一般の中古住宅（マンション・戸建）について、リフォームしてから売りに出す「リフォーム済み物件」が人気でした。
「でした。」と過去形にしたのは、最近では以前よりは売れるのに時間が掛かっているようだからです。
多分、不動産業者が挙って中古物件を買いに行ったので、購入する価格が上がってしまって、リフォームして売り出す価格も割高になってしまったからだと思います。
購入したら直ぐに住めるし、住宅ローンもリフォームローンと二本立てじゃなく一本で組めて金利も安いなど買主にもメリットもありました。
でもそもそも、絶対価格が高いとなるとそういう買主のメリットも、あるようなないような感じです。

では、投資用マンションを売却する時は、賃借人付の物件は当然そのままで売りに出しますが、空き室の物件はリフォームした方がいいのかどうなのか？

大阪市内などでは、投資用マンションが空室状態で売りに出されると、取り敢えず購入者が自分で住むというケースが珍しくありません。
将来、結婚したり、転勤したりした場合は、そのマンションに入居者を募集して収益用マンションにするという考えです。

元々、一般的な投資用物件のリフォームは高額な費用を掛けて施工する必要がないので、普通にリフォームしてから入居者募集をするのと並行して売却活動もした方がいいように思います。

もし管理業者が不必要なリフォームを執拗に勧めるようなことがあったら、管理業者だけが儲かるためのリフォーム工事でないかどうか疑ってみる必要はあります。

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皆さんの最寄り駅近くには、賃貸不動産のお店がたくさんありますか？

テレビでコマーシャルを流している大手不動産会社や、昔から地元で営業している周旋屋の名残を持った不動産会社などたくさんの賃貸をメインにしている不動産会社があるということは、そのエリアにたくさんの賃貸マンションがあるということでしょう。

逆に駅前に一軒も不動産屋さんがないのであれば、そういう需要がないということでしょう。

空き家の問題がクルーズアップされているのですが、半数近くは賃貸物件だと言われています。

家主さんは入居者を確保する為に、リフォームをし、広告料のアップを承諾し、敷金・礼金の減額の契約条件を呑み、フリーレント期間の承諾など色々な対策をして安定した賃料を得るわけです。
特に空室状態が長引いてしまうと、敷金・礼金もなし、広告料も通常の額よりも２～３倍奮発して入居者の確保をすることも珍しくありません。

それなのに、やっと入居者と賃貸契約を結んで、ホッとして１～２ヶ月で「転勤で東京に行くことに・・・」なんて１ヶ月予告で解約を申し出られた暁には、せっかく多額の出費をしたのに大赤字になってしまいます。

不動産業者としては家主さんの負担を無駄にしない為に、「半年以内の解約は認められない」とか「３ヶ月分家賃相当額を違約金として支払うものとする」とかの特約を付けて賃貸契約することがあります。

但し、この特約は賃借人（消費者）の合意が前提ですので、一方的に押し付けるような形をとると問題がありますので、家主さんとしても知っておいていただきたいと存じます。

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今日は三連休の最終日、少しだけ気になったことがあったので事務所に顔を出しました。
今年のお彼岸は、９月２３日の前後３ヶ日の７日間だそうですが、「暑さ寒さも彼岸まで」というように、一年間のなかでも過ごし易い季節です。お墓参りもしないとって思っています。

さて、カレンダーを見て９月後半だと再認識することになると、もう年末が近づいていることを思い知らされます。
１２月は何かと慌しい時期です。忘年会やクリスマス、年末の仕事納め、お正月の準備と皆さん多忙で、いつもの月より出費もかさみます。
サラリーマンの方は、ボーナスがあるので潤うことも出来るのでしょうが、個人事業主は一年間の数字を締める月でもあります。

不動産仲介で売り物件をお預かりする時に媒介契約を締結するのですが、その期間は３ヶ月を超えない範囲で依頼者と不動産業者が相談で決めることになっています。

この３ヶ月という期間が絶妙だと思っています。

売り物件や賃貸募集の仲介業務を受託して、広く世間に知らしめる方法はレインズ登録して同業者に物件を知ってもらう、新聞折込や雑誌に投稿して一般のユーザーに知ってもらう、ダイレクトメールやインターネットで知ってもらう方法などありますが、やはり不動産はそれなりに高額ですし、スーパーの野菜みたいに取り敢えず安いから買っとくみたいなことは出来ません。

