「正当事由」とは、賃貸人(家主)から賃借人に契約違反がないけれども、賃貸借契約を終了させることができる理由のことです。

要するに、「正当事由」とは、賃貸人(家主)に賃貸借契約を終了させる「正当な理由」という意味です。
最もオーソドックスな理由は、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要があるという場合です。
居住用物件の場合、他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、事業用物件の場合、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたいというような場合も「正当事由」だと考えられます。
また、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないとかいうのも「正当事由」でしょう。
しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人（入居者・テナント）にとってその建物は、家族が生活する自宅だったり、営業の拠点だったりしますので、賃借人は、その場所を借りていなければならない都合があるわけですから。賃貸人側にとっての「正当事由」があるということであっても、賃借人側の都合も同じくらい重要な理由があります。
ですから、賃貸人（家主）側に「正当事由」があっても、通常は賃借人（入居者やテナント）に対して、「立ち退き料」として金銭的な解決をする必要はありと考えます。

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事業用不動産を売却する場合、売主は様々な理由があっての決断があるはずです。
失敗は許されません。

個人の戸建住宅や分譲マンションなら、その多くは比較的近くに取引された事例があるので、だいたいの相場はわかります。
また、パソコンで“土地総合情報システム（国土交通省）” http://www.land.mlit.go.jp/webland/や民間の一括査定サイトなどでも大雑把な相場感を掴むことはできます。

事業用不動産の場合は、小規模とか大規模の物件に関わらず個人住宅よりは査定は多少複雑ですが、不動産の査定方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の３種類で変わりはありません。

ここでも主として「取引事例比較法」がメインであることは同じですが、それに他の査定方法を加えて調整を図ります。

さらに、現地の調査をしなければ本当の査定は出来ません。
仮に、机上で５０００万円と算出された物件でも、現地へ行くまでの環境やその道中の接道状況、建物や設備の実際の状態などで、プラスマイナスが生じます。

不動産は全く同じ物件は絶対にありません。

また、役所調査も必要ですね。
建物の検査済証を紛失している場合の建築概要書の入手、前面道路の種別（市道・府道・国道・私道など）や幅員、上下水道の引き込み状況の確認などは価格査定の時にやっておかないと、買主に説明が出来ませんから。

また、収益物件の査定には「収益還元法」の考え方も考慮しますが、現在の入居者の入居日・現家賃の確認・滞納の有無・保証金の返還債務の確認などの資料を知った上で売り値を査定しなければなりません。
建物の修繕履歴も、価格査定には大切な資料です。

長年の間、事業用不動産として活用していた物件も、場合によっては解体したほうが売却するのに有利だという物件もあります。
最近では、古いビルやラブホテル、倉庫なども売却後そのまま使うのではなくて、他の用途の建物を計画して古年物件を購入する買主も増えています。

その場合は、「原価法」を利用して、売主に対しては“更地価格－建物解体費用”して売却物件の査定をすることになります。
でも、結果として建付け地の状態よりも、高く売却できることもありますし、実際に建物を解体するのではなく、その想定で売却価格を査定することもできます。

最後に、最も大事なことがあります。
不動産仲介業者にとっては、査定金額はおおむね３ヶ月で買主を見つけることが出来るものだとされていますが、売主が少し高めにして欲しいと言われる場合があります。

売主がそういうお考えならば、なんの問題もありませんので、売る時期の調整や、売主様の真意を仲介業者にお伝えください。
信頼できる仲介業者は、チャンと売主様の意を汲んでサポートしてくれるはずです。

反対に、仲介業者の中には、物件を任せてもらう為に査定時点では明らかに高めに査定しておいて、他業者を排除してから、暫く経って金額の変更を申し入れる輩もいます。
『高く売ってくれるンだ！』って喜んでばかりはおられません。
知名度バツグンの大手不動産業者だから絶対に安心だとはいえません。

あまりにも高めの金額で市場に放しておくと、業界用語で「さらしもの」といわれて、売るのに余分な労力を要する場合がありますのでご用心ください。

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個人で不動産投資をする人の多くが、区分所有のマンションを購入しています。
で、賃借人を入居させて不動産所得として来春確定申告することになります。

稀に、販売した不動産業者がサービスで確定申告までするなんていうケースもあるのですが、それは過剰サービスであって内容によっては税理士法違反になるかもしれません。
投資用マンションの確定申告は、自分で計算してもそれほど難しくないと思いますので、是非ご自信で計算して、税務署に足を運んでいただきたいものです。

不動産所得の計算上、収入は賃料そのもので明快ですが、必要経費を算出しなければなりません。
購入した際の内、固定資産税や都市計画税の日割り精算金（建物分）は購入価格に含めます。
また、仲介手数料の内、建物分は購入価格に含めますので、先の税金相当分の金額と一緒に減価償却することが出来ます。

減価償却は土地には適応されないので、購入金額から建物の金額と先の仲介手数料と固定資産税日割り按分額を足して国の定めた減価償却率で毎年経費として処理することになります。

