コロナ禍で雇用関係も不透明な状況です。
不動産業者に限らず、転職したり独立したりする人もいらっしゃるでしょう。
また最近では、６０歳や６５歳になると今まで働いていた会社と「業務委託」（注１）などという関係で会社の仕事をするというような雇用関係を採るところもあるようです。

加給年金は、厚生年金制度のひとつです。
６５歳になる本人の厚生年金加入期間が２４０月（２０年）以上ないと支給されません。
会社員として働いていた期間が２０年無い人や、転職で年金加入期間に隙間があるような人は、日本年金機構から毎年誕生日月に届く「ねんきん定期便」で加入期間が２４０月あるかどうか確認しましょう。

★加給年金の受給資格（原則）

　被保険者期間が２０年以上、６５歳以上。

　生計を維持されている配偶者または子供がいる。（但し、前年の収入や所得制限あり）

　（配偶者は６５歳未満、子供は１８歳（誕生後の最初の３月３１日迄など））

　自ら加給年金の受給手続きをする必要があります。

実は私自身の厚生年金加入期間が２４０月ありませんでした。
６３歳の時に厚生年金の加入期間が２３３月だったことに気が付きましたので、年金事務所の人に「惜しいですね～」って言われちゃいました。
その時は「それがどうしたんだ」って調子でスルーしていたのですが、よくよく考えてみれば大よそ月額３３，０００円×１２ケ月＝３９６，０００円／年があるのとないのとでは大きな差があるという風に思い直した次第です。

嫁さんが６５歳になるまでの期間は３年間ありますから、３９６，０００円×３年間の総支給額は１，１８８，０００円です。

私は個人事業主として仕事していますから、今更法人にして厚生年金に入るのも大層ですから、友人の会社に籍を置かせてもらい、社会保険料は自分で負担するように友人に渡しました。（下表参照）勿論、個人で営業しているのはそのままです。

加給年金が受給できるのは、配偶者が６５歳になるまでですので、配偶者も年金を受給できると打ち切られ、代わりに配偶者の年金に振替加算分が上乗せされます。

★振替加算の受給要件（一部）

　１９２６年４月２日～１９６６年（昭和４１年）４月１日迄の間に生まれていること。

　厚生年金や共済年金の加入期間が２４０月未満である。

振替加算の受取額は年齢が若くなるごとに減額され、昭和４１年４月２日生まれ以後の方はゼロとなります。（注２）
我が家の場合、月額３０００円弱ですが、生涯受け取り続けることが出来ますので、長生きすればそれなりの金額になりますね。

６５歳になっている自分を想像できない方でも、転職や独立、リタイアする時はあります。
そんな時のお役に立てれば幸いです。

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日本の「所有者不明土地」が問題になっています。
誰が所有者なのか分からない土地は、日本全体で約４１０万ｈａとされていて、九州よりも大きな面積だというから凄いことです。

不明の原因の７割が相続の起った後に相続人がそのままほったらかしているケースだとか。

不動産を取得しても、“登記”自体は義務ではありませんから。

都会でも昔なら未登記の土地にお目に掛かりましたが、未登記の建物は今でも時々出会うことがあります。

地方の土地は価格が低いし、利用するにも適当な方法が見つからない、子供は都会に行ったきり帰ることもない・・・等々の理由で、登記費用を負担してまで自分たちの名義にする必要性を感じないのでしょう。

所有者不明の原因の３割は、住所変更登記未了です。

管轄の役所では、１代目はまだそれでも所有者は特定出来ます。（戸籍などで確認したり、使用者を特定したりして）

でも、その所有者に相続が発生し、複数の名義に散らばり、空き家になって未使用になる状況だと、ドンドン誰のものか分からなくなりますし、固定資産税の徴収も出来なくなってしまいます。その上、公共工事の妨げ、上下水道などの老朽化による設備工事の妨げ、空き家で火災や犯罪が起ったりなどの問題にも。

■相続で不動産取得を知った日から３年以内に登記、名義変更をしないと１０万円以下の過料の対象になる。

尚、遺産分割がまとまらない場合、その内の１人が法務局に申告することにより、一旦、過料は免れます。

■個人・法人が住所変更した場合、住所変更登記が義務化され、２年以内に手続きしなければ５万円以下の過料の対象になる。

３月５日に不動産登記改正案を閣議決定して、国会で成立すれば、２０２３年度に施行される予定となっております。

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どこかのブログで、“成功した話よりも失敗した時の話の方が読者に受ける”というのを読んだことがありました。
確かに、成功談は自慢話みたいに思われたりしますし、失敗談は人間的な匂いがするような気がします。

