不動産人/忘れていませんか? 金融機関の怖さ

世界中がデルタ株で過去最高の感染者や重症者数を記録しているのに、日本はいたって収束していてやっと日常生活が戻った感じです。

でも、国内でもオミクロン株の感染者が見つかって、年末年始の人流がどうなるのかと心配の種は尽きません。

この間、あるビルが売りに出ているとの情報を耳にしました。

某信託銀行から、わたしの知り合いのマンションデベロッパーに購入しないかと持ち込まれたというのです。

早速、現地を調査して、試算して「買付証明書」を提出したそうですが、金額が合わず話は流れましたが、その後の状況からして買主が決まったという話もなさそうです。

業界筋の話によると、どうも所有者は売却の意思を持っていない。
でも、(所有者の)メインバンクは購入しそうな先に持ち込んでいて、思惑通リの金額が出れば所有者に『売却』するように持ち掛けるというストーリーを画いているのだろうと・・・

コロナ禍で市中に支援金や補助金が出回っていて、売りに出る不動産物件も減少しています。

当然、金融機関も金額の張る事業用不動産の融資も少ないでしょう。

金融機関は、取引先の決算書や資金繰りなどすべてを知り尽くしているのですから、持ち込まれた商談を無下に断れない立場だと分かっています。
そこで、金融機関が所有者の知らないところで、買主探しを始めるというのも昔からある営業手法のひとつです。

たぶん、コロナ禍が収束して自力で事業を立て直す頃には、こういう寝技を仕掛けてくる話が増えてくるんじゃないでしょうかね。

★不動産と金融機関の記事

返済方法の話

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

「貸し渋り」「貸し剥がし」

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不動産人/悪い冗談? デジタル庁のメール誤送信

「デジタル庁がBCCとCCを間違えて一斉送信」

11月24日デジタル庁の発表をニュースで拝見致しました。

内容が凄すぎて、漫才でよく使う“そんなアホな!”を通り越して笑うしかありません(^^)

パソコンを使い始めてメールを「BCC」で一斉送信すると他の人には誰に送ったか分からいけれど、「CC」で送ると全員のメルアドが分ってしまう状態になります。それをデジタル庁がマスコミの記者等400件あまりに送信してしまったというから、日本のデジタル化を推進しようとしている中心的なデジタル行政がこの程度なのかと、改めて思い知ることになりました。

書面・押印・対面の抜本的見直しをはじめ、デジタル化時代に向けた規制の見直し等を推進します。(内閣府HP)

コロナ禍で各種支援金や補助金の支給、ワクチン接種などが遅いというのも海外に比べて日本のデジタル化が遅れていることが原因だと分かったわけですが、行政だけでなく一般の会社でもこういうレベルの問題は日常的に起こっているはずです。

「宅建業法も改正、デジタル化」

「他山の石」とは、他人の誤った言行やつまらない出来事でもそれを参考にしてよく用いれば,自分の修養の助けとなるという意味です。
ここは笑っている場合ではありません、来年には重説・契約書のペーパーレスの時代が来るのです、がんばって個人的に“デジタル化推進”しようと思います。

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2021年5月にデジタル改革関連法案が成立しました。
その中には、宅地建物取引業法の改正も含まれており、2021年5月19日に公布されました。
来年の2022年5月に施行されて改正が実施されると、契約時の押印が廃止され、さらに重説や契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが可能となります。※相手方の承諾を得る必要はありますが。

★重説・契約書に関する記事

個人の低額売買契約について

重要事項説明に関するトラブル

『特約条項』(売買)の話

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

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不動産人/気になる賃貸市場の悪化

日本の労働者は大半が給与所得者だから、コロナで景気が悪くなったと言ってもおそらく実感はそれほどないような気がします。
実は、政治家だって毎月の所得が減ったわけでもないので、ワーワーっている割には判ってないと思いますよ。

10月に入ってワクチン接種効果が表れて来たみたいで、11月に入ってからはより一層コロナ感染者も減って、飲食店も年末の稼ぎ時に向けて気持ちは前向きになっているような感じです。
今までの財政出動のお陰で倒産件数は異常に少ないけれども、潜在的にしんどいところが沢山あることは肌感覚でも分かります。

私の周りの不動産業者は、相変わらず品薄状態で四苦八苦、今ジンワリとボディブローみたいに堪(こた)えているのは賃貸業者の人じゃないですか?

