２０２０年東京五輪招致に絡む不正送金疑惑に関し、竹田恒和・日本オリンピック委員会（ＪＯＣ）会長は「疑うべき事情はない」と疑惑を全面否定しました。

この問題はシンガポールのコンサルタント会社に支払った２億３０００万円が相場よりかなり高いとされて”賄賂”じゃないのかと疑われているのですが、そもそも「コンサルティング」っていう曖昧な仕事は何なのか？

「コンサルティング 」とは、企業や行政の問題に対して解決策を示し、その推進を補助する行為・業務のことです。
具体的に何をするのかは本当のところ決まっていませんので、その報酬自体がその都度決まることになります。

※いわゆるコンサルティング会社とかは、する内容が決まっているので規定に法って報酬を得ますが・・・日産のゴーンさんの事件でも、高額な”コンサル料”の問題があるみたいですね。

不動産業界でも”コンサル料”はありますよ。

例えば、借地権の売買とかの仲介をする場合に、例えば総額１００万円だとして仲介手数料は正規で計算しても５万円（２００万円以下は５％）です。両直で仲介して１０万円です。
こういう案件ほど難しいもので、不動産業者も経費倒れというか手間賃商売となりますので、仲介手数料とは別に”コンサル料”をお願いすることもあります。

このように仲介手数料とは別の報酬を要求するときに”コンサル料”という名称で領収書を切ることがあります。

これを悪意を持って法外な報酬を要求するとか、経費を膨らませて所得を抑える脱税に近いようなことにも”コンサル料”を利用する輩もいます。

税務署に睨まれないためには、「コンサルティング」の内容を文書で、依頼主と報酬を約定しておくことは最低限必要です。

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全国の税務署で住宅ローン減税制度（注）の適用を間違って２０１３～２０１６年の３年間で焼く１万４５００人に余分に税額控除していたという。

順次、修正申告を求めていくらしいけれども、大変な作業量ですよ。

（注）住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の１％を所得税から控除する制度で、確定申告が必要です。一般住宅では最大４０００万円（その１％の４００万円を）、１０年間にわたって控除を受けることが出来る、比較的シンプルな制度です。

消費税増税対策として、住宅ローン減税の期間を３年間延長する案が持ち上がっているらしい。
建物価格の２％を３年間掛けて所得税から控除する案です。

他にも消費税対策のプランは沢山あって、キャッシュレス決済での「ポイント還元」、マイナンバーカード利用者の買い物時の「ポイント加算」、「プレミアム付き商品券」などです。他にも食料品などの消費税率を８％に据え置く「軽減税率」導入は、外食は１０％の税率で、持ち帰れば８％になるなど制度は複雑です。

「税金」制度はもっとシンプルにしないと、結局何がなんだか分からなくなってまた混乱するんじゃないでしょうか！

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１１月も下旬です。今朝は今年一番の冷え込みで、手袋があってもおかしくないほどです。

不動産業界では、税制や業績を念頭に置いた取引が年末に向けてあるものです。
今年はスルガ銀行の問題に波及して、他の金融機関も不動産投資向けの融資がきつくなっているので、例年よりか取引の量としては少なくなると思われます。

一般的に不動産融資が厳しくなると、購入できる方の数は減りますので、需給関係からすると物件価格は下がるはずです。

実は、融資が厳しくなってきたのは昨年半ばからのことで、スルガ銀行の問題が騒がれた一年も前のことです。
ところが、現状の不動産価格は下がるどころか依然として強気価格が主流です。
考え付く理由としては、所有者の方も、借り入れしている融資条件が依然として低金利なので収支バランスからしても売る必要性が低い。
売り物件自体が少ないので、購入したい人も物件選択の幅が意外と狭いので、取引価格に市場原理が働き難い。もし、市場原理に任せて売買を行えば、値崩れして不良債権が発生してしまうので、金融機関も融資先に対して“売れ売れ攻撃”は行えないし…

だから、前にも進めない、後にも引けないような状況で推移していると考えられます。もし次に動きがあるとすれば金利が上がったと実感できる時かもしれないですね。

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投資用物件に限らず、不動産を購入・売却する時期は、世間のムードや趨勢だけでなく、個人であろうが法人であろうがその時の状況を判断して行動を起こすべきだと思います。

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兵庫県の篠山市で住民投票の結果、「丹波篠山市」に改名することが決まりました。