一人前の営業マンや経営者の方であっても、若い頃には営業に不慣れだった時期があったはずです。最初からベテランなんて人はいないし、誰しも上司のアドバイスだとか、先輩の段取りやり方を見聞きして今日までやってこられたのではないでしょうか。

【失敗は成功の母】

営業慣れしていない時期には、会社の知名度に頼り過ぎたり、物件情報を次から次にお客さんに見せまくるようなこともあると思います。

最初は売主さんの物件の売却を任されることは少ないと思いますから、購入希望する方の要望を聞いて物件情報を集める仕事が多いでしょう。

希望条件に見合う物件情報を探してきて、見てもらうに努めます。

でも、ある日突然、他社からの持ち込まれた物件で決まってしまうことがあるものです。

ちなみに、どんな物件を購入されるのか教えてもらうと、自分が聞かされていた希望条件とは全く違うものだったりすることもあります。

他社の営業マンの方が本当の希望を聞き出す能力（？）、技術（？）、感性（？）が優れていたかも知れません。

また、買主と取引している銀行のから持ち込まれた物件だったりして購入を決定したのかも知れません。（その場合は、物件の良し悪しとは別の要因と考えていいでしょう。）

そういう残念な結果に終わった商談も決して無意味ではありませんよ。

商談が全て成約できるなんてことはそもそも有り得ないのですから。

こういう成就できなかった商談も”肥やし”になるはずだと考えるようにしています。

「失敗は成功の母」ですから。

【自分を飾らない】

営業マンとして数年経験した頃のサラリーマン時代のことです。

理由が分かりませんでしたが、会社の上司から行くように言われて、あるお客さんのところに訪問しました。

よく喋る飲食店経営している社長さんでしたが、２０社くらいの不動産業者に声を掛けて、ヨーイドンで業者を競わせようとしているヤナ感じの買主です。

ベテランの営業マンは、こういうお客さんには意欲が沸かないもので、だから上司がまだ青臭い私に行ってこいと言った意味が分かりました。

でも、私も特に忙しい仕事もないし、好きなようにやってみようと商売っ気なしでぶつかりました。

社長さんは昼間からお酒を飲む人でしたので、ランチタイムには一緒にお酒も飲みました。

夜にはご本人が行こうと言えば、ミナミの韓国クラブにも同行しました。

なにも成約するとか決まっていないのに、親戚の方を紹介してもらい先にそちらを成約しました。

結局、社長とは成約することになるのですが、今までとは違ったストーリーはその後の営業スタイルに影響しました。

お客さんは営業マンがどういう人物か見ているし、逆に営業マンもお客さんがどういう人なのか見ています。

だったら先にこちらから自分を出すことでお客さんも本音を出しやすくなるはずです。

今では自分を出すことに躊躇することは全くなくなり、妙な気負いや気兼ねすることもありませんので仕事はすごくやりやすくなりました。

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【今年の確定申告は未だ間に合います】

前年の１月１日から１２月３１日まで所得に対する税金などを計算して、税務署に申告するのが「確定申告」です。
「確定申告」をすることで、税金が戻せたり、支払う税金が少なくなる場合がありますので、税金に敏感な人は一生懸命に電卓を叩いて税金を取り戻そうと頑張ります。

所得税の「確定申告」の期間は、通常は２月１６日〜３月１５日迄ですが、２０２１年（令和３年）は、コロナ禍での「密」を避けるために、２月１６日（火）から４月１５日（木）までに「確定申告」するということになっています。

【確定申告は、税金のことを知るいい機会】

投資用のマンション、特に区分所有の分譲ワンルームなどを営業マンの巧みな話術に乗せられて購入した方の中には、確定申告をその営業マンに任せている人が結構いらっしゃるようです。なにかよく分からない経費が計上されていたり、実際よりも高額なリフォーム費が記載されていたりして収支が赤字になっていても、税金が戻ってくるから「まぁ～いいか！」って感じみたいです。

