今年もいろいろなことがありましたぁ。
まだひと月ちょっとありますけど、少しふり返ってみます。

どんな仕事もイイことばかりじゃありませんが、今年も「なんですか！」っていうことがありました。年末の一棟売マンションに買い付け証明書を入れていましたので、えべっさんの頃（１月９～１１日）には返事をもらえることになっていた案件がありました。
でも、その日が過ぎてもいっこうに返事がありません。
挙句の果てに、「他からの返事を待っているので急ぎであれば諦めてもらってもいい」とか言われ、当方の買主さんも「失礼な奴だ」と怒ってしまって結局は“没”になりました。
年明け早々ヤナ感じでスタートしました。
それでも気を取り直して、頑張るのです＾＾）

また、この秋にも情けない話がありましたね。
知り合いの業者さんが、「野澤さん処の近くに古びるが・・・」というので、経緯を聞くと売主の希望金額と今までに付いた買主様の希望金額に大きな差があってなかなか売れないと言うじゃないですか、それじゃあ最低幾らだったら良いのかと聞けば、「◎◎◎万円」だとＯＫですというので、その金額で私の方で買主を２人付けて、「買い付け証明書」を提出しました。。

ところが、イザ売主がその金額を目にしてから、「やっぱりもう少し高くないと・・・」って爪を伸ばしてきて、再度こちらから金額を出し直すとまた値を上げるという始末です。
これもまた、買主さんが怒ってしまって破談です！！

人間に欲は付きもので、多少エゴなのは仕方ないとしても、自分で口にした約束事は守って欲しいものです。
相手様にも迷惑なことですし、不動産業者としても信用にも関わることです。

売主・買主問わず約束は守るようにしましょう！！

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１１月も下旬です。今朝は今年一番の冷え込みで、手袋があってもおかしくないほどです。

不動産業界では、税制や業績を念頭に置いた取引が年末に向けてあるものです。
今年はスルガ銀行の問題に波及して、他の金融機関も不動産投資向けの融資がきつくなっているので、例年よりか取引の量としては少なくなると思われます。

一般的に不動産融資が厳しくなると、購入できる方の数は減りますので、需給関係からすると物件価格は下がるはずです。

実は、融資が厳しくなってきたのは昨年半ばからのことで、スルガ銀行の問題が騒がれた一年も前のことです。
ところが、現状の不動産価格は下がるどころか依然として強気価格が主流です。
考え付く理由としては、所有者の方も、借り入れしている融資条件が依然として低金利なので収支バランスからしても売る必要性が低い。
売り物件自体が少ないので、購入したい人も物件選択の幅が意外と狭いので、取引価格に市場原理が働き難い。もし、市場原理に任せて売買を行えば、値崩れして不良債権が発生してしまうので、金融機関も融資先に対して“売れ売れ攻撃”は行えないし…

だから、前にも進めない、後にも引けないような状況で推移していると考えられます。もし次に動きがあるとすれば金利が上がったと実感できる時かもしれないですね。

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投資用物件に限らず、不動産を購入・売却する時期は、世間のムードや趨勢だけでなく、個人であろうが法人であろうがその時の状況を判断して行動を起こすべきだと思います。

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１０月の宅建試験が終わって、１２月に合否が判明します。
受験生は自分が受かったかどうか大体判っているはずですよね。

宅地建物取引士の登録者数は概ね２０年間増加しております。
また、就業者数も１４年間連続で増加しています。
大阪府の宅地建物取引士の就業者数は２万７３２７人。（平成２９年度末現在）
その内、女性の比率は２２．３％ですが、大体全国平均より少しだけ低いです。

意外に感じるのは、宅地建物取引士の就業者の約４分の１が４０台で、全体の平均年齢は４９．８歳だというから不動産の世界は中年男性が中心の職場だと言えます。

不動産取引の実務は奥が深くて、何十年経っても知らないことは幾らでもあるものです。
「不動産」は同じものが絶対に無いので、隣地であっても全く別物ですし、数年前に売りに出ていた物件でも今日の状態はまた違うものです。
「宅建」持っている人は沢山おられますが、実際に即戦力で不動産取引ができる人ばかりではありません。

誰でも最初は素人です。
車の運転と同じように、慣れや経験が必要です。
新人は上司や先輩の指導が必要ですので、私としては経験が浅い段階で一度は大手の不動産会社に席を置くのがいいように思います。
仲介会社でなくても、マンションデベロッパーや建売業者でも勉強できますよ。

