不動産を売ると、次の３種類の税金がかかります。

★印紙税　★譲渡所得税　★住民税

勿論、「譲渡所得税」「住民税」は売却により利益が出た場合の税金ですから、売却により損をする場合は支払う必要はありません。
「印紙税」は売買契約書に貼付する１回きりですし、金額もそれほど大きな金額でもないと思いますが、売却損の場合でも必要です。

「譲渡所得税」は売却した年の１月１日で５年を越えているかどうかなど、売買の当事者にとって関心も高くで、事前に計算もしていることが多いと思いますが、「住民税」は税額も「譲渡所得税」より半分以下ですし、確定申告した時の税額欄には「住民税」の金額自体は明示されないので、頭の中から消えてしまうことになります。

ところが、６月頃になると市役所から「平成××年市民税・府民税納税通知書兼税額（充当）通知書」が送られてきたら、忘れていた思い出がゾンビのように甦るのです。

一種の時間差攻撃であります！

また、税金ではありませんが、「国民健康保険料」に加入されているリタイヤされている方や、自営業の方の場合、不動産を売却されて前年の所得が７００万円程度までアップすると、今まで数万円ですんでいた「国民健康保険料」が自動的にＭＡＸ８９万円/年まで跳ね上がる場合があり、通知書が届いてからあっと驚くこともあり得ますので、ご用心なさって下さい。

※事業用不動産の売却とは違い、マイホームを売った場合は、次のような特例があります。

【居住用財産の３０００万円特別控除】

所有期間の長短に関わらず、譲渡所得より最高３０００万円まで控除できる。

【居住用財産売却による軽減税率の特例】

譲渡した１月１日時点で、１０年超の場合に課税所得の６０００万円までは税率が低い。

【居住用財産の買換え特例】

マイホームを買換えて、新たに購入した自宅の方が高い場合は、売却した時には課税されすに、次の自宅を売却するまで繰り延べすることができる。

但し、３０００万円控除との併用は不可。

【空き家に係る譲渡所得の特別控除】

相続した空き家を、「取り壊し」や「耐震改修後」に売却する場合、３０００万円特別控除ができます。

尚、それぞれの税金問題については、専門家（税理士さんや、税務署）にご相談下さい。

不動産投資する場合に、“利回り”は大きな判断材料です。
“利回り”の考え方のひとつに『キャップレート』（総合還元利回り）があります。
日常的に使う”利回り“は、『表面利回り』（年間収入÷物件価格×１００＝？％）と呼ばれているものですが、もう一段突っ込んで精査する時には、追加で詳細資料が必要です。
詳細資料には、固定資産評価額やそれに対する税負担金額、建物の修繕履歴、現在の管理費用、管理会社との契約内容、賃貸契約書の内容の確認、これまでの入居状況や滞納記録などがあります。

詳細資料が入手できれば、純営業収益と総投資額が把握できます。

【純営業収益】
純営業収益とは、賃料等の収入額から経費・費用を差し引いた金額です。 賃料収入は毎月の賃料・管理費・共益費・駐車場料です。

自動販売機やコインランドリーの売上などを入れる場合もあります。

水道代を入れている資料もありますが、固定金額であればそれもありですかね。
費用とは、固定資産税額・損害保険料・水道光熱費・（賃貸業者への）仲介手数料などがありますが、通常の経費で落とす減価償却費や返済利息は含みません。
純営業収益を不動産の価値（値踏み）をするのに使用しますので、キャッシュフローに関係のない減価償却費や所有者が変われば変動する借入金の額は除外しているわけです。
通常は年間の利回りを求めますので、月額の数値を使うのであれば12倍して年間の純営業収益を求めます。

【総投資額】
購入するときの物件価格＋取得費用（不動産取得税・司法書士報酬・（売買業者への）仲介手数料など）を合計します。

“表面利回り”と比べて“キャップレート”は、分子となる部分は“年間収入＞純営業収益“と少ないですし、逆に分母は”物件価格＜総投資額“と大きくなりますので、例えば表面利回り１０％の物件がキャップレートで６％になったりして、算出された数字は小さくなります。