実は、「確定申告」って思っているほど複雑な計算もいりませんし、自分でやってみると所得控除や税額控除の意味、経費ってこういうものも参入できるなんてことが分かると、凄く役に立つものだということが実感できるものです。

特に、給与所得者（サラリーマン）の方は、源泉徴収制度にドップリと浸かってしまっていますので、納税意識は自営業者や会社の経営者に比べて希薄だと思います。

わたしも今から３５年位前のサラリーマン時代に投資用マンションや自宅として分譲マンションを購入してから「確定申告」するようになって、“税金“についてよく考えるようになりました。今では、自営していますので“税金”（所得税・市府民税・事業税・消費税）さえ無ければなんて素晴らしいのかと思ったりもします。（笑）
それに、税金は健康保険料などにも影響しますから、知っているのと知らないのとでは大きな差があります。
投資用マンションを所有されている方は、是非、ご自分で「確定申告」するようにしていただきたいものです。

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【離職・転職】

大雑把ですけど、全産業における離職率は１５％位らしいのですが、不動産業界のそれはそれより数％低いと言われています。
不動産の営業は厳しい世界だと思われているようですが、２０~３０年前とは違って今の世の中コンプライアンスの世界ですから、大手の不動産会社など営業職でも残業代が支給されるところもあるくらい緩いところもあるのです。
でも、中小零細では、離職なんて日常茶飯事でしょうから、そもそも率を計算するなんてことは不可能でしょうね。

昔ながらのテレアポ営業、飛込み営業を行っている会社は離職率が高くなりますが、それでも２０～３０年前の比ではないはずです。

昔も今も不動産業界は、同業他社に転職したり、独立したりする人も多い業界です。
転職や独立をされると、結果としてこ相談できる相手が増えることになりますので大歓迎です。

【信頼できる同業者】

今やネット社会で、誰でも簡単に不動産物件情報を見聞きすることが出来るようになっています。
でもその物件情報は、昔で言うところのチラシ情報と同じ撒き散らしている情報です。
賃貸物件や自宅用のマンション・建売住宅をお探しの方は、ネット検索は有益だと思いますが、事業用不動産はまた別ものですので情報発信と入手する方法は違うものです。

事業用不動産の売情報はエンドユーザーの目に触れる前に、不動産業界人は何らかのかたちでその物件を知る場合が結構あります。
その物件について所有者さんから売却する依頼を受けた業者が同業者に問題点について相談したり、近隣の実勢価格を調べたりすることもあります。
そういう時の相談相手は、口の軽い業者に相談したりすれば、あっという間に世間に広まってしましますから、信頼できる人や物事の道理をわきまえている人であります。
なかには、知らんふりをして直接所有者のところに出掛けるような“抜き”の業者もいますから、信用の置けない業者には怖くて相談なんてできません。

信頼できる同業者は、事業用不動産仲介業者にとって必要なことで、財産が増えたのと同じ意味があるのです。
やっぱり、イザと言う時に頼りになるのはいい友人や先輩だとつくづく思いますね。

【廃業・死亡】

不動産業はコロナ禍でも、比較的ダメージの少ない方の業種だと思います。
フランチャイズでやっている賃貸専門業者の店舗が突然なくなっていたなんてことはありますが、売買仲介の不動産業者で廃業したなんて、わたしの身近にはいないですね。
東京の知り合いに聞いても以前の営業実績と比べても大きく落ち込んだなんてなっていないと話していました。

先月、３０年来のお付き合いのある不動産業者のＭさんの奥さんから電話があり、Ｍが亡くなられたことをご報告頂きました。
昨年体調を崩されたときに、数年前に手術をして闘病生活を送りながら仕事を続けていたことはＭから聞かされていました。
その時に、電話口で「今度の宅建免許の更新をどうしようか迷っている」と弱気な感じで話していたので、だいぶん体調が悪いのだろうとは感じていましたが…またひとり、長いお付き合いのある戦友が居なくなってしまうことはとっても悲しくて、残念なことです。
６５歳にもなりますとこういう別れも徐々に増えてくるのも仕方のないことだと思いますが、ポッカリと心に穴が空いたような気持になります。

