」として、当区名の人から１億円のふるさと納税が寄せられたこともあって注目されていました。

不動産には住所以外の地番や昔ながらの名称、マンションなどのネーミングなど付けられています。

大阪でも商店街の名前に「銀座」を付けたり、マンションに「中之島」「心斎橋」の近くだからとその名称を付けたりしているのもイメージがイイからでしょうね。

特に「丹波篠山」みたいに食品産地をイメージできる名前は歴史もあって貴重です。
今となっては、何故当初からその名前を付けなかったのか不思議です。

でもこの騒動で、全国に「丹波篠山」の名前を知らしめた効果は絶大だったかも知れないですね。

追伸：ＪＲ「東寝屋川｣駅が「寝屋川公園」駅に名前を変えるようです。これもイメージ戦力ですよね。

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何のための消費税ＵＰなのか、訳が判りません。

来年１０月予定の消費税率引き上げを巡り、国会では消費の冷え込みを恐れた「景気」対策の話ばかりです。
商品券を配るとか、キャッシュレスでポイントを付けるとか、お店で食べると１０％だけど持って帰ると８％だとか、新聞と週刊誌とでは税率が違うとかさっぱり訳が判らない。

それにまたもや住宅と自動車を買う人には優遇措置を取り入れるみたいなことも言い始めているし増税本来の目的はどこにいったのか。

そんなに景気が悪くなるのならやらない方がいいのと違うのか？

安倍首相はすでに２回増税時期を延期している実績があります。
なにかぐちゃぐちゃ言っている割には、消費税の使い道の話は聞こえてこないし。

こんなことじゃあ、なんだか物価を上げるどころか、消費意欲が減退するような気がしております。

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１０月の宅建試験が終わって、１２月に合否が判明します。
受験生は自分が受かったかどうか大体判っているはずですよね。

宅地建物取引士の登録者数は概ね２０年間増加しております。
また、就業者数も１４年間連続で増加しています。
大阪府の宅地建物取引士の就業者数は２万７３２７人。（平成２９年度末現在）
その内、女性の比率は２２．３％ですが、大体全国平均より少しだけ低いです。

意外に感じるのは、宅地建物取引士の就業者の約４分の１が４０台で、全体の平均年齢は４９．８歳だというから不動産の世界は中年男性が中心の職場だと言えます。

不動産取引の実務は奥が深くて、何十年経っても知らないことは幾らでもあるものです。
「不動産」は同じものが絶対に無いので、隣地であっても全く別物ですし、数年前に売りに出ていた物件でも今日の状態はまた違うものです。
「宅建」持っている人は沢山おられますが、実際に即戦力で不動産取引ができる人ばかりではありません。

誰でも最初は素人です。
車の運転と同じように、慣れや経験が必要です。
新人は上司や先輩の指導が必要ですので、私としては経験が浅い段階で一度は大手の不動産会社に席を置くのがいいように思います。
仲介会社でなくても、マンションデベロッパーや建売業者でも勉強できますよ。

キチッとした仕事の仕方を経験するということは大事なことです。

小さい会社でもキチッとした仕事をしているところはありますが、外部から眺めていてもどこの会社がそうなのか判り難いでしょう。でも経験を積もうとする会社が、どういう種類の取引が得意なのかで、その後、不動産業界で生きていく立ち居地が大きく違いますので少し考えてみても損はありませんから。また、私も経験があるのですが、せっかく入社しても指導しない上司に当たると困りますよね。

昔なら、入社して数日経つと「今日から１人で営業して来い！」なんて言われて、３ヶ月坊主だったら首なんてことありましたけど、テレビコマーシャルなどしている会社が今でもそんなブラックなことをしているみたいです。