その「キャップレート」は、不動産を投資しようとする人の“期待する利回り”の目安となることから「期待利回り」と呼ばれたりもします。
その数字は「金利」を横睨みしながら上下します。
当然、金利が上昇するときは“期待する利回り”は上昇しますし、金利が安いときは不動産に対する“期待利回り”は低目でも理解されます。

不動産投資は“風”とか“空気”を読む努力が必要です。

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仲介手数料は売主・買主・貸主・借主の皆さんにとって気になるものですが、不動産仲介業者の“生活の糧”そのものでもありとっても重要なものです。

ある方の紹介で､収益ビルを買いたいという買主様に「私は（仲介）手数料はお支払いしませんので、そのつもりで良い物件を紹介して下さい！」って言われた経験があります。
「それでは私共（仲介業者）は何処から報酬をいただけるのですか？」とお聞きしましたが、 お答えは「売主から貰えばいいじゃないか…」と。
「えっ？・・・・」（唖然、言葉もでない･･･）世の中に買主は自分しかいないと思っておっしゃってるのか？　つくづくすごい人が居るもんだと思いました。

【  賃貸契約の場合】

宅建業法によると『家賃の１ヶ月以内』相当額（注１）がその報酬と決められているのですが､現実には名目はいろいろありますが、それ以上に実質的手数料が発生しているケースが多いのです。
大企業の所有する大型ビルや入居者がどうしても入りたいような人気エリアの物件は、宅建業法の規定に沿って仲介手数料が支払われていることが多いと思われますが、それは競争力のある物件だから許される事で、小規模の物件や通常の賃貸マンションは、宅建業法通りの報酬では仲介業者の協力が得られ難く空室状態が長引くことが考えられるので､正規の仲介手数料とは別の費用を発生させてでも早期の客付けを不動産業者に依頼しているのが実情です。

不動産業界としては、現行の“賃貸手数料”の持つ課題はとても大きいと思います。

ただし、貸主の依頼により行なう広告費・（遠隔地の物件等の）調査費用・宿泊費・交通費などについては別に請求できることも確かですので、全てが問題だとは言い切れませんが。

【 売買契約の場合】

売買の場合は賃貸と比べて分かりやすいと思います。

※仲介手数料は消費税の対象になります。

この計算式から算出された金額を売主・買主双方から支払われることになります。

よく、“３%+６万円”の“６万円”って何だと聞かれますが、２００万円の５％＝１０万円、～４００万円の４％＝８万円の合計１８万円と、１~４００万円の３％＝１２万円の差額６万円の金額です。
ただ、この金額は手数料の上限とされているので売主・買主は不動産業者に対して手数料を値交渉することができます。
冒頭の強烈な買主様のような人は殆どいらっしゃらないと思いけれど，不動産業者も手数料を支払って頂けない買主様には良質の物件情報は提供しないでしょうから、少なくとも常識の範囲で手数料を払う姿勢はお持ち頂きたいものです。
仲介手数料についてはいろんなエピソードや苦労話がありますが，ここは「同じ物件情報を複数の仲介業者から得た場合」と「支払時期」について取上げることにします。
同じ物件が別々の不動産業者から提供されることはよくあることですが、不動産取引に不馴れな方が対応を間違うと大きなトラブルになります。
プロでしたら、基本的に先着順に話しを進めていくことで、どうも商談がまとまらないとか、仲介業者の対応に納得ができない場合など、明らかに話が暗礁に乗り上げたことが明白であれば後順位の仲介業者に依頼し直すこともあります。
この場合では、先の仲介業者にハッキリ断りを入れておくことが大事です。
買主さんがプロじゃない場合、後で同じ物件情報を持って来た仲介業者の話しに乗ってしまうとか、同時並行して話しを進める人なんかも稀にいらっしゃいます。
後々商談が成立して蓋を開けてみると、先に情報を持ってきた業者が“抜かれた”ことになり、その業者から正規の仲介手数料を請求されることもあります。
そんな場合は自分自信で蒔いた種ですが，気分は悪いでしょうし、もめることになりますので、不動産情報は筋の通った方法で、順序立てて商談をすすめて下さい。

