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「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
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不動産人/その管理会社は「最適」なのか?

一棟マンションや貸ビルを所有しているオーナーは専門業者に管理を委託していますが、昔は結構「自主管理」している方もいましたので、オーナーさんが朝早く掃除していたなんて光景も見かけました。
また、ご夫婦で室内の“洗い工事”とか“鉄部の塗装”をやっていたオーナーさんもいらっしゃいました。
昔の人は器用でしたからね。
今は専門業者に頼んだ方が、素人がやるよりキレイで楽ですから、業者さんを使いますね。

分譲タイプの収益マンションの場合は、建物全体を管理している「管理会社」がいて、オーナーさんは毎月「管理費」「修繕積立金」を支払っていますよね。
室内の入居者のクレームや不具合などに対応するには、その部屋のオーナー自ら行うことも出来ますが、オーナーが選定した不動産業者(注)「管理会社」として対応するケースの方が多いと思います。

注)厳密に言えば、この管理業務は、宅建免許を必要としないので、不動産業者である必要はありません。

 

確かに、通常であればそう頻繁に用事が発生するようなことはありませんので、自分で対応出来そうな感じもあります。
ただ、「管理業務」って結構細かい作業の積み重ねですので、一定の経験や知識がないと入居者が満足できる対応が出来ないと思われます。

例えば、“水漏れ”や“ベランダに鳩が巣を作った”“退去の立ち合い”リフォーム工事の確認“”鍵の紛失“…手間の掛かる仕事ですし、スピードも必要です。
でも、日常的に発生するような問題ではありません。

 

投資用マンションを購入した時に、「管理会社」が決まっていることもあります。
管理専門の「管理会社」なら、毎月一定の管理業務料金を支払うことになるでしょう。
サブリースや家賃保証が付いている場合もあります。

こうなると、オーナーさんは管理会社に「丸投げ」状態になります。

そのすべてを悪いことだとは思いませんが、『勿体ない』という感じもします。
だって、頻繁に用事が発生することの方が少ないからです。

以前、岡山で教師をされていたオーナーさんは、購入時にセットされていた「管理会社」に食い物にされていたので、管理委託を解約したほうが良いとアドバイスしました。そのことを告げるとその管理会社から投資用マンション5件分で240万円の違約金を請求されました。

結果的に、裁判をお勧めして勝訴されましたが、保有していた5件のマンションのリフォーム代金は、実際には施工もしていないのに支払っておられましたし、入居者からの苦情にも対応していない状況で、毎月定額の管理委託料を支払い続けていたという事実を取り戻すことは出来ませんでした。
ちなみに、この管理業者は入居者からも「●●友の会」と称する費用を毎月徴収していました。

 

先のような悪徳業者は論外ですが、オーナーさんと「管理業者」との信頼関係があることが理想的です。
事務的な仕事の仕方をされてしまうと、微妙に親切ではなくなってしまいます。

「管理会社」の選定はなかなか難しいことですが、オーナーさんにとって非常に重要な仕事なのです。

★不動産投資と管理業務に関する記事

不動産投資トラブル20~30代が餌食に

家賃保証会社のメリット

修繕積立金のトラブル

管理会社の倒産

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不動産人/「通常有する品質性能」(土地)とは…

2021年4月1日施行の宅建業法第35条では、担保すべき責任の履行について、「当該土地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合」というように重要事項説明の条文が改正されました。
この「通常有する品質性能」とは、一体なんなのか?

【熱海で起こった土砂災害】

7月3日に、静岡県熱海市で発生した土石流によって多くの命が奪われ、いまだに多数の行方不明者の方がいらっしゃいます。
ニュースでは、土石流で崩壊した斜面の一番上にある箇所が“盛り土”であって、軽くて流れやすい“火山灰”などから出来ていたので、流れやすいことが原因ではないかと伝えています。

テレビで見ていても、土石流の勢いはすごいスピードで大量の土砂を流していました。
もともと逢初川の上流部は、「土石災害警戒区域」という川底に土砂が溜まりやすい住宅地だったそうです。
県が高さ10メートル、幅43メートルの砂防えん堤(土砂をくい止める擁壁)作っていたのですが、時速40キロ、5万立方メートルでその砂防えん堤を乗り越えて流れていったそうです。

この土地は何を目的に盛り土されたのでしょうか?

それを購入した所有者は、こと土地をどうしようと思っていたのか?

【土地の品質性能】

「重要事項説明」では土地の通常有する品質性能は、①地盤②地中埋設物③土壌汚染について説明責任を求められます。

  • 地盤 

目的物である土地に隠れたる瑕疵があり、目的が達せられない場合は、売主は損害賠償責任を負う。住宅建築を目的として土地を購入した場合、建物の敷地として、崩落・陥没等のおそれがなく、地盤として安定した支持機能を有することが必要です。

熱海の土地の場合は、現所有者は特に目的がなく購入したとされています。

投機目的だったのでしょうか?