大手の場合は実務研修があったりするので、「宅建」を持っているだけでなく仕事しながら勉強もできると思います。

私が「宅建」合格した時は、２４歳だったかな・・・不動産業界とは別の仕事していたのですが、私の勤めていた会社が当時隔週土曜日休みだったので、いきなり週休二日にすると仕事に支障があってはいけないということで、土曜日出謹すると（確か５，０００円だったと思うのですが、）出勤手当てが貰えたのです。だから、殆どの人が出勤していたような記憶があります（苦笑）そのお金で週に１回宅建の学校に通うようになって、結果的に不動産屋になるキッカケになったわけです。

どちらにしても、不動産業界もいろいろ新しいことを知っておかないと仕事し難い状況になってきていますので、「宅建」合格をスタートだと思って向上心を忘れないで頑張って下さい！

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福島の原発事故があった頃、自然エネルギーが注目された時期がありました。

風力発電や地熱、レアメタルなどのほかに、太陽光パネルを設置して電力を売るビジネスが超人気になったことがありました。
自宅の屋根にソーラーパネルを設置して余った電気を売るというものもありましたが、それとは違い、産業用の太陽光発電の場合は、20年間という固定買取期間も選択できるため、表面利回りは10％前後だったとしても収益の安定性は抜群のビジネスでした。

ただ、広大な敷地が必要なので地方の山間部や未利用の工場跡地など銀行の担保評価からすると凄く低評価の所に何億とか何十億とか大きなお金を出資することが必要でした。
それにはメリットがないといけないということで、国の政策として２０１２年優遇税制が適応されることになりました。

それは、事業用の太陽光発電の設置や購入に掛かった費用を、稼動させた初年度に全額損金処理(経費)できるというものでした。
大きな利益を出している会社や富裕層などは、合法的に節税できるとして太陽光事業に参加して一種の「バブル」が発生したのでした。

優遇税制はその後、要件が厳しくなるのですが、太陽光の買取価格が今は１８円/kwh位らしいのですが、２０１２年当時は２倍の４０円とかだったので２０年固定なのでまだ事業事転売できるとする商売があるようです。
厳密には不動産投資と言えるかどうかは疑問ですが、変形の不動産投資ビジネスとして「太陽光発電ビジネス」の触りをご紹介させていただきました。

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先日、ＢＳ放送で将棋の「羽生善治とＡＩ世代」という番組を観ました。将棋の世界ではプロ棋士が人工知能を積んだロボットと対戦して負け越すことが珍しくなくなっています。そんな中、羽生さんは「ロボットは強いといっても、一年後に開発されたものの方が強い。ということはまだ弱点があるということだから・・・、今あるロボットは最強ではないはずだ」と言っていました。
また、盤上の手を読みは最終的には読みきれないので、最終的は「なんとなく」と言う気持ちで最善手を指すとも言っていました。

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メガバンクやネット検索サイトでは、住宅ローンの事前審査を１５分とかで出来るサービスを始まっています。これまで人間が一日掛かっていた作業を、１５分で出来るってわけです。
日常的にスマホ使用に慣れている一般ユーザーが増えているので、これからはこのサービスが当たり前になるのでしょうね。

でも、事業用不動産のローンはまた別物ですが、サラリーマンの方々の投資用マンションに対するローンは住宅ローン並みに機械的に審査が出来るようです。高い金利で借りているローンを、低利なローンに借り替えようとすると、意外と厳しい審査が待っているケースが多いようです。
投資用マンション用ローンは、大手銀行では扱っていないところもあるし、ノンバンクやファイナンスに近い感じです。
新築マンションを購入する時のローンは、予めローン会社がセットされていて審査も緩い感じですね。

一旦、中古マンションとなると物件評価額も下がっている、所有者の年齢も上がってる、もしかして年収等の属性も変化していている場合もあったりします。

もし売却価格がローン残高以下だったりすると、手持ち現金を投入しないと抵当権抹消できずに売るに売れない状態も起こりえます。
この身動き取れない状態が一番やっかいです。

※勿論、値上がりしていたら、そういう問題はありません。

最初から中古マンションだと落差による被害は小さいので、後々のことを考えてみて投資用マンションは新築か中古かと言えば、中古の方が扱いやすいと思いますが・・・

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