これは間接的に家主さんにとって大問題であります。

投資用のマンションも入居者の退出があると、次の入居者が付くまですごく日数が掛かるみたいで、コロナ禍で人の動きが悪いので、単に賃料を上げればいいっていうものでも無さそうなのです。

これからの年末から来春に向けてどれだけ賃貸人を確保できるか、正念場じゃないでしょうかね。

★賃貸・募集に関する記事

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

賃貸契約のキャンセル騒動

(賃貸)解約時の違約金って・・・

マスクマン

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不動産人/仲介業者の独り言④

「不動産営業マンの仕事」

最近、同業者と雑談しているとよく出てくる話のひとつに、S不動産の営業方針が変わって働いている営業マンのモチベーションが低下しているというのがあります。大手の仲介業者であるS不動産は全国に支店や営業所を構えて、知名度の高いこと、エンドユーザーにも安心感を与えることのできる不動産会社です。

ところが最近、事業用不動産の仲介情報を本社で一括管理するシステムにしたらしくて、営業マンが情報を入手すると本社に送って、あらかじめ本社に登録した6000社の不動産業者にITを活用して一括して物件情報を流し、入札形式で買主を決定するというやり方にしたということです。

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その話を聞きながら、「それで営業マンはどういう仕事をするの?」と聞いてみましたら、「成績は付くらしいけど、特に交渉することもないし、契約書や重説を作成するわけでもないので、“長良川の鵜飼いの鵜”みたいな感じかな」ということでした。

正直な話、このやり方は売主さんにはメリットは多いのかも知れませんし、会社としても効率がよいのかも知れません。

不動産業界だけではなく、いろいろな業界でもパーツ・パーツの仕事だけを、いわれるままにこなしていく仕事ってありますよね。
それだと、仕事の全体像はわかりません。

不動産取引の仕事は、相談や調整・調査など多岐に渡るので年季がいる仕事です。
不動産業界で生きていくことを考えると、そういう仕事では不動産仲介業者としてのスキルアップすることは難しいでしょう。

私の友人は、営業マンに「そんな会社さっさと辞めたら!」って言ってアドバイスしたそうです。

皆さんはどう思われますか?

★「仲介業者の独り言」記事

仲介業者の独り言③

仲介業者の独り言②

仲介業者の独り言①

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不動産マメ知識/固定資産税への疑念

少し前の朝日新聞で、「固定資産税への疑念」というコラム記事を読みました。要するに、次の3つの疑念があるという内容です。

①3年毎の評価額変更をするために、約1億8000万筆の土地と、約6000万棟の家屋を自治体からの依頼により不動産鑑定士が評価を算出すること。

②海外ではドイツのように、6年毎に評価替えを行うことになっていたが、膨大な手間ひまが掛かる為に、実際には断念している違憲状態だそうだという。

現在ではどんな課税方法がいいのか議論中だとか。

大阪市の令和3年3月の予算によると、歳入予算(100%)の内、市税収入(40%)の内の半分が固定資産税と都市計画税(20%)です。

大阪市以外でも概ねそれぐらいの割合はあるはずで、確かに税収の大きな柱です。

ちなみに、その固定資産税と都市計画税の額(367270百万円)は、大阪市の人件費を賄って余りある金額です。

③日本の固定資産税は「適正な時価」を課税標準としているが、それは税収を確保したい市町村などの自治体が依頼した不動産鑑定士さんが作業を行っている。

そこに忖度は存在しないのか?・・・と疑念を問うているというコラムです。

今回、このページを書くにあたってネット上の関連記事を読んでみると、今年1月に朝日新聞、2月に東洋経済誌が茨城県で不動産鑑定の評価業務をずさんな契約手法で依頼していたことがスッパ抜かれていました。
茨城県の大半の市町村が評価業務を随意契約で発注し、入札で発注先を決めていた市町村より最大で4倍以上の開きがあったとのこと。
果たして、固定資産税の評価って「適正な時価」に基づいて算出されているのか疑ってみる必要はありそうな気がします。

Yahoo不動産の質問コーナーに、「固定資産税とは、大雑把に言えば、国や市町村という大地主がいて、それの使用料という年貢(税金)を毎年払っているという事」という回答がありましたが、ある意味それは正解だ。

★不動産と税金に関する記事

要注意!年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

『固定資産税』の“あれこれ”

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

土地相続未登記に「過料」?