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昨年４月に続いて今年も発令された「緊急事態宣言」。

大阪では今日３月１日から解除されました。

でもまた、第４波が来るかも知れないとか言われていますので、油断は出来ないですけど。

そんななか、２月最後の土曜日に日本橋の国立文楽劇場「浪曲名人会」に出かけました。

昨年はこの名人会も中止になって、延期して６月に開催される予定だったそうですが、その予定も中止せざるを得ないことになったそうです。

浪曲の客層は高齢者がほとんどですので、コロナ禍でこういう公演も随分久しぶりです。

客席数７５３席ですが、コロナ対策のために間隔を設けてあるので、満席にはなりませんがおおよそ７～８割方入っていたので安心しました。

最初の演者「天中軒月子」さんの襲名披露予定のその２回とも、コロナによって中止されたわけで、初めのご挨拶では感極まってしまい涙で言葉が詰まって観客の皆さんももらい泣きしていましたね。

飲食業のお店や、町の小売店なども大変ですが、浪曲師の人たちはどうしているのかと心配していましたが、これから徐々に活躍の場が広がっていくことを楽しみにしています。

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賃貸マンションを借りる際、入居者が家賃保証会社と保証料を負担し、委託契約を締結して家主さんと賃貸借契約を結ぶのが極一般的になっていて、国土交通省の調査によると、家賃保証会社を利用する比率は約８割（昨年１０月調査）で前回（２０１８年調査）の約６割から大きく伸びている。

※店舗や倉庫などの事業用賃貸でも家賃保証会社を利用することは多くなりましたが、住居系に比べると比率は下がります。

家賃保証会社がこれほど普及する前は、親や友人に連帯保証人になってもらうことが当たり前だったわけです。
今でも連帯保証人がいれば、家賃保証会社はいらないと考えている家主さんもいらっしゃいますが、家主さんにとつて保証会社はメリットが大きいのは事実です。

また、客付する賃貸業者にとっても家賃保証会社の加入手続きをすると保証会社から（少額ながら）手数料を頂戴できるし、入居審査や滞納が発生した際の催促、焦げ付いた賃料の立替もタダで行ってくれることから、保証会社の利用を勧めるということは自然なことだと思います。

ただ、保証会社の利用に対しては賃借人の認知度は低く、尚且つ、現状では賃借人から保証会社をどこにするかは選べません。
そして、今後より一層高齢化が進み、収入が低い人が保証会社の入居審査に落ちるケースが増えることを危惧する意見もあるようです。

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森喜朗氏の女性蔑視問題の報道の陰に隠れてしまって、総務省幹部官僚の接待問題の取扱いが軽いような感じがします。

「菅総理の長男」が役人を接待漬にしていたから、国家公務員倫理法違反や贈収賄の疑いもあるとのこと・・・

こんな気になる釈明がありました。

「会食の出席者のなかに利害関係者はいないと思っていたので支払いはしなかった。」って？

そもそも高級官僚の方々は利害関係のない人から「接待」を受けることがあるのでしょうか？

わけがわからないし！

この問題が放送の許認可に係る総務省の幹部だから、各テレビ局も取り扱いが慎重になっていてニュースコメントも当り障りのないものになっていると言われています。

この問題も週刊文春だけが頼りなのでしょうか？

便宜を図ってもらうための「接待」って、民間の営業にはよくあることです。

「接待」ってお礼という意味もありますから、なにか成約した後で飲食やゴルフ、商品券などの形で感謝の気持ちを表すことはあります。

わたし自身も、そういうことはするようにしていますし、昨日も契約後に買主さんと昼からてっちりで一杯やっていました。

でも、事前に“賄賂っぽい”「接待」とかはやりませんね。

知り合いの不動産会社の社長さんで同業者とお酒を飲みに行くのが大好きな人がいますが、わたしはただ大勢でワーワーいって楽しむって感じの飲み会はあまり好きではありませんので、出来るだけ出席は控えるようにしています。

でも、いろいろな人と意思の疎通を図るということは大事なことですので、悪いことだとは思っていませんよ、個人の嗜好とか、生活スタイルの問題ですから。

コロナ禍ですから外で飲む機会は減りましたけれど、元々こじんまりとした飲み会の方が好きでしたので助かっています。

昨日のお酒は美味しかったなぁ～

やっぱり、「接待」は仕事終わらしてからにかぎります。

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２月３日、新型コロナウイルス対策の特別措置法・感染症法の改正法が成立しました。