新築の場合は、鉄筋コンクリート造４７年、重量鉄骨造３４年、木造２２年の法定耐用年数で、以前は定率法も使えたのですが、今は定額法を使わないとダメです。

建物の内、鉄筋とか鉄骨の躯体部分とは別に設備部分として給排水設備や電気・照明設備などがありますので、その金額が分かれば法定耐用年数１５年とかで毎年減価償却していきますが、分からないとか面倒だと言う場合、躯体部分と一緒に処理することも可能です。

中古で購入した投資用マンション（一棟売マンションの場合も）は、築後まだ新しい建物だけではなく、法定耐用年数を経過した建物もあるでしょう。

【法定耐用年数の全部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数×２０％＝残存耐用年数

【法定耐用年数の一部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数－経過年数＋（経過年数×２０％）＝残存耐用年数

※経過年数については、月数に置き換えて計算します。

※残存耐用年数に１年未満の端数があるときは切り捨て、残存耐用年数が２年に満たないときは２年として計算します。

減価償却は毎年の簿価（帳簿上の価格）を減少させていきますので、売却する際には思わぬ利益がでる可能性も持ち合わせています。
投資用マンションのセールストークに「実際は支払っていない経費が収入から控除できお得！」なんていうのは、間違いではないけどトータルで考えるとどうだか分かりません。

不動産投資の最終的な損得は、最後（売却・処分）に分かるものですから。

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賃借人(入居者)と賃貸人（家主）との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は２０年とか、３０年とかの契約ですが、通常は２年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は７万円のサブリース家賃が３年目に６万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の８～９割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、７割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください！

★賃貸契約に関する記事★

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既に４人にひとりが６５歳以上である高齢化社会が始まっていて、これからもより高齢化が進むというから、まさに経験したことの無い社会が始まろうとしているわけです。

かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。

すでに、６５歳以上の方の内、７人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に９０歳、９５歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。

不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、８０歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。

また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑（まだら）の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。

買主の方から、後見人を付けて欲しいなんて言われて、ご高齢の売主さんが「私は元気です！」って怒ってしまった結局、その取引が破談になったなんていう話もあります。

「高齢化」＝長生きって良いことばかりじゃ無さそうで、なかなか難しい問題であります。

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敷地権と古年マンション

区分所有の分譲マンションを売却する仲介させていただいた時のことです。
売主様はこのマンションを収益物件として長年所有されていて、賃借人にも恵まれていて、とってもお気入りの物件だったのですが、お金の要ることがあって売却することになったわけです。
マンションの《権利証》〈…権利書に同じ〉は「敷地権」設定により、土地＋建物で１つになっているのが普通ですが、このマンションの《権利証》は、土地と建物が別々になっていました。
分譲マンションは昭和５８年の区分所有法「建物の区分所有等に関する法律」改正により、建物とその敷地を一体として利用し､分離して売却したりできないことになりました。
（但し,「敷地権」は強制ではありません。）
これを「敷地権」として、土地と建物の権利関係が一体化することになり、今では分譲マンションは登記簿においては建物の登記簿表題部で「敷地権」について記載され、土地登記簿への記載は省略されています。

同じく《権利証》も同様に土地・建物でひとつになっています。
それでは先日のケースは、どういうことなのか…。

【チェックポイント】

■   古年の分譲マンションを売買しようとする人は、敷地権設定の確認並びに内容を登記簿謄本で行なう。

■   権利証の保管している場所を思い出し、実際に権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を所有している人は、《権利証》が土地･建物別々ですのでそれぞれの権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を購入する人は、購入に際し土地・建物を一体化（敷地権設定）させるため司法書士ｻﾝに支払うための費用負担が発生しますが、それほど大きな費用ではありません。

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今年も残すところ、あと半月です。
１２月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。

賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】（一般的な目安）

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。

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『瑕疵（かし）担保責任』

って聞いたことはあるけども、知らなくてもそれほど問題じゃなさそう…そう思っている方が殆どでしょう！
「確かに、不動産売買のときには“契約書”に書いてあった」けど、終わってしまうと記憶から消えてしまうものです。
但し、問題が起こらなければの話ですが・・・

記憶の底から呼び起こさせる問題とは、≪雨漏り・シロアリの害・建物構造上主要部分の腐食・給排水設備の故障・過去の物件内部での自殺等≫を買主が初めて気づく時であります。
不動産取引については、宅建業法・商法で売主の責任を規定しています。
現在では、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）【注１】・消費者契約法【注２】が加わり、売主の責任内容は複雑になりました。
それぞれの内容は違っています。
頭の中がゴチャゴチャになるので、下記の表は簡便なものとして作成してみました。