物件自体についても慎重に考えて不動産業者から説明を聞いて、資金的の用意はどうするのかなど、それなりに時間を要します。
ただ、その物件を目にした別の買い主様も同様に検討しているのが普通です。
自分が気に入った物件は、別の第三者も気に入る場合があって当然だからです。

特別に人気の物件だとそんなに時間が掛からずに買い主が見つかりますが、買主を決定するのに１月やそこらは掛かるとすると、契約後１ヶ月の決裁として媒介契約後２～３ヶ月要することになります。
スムーズに行って３ヶ月ですね。
尚、ご相談を受けて売主様のご希望や売却理由などをお聞きして、売値の査定や物件調査はそれ以前に行ないます。

その段階で「この物件は半年くらい掛かりそうだな」とか、「ご希望の売値が少し高めだから、指値を待ちたいので」という方針はお伝えします。

ここはコミュニケーションを取り合って、二人三脚で成約に向けて進んでいくのですが、９月後半に契約しておかないと１２月の決裁に間に合わないって可能性がありますので、９月と１０月は不動産業者としては年内の頑張りところであります。

【関連ページ】

不動産ナマ知識／事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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兵庫県西脇市の岡之山美術館は、メイン作品の制作日に美術館職員が遅刻し、横尾忠則さんが「創作意欲が失われた」と立腹。
その後、横尾さんのスケジュールが多忙で完成のめどが立たず、特別展「横尾忠則　西脇幻想展」（９月２８日～来年３月２４日）の開催を延期すると発表した。
美術館側は申し訳ないと謝罪したのですが、開催の目途は立っていないということです。

不動産取引でも遅刻は論外です。

取引の日時や場所が決まって、当日、売主さんや買主さんが遅刻することがあります。

プロであれば、契約とか決裁に遅れて来るなんてことはまず無いと思いますが、一般の方で取引時間に遅刻してくることがままあります。

それでも多少の遅刻なら目をつぶれますが、１時間とかそれ以上ということになると「取引をする気持ちがない」と思われて、先方から契約の無効を主張されても仕方ありません。

一般の方でその辺の認識が甘い方がいらっしゃるのは事実です。

不動産取引の時間は厳守しないととんでもないことになる可能性がありますので、くれぐれもお気をつけ下さい！

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売主が真の所有者かどうか特定する？確認する？

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が３～４人で、１人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注１)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

他にも、売主が未成年者や成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です！」と言っても、正式な委任状（注２）も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　　　以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。（早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど）
その後、司法書士さんと息子さんが電話とＦＡＸで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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犯罪収益移転防止法

（平成２０年３月１日施行：平成２８年１０月１日一部改正）

いわゆる「マネー・ロンダリング（資金洗浄）」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」（注３）のひとつとなっています。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を７年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの３つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的（買い替え、相続対策、投資など）を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。（国土交通省）

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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世の中、目に見える問題より、目には見えない問題の方が厄介なものです。

今日は朝から市役所で、建売用地として紹介している売り土地の「道路」調査に行ってきました。
不動産にとってどのような「道路」に接しているのかは、殆ど“命”です。

「道路」に接していないと利用価値がグンと下がりますし、反対に広い「道路」に接していると利用価値は上がりますので、金額的にもその差は大きなものとなります。

今回の建売用地に向いていると思われる２７０坪の土地は、一見した所では建売住宅が幾つか建てるような開発できるかどうか心配なので、接道状況を役所で調べようと思ったわけです。

「道路」台帳を見ても当該物件の場所が特定できないくらい、分かり難いものでしたが、市役所の担当者の方に見てもらうと大体この辺りだと教えてもらうことが出来ました。

そして、この物件の接道状況が凄く悪いことが判りました。

その上、敷地内には目視では判らない市道が存在していることも判ったのです。
添付した画像で破線の部分が書面上で存在する「認定道路」です。

現地にはそのような「道路」はありません。（昔はあったのでしょう）
この破線は、路線の一部または全部がすでに供用廃止されているか、又は、現況が「道路」形態していないということを表しています。

通常の「道路」は、実線で表記されています。

この目に見えない「道路」はどういう意味を持っているのかというと、もしこの土地に建物を建てるとすると、この「道路」がどのように存在しているのかを市役所で「道路」明示してもらうように申請します。
その後、使用していないことが判れば、その「道路」を廃道してもらうように申請して、議会で決議してその存在を消してもらうのです。