キチッとした仕事の仕方を経験するということは大事なことです。

小さい会社でもキチッとした仕事をしているところはありますが、外部から眺めていてもどこの会社がそうなのか判り難いでしょう。でも経験を積もうとする会社が、どういう種類の取引が得意なのかで、その後、不動産業界で生きていく立ち居地が大きく違いますので少し考えてみても損はありませんから。また、私も経験があるのですが、せっかく入社しても指導しない上司に当たると困りますよね。

昔なら、入社して数日経つと「今日から１人で営業して来い！」なんて言われて、３ヶ月坊主だったら首なんてことありましたけど、テレビコマーシャルなどしている会社が今でもそんなブラックなことをしているみたいです。

大手の場合は実務研修があったりするので、「宅建」を持っているだけでなく仕事しながら勉強もできると思います。

私が「宅建」合格した時は、２４歳だったかな・・・不動産業界とは別の仕事していたのですが、私の勤めていた会社が当時隔週土曜日休みだったので、いきなり週休二日にすると仕事に支障があってはいけないということで、土曜日出謹すると（確か５，０００円だったと思うのですが、）出勤手当てが貰えたのです。だから、殆どの人が出勤していたような記憶があります（苦笑）そのお金で週に１回宅建の学校に通うようになって、結果的に不動産屋になるキッカケになったわけです。

どちらにしても、不動産業界もいろいろ新しいことを知っておかないと仕事し難い状況になってきていますので、「宅建」合格をスタートだと思って向上心を忘れないで頑張って下さい！

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「起承転結」とは、①漢詩の構成法。② 物事の順序や、組み立て。のことを表した四字熟語です。

投資用マンション(区分)のみならず、収益ビルや一棟売マンションなどの不動産投資も「起承転結」のようなストーリーがあります。

物件の購入、保有期間、そして出口戦略と呼ばれている物件売却の流れです。

最初に物件の購入を検討する時は、そのことで頭の中がいっぱいです。
検査済証はあるのか、瑕疵はないのか、入居者の属性や家賃の滞納はあるのか、ファイナンスの条件はなどいろいろ考えることが沢山あります。
判らないことが多いのに、営業マンの口車に乗って投資用マンションを買ってしまった人はこういうことに無頓着だったのでしょう。

次に、保有して賃料収入を得ることになりますが、フルローンで借りてしまうと、空室期間が長いとか、空室数が多いと返済額とのにらめっこ状態に為りかねません。
入居者募集してくれる不動産屋さんと話をしながら最善策を講じなければ為りません、また保有物件から遠く離れた所にお住まいの方は管理会社が好き放題勝手なことをしていないか気をつけなければ為りません。

入退居時に行なうリフォームの請求書だけ送ってきて、施工した写真の一枚も送ってこないような管理会社などは、本当に施工したのかどうか疑ってみるべきでしょう。

管理会社とのコミュニケーションもバッチリ上手くいっている場合、毎月の賃料収入も確保できて安定した運用ができます。
年間の収入を集計して確定申告します。
減価償却や固定資産税を払ったりしながら保有期間5年を迎えることになります。

保有期間５年を迎えて最初の１月１日を過ぎると長期保有となると、譲渡した利益に課税される税率が下がりますので、売却を考えるなら一つの節目として“５年目を目安”にするのもイイのかも知れません。その頃に、景気がイイと高く売れるので絶好のチャンスかも。

『保有期間で得た収益』＋『売却することで得る収益』を合計してその不動産投資でどの位の収益率があったのかという成果が判明することになります。

この一連のストーリーを念頭に、購入時の不動産会社、保有期間中にサポートしてくれる不動産会社や管理会社、売却する時の不動産会社と上手に付き合うことで、最高のコストパフォーマンスが得られますので、良き不動産パートナーとの出会いがありますように！

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先日、ＢＳ放送で将棋の「羽生善治とＡＩ世代」という番組を観ました。将棋の世界ではプロ棋士が人工知能を積んだロボットと対戦して負け越すことが珍しくなくなっています。そんな中、羽生さんは「ロボットは強いといっても、一年後に開発されたものの方が強い。ということはまだ弱点があるということだから・・・、今あるロボットは最強ではないはずだ」と言っていました。
また、盤上の手を読みは最終的には読みきれないので、最終的は「なんとなく」と言う気持ちで最善手を指すとも言っていました。