丹波黒豆やボタン鍋、丹波栗など全国的に「丹波篠山」って言うブランドをお隣の京都の丹波市から取り返すことが出来る経済的な手助けになるはずです。

篠山市の改名をめぐっては、「市名変更のために使ってほしい」として、当区名の人から１億円のふるさと納税が寄せられたこともあって注目されていました。

不動産には住所以外の地番や昔ながらの名称、マンションなどのネーミングなど付けられています。

大阪でも商店街の名前に「銀座」を付けたり、マンションに「中之島」「心斎橋」の近くだからとその名称を付けたりしているのもイメージがイイからでしょうね。

特に「丹波篠山」みたいに食品産地をイメージできる名前は歴史もあって貴重です。
今となっては、何故当初からその名前を付けなかったのか不思議です。

でもこの騒動で、全国に「丹波篠山」の名前を知らしめた効果は絶大だったかも知れないですね。

追伸：ＪＲ「東寝屋川｣駅が「寝屋川公園」駅に名前を変えるようです。これもイメージ戦力ですよね。

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何のための消費税ＵＰなのか、訳が判りません。

来年１０月予定の消費税率引き上げを巡り、国会では消費の冷え込みを恐れた「景気」対策の話ばかりです。
商品券を配るとか、キャッシュレスでポイントを付けるとか、お店で食べると１０％だけど持って帰ると８％だとか、新聞と週刊誌とでは税率が違うとかさっぱり訳が判らない。

それにまたもや住宅と自動車を買う人には優遇措置を取り入れるみたいなことも言い始めているし増税本来の目的はどこにいったのか。

そんなに景気が悪くなるのならやらない方がいいのと違うのか？

安倍首相はすでに２回増税時期を延期している実績があります。
なにかぐちゃぐちゃ言っている割には、消費税の使い道の話は聞こえてこないし。

こんなことじゃあ、なんだか物価を上げるどころか、消費意欲が減退するような気がしております。

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１０月の宅建試験が終わって、１２月に合否が判明します。
受験生は自分が受かったかどうか大体判っているはずですよね。

宅地建物取引士の登録者数は概ね２０年間増加しております。
また、就業者数も１４年間連続で増加しています。
大阪府の宅地建物取引士の就業者数は２万７３２７人。（平成２９年度末現在）
その内、女性の比率は２２．３％ですが、大体全国平均より少しだけ低いです。

意外に感じるのは、宅地建物取引士の就業者の約４分の１が４０台で、全体の平均年齢は４９．８歳だというから不動産の世界は中年男性が中心の職場だと言えます。

不動産取引の実務は奥が深くて、何十年経っても知らないことは幾らでもあるものです。
「不動産」は同じものが絶対に無いので、隣地であっても全く別物ですし、数年前に売りに出ていた物件でも今日の状態はまた違うものです。
「宅建」持っている人は沢山おられますが、実際に即戦力で不動産取引ができる人ばかりではありません。

誰でも最初は素人です。
車の運転と同じように、慣れや経験が必要です。
新人は上司や先輩の指導が必要ですので、私としては経験が浅い段階で一度は大手の不動産会社に席を置くのがいいように思います。
仲介会社でなくても、マンションデベロッパーや建売業者でも勉強できますよ。

キチッとした仕事の仕方を経験するということは大事なことです。

小さい会社でもキチッとした仕事をしているところはありますが、外部から眺めていてもどこの会社がそうなのか判り難いでしょう。でも経験を積もうとする会社が、どういう種類の取引が得意なのかで、その後、不動産業界で生きていく立ち居地が大きく違いますので少し考えてみても損はありませんから。また、私も経験があるのですが、せっかく入社しても指導しない上司に当たると困りますよね。

昔なら、入社して数日経つと「今日から１人で営業して来い！」なんて言われて、３ヶ月坊主だったら首なんてことありましたけど、テレビコマーシャルなどしている会社が今でもそんなブラックなことをしているみたいです。

大手の場合は実務研修があったりするので、「宅建」を持っているだけでなく仕事しながら勉強もできると思います。

私が「宅建」合格した時は、２４歳だったかな・・・不動産業界とは別の仕事していたのですが、私の勤めていた会社が当時隔週土曜日休みだったので、いきなり週休二日にすると仕事に支障があってはいけないということで、土曜日出謹すると（確か５，０００円だったと思うのですが、）出勤手当てが貰えたのです。だから、殆どの人が出勤していたような記憶があります（苦笑）そのお金で週に１回宅建の学校に通うようになって、結果的に不動産屋になるキッカケになったわけです。

どちらにしても、不動産業界もいろいろ新しいことを知っておかないと仕事し難い状況になってきていますので、「宅建」合格をスタートだと思って向上心を忘れないで頑張って下さい！

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福島の原発事故があった頃、自然エネルギーが注目された時期がありました。

風力発電や地熱、レアメタルなどのほかに、太陽光パネルを設置して電力を売るビジネスが超人気になったことがありました。
自宅の屋根にソーラーパネルを設置して余った電気を売るというものもありましたが、それとは違い、産業用の太陽光発電の場合は、20年間という固定買取期間も選択できるため、表面利回りは10％前後だったとしても収益の安定性は抜群のビジネスでした。

ただ、広大な敷地が必要なので地方の山間部や未利用の工場跡地など銀行の担保評価からすると凄く低評価の所に何億とか何十億とか大きなお金を出資することが必要でした。
それにはメリットがないといけないということで、国の政策として２０１２年優遇税制が適応されることになりました。

それは、事業用の太陽光発電の設置や購入に掛かった費用を、稼動させた初年度に全額損金処理(経費)できるというものでした。
大きな利益を出している会社や富裕層などは、合法的に節税できるとして太陽光事業に参加して一種の「バブル」が発生したのでした。