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不動産人/恒大集団の危機とか緊急事態制限解除とか

中国の不動産開発大手の恒大集団は、社債の利払いが9月23日に続き、29日も実施できないとニュースで伝えられました。
どうせ中国のことだから国家ぐるみで何とかするだろうと思われていたみたいですが、どうも恒大集団一社の問題ではなさそうです。
中国には恒大集団みたいな企業がほかにもたくさんあるのだそうです。
昔の日本のバブル期(1990年)にもあった「総量規制」みたいに国の政策によって、不動産に融資を行うことが難しくなっているそうです。

当時のことは思い出してみると世の中ってこうもコロッと変わるものかと実感しましたが、2000年ITバブル崩壊や2010年のリーマンショック、2020年新型コロナウィルスといろいろな問題に直面しながらも右往左往しながら前に進んで来ているわけです。

まあ、中国はコロナウィルスも封じ込めた大国ですから、大丈夫だとは思いますが…

 

思い出してみて下さい。

4~5年前には不動産投資ブームが起こりました。でも2年前の2019年後半には日本国内のそのブームが収束し始めていました。
「かぼちゃの馬車」「スルガ銀行不正融資事件」などを発端として、不動産融資に慎重さが出てきたからです。

株式市場にも同様の気配が漂っておりましたよね。

そこにコロナがやってきて、逆に金融緩和と財政出動で株式市場は空前高値に、不動産は下がるどころか高止まりして堅調であります。
苦しかった一般企業も、倒産せずに済みました。

10月1日から緊急事態宣言も全面解除となり、やっとお酒も気兼ねなしに呑めるし、カラオケも楽しめるようになります。

飲食店の皆さんも「休んでて一日4万円もらえていいなぁ」なんて陰口を言われなくなりますが、直ぐにコロナ前のように客が戻ってくればイイのですが、やはり不安でしょうね。

不動産市場もコロナ禍とは違った局面を迎えるはずです。
金融機関はコロナ前の少し慎重な不動産融資に戻るかも知れません。
資金調達に困らない買主は強気で攻めていくのでしょうし、本業に不安な気持ちの所有者は売りに出す可能性が高いのでしょうね。
徐々に、少し正常な不動産市場に戻ることを期待しています。

★不動産と景気に関する記事

不動産景気の遅効性

既に中小企業の35%が過剰債務を実感

コロナ禍の金融緩和と収益物件

ミナミ・ドラッグの半数・閉店・休業

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不動産人/『暦注』『六曜』『三隣亡』の話

不動産取引の世界では、日頃は気にしていない人がいざ日取りを決める際なると、急に“縁起”や“しきたり”なんてことを口にすることがあります。
「契約日」は大安にするとか、「決済日」を先勝にしょうとかいう類のものです。
やっぱり縁起の良い日を選ぶに越したことはありませんし、いつでもいいとか言いだすと選択する日が多くなるので、みんなが同意しやすいので結構重宝する為でしょうか。

『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。

「大安」とか「先勝」と言うのは、『六曜』(ろくよう、りくよう)という『暦注』(れきちゅう)のひとつです。
調べてみると『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。
『六曜』は文字通リ、「先勝・友引・先負・仏滅・大安・赤口」の6つです。

いったい、どんなものなのか?

