不動産人/「通常有する品質性能」(土地)とは…

2021年4月1日施行の宅建業法第35条では、担保すべき責任の履行について、「当該土地又は建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合」というように重要事項説明の条文が改正されました。
この「通常有する品質性能」とは、一体なんなのか?

【熱海で起こった土砂災害】

7月3日に、静岡県熱海市で発生した土石流によって多くの命が奪われ、いまだに多数の行方不明者の方がいらっしゃいます。
ニュースでは、土石流で崩壊した斜面の一番上にある箇所が“盛り土”であって、軽くて流れやすい“火山灰”などから出来ていたので、流れやすいことが原因ではないかと伝えています。

テレビで見ていても、土石流の勢いはすごいスピードで大量の土砂を流していました。
もともと逢初川の上流部は、「土石災害警戒区域」という川底に土砂が溜まりやすい住宅地だったそうです。
県が高さ10メートル、幅43メートルの砂防えん堤(土砂をくい止める擁壁)作っていたのですが、時速40キロ、5万立方メートルでその砂防えん堤を乗り越えて流れていったそうです。

この土地は何を目的に盛り土されたのでしょうか?

それを購入した所有者は、こと土地をどうしようと思っていたのか?

【土地の品質性能】

「重要事項説明」では土地の通常有する品質性能は、①地盤②地中埋設物③土壌汚染について説明責任を求められます。

  • 地盤 

目的物である土地に隠れたる瑕疵があり、目的が達せられない場合は、売主は損害賠償責任を負う。住宅建築を目的として土地を購入した場合、建物の敷地として、崩落・陥没等のおそれがなく、地盤として安定した支持機能を有することが必要です。

熱海の土地の場合は、現所有者は特に目的がなく購入したとされています。

投機目的だったのでしょうか?

こういう場合、売主(前所有者)の責任は一体どうなのかはよく分かりません。

  • 地中埋設物

購入した土地の地中に、産業廃棄物や撤去した建物の地下室や基礎が残っていた場合、買主によっては問題ないのかも知れません。

ただ、宅建業者としては売主へのヒヤリングや売主の保有する資料から、地中埋設物の有無を買主に伝えなければなりません。

  • 土壌汚染

目的物である土地に、有害物質が含まれていると買主が購入目的を達することが出来ない場合、売主はそのことを知らずに購入することはありえません。
よって、売主は契約時点で買主と土壌汚染についての情報を伝えることが必要です。
勿論、仲介業者も同様にその情報を共有して買主に伝えなければなりません。

大規模な土地取引でなくても、一般の戸建住宅であっても庭や建物の地中に”廃材”や”使用済の浄化槽”などがあることを売主は買主に伝えなければなりません。
売主としては契約が終わったから「後は知らん…」というのは通リません。
また、買主は購入する土地や建物を何に利用しようとするのかで、「通常有する品質性能」がかなり違ってきますので、現状の「重要事項説明書」「買主の購入目的」を具体的に明記するようになっています。

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重要事項説明に関するトラブル

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不動産人/収益不動産オーナーの「出口戦略」

「出口戦略」って、物件を手放すタイミングを考えることです。

収益用不動産を購入する時はすごく勉強していたのに、運用や売却に関してはそれほどの関心を持たない人も多い。確かに、購入時には『いつ売るのか決めている』なんていう人は余り聞いたことがありません。

売却する理由・原因

収益用不動産の「売却理由」は、大よそ次の二つだと思います。

  • 売却すれば儲かりそうなので売る。

  • 売らなければならないので手放す。(←売却損の場合もあります)

必ずしも売却益は出ないけれど、他に買いたい物件があるので手放すケースもあるでしょう。

また、本業の経営状態の都合や物件の築年数を考慮しての売却なんて言うこともあるでしょう。

不動産は売りに出してもすぐに買手が見つかるとは限りません。

でも「物件の値踏み」さえ間違えなければ、通常であれば3ケ月以内には買主は見つかるはずです。

一番最悪なのは、どうしてもお金が必要な時に、収益不動産を売りたくても売れないケースです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

購入時点で採算の取れない収益物件を取得する人はいないと思いますので、表面利回り6%とか7%くらいインカムゲインがあれば、大体10年超で結構元は取れていると思われます。
そういう状態で売却する金額が購入時の価格を下回っていても、(勿論、借入金の比率や金利にも依りますが・・・)トータルのキャピタルゲインはそれなりの投資効率になっているはずです。

