不動産ナマ知識／仲介手数料のトラブル

いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは９０試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名･捺印をもらって契約～決裁へと仕事を進めていると思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者（あんこと呼ばれる業者さん）が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来ないとされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です。

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主･売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主･売主との出会いを心掛けないとあきません。

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不動産人／仲介業務としての責任範囲

「不動産」は千差万別、同じものは二つありません。
誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。

だから、Ａさんが２年前に購入した物件を、今回売却することになり仲介業務を請け負うことになったとしても、用途地域・各種規制、全面道路の給排水管の埋設状況等は再調査ですし、仲介業者にとって土地勘のないエリアの物件調査は特に気をつけないと間違いが起こりやすいものです。

以前このブログでも書いたことがありますが、大手企業の所有するガソリンスタンド跡地の売却で売主担当者が、仲介を依頼していた某信託銀行の担当者に土地の面積を伝えていたのですが、後日それが換地前の面積だと分かり、結局破談になったなんてこともありました。

ミスは仲介業者の知名度とか上場企業だとかいうこととは別次元の問題であります。仲介業者の責任は、依頼主の目的を達することが出来るようにすることです。

契約前であれば、物件の調査義務・説明義務という形で客観的に物件そのものを判るものにする責任があります。

「善管注意義務違反」いう表現で、仲介業者のミスを指摘することがあります。
「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で、仲介業務を委任された宅地建物取引業者や宅地建物取引士の専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

仲介業者がその物件について、容易には知りえない事実については、「善管注意義務違反」には当たりません。
ここの線引きが曖昧な部分を持っているので、トラブルになるケースもあったりします。

仲介業者としては、契約前には出来るだけ細かなことでも知っておいて頂く様にして、契約後のトラブルが発生することは極力避けるようにしますが、それでも、もしもなにか問題が発生した場合は誠意ある対応だけは心掛けないといけません。
そこまでが、仲介業務の責任範囲だと思います。

中には居るんですよね、そういう場面になると逃げる奴が。

★不動産業者に関係する記事★

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不動産人／「リロケーション」物件の殺人事件

「リロケーション」は、転勤になった人の自宅を期限付きの賃借人を斡旋･管理する不動産ビジネスサービスのことです。

大阪のタワーマンションの１室を購入したＡさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Ｂに転貸した後、Ｂが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Ａさんが借主の不動産会社に約１５００万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が５７０万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。（読売新聞）
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。

この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。

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不動産人／無理が通れば道理引っ込む

無理が通れば道理引っ込む

【意味】無理が通れば道理引っ込むとは、道理に反することがまかり通る世の中なら、道理にかなった正義は行われなくなるということ。

「かぼちゃの馬車」の被害者の多くはサラリーマンだったようですが、報道によるとそれなりに高収入を得ていた方が多いとか。当然、大きな借入をするのに銀行も誰にでも融資は出来ないはずです。
平均的な日本人にとって「銀行」の信用は、不動産業者と比べ物にならないくらいに絶大です。
「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルを「銀行」が評価していると言われると、投資用不動産の「信頼感」はグッと増します。

関西では流れていなかったと思いますが、テレビＣＭで人気タレントが登場していたのもビジネスモデル自体の「警戒感」はかなり薄れていたと思います。
「空き室があっても支払われるはずだった」３０年間の保証って何だったのか？
そもそもそんなことが出来るというのか？

スルガ銀行は金融庁の立ち入り検査中です。
内部調査で、複数の行員が審査書類の改ざんを知りながら融資した疑いが浮上しています。

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昨日の午前中は、定期検査で病院に居てテレビの国会中継を観ておりました。
例の「加計学園」の問題に対して、野党の質問に対して、安倍首相が答弁していました。
ニュースで見ていた柳瀬元首相秘書官の答弁もそうですが、誠意とか真摯とかいうものが感じられないような気がして、嫌な感じを受けました。

「かぼちゃの馬車」も「加計学園」も人に迷惑を掛けたとしたら、関係者の皆さんはチャンと納得できるように説明して欲しいですなぁ。