こういう場合、売主(前所有者)の責任は一体どうなのかはよく分かりません。

  • 地中埋設物

購入した土地の地中に、産業廃棄物や撤去した建物の地下室や基礎が残っていた場合、買主によっては問題ないのかも知れません。

ただ、宅建業者としては売主へのヒヤリングや売主の保有する資料から、地中埋設物の有無を買主に伝えなければなりません。

  • 土壌汚染

目的物である土地に、有害物質が含まれていると買主が購入目的を達することが出来ない場合、売主はそのことを知らずに購入することはありえません。
よって、売主は契約時点で買主と土壌汚染についての情報を伝えることが必要です。
勿論、仲介業者も同様にその情報を共有して買主に伝えなければなりません。

大規模な土地取引でなくても、一般の戸建住宅であっても庭や建物の地中に”廃材”や”使用済の浄化槽”などがあることを売主は買主に伝えなければなりません。
売主としては契約が終わったから「後は知らん…」というのは通リません。
また、買主は購入する土地や建物を何に利用しようとするのかで、「通常有する品質性能」がかなり違ってきますので、現状の「重要事項説明書」「買主の購入目的」を具体的に明記するようになっています。

★「重要事項説明」に関する記事

「活断層」の記載義務

『特約条項』(売買)の話

「事故物件」と「告知義務」

重要事項説明に関するトラブル

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不動産人/収益不動産オーナーの「出口戦略」

「出口戦略」って、物件を手放すタイミングを考えることです。

収益用不動産を購入する時はすごく勉強していたのに、運用や売却に関してはそれほどの関心を持たない人も多い。確かに、購入時には『いつ売るのか決めている』なんていう人は余り聞いたことがありません。

売却する理由・原因

収益用不動産の「売却理由」は、大よそ次の二つだと思います。

  • 売却すれば儲かりそうなので売る。

  • 売らなければならないので手放す。(←売却損の場合もあります)

必ずしも売却益は出ないけれど、他に買いたい物件があるので手放すケースもあるでしょう。

また、本業の経営状態の都合や物件の築年数を考慮しての売却なんて言うこともあるでしょう。

不動産は売りに出してもすぐに買手が見つかるとは限りません。

でも「物件の値踏み」さえ間違えなければ、通常であれば3ケ月以内には買主は見つかるはずです。

一番最悪なのは、どうしてもお金が必要な時に、収益不動産を売りたくても売れないケースです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

購入時点で採算の取れない収益物件を取得する人はいないと思いますので、表面利回り6%とか7%くらいインカムゲインがあれば、大体10年超で結構元は取れていると思われます。
そういう状態で売却する金額が購入時の価格を下回っていても、(勿論、借入金の比率や金利にも依りますが・・・)トータルのキャピタルゲインはそれなりの投資効率になっているはずです。

5年以上の保有期間

「出口戦略」で売却益が出そうでも、税金が掛かります。

長期譲渡の期間は5年以上と決まっています。(下表参照)

個人の長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。

譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

 

譲渡所得の税率表

区分

短期 長期

期間

5年以下

5年超

税率

39.63%

20.315%

(所得税30.63%住民税9%) (所得税15.315%住民税5%)

※復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

税金のことを考えれば、収益物件の購入後5年が「出口戦略」上、一つの節目となります。

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以上、所有者の経済状態等、どのくらいのインカムがあって、どのくらいのキャピタルが得られそうなのか。譲渡所得の問題を考えれば5年超なのかをトータルで考えて、手放す時期を考えてみるというのが、収益不動産オーナーの「出口戦略」ということになります。

★不動産と税金に関する記事

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税・固定資産税

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

投資用中古マンションの減価償却費

財産評価基本通達6項

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不動産人/返済方法の話

先日、一棟マンションをご紹介した方が銀行に借入の相談に行かれました。
収益物件を購入する時のローンも、住宅ローン同様いろいろな商品があります。
でもベースになる考え方は「元利均等」返済か、「元金均等」返済です。

さて、銀行評価も終わって、借入可能額に目途も立ち金利等の融資条件の話になって、銀行から「元金均等」返済の商品を勧められたそうです。

なにやら新しい商品らしくて、将来金利が上昇すると「変動金利」から直ぐに「固定金利」に変更してくれる商品なのだということ…

ただ、この新しい「元金均等」のローンは、ローン契約を締結する際に通常のローン手数料とは別に100万円以上のローン手数料が必要になるのだとか。

ちなみに、借入金額は2億数千万円で、(変動)金利もそれなりに低いものでした。

「このローンどう思いますか?」って聞かれたので、思った通リに伝えました。

結局、ご自身のお考え通リに「元利均等」返済を選択されました。

下のイメージ図の通り、「元利均等」返済は毎月の返済額が一定ですので、返済計画が立てやすい。

借入金残高の減り方は遅いけれども、利息は経費処理できるとい面もありますので、当初の節税効果は高くなります。

それに対して、「元金均等」返済は元金のみ一定で、徐々に利息分が減っていきます。
収益物件を長期保有すると総返済額は「元金均等」「元利均等」となります。

デメリットは当初の返済額が最も高額でスタートするので、不意の資金需要があった場合にはそれに耐えうるだけの資金的耐力が必要だということです。
当然、金融機関の融資対象者に対する審査のハードルは高くなります。