事業用の取引で仲介手数料支払が取引終了時（＝決裁時）に行なわれることが多いのですが、よく契約時５０％、決裁時５０％と分けて仲介手数料を受け取る不動産業者もおりますが，それはその不動産業者の決めたルールであって特に法的に決まったものではありません。

ただ、仲介手数料の請求権は契約時点で発生しますので、別に決裁まで待たなくても問題はありません。
ただ、不動産取引は決済・引渡しまで完了して成就できるものですから、不動産業者としては決裁・引渡しが終わってから仲介手数料を頂くのが正解だと思います。
以前のことですが，台湾の法人さんにビル用地を購入してもらった時に、法務局で登記簿謄本が出来て所有者として名前が確認出来るまで、暫く仲介手数料の受領を保留したこともありました。
その時は、外国の方特有の慎重さだと納得して同意したのですが、そんなケースはイレギュラー中のイレギュラーで普通はそんなのはありえませんので、皆さんは決裁時には支払を済ませて下さい。

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不動産業者にとっては、１２月は例年バタバタするものです。

その理由のひとつには、取引の日そのものが売主買主さんにとって、税金の上で大きな分岐点になっていることがあります。
不動産取引は譲渡した月日ではなく、譲渡した年の１月１日時点において、所有期間が５年を超える場合を「長期譲渡（所得）」といい、５年以下の場合を「短期譲渡（所得）」となっています。

これも、かつては１０年を分岐点としていた時代もあったのですが、税制は時として不動産業界と国民に大きな打撃や負担を与えてくれるものです。
譲渡所得の税率が全然違うことはご存知の通りでしょう。(下記参照)

※上記の所得税・住民税のほかに、復興特別所得税として所得税額の２．１％かかる。

ちょうど５年を超えるか超えないかというときには、それぞれ購入した日と売却した日とがカギになっております。

購入の日（取得日）は原則としてその不動産の引渡しを受けた日だが、売買契約締結日を取得日として申告することも認められます。

同様に売却の日（譲渡日）は原則としてその不動産を相手側に引渡した日だが、こちらも特則として売買契約締結日とすることが認められます。
尚、相続により取得したものは、原則として、被相続人の取得した日から計算することになっています。

年末年始に売買契約を予定している方は、一度その契約手続きの日程をご確認ください。

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座間市の９人殺人事件のニュースをまた見てしまいました。

容疑者が車に乗せられて護送されていました。
その後、現場のアパートが映し出されてました。
この事件についてネット検索すると、本当かどうかは分かりませんが家賃がすごく安いとか、アパートごと売りに出されていたとか、いろいろなことが書かれています。

このアパートの持ち主、大家さんはこれからどうするのだろうと・・・・気になります。
まず、賃貸借契約は家主の判断だけでは解約できません。
まだ、有罪判決受けたわけでもないし、ただちに賃貸契約の解約に同意したわけでもないだろうから。
また、これから家賃を滞納して、家主が訴訟を起こして契約を解除するにしても費用と時間が掛かります。
容疑者の使っていた日用品などの残置物も、所有者の同意か裁判所の許可がないと勝手に処分できない。
それに、死体の臭いってなかなか解消できないと聞いていますから、同じ建物に住んでいる人も出て行くかも知れないので、家賃は減ることはあっても増えないでしょうし。

そもそも、売却するとしても売れるのかどうかも心配だろうなぁ。

収益用マンションやアパートを所有している家主さんにとって、病死や孤独死はあっても殺人事件は本当にあってはならないものです。

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前から思っていたのですが、不動産業者さんの中にはいつ会っても「忙しい・・・」って言つてる人がおられますが、そういう人に限って、あれがどうしてこれがどうのこうのと、話は賑やかで面白いです。

それに「物件情報もいっぱいあるから、どんな物件でも出しますから言って下さい」って。
で、これこれこんな物件ありますかねって話すと、「ありまっせ！」と嬉しい返事が返ってきます。
暫くして、物件の資料がメールで到着です。
あれっ？『どこかで見たことがあるような・・・』
事務所のパソコン内にある物件情報のフォルダーを開いて、過去の物件資料を調べてみますと、あるある２年前に履歴が。
でも購入者が転売に出している場合もありますから、確認する必要があります。