優遇税制はその後、要件が厳しくなるのですが、太陽光の買取価格が今は１８円/kwh位らしいのですが、２０１２年当時は２倍の４０円とかだったので２０年固定なのでまだ事業事転売できるとする商売があるようです。
厳密には不動産投資と言えるかどうかは疑問ですが、変形の不動産投資ビジネスとして「太陽光発電ビジネス」の触りをご紹介させていただきました。

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先日、ＢＳ放送で将棋の「羽生善治とＡＩ世代」という番組を観ました。将棋の世界ではプロ棋士が人工知能を積んだロボットと対戦して負け越すことが珍しくなくなっています。そんな中、羽生さんは「ロボットは強いといっても、一年後に開発されたものの方が強い。ということはまだ弱点があるということだから・・・、今あるロボットは最強ではないはずだ」と言っていました。
また、盤上の手を読みは最終的には読みきれないので、最終的は「なんとなく」と言う気持ちで最善手を指すとも言っていました。

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メガバンクやネット検索サイトでは、住宅ローンの事前審査を１５分とかで出来るサービスを始まっています。これまで人間が一日掛かっていた作業を、１５分で出来るってわけです。
日常的にスマホ使用に慣れている一般ユーザーが増えているので、これからはこのサービスが当たり前になるのでしょうね。

でも、事業用不動産のローンはまた別物ですが、サラリーマンの方々の投資用マンションに対するローンは住宅ローン並みに機械的に審査が出来るようです。高い金利で借りているローンを、低利なローンに借り替えようとすると、意外と厳しい審査が待っているケースが多いようです。
投資用マンション用ローンは、大手銀行では扱っていないところもあるし、ノンバンクやファイナンスに近い感じです。
新築マンションを購入する時のローンは、予めローン会社がセットされていて審査も緩い感じですね。

一旦、中古マンションとなると物件評価額も下がっている、所有者の年齢も上がってる、もしかして年収等の属性も変化していている場合もあったりします。

もし売却価格がローン残高以下だったりすると、手持ち現金を投入しないと抵当権抹消できずに売るに売れない状態も起こりえます。
この身動き取れない状態が一番やっかいです。

※勿論、値上がりしていたら、そういう問題はありません。

最初から中古マンションだと落差による被害は小さいので、後々のことを考えてみて投資用マンションは新築か中古かと言えば、中古の方が扱いやすいと思いますが・・・

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「一雨一度」って、一雨降る毎に気温が少しずつ下がる秋雨のことを言っているのだそうです。

昨日今日と世界中で株式市場は下落していて、それでもまだまだ大丈夫だと思っている人は多いとは思いますが・・・麻生財務大臣もそういうことを言っております。
世の中って少しずつ動いているのですが、気が付くとあの時が分岐点だったのかと思った時は既に“後の祭り”状態であります。

我々もアベノミクスで大胆な金融緩和と低金利を実行して、株式相場や不動産投資にお金が入り込んで景気が良いような気分を味わっておりました。

地方銀行や信金信組が不動産融資に積極的だったのも今は落ち着き、あのスルガ銀行の違法融資問題でくさびを打ち込まれたかのように融資審査は厳しくなってしまいました。

不動産業者の間では、来年は景気が悪くなるかも・・・という噂話があちこちで聞こえてまいります。
安倍首相も憲法改正なんてことに一生懸命になる前に、本当の意味で景気が良くなる対策について考えてみてくれませんかね。

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シェアハウスに投資した不動産投資家への融資に必要な書類が偽造・改ざんされた上で、２千億円超の不正融資が実行したスルガ銀行。

当初、不動産業者が不正の絵を描いたと言っていたのですが、第三者委員会が一連の不正は不動産会社だけでなく行員も関与していたと認定したようです。それに別の問題も・・・創業家の会長さんが関連会社に行なった融資の一部を、私的に流用していた可能性も浮上です。
その総額は十数億円規模だとか・・・スルガ銀行って大丈夫かな？

銀行といえば、社会的な信用のある組織で、我々不動産業者と比較すると、羨ましいくらいの信用力があります。

また、世の中の人々は銀行の判断で貸したり、借りたりして資金を血液のごとく廻しながら日常生活や企業活動をしているわけですよ。

こんな事件で、妙に融資が厳しくなるとか、低金利政策のあおりで地方銀行の収益が悪化しているので、低金利政策も見直そうなんてことになるとすれば、金融と不動産は“呉越同舟”の関係ですから、不動産市場もトバッチリを食らうことになりかねません。

それにしても、去年から今年にかけてスポーツ界の指導者のパワハラ、老舗製造企業の品質不正、コンプライアンスを指導する立場である各省庁の障害者雇用者数の嘘八百、宅配大手の過大請求、医科大学の女性差別入試問題・・・まっとうな人間が生きていく道はどこにあるのかと問いたい心境で御座います。

かぼちゃの馬車３

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