一般的には、「元利均等」返済を選ぶ方が多いのですが、上記のような方ならば、絶対に「元利均等」返済が優れているとも言えません。

現状の低金利状態では、総返済金額が低くなるからと言って、「元金均等」返済を選択する必要性は低くなっていると考えます。
また、収益物件は長期保有を前提に購入しても、いろいろな問題が発生して思いの外売却の時期が早まることもあります。

借入金返済方法についても、柔軟に考える必要がありそうです。

★不動産と銀行融資に関する記事

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

コロナ禍の金融緩和と収益物件

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

フラット35悪用した不動産投資

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不動産人/仲介業者の独り言③

わざわざ契約を壊す不動産業者

物件を紹介し、内容を詰めて、やっと買主側の購入の意思がハッキリしてきたら、売主側の仲介業者との打ち合わせに入ります。

売買それぞれの仲介業者の2社だけの場合もありますし、“あんこ”と言われる中間業者がいる場合もあります。(注)

(注)不動産売買の依頼を売主さんから直接受けた不動産業者のことを元付け業者といいます。それに対して客付け業者は借主(貸主)を探す不動産業者のことをさす。物元(ぶつもと)ともいいます。
なお、関西では値付(ねつけ)業者ともいい、売主側は売値付業者、買主側は買値付業者と呼びます。

(一般の住宅や分譲マンションなどは、ほとんど中間業者は存在しません)

金額交渉や引き渡し条件、特約事項の内容など、売主と買主とでは真逆の立場になりますので、ここで話を纏めることが仲介業者の腕の見せ所っていう感じです。

過去に一度でも取引したことがある業者や、日頃から付き合いのあるような気心の知れた業者さんだと、打ち合わせはスムーズに進むことも多くてトラブルに成りにくいので安心はあります。
反対に、全く会ったことも聞いたこともない業者さん、どういう不動産を扱ってきたのか分からない、特に経験があまりなさそうだと感じられる営業マンと出会うと最初は手探り状態です。ご承知のように、人間は百人百様。
一口に「常識」って言っても人それぞれ微妙に違うものです。
ましてや、同じものが二つとない不動産は話し合いで物事が決まるわけですから、話が噛み合わない業者だとかなり手こずります。
大手の不動産会社とか、個人で営業している不動産業者とかいう問題ではありませんよ。

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例えば、それほど難しくない質問をしてすぐに返事があると思っていても、全く連絡がないなんてことがあると、なにがあったのか不安になってしまいますよね。
2~3日して連絡すると、「あっ、忘れてました」なんて言われたりすると、この人大丈夫かなってことに・・・そういう小さなことってすごく大事な要素ですから。

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重要事項説明書について、売主側の業者さんが「下書きして送ります」なんて言われると当然メールとかで送ってくるって思うじゃないですか。
それがFAXで手書き、しかも内容がどう考えても打ち合わせ内容が明文化されていない文章だと、待っていた時間が無駄だっただけだったなんてこともありました。
この時は、時間が無いのに必死のパッチでパソコンの前で頑張りました。

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契約当日になって、契約書と重要事項説明書の記載内容の変更を元付業者から言ってきたことがありました。
いわゆる大手仲介業者だったので、担当者がOKだと言っていた特約条項の内容を、その会社内でチェックする専門部署から修正を求めて来たのでした。
売主さんが知らないところで、元付業者が自らの保身のために特約条項を突き付けて来たのでした。
軽微な訂正だったら買主も了解してもらえたのですが、ものすごい量の追加項目があって、その内容も「●●については、売主は責任を負わない」「●●に関する問題については、買主の責任と負担にて解決する」…のような一方的な内容のオンパレードだったので、さすがに気のいい買主も「ここまで言いはるんやったら辞めます」ということで契約は出来ませんでした。

法的に正しいとか、理屈は尤もだと言うのとは別に、売主・買主の気持ちを汲んだ取引を成就させるのが仲介業者の仕事です。
稀に、そのことを分かっていない業者さんがいるものです。
売主・買主そして不動産業者も、仲介業者には気をつけないと、出来る取引も出来なくなってしまいます。

★仲介業者の独り言

「大手」だから「安心」とは限らないという話

失敗という経験

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