言っときますけど、わたしはこのお喋りでいつも忙しい業者さんのこと信じてますよ。
でも、その辺の経緯はどうなのか聞いてみると、『資料もらった担当者が入院していて…』とか『聞いときます…』と言ったきり、お喋りでいつも忙しい業者さんがそのまま急に無口な人間になってしまって、なんやネンということもよくあります。
でも、お喋りでいつも忙しい業者さんも、何年も不動産屋をやってるわけですから、怪しげな物件ばかりではなく絶対ちゃんとした情報もお持ちなんでしょう。
気長にその時を待ちます！

不動産業界の人なら、分かって頂けると思うのですが、最近売り物件自体が少ないので、怪しげな物件情報が増えているような感じがします。
すでに売却済の物件や、絶対売らないような物件もアルアルです。
だから「えっ！」と思うような面白い話しには、焦って飛びつかないで下さい。

物件自体の見極めは大事ですが、それを紹介してくれる不動産屋さんの見極めも大事ですよ。

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土地を売ったり買ったりする際、売買契約書で「現況有姿で実測清算なし」という条文を入れても、越境トラブルに関して逃げられるわけではありません。

売主と買主で、ここまでが取引対象の土地だと確認する為に両社による立会いが必要だからです。
越境問題を事前にハッキリさせる為には、結局、境界ラインを確定させなければならないのです。

それは、境界鋲があるとか無いとか、測量図があるとか無いとかとは別の話です。
「ブロックの中心が境界ラインです」と売主が言っていても、お隣の方は違と言い出すかもしれませんので、両者の立会いが要ります。

きっちと専門家によって測量されている場合は、その心配はないと思いますが、それでも、測量した後に隣の庇が越境しているとか、柿の木の枝が伸びて来てこちらの敷地にまで到達しているとか、境界鋲が跳んでしまっているので、鋲や杭を復元させるとか・・・境界問題は少なくとも契約してから引渡しまでにきちっとやらないとあきません。

勿論、建物付の土地も同じことです。

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希望の党を、“馬糞の川流れ“って表現している記事を見ました。
その意味は「もともとどうにもならない者同士が、それでも何とかくっついていた。それが水のなかに入ってモロモロになりバラバラに流されてしまう。そうなるともうもとの一つに戻ることはできないというような意味。」とのことらしいのですが、綺麗な表現ではありませんなぁ。
ひと月前には女性初の総理大臣候補だった小池都知事も、今は希望の党のA級戦犯扱いですから、人の気持ちは怖いものです。

期待とは裏腹に、結果が上手く行かないと逆恨みされちゃいますから。

不動産取引も、人の気持ちが大事です。
期待に応えたいのですが、結構キツイと感じる場合もあります。
親戚や友人、友人の中でも特に親しい人からの依頼で仲介をする場合は、単にビジネスとしてやるのと違った部分がありますので、特に慎重で丁寧に行わないといけませんし、ちゃんと出来て当たり前という感じですのでかえって神経を消耗するのです。
ただ反対側の売り買いする相手がどういう人かは判りませんから、商談を進めて行く中で厄介な問題が出てくることが少なくありません。

友人が投資用マンションを1戸買いたいと言ってきたので、やっと見つけた物件で契約寸前まで辿り着きました。
そのマンションは、賃借人付の物件だったので、事前にその賃借人のプロフィールを確認することになります。
賃借人がＤ大学の学生（留学生）だというので、一応学生証のコピーを要求しました。
（売主側の）仲介業者と売主もすぐに承諾してくれて、しばらくして決裁日を迎えました。

すると決済日になっても、売主が「入居者さんと連絡が取れないので・・・」と学生証の提出ができないと言うじゃありませんか・・・相手の仲介業者も「それは、後日提出どうですか？」って言うので、少し不安な気持ちはあったのですが、決裁を終了させました。