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メガバンクやネット検索サイトでは、住宅ローンの事前審査を１５分とかで出来るサービスを始まっています。これまで人間が一日掛かっていた作業を、１５分で出来るってわけです。
日常的にスマホ使用に慣れている一般ユーザーが増えているので、これからはこのサービスが当たり前になるのでしょうね。

でも、事業用不動産のローンはまた別物ですが、サラリーマンの方々の投資用マンションに対するローンは住宅ローン並みに機械的に審査が出来るようです。高い金利で借りているローンを、低利なローンに借り替えようとすると、意外と厳しい審査が待っているケースが多いようです。
投資用マンション用ローンは、大手銀行では扱っていないところもあるし、ノンバンクやファイナンスに近い感じです。
新築マンションを購入する時のローンは、予めローン会社がセットされていて審査も緩い感じですね。

一旦、中古マンションとなると物件評価額も下がっている、所有者の年齢も上がってる、もしかして年収等の属性も変化していている場合もあったりします。

もし売却価格がローン残高以下だったりすると、手持ち現金を投入しないと抵当権抹消できずに売るに売れない状態も起こりえます。
この身動き取れない状態が一番やっかいです。

※勿論、値上がりしていたら、そういう問題はありません。

最初から中古マンションだと落差による被害は小さいので、後々のことを考えてみて投資用マンションは新築か中古かと言えば、中古の方が扱いやすいと思いますが・・・

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昨年６月に積水ハウスが購入しようとした土地の売主が、実は詐欺師だったということでその損失５５億円、当時の会長を社長のバトルにまで発展して大騒ぎになった事件でした。

先日、やっと犯人８人が逮捕されましたが、主犯格は海外に出て行ってしまっていて未だ捕まっていません。改めて新聞記事などを読むと、不動産取引の怖さを感じてしまいます。

そもそも、売主Ａが本当の売主かどうかは、本人が「私が売主Ａです。」と言ってもそれだけでは嘘をついていても分かりません。

積水ハウスの事件は、本人という人がパスポートを偽造したりして、所有者に成りすましていたから５５億円も支払ってしまったのです。
売主確認として通常はまず、不動産登記簿に記載してある所有者の名前を確認します。
でも、不動産登記簿に所有者の登記をすることは、「義務」ではなく「任意」ですから、登記簿上の所有者が真の所有者だと決め付けることは出来ません。

登記簿上の所有者と真の所有者が違っているケースで、一番多いのは相続した不動産を相続人全員の足並みが揃わずに故人の氏名のままになっている場合とか、相続人全員の合意がなされていても取得した長男が登記しないでそのままにしている場合でしょう。
それが後々所有者不明の土地問題を引き起こすことに繋がっています。

通常の不動産取引では、所有権移転の手続きをしてくれる司法書士さんが売主本人で間違いないかを写真付の身分証明書やパスポート等で確認をしてくれますので、買主さんや仲介業者も殆ど安心仕切っております。
登記簿上の所有者と違う売主が所有権移転できる為の書類(権利証や登記識別情報、登記簿上の所有者の実印・・・)などを所持している場合は、真の所有者（＝売主）と見なされます。

五反田の地面師事件で、積水ハウスの他に物件情報を持ち込まれた買主(不動産業者)は偽造された書類を見破っていたということですから、積水ハウスがかなり前のめりになって購入しようとして手抜かりがあったということですので、我々も慎重には慎重を重ねていかないと駄目だということです。

不動産ナマ知識／教訓：積水ハウス５５億円損失

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「一雨一度」って、一雨降る毎に気温が少しずつ下がる秋雨のことを言っているのだそうです。

昨日今日と世界中で株式市場は下落していて、それでもまだまだ大丈夫だと思っている人は多いとは思いますが・・・麻生財務大臣もそういうことを言っております。
世の中って少しずつ動いているのですが、気が付くとあの時が分岐点だったのかと思った時は既に“後の祭り”状態であります。

我々もアベノミクスで大胆な金融緩和と低金利を実行して、株式相場や不動産投資にお金が入り込んで景気が良いような気分を味わっておりました。

地方銀行や信金信組が不動産融資に積極的だったのも今は落ち着き、あのスルガ銀行の違法融資問題でくさびを打ち込まれたかのように融資審査は厳しくなってしまいました。

不動産業者の間では、来年は景気が悪くなるかも・・・という噂話があちこちで聞こえてまいります。
安倍首相も憲法改正なんてことに一生懸命になる前に、本当の意味で景気が良くなる対策について考えてみてくれませんかね。