これは手間と時間が掛かる手続きです。

それから、建売住宅などに利用するなら、開発行為に適合しているか審査してもらい、ＯＫなら建売住宅を建てる買主さんと土地の売買契約することになります。

さあ、現実問題としてそのように進むことが出来るかどうは全く判りません（笑い）

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「買付証明書」と「売渡承諾書」

不動産売買の経験がある方ならお分かりだと思うのですが、買主が売主に対して物件の購入する意思を表明する「買付証明書」は法的な拘束力はないものとされています。

これは実務上、契約の前段階で必要な文書だと考えられているからです。

売主は「買付証明書」の内容（取引金額・契約時期・決裁時期・ローンの利用の有無など）を見て、売る意思を表明する場合は「売渡承諾書」を提出するのが通例です。

「買付証明書」自体には、あまり細かな内容は記載しませんので、それは「売買契約書」の中に網羅することになります。

また、売主にとってきつい指値や時期的な問題等があって売りたくない場合は、「買付証明書」を受け取らないという方法を取ります。

尚、『売ります・買います』の合意があれば契約自体は成立しているかのように思われますが、物件の詳細について「重要事項説明書」の交付がなされて、売買契約書の条文についてもより詳しい詰めをおこなって「売買契約書」を作成して、双方納得の上署名・捺印することにより売買契約は完結します。

「買付証明書」提出後に断る場合

「買付証明書」提出後に、撤回することは可能です。
ただし、「買付照明書」「売渡承諾書」の取り交わし後、実際の内容の詰めを何回にも及ぶ交渉たり、契約する具体的な準備行為がなされていて、「さあ契約日をいつにしようか」なんて段階で「やっぱり契約するの辞めときます・・・」なんてのは信義則上も許されません。

反対に、売主が「売渡承諾書」提出後に、撤回することも可能ですが、この場合はもの凄く揉めることが予想されます。（私は、この経験はありませんが・・・）

どちらかが断る場合に、売主・買主に実損がある場合、売主・買主に合理的に断る理由がないと認められる場合は、損害の賠償もあり得ますので、「買付証明書」「売渡承諾書」の提出する時は後先のことも考えて真摯に取り組むことが必要です。

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不動産ナマ知識／事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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「売買契約書」や「領収書」に印紙を貼り「消印」をしないと駄目だと決められている文書を「課税文書」と呼びます。

ちなみに、賃貸マンションを借りた時の「建物賃貸借契約書」を家主と入居者で締結しますが、これは「課税文書」ではないとされています。
不動産仲介業者が売主や買主から仲介の依頼を受ける際の、「媒介契約書」も「課税文書」にはなりません。

「領収書」は契約手付金、残金、賃貸料の受領など全て「課税文書」ですが、「敷金」や「保証金」の「領収書」は、「預り金」として「課税文書」には該当しないとされています。

また、駐車場の「賃貸借契約書」の場合は、駐車する場所として“土地”を賃貸借する契約書には印紙税がかかりますが、車庫を賃借する「賃貸借契約書」や、駐車場施設の一定の場所に駐車する契約書、車の寄託（保管）契約書には「印紙税」はかかりません。

まあ、個人的にマンション投資などしている方には、税務署から調査が入ることもないとは思いますが、「印紙税法」からすると、「収入印紙」を貼らないでいて、もし見つかってしまうと本来貼るべき「印紙代」の３倍の過怠税が課せられます。

また、「収入印紙」に「消印」していないことが見つかると、その「収入印紙」と同額の過怠税が課せられます。「印紙税」は「収入印紙」を文書に貼って「消印」することで納税したことになるそうですから、ちょっとした注意が要りますね。

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最近、どうも一棟売マンションの売買取引が一時ほどの勢いがありません。

昨年の夏くらいから、新聞紙上でもアパート建築に対して、建築業者と地元金融機関の積極的な営業攻勢が行き過ぎているのではないかと話題になっていたり、あのスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件が社会問題になってしまいましたので、行政当局も不動産融資に少しブレーキを掛けざるを得なくなったのではないかと推測しています。

でも、売主側も売物件に少しくらいの間、買主が付かなくても今のところ金利も安いし、現状の収益で賄っていける場合が殆どですから「まあ、客が付まで待っておこうか」という感じでしょうか！

２０~３０年前ならマンション経営なんて一部の地主さんや資産家、またはプロの不動産業者の取り扱うもので、一般の人が参入するものでは無かったのですが、今のように裾野が広くなったのはやはり金融機関の力が大きいです。

従来の住宅ローンや事業ローンとは違った、アパートローンで２０年とか、３０年の長期間のローンをそのマンション収入で返済するスキームをベースに融資をするという仕組みが出来上がったからです。