それから、約1ヶ月過ぎたある日、私のところに知らない男性から電話がかかってきて「●●マンションをお借りしているＢですが、退去したいのでどうすればいいでしょうか？」と・・・聞いてみると、本人はＤ大学じゃなくて、Ｒ大学の留学生でした。

日本の大学を受験後、テレビでコマーシャル流している大手の賃貸業者に案内してもらって、決めたのが今回のマンションだったそうです。
その時、ＢさんはＤ大学に合格するつもりで、賃貸の仲介業者もプロフィールにＤ大学生と書かせて賃貸契約を締結したそうです。
ところが、実は希望していたＤ大学には合格出来ずにＲ大学に合格したので、このマンションに住んでいるとＲ大学まで通学するのに２時間以上掛かるので引っ越したいという訳です。
日本のことに不慣れな本人には文句を言うことも出来ず退去の手続きを進めて、物件の取引は終わっているものの売主と仲介業者にその内容を伝えたのでした。

決裁後、１ヶ月で退去することは仕方ないとしても、その内容が売り主側から聞いていたものと違うので、悪く考えれば“虚偽”の疑惑もあると思われました。
せめて、次の入居者が決まるまでの簡、損害賠償とまでは言わないが少なからず誠意は見せるべきだと、そして問題があることは売主とその仲介業者も認めてくれました。
でもその後、口では偉そうなことを言ってましたが、売主も仲介業者も誠意ある態度で接してくれることは一度もありませんでした。

結果、買主である友人には申し訳ないことになってしまいました。
学生の入居シーズンを過ぎた物件に入居者を確保するのは結構難しくて、結局２ヶ月ほど要してしまいましたし。

また、古い借家で多い契約書の無い借地契約について、当事者双方が「歳も歳だからこの際、契約書を作製しておこう」という場合に、知り合いの不動産業者として契約書の作成を頼まれるなんてこともあります。
元々、土地の所有者と建物の所有者が知り合いですから、契約書など簡単に作れるものと思って声を掛けてくれるのですが、これが意外とこじれたりします。

仮に地代が月額５万円だとして、契約書を作る段階で土地の所有者さんから、「５万円は昔に決めた金額だから、この際、今の相場で１０万円にする」とか言い出したりするのですから、その時点で話は簡単ではなく、複雑なものになります。

これも、手軽に契約書を作ってくれるはずだと思って気軽に声を掛けてくれるのは凄くありがたいのですが、どうしてどうしてこういう話は一番手間が掛かるし、難しい仕事なんですよ。

でも、こういう仕事はお金じゃなく、意地でも完結させないとダメな仕事なんです（笑）。

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不動産業界は、国の政策に大きく左右される業界です。

税制対策では、個人が自宅として不動産を購入すると所得税の減税策があったり、相続税の強化が制度化されると、富裕層の皆さんは現金より相続税評価の低い高層マンションの上層階を購入して、もしもの時に備えたのも、国の政策に対抗する行動でした。
また、マンション経営する場合に、個人と法人を使い分けるのも、所得税や相続税対策でしょうし、遊休地にアパートを建てるのも所得を増やすというよりも税金対策の方に目が向いている場合が多いのでしょう。

景気が過熱して、銀行の融資が慎重になると取引は減少しますし、金利が下がると取引は活発になるものです。
それの繰り返しです。

だから、不動産業界は税制や、景気の良し悪しによって、ここぞとばかりに大きく振れるのが常（つね）なのでしょう。
建売ブームだと、猫も杓子も建売用地を探します。
投資用マンションブームだと、ワーとバッタの大群みたいに振り子が大きく動きます。
此間までは、ホテルブームとか民泊ブームって言うのがありましたので、大阪市内などの地価はマンション業者の買い値の２倍以上の金額でホテル建築目的の業者さんが買ってましたから、容積率の４００％とか６００％との高い土地は、無茶苦茶な取引価格高かったです。
で、公示価格も上昇して、新聞紙上では「不動産は景気がいい」なんて、好き勝手なこと書いてるわけです。

今ですか？今はどうも大きなブームは無いみたいで、全体的に一服している感じです。
それでも、私は相変わらず、『収益用のレジ系（住居系）』とか、『ビル系』の売り買いできる物件を探しておりますので、なにかありましたらご連絡お願いします。