5年以上の保有期間

「出口戦略」で売却益が出そうでも、税金が掛かります。

長期譲渡の期間は5年以上と決まっています。(下表参照)

個人の長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。

譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

 

譲渡所得の税率表

区分

短期 長期

期間

5年以下

5年超

税率

39.63%

20.315%

(所得税30.63%住民税9%) (所得税15.315%住民税5%)

※復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

税金のことを考えれば、収益物件の購入後5年が「出口戦略」上、一つの節目となります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

以上、所有者の経済状態等、どのくらいのインカムがあって、どのくらいのキャピタルが得られそうなのか。譲渡所得の問題を考えれば5年超なのかをトータルで考えて、手放す時期を考えてみるというのが、収益不動産オーナーの「出口戦略」ということになります。

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不動産人/返済方法の話

先日、一棟マンションをご紹介した方が銀行に借入の相談に行かれました。
収益物件を購入する時のローンも、住宅ローン同様いろいろな商品があります。
でもベースになる考え方は「元利均等」返済か、「元金均等」返済です。

さて、銀行評価も終わって、借入可能額に目途も立ち金利等の融資条件の話になって、銀行から「元金均等」返済の商品を勧められたそうです。

なにやら新しい商品らしくて、将来金利が上昇すると「変動金利」から直ぐに「固定金利」に変更してくれる商品なのだということ…

ただ、この新しい「元金均等」のローンは、ローン契約を締結する際に通常のローン手数料とは別に100万円以上のローン手数料が必要になるのだとか。

ちなみに、借入金額は2億数千万円で、(変動)金利もそれなりに低いものでした。

「このローンどう思いますか?」って聞かれたので、思った通リに伝えました。

結局、ご自身のお考え通リに「元利均等」返済を選択されました。

下のイメージ図の通り、「元利均等」返済は毎月の返済額が一定ですので、返済計画が立てやすい。

借入金残高の減り方は遅いけれども、利息は経費処理できるとい面もありますので、当初の節税効果は高くなります。

それに対して、「元金均等」返済は元金のみ一定で、徐々に利息分が減っていきます。
収益物件を長期保有すると総返済額は「元金均等」「元利均等」となります。

デメリットは当初の返済額が最も高額でスタートするので、不意の資金需要があった場合にはそれに耐えうるだけの資金的耐力が必要だということです。
当然、金融機関の融資対象者に対する審査のハードルは高くなります。

一般的には、「元利均等」返済を選ぶ方が多いのですが、上記のような方ならば、絶対に「元利均等」返済が優れているとも言えません。

現状の低金利状態では、総返済金額が低くなるからと言って、「元金均等」返済を選択する必要性は低くなっていると考えます。
また、収益物件は長期保有を前提に購入しても、いろいろな問題が発生して思いの外売却の時期が早まることもあります。

借入金返済方法についても、柔軟に考える必要がありそうです。

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提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

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不動産ナマ知識/財産評価基本通達6項

「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」(財産評価基本通達6項)


「タワーマンション購入による相続税対策」「アパート経営についる相続対策」を謳った節税策に対して国税庁が、『その相続税対策はやり過ぎ!』だと問題視する場合に使う規定となっています。

ネット上でも実際の判例を見ることができますが、不動産業者や建築業者としてもどうゆうルールなのかは最低限知る必要があると思いましたので、簡単に整理してみたいと思います。

不動産を使った節税策

相続税の課税対象者は年間死亡者の内、約8%でもの凄く多いとは言えません。
ただ、富裕層の保有財産はそれ以外の方の財産とかなり差がありますので、相続税課税対象者にほぼ近い方も含めて非常に関心が高いというのが現状です。
その節税方法も多種多様で、生命保険を使った策、養子縁組で法定相続人を増やす策、生前贈与や教育資金贈与などで相続財産を減らす策等あります。
要するに税金の問題ですので、税理士さんの協力が必要ですが、不動産を使った策は相続税対策の大きな柱のひとつです。

■更地に賃貸アパートを建築する

■タワーマンションを購入する

■収益不動産を借入金で購入する

こんな風に不動産を購入、所有すると例えば現金や預貯金の1億円を不動産に変えると3000万円とか4000万円の相続評価額に変えることも可能です。
不動産を使う対策は金額が大きいのでその効果も大きいし、他の対策に比べて分かりやすいというのが人気の理由なのでしょう。

