「一雨一度」って、一雨降る毎に気温が少しずつ下がる秋雨のことを言っているのだそうです。

昨日今日と世界中で株式市場は下落していて、それでもまだまだ大丈夫だと思っている人は多いとは思いますが・・・麻生財務大臣もそういうことを言っております。
世の中って少しずつ動いているのですが、気が付くとあの時が分岐点だったのかと思った時は既に“後の祭り”状態であります。

我々もアベノミクスで大胆な金融緩和と低金利を実行して、株式相場や不動産投資にお金が入り込んで景気が良いような気分を味わっておりました。

地方銀行や信金信組が不動産融資に積極的だったのも今は落ち着き、あのスルガ銀行の違法融資問題でくさびを打ち込まれたかのように融資審査は厳しくなってしまいました。

不動産業者の間では、来年は景気が悪くなるかも・・・という噂話があちこちで聞こえてまいります。
安倍首相も憲法改正なんてことに一生懸命になる前に、本当の意味で景気が良くなる対策について考えてみてくれませんかね。

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シェアハウスに投資した不動産投資家への融資に必要な書類が偽造・改ざんされた上で、２千億円超の不正融資が実行したスルガ銀行。

当初、不動産業者が不正の絵を描いたと言っていたのですが、第三者委員会が一連の不正は不動産会社だけでなく行員も関与していたと認定したようです。それに別の問題も・・・創業家の会長さんが関連会社に行なった融資の一部を、私的に流用していた可能性も浮上です。
その総額は十数億円規模だとか・・・スルガ銀行って大丈夫かな？

銀行といえば、社会的な信用のある組織で、我々不動産業者と比較すると、羨ましいくらいの信用力があります。

また、世の中の人々は銀行の判断で貸したり、借りたりして資金を血液のごとく廻しながら日常生活や企業活動をしているわけですよ。

こんな事件で、妙に融資が厳しくなるとか、低金利政策のあおりで地方銀行の収益が悪化しているので、低金利政策も見直そうなんてことになるとすれば、金融と不動産は“呉越同舟”の関係ですから、不動産市場もトバッチリを食らうことになりかねません。

それにしても、去年から今年にかけてスポーツ界の指導者のパワハラ、老舗製造企業の品質不正、コンプライアンスを指導する立場である各省庁の障害者雇用者数の嘘八百、宅配大手の過大請求、医科大学の女性差別入試問題・・・まっとうな人間が生きていく道はどこにあるのかと問いたい心境で御座います。

かぼちゃの馬車３

かぼちゃの馬車２

かぼちゃの馬車

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「売買契約書」や「領収書」に印紙を貼り「消印」をしないと駄目だと決められている文書を「課税文書」と呼びます。

ちなみに、賃貸マンションを借りた時の「建物賃貸借契約書」を家主と入居者で締結しますが、これは「課税文書」ではないとされています。
不動産仲介業者が売主や買主から仲介の依頼を受ける際の、「媒介契約書」も「課税文書」にはなりません。

「領収書」は契約手付金、残金、賃貸料の受領など全て「課税文書」ですが、「敷金」や「保証金」の「領収書」は、「預り金」として「課税文書」には該当しないとされています。

また、駐車場の「賃貸借契約書」の場合は、駐車する場所として“土地”を賃貸借する契約書には印紙税がかかりますが、車庫を賃借する「賃貸借契約書」や、駐車場施設の一定の場所に駐車する契約書、車の寄託（保管）契約書には「印紙税」はかかりません。

まあ、個人的にマンション投資などしている方には、税務署から調査が入ることもないとは思いますが、「印紙税法」からすると、「収入印紙」を貼らないでいて、もし見つかってしまうと本来貼るべき「印紙代」の３倍の過怠税が課せられます。

また、「収入印紙」に「消印」していないことが見つかると、その「収入印紙」と同額の過怠税が課せられます。「印紙税」は「収入印紙」を文書に貼って「消印」することで納税したことになるそうですから、ちょっとした注意が要りますね。

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お盆休みも終わり、朝晩めっきり涼しくなりました。そろそろ仕事モードに戻らないと思うのです。八月はもう来週月曜日は２０日ですよ。
あっという間に９月になってしまいますから・・

もう１０年以上前のことですが、昭和４７年に建った大阪市中央区の一棟売マンションの売却の依頼を頂きました。

まず物件調査から始めましたが、この物件の建築確認申請書の日付が昭和４６年１１月で、その当時、この物件の場所に用途地域の指定がされていないことに驚きました。

私自身が、今まで大阪市内で用途地域の指定されていない物件に携わる経験がなかったからです。

市役所の方に教えてもらうと、建築確認申請当時「容積地区第６種」（６００％）だったことが分かりましたので、現容積率３００％にて既存不適格建物に該当することが分かりました。

当然、耐震性には問題があるのですが、コンクリートって年月を経るとより強固になるらしくて建物は目視でもがっしりしたものでした。
利回りは高いものでしたし、場所も良かったので、結構人気者でしたね。

プロの不動産業者、ビル経営者さんなど色々案内し、最終的には購入者はサラリーマンの方でしたが、物件が古いのによくローンを組めたなと思えるくらい頑張って融資を受けて取引はスムーズに終了したのでした。

ここまで古い収益物件に出会うことは少ないと思いますが、つい４８年ほど前には大阪市内でも市街化区域が決定されて、用途地域が決められたことを知っておいても損はないですよ！

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所有者不明の土地や建物がもの凄く沢山あって、このままだと将来、北海道の面積と同じくらいになるとか・・・要するに、「登記」が成されていない不動産だということですが、売買や相続で所有者が変わっても「登記」自体は罰則がないので、そのまま「未登記」のままだと十年、二十年と年月が経つと誰のものか分からなくなってしまうのです。