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サラリーマン家主さんの話

不動産投資を一般のサラリーマン向けに営業している不動産販売会社も多いのですが、そもそもマンション投資とかマンション経営はいわゆる副業なのでしょうか？
１０月１３日の朝日新聞で見たのですが、“兼業が禁止されている裁判官のマンション経営はどこまで認められるのか“という記事がありました。
読んでみると、相続で取得した土地建物を、金融機関から１億３千万円ローンで、鉄骨３階建ての賃貸マンションに建替えて、１２室を管理会社に貸して年間１１００万円程の賃料収入を得たという内容でした。

裁判官は、許可を得れば兼業することが出来るそうで、これまでは転勤した場合に自宅を貸したり、２件目の自宅を購入して前の自宅を賃貸に出したりするケースは許可されていたそうです。
今回の場合は、“利益目的”だとして不許可となり、当事者の裁判官が不服を申し立てて、最終判断がもうすぐ示される予定だとか。
そもそも、兼業が禁止されているのに、ある程度のものは許可されるという“ある程度”というのが明文化されていから、「あいつはＯＫで、なぜ俺はＮＯなのか？」ということになるのでしょうね。

裁判官という法の番人でも、個人的な問題になるといかにも人間臭い問題提起をするものだと思いました。
裁判官は特別職として、一般の国家公務員とは違うのだそうですが、一般の場合は、所謂、税務署の決めている『５棟１０室』基準（注）といわれる事業として見なされる程度になるとダメだそうです。

この“おおむね“という表現は、１棟でも大きな店舗とか、５室しか無くても賃料収入が年間に１０００万円もあるとかだとアウトだという意味です。また、駐車場も２~３台だとＯＫですが、１００台もあると立派な不動産事業と認定されます。不動産事業かどうか微妙な場合は、税務署が判断して決めますが、不服があれば反論することも出来ますが、そういう場合は認めてもらえないことが多いのでしょうね！

一般のサラリーマンの場合は、最近では副業を大いに認めている会社も多いようですし、投資用マンションで賃貸収入を得ている人の多くは、５棟１０室未満だと思いますので確定申告さえしておけば何の問題もないと思います。

まあ、不動産投資にはまって９戸までいくとあと１戸で１０室ですから、行っちゃいますよね＾＾）
それでも、まだ気持ちが不動産投資に向いていると１棟マンションとかアパート経営とかにも進んで行く方もおられます。

そうなると、２～３戸所有しているのとは違って、何かと用事が増えてきてとても忙しくなります。

戸数が増えると、やっぱり、不動産事業の一端を経験することになりますし、今度は出口戦力（物件を手放す時期）が気になり始めますし、相続なんてのも気になり始めますので、いよいよ家主さんの悩みが分かるような段階に突入することになります.

１０年ほど前のことですが、某超大手電機メーカーのサラリーマンの方が１０戸以上の中古の分譲マンションを買って、賃貸で入居者を入れて運用しておられました。
さすが、一流企業の人は物件を購入するのも上手に買いますし、ローンをつけるのも上手いと感心しておりました.
でも、入居者募集は地元の賃貸業者に任せるのですが、入居者の申込書が入ると返事をしないといけませんし、入退居がある度にリフォーム発注、現地確認、それに分譲マンションの場合は管理組合の役員が定期的に廻って来たりしますので、忙しい会社で仕事をこなしながら賃貸業者やリフォーム会社、管理会社や管理組合との遣り取りをスムーズにこなすのは難しいものです。
不動産管理の仕事では、瞬時の判断や早急に対処する場合いが多々あります。
結局、会社の仕事と、不動産事業の各業者への連絡等々どちらかが疎かになる。
趣味の不動産投資が副業ではなくなってしまう規模になると、本業になります.

元々、まるごと投資用マンションの事業主が全部やってくれる場合は、差し引かれた金額が通帳で振り込まれるだけですから、本来の事業ではありませんので、こういう問題は起きませんが、この場合はいつまで経っても本業になりません.。

【参考】「不動産投資家」に「宅建免許」は要るのか？

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