長らく続いた低金利で、緩い融資審査の時代が終わろうとしているみたいです。

不動産業者の間では、調達金利の上昇に頭を痛めているという話と、もうひとつの問題があって物件を仕入れる時に自己資金を金融機関から３０%とか４０％用意するように求められるケースもあるとのこと。

元々、不動産業界が融資比率の高い業界ですが、この２つの条件を求められると経営は厳しくなります。

転売を業としてきた業者さんはこれから大変だと思います。

個人で純粋に転売だけを考えて不動産投資をやってきた人も状況は同じですが、個人の不動産投資家の中には動かせる現金が結構ある方もいらっしゃいますよね。

そういう人は、金利の上昇や融資枠の制約が厳しくなったら、融資頼みの不動産投資家がいなくなるので「良質の不動産」を購入できる可能性が高まります。

ただ、不動産投資の世界で金融面以外の問題は別に存在します。例えば、建築費や修繕費、管理費などの高騰です。
家賃が同じように上がってコストを吸収出来れば良いのですが、不動産投資は中長期で考えないと将来困ることになるかも知れません。

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設計コンサルタントと施工業者が分譲マンションの修繕工事、特に金かさの大きな大規模修繕工事を結託して甘い汁を分け合うという悪事（談合）を公正取引委員会が公（おおやけ）にしました。

２０２１年９月以降、関東地方の１７１件の大規模修繕工事で大阪と東京の設計コンサルタント２社、その工事業者４０社を「独占禁止法違反」と認定しました。

この設計コンサルタント会社は１０数戸～２０戸という小さなマンションから６００戸以上のタワマンの事例で合計３１１億円の工事をコンサルしていたということです。

このコンサルタント会社のホームページを見ると、いまだに大規模修繕会社選びで失敗しないコツを解説していましたし、実績が豊富で歴の長い業者に依頼しましょうなんて記載していました（笑）

そもそも設計コンサルタント社は、管理組合の依頼で「設計監理方式」という方法で「業者の選定」や「工事計画の策定」を行い、適切な金額と内容を提供する立場ですから、まさか管理組合の方も「警察と泥棒が手を組んだような仕組み」になっているとは思ってもいなかったでしょうね。

設計コンサル会社は工事費用の５％程度のバックをもらっていたそうですが、こうなると工事金額自体が膨らましていた可能性が高いでしょうね。
施工会社には大手ゼネコンの子会社も混じっていますし、工事金額ってプロでも正解って分かりませんからね。
それにたぶん、こういうことは関東だけのことでないと想像することは容易です。
建築費高騰で大規模修繕工事やその原資としての毎月の管理費も高くなっています。

管理組合はマンションの区分所有者で構成されるのですが、役員のなり手不足が顕著です。
投資用マンションだと、もっと共同住宅としての意識が希薄でしょうし、遠方から物件をワザワザ新幹線や飛行機に乗ってマメに見に行く人も少ないと思います。

悪意のある業者がいると”食い物”にされる危険性があるということは忘れてはいけませんね。

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