「知らないと損をする！」不動産取引の現実
事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
弊社では、次のようなご要望・ご相談にお応えします
●所有している不動産の査定
●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買替の相談
●収益マンション（一棟・区分）・収益ビル・収益用店舗の売 却・購入の相談 ●相続不動産を売却、有効利用 ●所有不動産のテナント募集 事業用不動産‐仲介‐南森町不動産家主さんの希望条件は、客観的にみて常識的な金額であったので、直ぐに現地の張り紙を撤去して下さいとお話しました。
家主さんも素直に応じていただき、当方は専任ではないけれど、今までの不動産屋さんとは違う切り口で募集を掛けました。
結果は暫くして（たまたまですが）知り合いの業者さんが外資系の会社を案内して、成約することになりました。
最近、売買物件の売却活動はメールで一斉送信したり、無闇に同業者に物件を紹介したりする傾向が顕著です。
ここ数年、不動産価格の上昇が続いている時はそれでも成約することが出来たと思いますが、最近のような少し逆風が吹いてき始めていると、そんな“撒き散らしの営業活動”では物件其の物が「さらしもの」になってしまい、「本来売れる物件」も「反って売れない」状態になる可能性が高まります。
不動産業者の間では、調達金利の上昇に頭を痛めているという話と、もうひとつの問題があって物件を仕入れる時に自己資金を金融機関から３０%とか４０％用意するように求められるケースもあるとのこと。
個人で純粋に転売だけを考えて不動産投資をやってきた人も状況は同じですが、個人の不動産投資家の中には動かせる現金が結構ある方もいらっしゃいますよね。
ただ、不動産投資の世界で金融面以外の問題は別に存在します。例えば、建築費や修繕費、管理費などの高騰です。
家賃が同じように上がってコストを吸収出来れば良いのですが、不動産投資は中長期で考えないと将来困ることになるかも知れません。
設計コンサルタントと施工業者が分譲マンションの修繕工事、特に金かさの大きな大規模修繕工事を結託して甘い汁を分け合うという悪事（談合）を公正取引委員会が公（おおやけ）にしました。
２０２１年９月以降、関東地方の１７１件の大規模修繕工事で大阪と東京の設計コンサルタント２社、その工事業者４０社を「独占禁止法違反」と認定しました。
この設計コンサルタント会社は１０数戸～２０戸という小さなマンションから６００戸以上のタワマンの事例で合計３１１億円の工事をコンサルしていたということです。
このコンサルタント会社のホームページを見ると、いまだに大規模修繕会社選びで失敗しないコツを解説していましたし、実績が豊富で歴の長い業者に依頼しましょうなんて記載していました（笑）
そもそも設計コンサルタント社は、管理組合の依頼で「設計監理方式」という方法で「業者の選定」や「工事計画の策定」を行い、適切な金額と内容を提供する立場ですから、まさか管理組合の方も「警察と泥棒が手を組んだような仕組み」になっているとは思ってもいなかったでしょうね。
設計コンサル会社は工事費用の５％程度のバックをもらっていたそうですが、こうなると工事金額自体が膨らましていた可能性が高いでしょうね。
施工会社には大手ゼネコンの子会社も混じっていますし、工事金額ってプロでも正解って分かりませんからね。
それにたぶん、こういうことは関東だけのことでないと想像することは容易です。
建築費高騰で大規模修繕工事やその原資としての毎月の管理費も高くなっています。
管理組合はマンションの区分所有者で構成されるのですが、役員のなり手不足が顕著です。
投資用マンションだと、もっと共同住宅としての意識が希薄でしょうし、遠方から物件をワザワザ新幹線や飛行機に乗ってマメに見に行く人も少ないと思います。
悪意のある業者がいると”食い物”にされる危険性があるということは忘れてはいけませんね。
★不動産と管理に関する記事
思い出すのは、かつてのバブル期にゴルフ場開発に多額のお金を集めて破綻したという事例です。
やっぱり“歴史は繰り返す”のでしょうか。
そんな時に、長期金利の指標である新発１０年物国債の利回りが上昇の”悪い”ニュースです。
利回りが上昇するということは債券価格が下落したということです。
不動産で言えば、収益物件の利回りが５％から７％に高くなるということは、その収益物件の価格が下がったということです。
都市銀行が素早く住宅ローンの金利を上げる動きをしました。
９月中旬には日銀が政策金利を上げるという話がありますから、今後も不動産業界にも大きなインパクトを与えますね。
★不動産と金利の記事
手口は多様です。
架空投資話、代理店の不正（出向者情報持出）、乗換強要、カルテルなどのオンパレードですが、原因の一つはノルマ・成果主義偏重だと思われます。
営業社員個人への圧力・組織的な数字への執着などです。
営業社員もどこかおかしいと思っていても、組織全体がそうだとそこから辞めるしかないのでしょうしね。
世の中、組織に属していようが、個人で商売してようが食って行かないといけません。
ただ、最低限の配慮として人に迷惑を掛けないという気持ちがないと何をしても金さえ儲かれば良いんだってことになりますよね。
不動産業界も他人ごとではありません。
元々、成果主義の権化みたいな世界ですから（笑）
やはりここ数年、不動産も値上がりし続けていて、お金が儲かるから不動産業界に入ってくる若者も多数いますからね。
勿論、儲からないよりは儲かった方が良いのですが、ベーシックな営業手法を経験しないで、うわべの数字を追いかけ。ひとの気持ちに配慮することの出来ない営業手法を続けるとロクなことはないと思いますよ。
目先の数字に一喜一憂するのではなく、地道な作業や対面する顧客に相対するプロセスそのものを楽しむことが出来れば良いですよね！
絶命危惧種からの忠告だと思ってください（苦笑）