先の3つの対策は、建物の相続税評価額=固定資産税評価額だということ。
次に、土地は路線価で評価するので、それだけでも地価公示価格の80%程度になるし、小規模宅地等の特例を適用するとさらに相続税評価額を下げることができます。
建物を自宅ではなくて貸家として人に貸せば、貸家の評価(借家権30%ダウン)に出来ます。

借入金で不動産を購入すれば、不動産の相続税評価額より差し引かれるので、大きな節税効果をもたらすというのはアパート建築や収益物件購入を推奨する業者の常套句でもあります。

要するに程度の問題

「財産評価基本通達6項」はそうした行為をダメだと言っているのではありません。
(今のところ)『露骨な節税』はダメだと言っている。
『露骨な節税』とは、例えば余命数ヶ月の段階で数億円するタワーマンションや一棟売マンションをほぼ借入金で購入するとか、相続税の申告が終ったらさっさと売却するとか税務署をなめたような行為をするなってことです。

昔から節税対策と税務署は“モグラ叩き”のような関係です。
おそらく、税務署は役所の中でももっともキッチリ仕事する役所です。
物事には程度ってものがありますので、そこのところは我々アドバイスする側の人間も十分に気をつけないといけません。

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個人が消費税課税事業者になる場合

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

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不動産ナマ知識/相続財産に収益不動産がある場合

相続と投資用不動産の身近な関係

賃貸マンションやワンルームマンションへの投資がブームになっていましたが、不動産投資ブームの波は数十年前から繰り返しあり、既に多くの方が収益不動産を所有しています。

サラリーマン家主さんがマンション投資した結果、5~6戸の分譲マンションを所有しているなんてことも珍しいことではありません。

趣味と実益を兼ねて家主業を行っていたお父さんが故人になってから、残された相続人は収益不動産を含めた遺産をどういう風にしたらいいのかという大きな宿題を負うことになります。

大きなテーマで言えば、「遺産分割協議」の問題ですが、先ず、相続と相続税は違う問題だということを認識しなければなりません。

相続は家主さんの死亡により発生しますが、その中の約8%の人に相続税の納付が必要だということです。

 

死亡者数に対する相続税の課税件数の割合がどれくらいかをみると、2019年は8.3%となっています。実際に課税があった被相続人(死亡者)の数は100人のうち約8人ということです。
課税があった被相続人1人に対する相続税額の平均は、1,714万円となっています。2015年以降は相続税の基礎控除額が縮小されたことで、課税される人の割合は2014年の4.4%から8%台に増加しました。

(生命保険文化センターHPより)

★遺産総額が基礎控除額を下回る場合、相続税はかかりません。

相続税課税対象額=遺産総額―基礎控除額

※遺産総額:預貯金・現金・株・不動産などの合計

※基礎控除額:3000万円+(相続人数×600万円)

 

ここでは相続財産の内の収益不動産だけを見ながら進めますので、相続財産全体の問題は扱いませんので、あまり相続税のことは触れないようにします。

遺産分割については、遺言書がある場合は、原則として遺言書に従って遺産を分けます。

遺言書がない場合で相続人が複数いるときは、話し合いでどうするのか決めないといけません。

その中に一棟マンションや投資用分譲マンションがあったら、どうしたらいいのかというのが問題です。

 

遺産分割/3つの方法

遺産分割には、【現物分割】【換価分割】【代償分割】という3つの方法があるとされています。

 

【現物分割】

現金は長男、株は次男、自宅はお母さんとかいう風に現物をそれぞれの相続人が取得する方法です。
収益不動産も共有名義にできますが、後々揉める可能性が高いということで避けた方がいいとされています。

分譲の収益マンションを複数相続した場合、同じ建物内であれば各相続人に分けても大きな差はないのですが、全く別の場所だとか間取りや面積も大きい小さいなどバラバラだと各相続人によって格差が生じますので、次の【換価分割】【代償分割】などの考え方も頭に入れながら対処する必要があります。

【換価分割】

相続人が取得した財産の全部または一部を換金して、その換価代金を分割する方法です。

相続人がだれも収益不動産の取得を望まないときに適しています。

【代償分割】

例えば、相続人の一人である長男が収益不動産を取得して、他の相続人である次男や長女に現金を支払うというやり方です。

遺産分割は相続人全員の同意が必要です。

特に相続税の納付が必要な場合は、相続発生から10ケ月以内が申告と納税を行うこととされていますので、収益不動産が含まれるとなると遺産分割協議は非常にタイトなスケジュールであります。10ケ月内に合意できそうにない場合は、一旦、法定相続分で取得したものとして申告と納税してから、後日遺産分割協議が成立してから修正申告する方法がとれます。

 

相続で「家主」が変わります!

