事業用不動産のオーナー様や不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。ここでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについても実務的にご紹介して参ります。
弊社では、次のようなご要望・ご相談にお応えします
所有物件の価格の査定
収益ビル・１棟マンション・ビル・店舗の売却・購入・買替
相続物件の揉め事についてのご相談
所有物件のテナント募集
思い出すのは、かつてのバブル期にゴルフ場開発に多額のお金を集めて破綻したという事例です。
やっぱり“歴史は繰り返す”のでしょうか。
そんな時に、長期金利の指標である新発１０年物国債の利回りが上昇の”悪い”ニュースです。
利回りが上昇するということは債券価格が下落したということです。
不動産で言えば、収益物件の利回りが５％から７％に高くなるということは、その収益物件の価格が下がったということです。
都市銀行が素早く住宅ローンの金利を上げる動きをしました。
９月中旬には日銀が政策金利を上げるという話がありますから、今後も不動産業界にも大きなインパクトを与えますね。
★不動産と金利の記事
ここ数年、プルデンシャル生保や損保ジャパン他の損保会社、日本生命・第一生命・かんぽ生命他の生命保険会社の不祥事が続出して大きな問題となっています。
手口は多様です。
架空投資話、代理店の不正（出向者情報持出）、乗換強要、カルテルなどのオンパレードですが、原因の一つはノルマ・成果主義偏重だと思われます。
営業社員個人への圧力・組織的な数字への執着などです。
営業社員もどこかおかしいと思っていても、組織全体がそうだとそこから辞めるしかないのでしょうしね。
世の中、組織に属していようが、個人で商売してようが食って行かないといけません。
ただ、最低限の配慮として人に迷惑を掛けないという気持ちがないと何をしても金さえ儲かれば良いんだってことになりますよね。
不動産業界も他人ごとではありません。
元々、成果主義の権化みたいな世界ですから（笑）
やはりここ数年、不動産も値上がりし続けていて、お金が儲かるから不動産業界に入ってくる若者も多数いますからね。
勿論、儲からないよりは儲かった方が良いのですが、ベーシックな営業手法を経験しないで、うわべの数字を追いかけ。ひとの気持ちに配慮することの出来ない営業手法を続けるとロクなことはないと思いますよ。
目先の数字に一喜一憂するのではなく、地道な作業や対面する顧客に相対するプロセスそのものを楽しむことが出来れば良いですよね！
絶命危惧種からの忠告だと思ってください（苦笑）
日本経済新聞が東京都心６区と大阪市の中心部３区にあるタワーマンション３０３棟の最上階の所有者を調査した記事が驚きの結果でした。（日経新聞２０２６.６.２２）
その戸数は１８６７戸で、１０５１戸（５６％）が現金一括購入だという！
外国人含めて海外居住者は１００戸（５％）。
資金力のある富裕層が投資商品や相続税などの節税目的で購入しているのでしょう。
現金で持つより不動産に換えた方が評価額が安くなるし、後々売却すれば儲かるかも知れない。
そんな最中、２０２６年７月にこんなニュースが流れました。
第二電電（現KDDI）創業者のひとりが4人の子供（と言っても立派な成人ですが…）達に都内に設立した法人３社の株を生前贈与したという。
その法人３社は都心のマンション３棟を４０億円ほどで借入金で購入すると、借入金（負債）が株式評価額に反映される。
でも、購入後３年以内だと取得価格で評価する為、３年経過後に贈与したため（※１）、東京国税局はこれを余りに露骨なやり方で「著しく不適当」と判断して贈与税額０円の申告を再評価して約３４億円と算出したという（※２）。
結果、約７億５０００万円の申告漏れとして、加算税を含めて約１億７８００万円を追徴課税となったとのこと。
これをアシストした税理士さんも真っ青でしたでしょうね！
※１ 今後は税制改正で、賃貸用不動産を購入から５年以内に相続・贈与する場合は原則として市場価格で評価するようです。
※２ あまりに実態とかけ離れて“著しく不適当”になる場合は、国税庁長官の指示で「時価評価できる」という例外規定があります。
節税だけが目的の収益用不動産購入で失敗した例は他にもあります。
１棟売マンションを”営業成績だけが命”の営業マンの口車に乗って、相続税対策で購入したのは良いのですが、借入金の金利と実収入の利回りが余りに乖離し過ぎて、毎月・毎年ドンドン持出することになって、相続対策どころではなくなったという話などもありますよ。
まあ、こういう営業マンは実に巧みに心のスキを突いてくるので、大きな会社だとか、有名な会社だとかは関係ありません。
個人の良心の問題です。
今月の６月９日午後６時半頃、神戸大学の学生会館（文系のクラブ室や自習スペースが学生の日常的に使っている６階建の建物）の６階の天井が崩れ落ちたという関西テレビのニュースを見ました。
建物の屋上が下のホールへコンクリートや錆びた鉄骨が映像を見たのですが、建物は築６０年経っているのですが、大学によればメンテナンスは行われていたとここと…たまたま学生がいなかったので、人的な被害にならなかったのは幸いでした。
分譲マンションの法定耐用年数は４７年。
鉄筋コンクリートは１００年持つとされているのですが、見た目で大丈夫でも、コンクリートの中の鉄筋が錆びてたり、細かい亀裂の隙間から雨水などが垂れ込んでいると決して大丈夫とは言えないことを、神戸大学は証明してくれました。
１９８１年以前の旧耐震基準のマンションは、震度６～７の地震にも耐えられる新耐震基準のマンションに比べて安全性が低いとされていますね、築４５年くらいのマンションです。
大阪に比べて東京のマンション価格はすごく高額になっていますので、新婚さんでも築年数の経った中古マンションを室内の改装工事を施して、まるで新築みたいな空間を作り上げる物件を購入する話を聞いています。
老朽化したマンションは、将来的には建替えする方向に向かいますけど、実際的に建替えするケースは少ないみたいです。
入居者の高齢化、修繕衝立金の不足分を費用負担する問題、管理組合構成員の合意、工事費の高騰などが建替えの大きな障害となります。
居住用のマンションの問題、市場の原理に任せておいてホッタラカシテいる政治家や都知事や府知事さんには妙な規制や法律創って欲しいとは思わないけど、都市計画の見直しとか何か方策を考えないとダメじゃないですかネ。