一般に、不動産業界の人は今でも「登記簿」と言うのですが、現在は登記情報はコンピュータ化されていて、昔ながらの「登記簿」は法務局のコンピュータ上の「登記記録」に置き換えられています。

名称も「登記簿」から『登記記録』と言いますし、「登記簿謄本」「登記簿抄本」は『登記事項証明書』と言います。

不動産を売買し所有権移転の登記申請をすると、１週間から１０日位で法務局から「登記済権利証」発行されていたのも、今は『登記識別情報』という“英数字等の１２桁の符号”が新所有者に与えられます。

『登記事項証明書』に記載してある内容は、昔の「登記簿謄本」と同じです。

表題部・権利部（甲区）・権利部(乙区)の３つです。

「表題部」は、土地の場合は所在・地番・地目・地積(面積)・登記の日付、建物であれば、所在・家屋番号・種類（居宅・共同住宅・工場など）・構造（鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）・床面積・登記の日付などが記載されています。

「甲区」は所有権について誰のものかとか、その人や法人の住所などが記載されています。差し押さえについて、登記されているのは、乙区だと勘違いしている人もいるかも知れませんが、実は「甲区」です。
「乙区」は、金融機関からのローンについて抵当権や根抵当権などが記載されます。

不動産をお持ちの方でも、そう頻繁に「登記簿」なり「登記識別情報」を見たりしないでしょうから、保管場所だけは親族には教えておかないと、イザと言う時に何処にあるのか分からないなんてことの無いようにしないとね。

それと、昔の「登記済権利証」や「登記簿謄本」って何年も同じ袋の中に保管して人が多いのですが、まるで恋人のようにベタ~って引っ付いてしまって離れない場合があります。
『「権利証」は何処いったんだ！』なんてワーワー言って探していたら、まるで「登記簿謄本」と一枚の紙のようになっていたなんて笑えないような話も実際ありましたので、お気をつけて下さい。

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売買でも賃貸でも、間取り図には方位マークが付されています。

方位マークとはその住戸の向きを示したもので、Ｎの字が書かれているのが北側です。

一般的には、南向きの部屋が人気ですが、日照を遮る建物などがあれば日当たりが悪い場合もありますので、日当たりについては、日中現地で確認するのが大事です。

不動産業者の作った「案内用資料」の方位が間違っているものを何回も見たことがあります。
勘違いなのかどうかは判りませんが、意外と軽視している場合が多いですね。

不動産業者は、不正確な表示や説明をしてはいけないという信義則上の責任がありますので、『南向き』だと言っても、正確には『南西』とか『少しだけ南向き』だったりすると重大な問題に発展します。

また、最近はあまり聞かないのですが、「鬼門」とか「家相」「風水」を気にする方がいらっしゃいます。

不動産業者としては、迂闊にウンチクを垂れることは避けるべき事柄ですが、一応、そういうこともお客様の判断材料として存在しているのは確かなことですから、そこはお客様にお任せしておくしかないと思っております。

★重要事項説明書に関する記事★

昭和４５年に市街化区域を決定（大阪市）

「測量図」の種類

「活断層」の記載義務

「事故物件」と「告知義務」

『道路』について

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”伊能忠敬”って日本地図を初めて作った人ですが、日本で始めて本格的な測量をした人とされています。５５歳で北海道を測量し、その後焼く１７年間に渡って日本国中を歩いて地図が完成したのは亡くなった後だったそうです。

不動産取引には「測量図」が欠かせません。不動産を購入する時に、何処から何処までが購入の範囲かが判らないで商談を進めることは出来ません。

「測量図」を見せて下さいと不動産業者さんに伝えて、出てきた「測量図」がどういう種類の「測量図」なのかが大事です。

「測量図」には、

■確定測量図

■地積測量図

■現況測量図　があります。

隣地所有者の方との（通常は印鑑証明添付の）境界確定承諾を交わした書類があるのが「確定量図」です。
「地積測量図」は法務局に備えつけられている公的なものですので、一定の安心感はあるのですが、昭和などの古い「地積測量図」は信憑性に乏しいものもありますので気をつけないと駄目です。
「現況測量図」は基本的に誰でも測ることが出来るレベルの測量図面です。売主の敷地がここからここまでと思えば、その寸法を測って作るものですので、公的な信頼を受けるものではありません。

不動産仲介業者の作成した「重要事項説明書」には、その土地はどのような「測量図」を持っているか記載されていますので、契約前にしっかりと確認する必要があります。

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７月２日、２０１８年分の路線価（１月１日現在）が発表されました。
全国平均で３年連続上昇です。
一番の上昇は沖縄で「５％」で、単なる投資ではなくて、住宅需要が拡大しているのと、企業進出も追い風だそうです。
でも、元々の原因は、金融緩和です。

昭和バブルの時は、プラザ合意からの金融緩和、米国のサブプライムローンでリーマンショックがあって、今はゼロ金利政策で賃貸マンションと相続税対策です。

但し、年収７００万円のサラリーマンが１億円の一棟売物件を購入できたような時代は去ってしまいましたので、フルローンで収益物件を購入できる人はかなり限られます。
不動産市場は、金融緩和との裏表だということはハッキリしています。

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梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい！

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

（賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。）

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考ＨＰ：不動産マメ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考ＨＰ：不動産マメ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

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夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩９時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港（伊丹空港）へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩９時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの１２階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のＨＰを見てみました。

このデータによると、飛行機の音６０～８０デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜９時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

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