「複雑だと言うことはＦＰ試験などには格好のテーマになるかも知れませんが・・・瑕疵という文字も複雑、こちらは漢字検定に出題でも！」

その内容は（１）新築か中古か（２）売主、買主が宅建業者か単なる消費者なのかで違ってきます。
※別に商人・事業者のどちらかかという人もいますが、今回は省きます。

新築の場合

中古の場合

■   瑕疵担保責任について買主は、修繕請求・損害賠償や契約解除などで権利の行使ができます。

【注１】品確法は、次の２つのポイントからなります。

（１）新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度の充実

新築住宅の取得契約（請負・売買）において、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分）について１０年間の瑕疵担保責任が義務づけられます。

（２）住宅性能表示制度の創設

【注２】消費者契約法と他の法律との関係

消費者契約法の規定と民法や商法の規定が競合する場合には、消費者契約法の規定が優先的に適用されます。
また、宅建業法など個別法の私的規定と消費者契約法の規定とが抵触する場合には、原則として業法など個別法の規定が優先的に適用されます。

※   宅建業法の瑕疵担保責任に係る規定との関係

宅建業法における、宅建業者自ら売主となる売買契約において、目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定により買主に不利となる特約を無効とする規定は、消費者契約法に優先して適用されます。

※   品確法との関係

品確法は、新築住宅の基本構造部分について１０年間瑕疵担保責任を負うこととし、これに反する特約は無効としています。
これは消費者契約法の規定よりも厳しい責任を課す規定であり、消費者契約法に優先して適用されることとなります。

【注３】商法　５２６条

延滞なく検査し瑕疵を発見し通知するか、すぐに発見出来ない場合でも６ヶ月以内を経過すると解約等は出来ない。（民法は事実を知ってから１年以内）

「頭の中のゴチャゴチャは如何でしょうか？　」

「はい、ごちゃごちゃです（＾＾）」

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不動産の売買契約に伴って、すべての必要資金を手持ちの現金で実行する人は殆どいないと思います。
金融機関からの融資を申し込んで、取引をするのが普通です。

元々、事業用不動産の売買では、契約締結に際して、買主の融資がＯＫであれば購入、ＮＯであれば“白紙解約”か“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありませんでした。
でも、最近は売買契約前の「ローン特約付買い付け証明書」自体を受け取らないケースも珍しくありません。
売主は、ローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、もしその後にいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に買主から「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。

金融機関の融資の可否は、不動産業取引の“生命線”です。

極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが最も大きな問題なのです。

■ ローンの具体的内容　■

市販されている売買契約書を使っている場合は、予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金１０００万円で売買契約し、決裁時に残金９０００万円を支払うことになっている場合、必ずしも９０００９０００万円自体が融資対象金額とは限りません。
ちゃんとした売買契約書では、ローン特約条件に「●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をする」と具体的に書かれているはずです。
買主は売買契約してから、「これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えます」ではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行する責任がありますし、仮におっとり刀で行動を起こしたとして、期待する融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても（厳密な意味で）解除や失効の主張は出来ないのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思います。
でも、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。

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不動産業者（特に仲介業者）は、他の業界に比べて中小企業や個人業者の割合が高いといわれています。だいたい全業者の９７％位が従業員２０人以下の小規模事業者だそうです。

小規模事業者の不動産屋さんの多くは、独立する前は大手の不動産業者に勤めていたり、不動産に関連する建築業や金融機関に勤めていたりして、これなら自分でもやれそうだと思って開業するのじゃないでしょうか。

私の場合は、３８歳の時に勤めていた銀行の子会社である不動産会社が（そろそろ）潰れるだろうなと思い、上司に相談したところ、「この船は沈む運命にある。君は未だ若いのだから早く辞めたほうがいい・・・」って言ってもらいました。
その上司も数年前にお亡くなりになりましたが、私が希望すると会社に住宅地図が２セットあったので、１セットを退職金代わりに頂きました。
住宅地図って揃えると、２０～３０万円したので助かりましたね。
今は、住宅地図ソフトやYahoo地図など安価で手に入るのですが、その頃は電話・FAX・住宅地図が不動産業独立のための“三種の神器”でしたから。

小規模業者のメリットは入ってくる情報がすべてコントロール出来るということだと思います。
大きな会社とか、社内に上下関係がある会社だと、売り買いの情報とかであまり独り歩きして欲しくない情報も上司や同僚に報告しないといけないので、情報を得た人が全く知らないところへ流れてしまうことがあります。

事業用不動産の場合、複数の仲介業者が介在する場合も多いので、そういう風な流れで仕事が進むことがあります。
ですから、社内にもう一件不動産業者が居るのと同じような関係になります。

それも、同じ組織の身内ですから、言いたいことが言えないこともあって、上手く情報が伝わらないで、情報を得た人がコントロールできないなんてことがままあります。
これって仕方ないとは思いますが、大きな会社の仕事上のデメリットだと思います。
反対に言うと、それだから自分で情報が取れる人は独立しちゃうのです。
ただ、大手の会社の信用力は大きいので、大きなメリットですけどね！

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