最近では、相続対策という目的にも利用されるようになって、融資先の少なくなっている地元金融機関の絶好の金融商品に成長したわけということです。

また、銀行に預けていても雀の涙ほどの利息しかない預貯金よりも、チャンとした勤め先があればアパートローンが組めることから「新築や中古の区分所有のマンション」に投資する民間サラリーマンや公務員の方々も想像以上に沢山いらっしゃいます。

悪徳管理業者に気をつけて！

でも、不動産投資はお金さえ調達できれば誰でも購入することは出来ますが、株や債権投資と違い、購入後の運用は不動産業者や管理業者の協力が必要です。。

プロの協力が必要だと言っても、日常的に色々な問題が発生するわけではありません。

時々というか、珠に不動産オーナーとして判断し具体的に対処すべき問題が発生するのです。

例えば、入居者の募集、リフォームや修繕、賃料の未払いや滞納、管理会社の不備や不正等、細かな問題であればベランダに鳩が住み着いたのをどういう風に駆除するのとかいう類の問題も最終的にはオーナー判断が必要であります。

細かい問題や大きな問題が出てきても日常的には建物全体の管理会社とか、区分マンションであればオーナー代行する不動産会社が実務的に対処してくれますが、全て家主さんに相談・報告・費用負担をお願いして対処するわけで、業者が勝手に判断して問題を解決してくれる訳ではありません。

そこでよく耳にするのが投資用区分マンションのオーナー代行業者の問題です。

特に、所有しているマンションとは離れた所にお住まいのオーナーさんは、ともすれば業者任せになりがちで、業者の方も緊張感がなく適当な対処をしているケースです。

最悪の場合は、オーナーさんの知らないところで不正が行なわれていたりする場合もありますので、業者からの相談・報告・費用負担について疑問な点や分からないことがあれば其の都度チャンと担当者に質問・確認・状況写真の提出や請求をしてください。

そうでないと、家主さんが支払ったリフォーム費用が不当に高額であったり、そもそも本当に施工したのかどうかも分からないとか、管理委託業者から振込まれる毎月の振込み賃料や募集する際の広告費が余分に抜かれていないかなど、残念な結果になってしまうケースもありますので。

一棟収益マンションでも、同様のことがあったりしますので、管理会社の業務内容には関心を持って接して頂くことが必要ですね。

ここ数年の間マンション購入は、金融機関の融資金額もほぼ物件購入価格に近い金額になっていましたので、結果的に毎月の返済額はいっぱいいっぱいの状態になっています。
ということは、少しでも金利が上がるようなことがあれば、（収入はそのままの状態だとして）支出については不必要な費用は出来るだけ抑えないと収支のバランスが一機に崩れてしまいます。

赤字を作って、相続税や所得税などの税金を少なくする為に収益用マンションを購入したり新築したとしても、悪徳業者にせっせと貢いでいたのでは意味がありません。

それでは、購入当初に描いていたマンション投資の目的を達成することが出来なくなってしまいますので、もう一度、皆さんの物件の現状把握をしてみて下さい。

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お盆休みも終わり、朝晩めっきり涼しくなりました。そろそろ仕事モードに戻らないと思うのです。八月はもう来週月曜日は２０日ですよ。
あっという間に９月になってしまいますから・・

もう１０年以上前のことですが、昭和４７年に建った大阪市中央区の一棟売マンションの売却の依頼を頂きました。

まず物件調査から始めましたが、この物件の建築確認申請書の日付が昭和４６年１１月で、その当時、この物件の場所に用途地域の指定がされていないことに驚きました。

私自身が、今まで大阪市内で用途地域の指定されていない物件に携わる経験がなかったからです。

市役所の方に教えてもらうと、建築確認申請当時「容積地区第６種」（６００％）だったことが分かりましたので、現容積率３００％にて既存不適格建物に該当することが分かりました。

当然、耐震性には問題があるのですが、コンクリートって年月を経るとより強固になるらしくて建物は目視でもがっしりしたものでした。
利回りは高いものでしたし、場所も良かったので、結構人気者でしたね。

プロの不動産業者、ビル経営者さんなど色々案内し、最終的には購入者はサラリーマンの方でしたが、物件が古いのによくローンを組めたなと思えるくらい頑張って融資を受けて取引はスムーズに終了したのでした。

ここまで古い収益物件に出会うことは少ないと思いますが、つい４８年ほど前には大阪市内でも市街化区域が決定されて、用途地域が決められたことを知っておいても損はないですよ！

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