改正感染症法では、入院拒否や入院先から逃走すると５０万円以下の「過料」、改正特別措置法では緊急事態宣言のもとで休業や営業時間短縮の命令に応じない場合、３０万円以下の「過料」が科せられることになりました。

そもそも「過料」って路上喫煙での１０００円とか２０００円程度のマナー違反・モラルの向上に対する少額の金銭を徴収する罰則というイメージがあると思います。
「過料」は刑罰ではないので、刑法、刑事訴訟法は適用されないから前科はつかないというけれど、何だかんだ言って支払わないと差し押さえを食らうことはあるらしいので“逃げ徳”は通用しない！

不動産に関わる「過料」

今日２月１１日の朝日新聞一面に『土地相読　未登記に過料』という記事が載っていました。

法制審議会が法務大臣に答申した内容が、地積調査で所有者不明の土地は全国の２割に上り、相読で土地を取得した相読人に対して取得を知った日から３年以内に登記することを義務づけるというものです。

そのことに違反すると罰則として１０万円以下の「過料」が科せられるというものです。
また、所有者の転居があった場合は、２年以内の変更登記申請を義務化し、罰則は５万円以下の「過料」とするというものです。

相読する土地にもよりますが、必ず登記しなければいけないとなると費用負担の問題が発生します。

田舎の土地ってタダでも購入者がいないケースもありますからね…

数年前からクローズアップされている「空き家」の問題、こちらは東京や大阪でも存在する問題ですが、老朽化して放置しておくと危険だとして地方自治体が自ら制定する条例に基づき「過料」を科すことができます。

いずれも相当悪質でない限り、「過料」と云えども執行されるケースは稀だと思いますが、ドンドン世知辛い世の中になってきたなぁということはヒシヒシと感じます。

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青色申告特別控除６５万円について

個人事業主やサラリーマン家主さんが確定申告する季節がやって参りました。

青色申告特別控除は、多少の手間は掛かりますが、出費しなくても最大６５万円の所得控除することが出来ますので、青色申告する人にとってはお得な制度です。

税制改正で令和２年（２０２０年）分から６５万円の青色申告特別控除を受けるための要件が変わります。

令和元年分の確定申告では、１０万円と６５万円の２つの青色申告特別控除だったのが、令和２年分からは５５万円というのが加わります。

平たく言えば、令和元年の６５万円が５５万円になり、６５万円特別控除を適用するには電子保存か国税電子申告（e-Tax）を利用しなければならないというのです。

要するにパソコンが使えないと駄目なのです。

たぶん、会計ソフトなんかで帳簿作成している人も多いと思いますので、よほど年配の方でない限り問題はないと思われます。

ただ、電子帳簿保存制度の適用については、電子データで開始する３ケ月前までに申告書を税務署に提出する必要があります。

令和２年分については、令和２年９月３０日までに承認申請書を提出し、承認を受けて１２月３１日迄に帳簿の保存等を行う必要がありますので、今からでは間に合いませんが・・・

現金主義と発生主義

帳簿の付け方としては、お金が動いた時、支払った時、入ってきた時に計上する「現金主義」と、経済的な原因が発生した時、契約した時、クレジットで支払った時、支払いを約定した時に計上する「発生主義」があります。

「現金主義」は簡単です。

「発生主義」だと取引日と支払日（または受取日）の２回記帳しなくてはなりませんので、複式簿記で勘定科目を使って仕分けしますので、少し簿記の知識が必要です。

※会計ソフト使っていると、それほど簿記の知識は要りませんが・・・

白色申告でも青色申告でも、基本は「発生主義」です。

青色申告で１０万円控除を受けるのは、「現金主義」でもOKです。

５５万円、６５万円の特別控除を受けるには、「発生主義」での複式簿記記帳が必要です。

と言っても、１月１日から１２月３１日の会計期間内で発生時とお金が動いた日が収まっているのなら、現金主義的な記帳方法でも問題はないと聞いていますので助かります。

ということは、１２月に取引して翌年の２月に支払いがあるというように期をまたぐ取引については、本来「発生主義」の計上をするべきなのでしょう。

不動産賃貸の場合、それほど厳密に記帳している人は少ないと思いますけれど、一応、基本はそういうことになっていると知っておきましょう。

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