 

 

主な読み方

意味や通説

先勝

さきがち・せんしょう 「先んずれば勝ち」の意味から、午前は吉・午後は凶とされる。

友引

ともびき 友を引き寄せるとの説から、葬儀を避ける俗説があります。

先負

さきまけ・せんぷ 急用は避けるべき日とのことで、午前は凶・午後は吉とし先勝の真逆。

仏滅

ぶつめつ 万事に良くない日とされる。お釈迦様の死亡した日(旧暦の2月15日)が仏滅になるのは偶然だとか…

大安

たいあん・だいあん 「大いに安し日」で万事に良いとされる。婚礼・入籍・契約・着工日・引渡日・納車日など…

赤口

しゃっこう・せきぐち 正午前後(午前11時~午後1時頃)が吉、それ以外は凶という日。

仏滅よりよろしくないという説も…

 

『六曜』はいまでも冠婚葬祭や宝くじ購入・引越しやお見舞いに行くなどの際には、わざわざ縁起の悪い日を選ぶより、縁起の良い日を選びたいというのが人情でしょうから、『六曜』は知らないけれども無意識のうちに日常生活に残っています。

『六曜』とは別に、『三隣亡』(三輪宝)という言葉をお聞きになったことはありませんか?

明治時代から1週間を日曜、月曜…土曜日と使うことになりましたが、それ以前は職業ごとに休みの日を決めていたそうです。
そもそも今のように日曜日が休日という概念がなかったので、大工さんは雨の日は休んだようですし、独自の休日を決めていたそうです。
それに大工さんは午前に1時間、昼に1、2時間休憩していて、日常的には今と比べても過酷なものではなかったようです。

『暦注』のひとつである『三隣亡』の日もお休みの日だったそうです。
だから『三隣亡』の日は、地鎮祭や上棟式などの建築関係の祝い事を避ける習慣があったので、今でもその名残でその日は祝い事を避ける習慣があるのかも知れません。

スマホの予定表で管理したり、今風のカレンダーでは、『暦注』『六曜』『三隣亡』も表記されていないことも多いので、こういう風習もドンドン無くなってしまうのでしょう。

もしかしたら、不動産業界や建築業界の人達だけが使う“専門用語”みたいになるのかも知れません。

★不動産業界の風習・慣習に関する記事

【坪・帖・間・尺】

せんみつ(千三つ)

「方位」とか「鬼門」とか

常套句

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不動産人/備えあれば患いなし

【景気のいい話】

人気者のYoutuberが1億円の土地を買った、別のYoutuberは3億円で自宅兼事務所として使用する物件を買ったと景気のいい話をネットニュースで見つけました。
軽く年収1億円以上あるらしいので、なるほど納得です。

コロナ禍で対面営業とか接客業みたいなサービスを提供する職種は売上の落ち込みは激しいと言いますが、いわゆる“物”を売り業界は高級車や高額な食材などかなりの率で売上を伸ばしているところも多いそうです。

そもそもの話、不動産は“物”なのかと言うと、確かに“物”には違いはないのですが、“権利”とか“付加価値”とか言う「眼には見えない要素」がありますので、一概に“物”とは違うような気がします。

思い起こせば、一昨年秋以降は不動産取引に少し停滞感があり、年明けのコロナ感染症対策で街中に緊張感に満ち満ちて、社会活動がストップしました。

不動産市場もストップしてました、昨春の賃貸市場は大学生の契約が低調でした。

それから夏以降は、売買市場も思っていたのと違い、比較的順調な動きで、反対に売り物件が少ないために売り手市場の様相となっています。
国の政策で融資や支援金が(遅い、チビチビではあるけれども)ドンドンと市中に流れ込んで、飲食・酒場やサービス業の景気は悪いけれども空前の株高、マンション販売も好調、倒産件数も少ない。

 

【懸念すべき金利動向】

アベノミクス以降、ずっと低金利政策が続いていますので、これが当たり前みたいな感じになっています。
でも、30年前には住宅ローンの金利が6~7%であったことは50代後半の人なら知っているはずです。
今のようなコロナ禍で急に金利が上がるというのは考えにくいのですが、低金利+金融緩和でコロナバブルという言葉もあるくらい高値圏にある不動産市場は、いつ崩れるのかとヒヤヒヤして見ている人は大勢います。

アメリカの金融政策の転換、中国の不動産バブル破綻いう話もあります。
コロナ禍の後、膨らんだ借金を返すためにも増税はあるのでしょう。
金利が上がると不動産オーナーにとっては痛いですよね。

家賃収入より借入金返済の方が多くなっては困ります。
今から入居者とテナント確保を頑張って、来るべき状況変化に備えましょう!