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一般の中古住宅（マンション・戸建）について、リフォームしてから売りに出す「リフォーム済み物件」が人気でした。
「でした。」と過去形にしたのは、最近では以前よりは売れるのに時間が掛かっているようだからです。
多分、不動産業者が挙って中古物件を買いに行ったので、購入する価格が上がってしまって、リフォームして売り出す価格も割高になってしまったからだと思います。
購入したら直ぐに住めるし、住宅ローンもリフォームローンと二本立てじゃなく一本で組めて金利も安いなど買主にもメリットもありました。
でもそもそも、絶対価格が高いとなるとそういう買主のメリットも、あるようなないような感じです。

では、投資用マンションを売却する時は、賃借人付の物件は当然そのままで売りに出しますが、空き室の物件はリフォームした方がいいのかどうなのか？

大阪市内などでは、投資用マンションが空室状態で売りに出されると、取り敢えず購入者が自分で住むというケースが珍しくありません。
将来、結婚したり、転勤したりした場合は、そのマンションに入居者を募集して収益用マンションにするという考えです。

元々、一般的な投資用物件のリフォームは高額な費用を掛けて施工する必要がないので、普通にリフォームしてから入居者募集をするのと並行して売却活動もした方がいいように思います。

もし管理業者が不必要なリフォームを執拗に勧めるようなことがあったら、管理業者だけが儲かるためのリフォーム工事でないかどうか疑ってみる必要はあります。

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皆さんの最寄り駅近くには、賃貸不動産のお店がたくさんありますか？

テレビでコマーシャルを流している大手不動産会社や、昔から地元で営業している周旋屋の名残を持った不動産会社などたくさんの賃貸をメインにしている不動産会社があるということは、そのエリアにたくさんの賃貸マンションがあるということでしょう。

逆に駅前に一軒も不動産屋さんがないのであれば、そういう需要がないということでしょう。

空き家の問題がクルーズアップされているのですが、半数近くは賃貸物件だと言われています。

家主さんは入居者を確保する為に、リフォームをし、広告料のアップを承諾し、敷金・礼金の減額の契約条件を呑み、フリーレント期間の承諾など色々な対策をして安定した賃料を得るわけです。
特に空室状態が長引いてしまうと、敷金・礼金もなし、広告料も通常の額よりも２～３倍奮発して入居者の確保をすることも珍しくありません。

それなのに、やっと入居者と賃貸契約を結んで、ホッとして１～２ヶ月で「転勤で東京に行くことに・・・」なんて１ヶ月予告で解約を申し出られた暁には、せっかく多額の出費をしたのに大赤字になってしまいます。

不動産業者としては家主さんの負担を無駄にしない為に、「半年以内の解約は認められない」とか「３ヶ月分家賃相当額を違約金として支払うものとする」とかの特約を付けて賃貸契約することがあります。

但し、この特約は賃借人（消費者）の合意が前提ですので、一方的に押し付けるような形をとると問題がありますので、家主さんとしても知っておいていただきたいと存じます。

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誰しも歳をとります。

日本ではその数が急増していて、２０２５年における７５歳以上人口が約２１７９万人で、全国のおよそ５人に１人が７５歳以上の高齢者となる。
さらに、２０４０年にはすべての都道府県で６５歳以上人口が３０％を超えると予想されているらしい。

昔、お爺ちゃんやお婆ちゃんと息子夫婦が同居しているところが多かったのですが、今は都会で仕事している息子達はマンション暮らしで一緒に暮らすスパースも余りないし、お爺ちゃん達も元気な人が多くて、『自分のことは自分でやります』なんて気持の方も多い。

だから、高齢者は夫婦だけとか単身生活者の世帯が増えて、これからもそういう世帯が増えると言われています。（←持ち家派も同様です。）

ところが、高齢者になってから、賃貸住居を探すとなるとこれが厄介なことにハードルは高い！
孤独死や室内事故、あるいは家賃滞納などのリスクを恐れて「高齢者には貸したくない」といった賃貸オーナーが依然として多いからです。

行政の用意する「施設」も数量的には足りることは無さそうですし、大勢の高齢者が難民化する可能性もあります。

行政も対策を講じようとしているみたいですが、まだまだこれからという感じです・・・

京都市の高齢者住宅用の対策

不動産ナマ知識/”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

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