家主さんの死亡により、金融機関の口座が凍結される可能性があります。
特にこちらから申し入れなくても、なんらかの情報網で金融機関は死亡情報を手に入れます。(絶対とは言えませんが…)

余談ですが、私の父親が死亡した30年程前は、死亡後に郵便局や信託銀行でも相続人のひとりが印鑑と通帳を持って窓口で出金できました。
それ原因で、我が家は長い間揉めて遺産分割が出来ない状態になってしまいましたが。

口座が凍結されると、振込や引落の機能がストップしますので、家賃保証会社や賃借人からの家賃の入金にも影響しますし、管理費や水道光熱費などの口座引き落としも出来なくなります。

相続開始から遺産分割協議が終わるまでは、その収益不動産は法定相続人全員の共有です。

収入も支出も全員のものですので、厳格に言えば「確定申告」する必要が発生します。

 

口座凍結の解除することも出来ますが、相続人全員の戸籍や印鑑証明などを揃えるなどの手間ひまは掛かります。

 

通常の収益不動産の売買と同じように、入居者(賃借人)に家主が代わったことを通知し、家賃の振込口座が変わるのならその旨をお知らせしないといけません。管理会社や家賃保証会社などにも同様の報告をしなければなりません。
水道光熱費やカードの支払いも同じです。

ローンが残っていたら金融機関にも報告して、ローン残高の債務(借金)を相続することになります。

一生のうち、なんども経験しないことを処理しないといけないので大変だと思います。
ちゃんとした相談相手が要るといいのですが、相続人それぞれの思惑や感情なども調整しないといけない損得だけでは出来ない仕事です。
でも、なんとかしないと前に進めません。

★相続に関する記事

実家の処分はなぜ揉める?

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土地相続未登記に「過料」?

売買契約締結後に相続発生が…

相続税の物納(不動産)

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不動産人/「活断層」の記載義務

重要事項説明書は契約する物件の内容について説明するもので、概ね下記の2つについて書いてあります。
1.取引対象の土地や建物に関しての重要な事項

2.買主や借主にとって、契約する内容について重要な事項

例えば、「土砂災害警戒区域」「宅地造成防災区域」「建物の耐震診断の有無」などは記載することになっています。

阪神淡路大震災で「活断層」が凄い力を持っていることを知りましたが、今のところ、その重要事項説明書に「活断層」について記載する義務はないとされています。
ただ、マンションデベロッパーが分譲マンションを販売する際は、その物件の重要事項説明書に殆どので場合、「活断層」について記載されているはずです。

「活断層」の真上に建物を建てていることは無いと思いますが、大阪では「上町断層帯」が南北に走っていますので、結構なエリアで大きな地震があれば影響を受けるはずです。
ただ、合法的に建築確認を受けて、検査済証を取得していれば、耐震基準を満たしているのであれば、大地震でも倒壊しないという基準はクリアしているという認識です。

http://www.imart.co.jp/hazard-kansai-hazardmap.html

(大阪府 ハザードマップ)

「活断層」についての記載は、仲介業者に悪意があって隠していない限り説明義務違反にはならないとされています。

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不動産人/仲介業者の独り言②

「大手」だから「安心」とは限らないという話

【事例】

売主Aさんは一棟マンションの売却をするために、大手仲介業者S不動産販売に仲介業務を依頼します。
S不動産販売から物件紹介を受けた当方は、B社に物件を紹介して直ぐに「買付証明書」を受領しました。