備えあれば患いなし(そなえあればうれいなし):普段から準備をしておけば、いざという時に心配することは無いということ 

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とりゐ味噌

家内からLINEで日本橋で味噌を買ってきて欲しいと言われ、時間もあるのでブラブラ行こうかなって思っておりました。
お昼ご飯を一緒に食べていた知人から、「それやったら、わざわざ電車に乗っていかんでもええやろ~」って言われて、天満宮にほど近い「とりゐ味噌」さんに行くことにしました。

場所は知っていたのですが、お伺いしてビックリです。
ご主人とお話して、創業300年元禄の頃から商売をされているとのこと。
おそらく、大阪の味噌屋さんでは一番古いのではないでしょうか・・・
味噌屋さん専業となったのは、江戸時代末期だそうですが、それでも100年経っています。

「うちも江戸時代から大阪に住んでいた記録があります」とか「昔は萬屋(よろずや)なんかやってたみたいです。」なんて、私どものこともお話したりして、「お正月には、棒鱈のすき焼きを食べる家だったなんて、つい自分でも懐かしい話をしてしまいました。
お店の雰囲気がなにか懐かしい空気に包まれているせいでしょうか!

事務所に戻ってからHPを拝見すると、大塩平八郎がご贔屓だったとか、谷崎潤一郎夫人からのお礼状の写真があったりして・・・もっと早く知っていたらと思いました。

勿論、夕食の時のお味噌汁も最高でした。

とりゐ味噌HP

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不動産人/高齢者の意思・能力

2020年9月現在、全人口の28.7%が65歳以上の高齢者という割合です。(総務省統計局)
4人に1人が高齢者の時代ですが、2060年には4人に1人が75歳以上になるそうです。高齢者がらみの不動産取引はドンドン増えることは間違いありません。

高齢者がらみの不動産取引に関しては、「購入」よりも「売却」の方が多いと予想されます。
ではそもそも高齢者とは何歳からなのか?
コロナワクチン接種でも、線引きされましたけど、75歳以上は「後期高齢者」65歳以上74歳までは「前期高齢者」となっています。
でも、現実的には65歳や70歳の方は、「老人」というにはまだまだ若々しい人が圧倒的に多いですよね。
「認知症」でなくても、歳をとると判断する能力や記憶力も衰えがちになるもんです。
そこで、判断能力が低下している高齢者を守るために、不動産売買契約を白紙解除できる保護策があったりします。

例えば、【契約不成立】としては次のような契約行為がそれにあたります。
詐欺的なやり口ですが、高齢の所有者に適当なことを言って、本人に実印を押させて売買契約をさせるような方法をすると、その売買契約は不成立となります。
また、【意思能力欠如】の要件は、結構複雑です。
「意思能力」は売買契約を締結すると、どのような責任や義務があるのか、どんな権利が得られるのかを判断できる能力のことです。
「認知症」「泥酔状態」だと契約は無効となる可能性がありますが、まだらボケみたいにハッキリしている時もある人、酔う前にチャンと判断できていた時も話し合っていたりすることもありますので、一概に意思能力が欠如している人だから契約は無効になると言いきれません。
80も超えている立派な高齢者なのに、「高齢なので、後見人をつけて欲しい」とか「医師の診断書が…」という風なことをお願いすると、気分が悪いと激怒して契約を辞めたいと言われてしまった業者さんの話を聞かされたことがあります。

年配者はそれなりにプライドもありますし、自分ではまだしっかりしていると思っているものです。
不動産業者としても、そこのところをわきまえておかないと、大きな落とし穴にはまってしまうかも知れませんのでご用心ください!

★高齢者に関する記事

高齢者の不動産取引

高齢者の「終の住まい」

高齢入居者との賃貸契約

不動産取引の2つの高齢化問題

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