その後、売主Aさんから「売渡承諾書」が提出されます。

契約の日時、手付金額なども合意して、S不動産販売は重要事項説明書と売買契約書の素案を作成します。
それから間もなく、S不動産販売から当方に連絡が…「実は、今回の合意金額以上で購入したいという買主Cが現れたので、上司の指示でその話を売主Aに伝えたい」と。
聞けば買主CはS不動産販売の直接の顧客だということが分かりました。
当然ですが、B社は烈火のごとく怒り、S不動産販売の本部に抗議するという声が上がりましたが、当方も誠意を持って話をして事を納めました。
売主Aさんは、B社に対して合意金額からの買い上がりを希望し、B社が買い上がることで一応収まりましたが…

【諾成契約の話】

確かに、正式な契約を交わしていない段階でも、契約日まで合意しているのに他の買主が現れたからそっちにしたいなんてことがあれば、安心して契約できないですよね。

当事者の申し込みと承諾という合意の意思表示があれば契約は成立するという話をお聞きになったことがあると思います。
「諾成契約」(だくせいけいやく)という)

法律上は不動産売買も「諾成契約」で成立するとされていますが、単に売買金額だけでなくて「手付金や決済金の金種」「決済日」「違約金の内容」「引き渡し条件」など諸々の決定事項などを決めないと現実的な売買契約は成立しません。

だから、不動産売買契約の成立は“書面”(売買契約書)の作成義務が宅建業法第37条に定められているのです。

 

【プロとしての品格】

とすると、【事例】にあったS不動産販売が行った行為は、契約成立前なので問題はないとも言えますが、社会通念上は許される行為ではありません。

売主買主が契約合意した後に、違う客にそれ以上の金額で購入意思を取りつけ、そちらの商談を進めようとするなんてことは、「自分都合」以外のなにものでもありません。

宅建業者は宅建業法第37条や第47条により業務について誠実な対応を求められています。

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■(宅建業法第31条)業務処理の原則

宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。

■(宅建業法第47条2の3)

宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であって、第35条第1項第14号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

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【誰もが“半沢直樹”にはなれない】

単に自己の利益や、「買付証明書」や「売渡承諾書」が法的な拘束力がないと軽んじ、自分以外の関係者を翻弄するような行為は“行政処分”されることもあります。

名の通った大手仲介業者であっても、本当にバカなことをするものだと呆れてしまいます。

ただ、S不動産販売のまだ若い担当者の行為は、上司からの指示で止むを得ないということは理解できました。

勤め人の辛いところは、理不尽な指示でも従わなければならない時があるもので、わたしも経験があります。

誰もが“半沢直樹”にはなれませんが、「将来、ひとの上に立ったらこういうことをしない上司にならないとイケない」と伝えておきました…不動産業者もいろいろ、上司もいろいろであります!

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不動産ナマ知識/検査済証のない収益物件

建物の“検査済証”と言えば、建築基準法に基づいて申請された“建築確認申請書”の通りに建てられているというお墨付きを表す文書であります。

従来は役所(特定行政庁)だけで発行されていましたが、現在は指定確認検査機関(民間)交付されています。
最近でこそ検査済証の有り無しをうるさく言うのですが、昭和末のバブル期迄は検査済証の有る無しはさほど気にする必要も無かったのですし、金融機関の方も融資審査の要件としてはさほど重要視していなかったと思います。

でも、昨今は融資を受けようとする方ならお分かりだと思いますが、検査済証の無い物件は金融機関の“断り文句”のひとつとなったりすることがあります。検査済証の有無をうるさく言い出した大きな原因は、収益物件の購入者が金融機関の融資申し込みをした際に、その収益物件が違反建築物であると判るとそもそも融資対象にならないとか、仮に融資が受けられてもその金額が思いのほか低かったりすることになることになるケースがあるからです。

バブルが弾けて、外資系のファンドが日本に進出し、証券化するために信託受益権の取引を行う場合や、現物の所有権取引であっても、バブル期の反省から建物の遵法性(←違反していないこと)を証明するルールを作って、そのための踏み絵的な資料として検査済証が脚光を浴びることになったのです。

その当時、元々大阪は東京などに比べて、検査済証のない建物が多かったので、今まで野球のルールで試合していた人間が、ある日を境にラグビーのルールで試合しろよって感じたくらい我々大阪の不動産業者はかなり戸惑ったものです。

特に、大阪は“車庫転”(シャコテン)といって、建築確認時点では1階を駐車場で申請してから、建物が完成した後に店舗として賃貸すると言った容積率違反の物件が多いと言われています。この場合、駐車場の面積は一定の範囲まで容積率に算入しないという決まりがあるので、建ててから店舗や住居に改装するという方法で違反をするのです。
元々この場合は、賃貸マンションを建てて、将来とも売却する気が無いからこういう方法を取っていたと思うのでが・・・百歩譲って”人間の欲”として許せる部分も感じないではありません。

でも、別のケースですが、私の知っている不動産業者さんの居る分譲マンション内の1階部分の事務所が、建築確認の段階では駐輪場で、マンションが完成してからその駐輪場を事務所に改装して区分所有物件として分譲業者が売却したなんて凄い技を使ったケースもあるそうですが、これは本当に悪質であって全然可愛くありません。

でも、検査済証”が無いと金融機関が絶対に融資しないわけではありません。
一般的に、都市銀行は厳しいですし、地銀、信金、信組、ノンバンクは概ね緩めです。
要は、購入者が金融機関からどのように評価されているのかという問題とか、融資する側からみて融資する必要性があるのかどうかという問題です。

そんな大阪でも”検査済証”の取得率はひと昔は3割程度しか取得されていなかったけれども、近年は8割以上に上昇しているようです。


古い物件の中には、違反性がなく検査済証を取得することに問題ないのにも関らず、わざわざ申請しない建築物もあったくらいでした。
30~40年前、清水建設や大成建設などのスーパーゼネコンの建てたビルなどは、役所の”検査済証”よりも、社内検査を受けて出される“完了書”みたいなものの方が値打ちがあったって言っている人もいました。 また、多くの物件の中には“検査済証”は有なのですが、その後の改装工事や行政による都市計画や用途変更・容積率等の変更によって現状の建物が違法である場合があります。 (既存不適格)
このような既存不適格物件も検査済証はあっても、実際は無いのと同じ扱いなのですが、余程悪質か凄い違反でなければ融資を受ける際の問題は比較的少ないと思っていましたが、最近経験した事例では”検査済証”がないのとほぼ同じでした。
築年数が古くて融資期間が短くなる収益マンションや収益ビルの融資問題を解決するには、売却する金額を下げて、利回りをアップさせて収益力を魅力的にして売る方法を取ることが多いですね。

割り切って購入できて資金調達もできるプロの業者さんは違反性があっても購入していきますが、余程リスクが取れる購入者でないと、一般消費者の方にはお勧めできないと思っています。

「売ってしまえば後はあくまでも買主の問題」だと思っている不動産業者だったら、お構い無しに取引するでしょうが・・・そこは、業者としての姿勢とか信義則の問題かも知れません。

※  検査済証は改めて取り直すことは出来ません。ただ、検査済証という書類を紛失しても、役所で取  得済かどうかの確認やその写しを取ることはできます。
※  設計士などが調査する“住宅診断”や不動産証券化の際に専門の調査会社が行なう“エ ンジニアリングレポート(通称ER)”でも物件の遵法性調査や強度診断、建物の劣化状況 とその修繕費用などが分かるのですが、“検査済証”そのものではありません。

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RC造、それとも鉄骨造、木造ですか?

「既存不適格建築物」と「違反建築物」

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時短要請協力金の遅れで二重苦~三重苦

新型コロナの3度目の緊急事態宣言もどうやら延長されるみたいです。(5月6日現在)
今までの時短要請に応じた飲食店に対する協力金は遅れ遅れになっていて、非常に苦しい状況に追い込まれていることは間違いない。

2度目の「緊急事態宣言」下での第1期の申請、その宣言が延長された為の第2期の申請、「まんえん防止等重点措置」に変わって第3期の申請と同じような申請が必要で、わたしの友人のクラブ経営者も日頃事務作業などしていないので、肩が凝ってしかないと嘆いていました。

お店も休まざるを得ないし、その上、協力金はいつになったら支払われるのか分からない。(下表:サンケイ新聞デジタルより)

手元の資金は生活費含めて、毎日ドンドン減っていく…

つなぎでカードローンでの借入を繰り返す日々だそうです。

はたして、この借金は返すことが出来るのかどうか分からないし。

改めて、休業補償の方法を見直さないと、このままズルズル中途半端なコロナ対策していても身近なお店は疲弊していくだけですよ。

今更ですが、オリンピックのマラソン、なんで札幌で走っているのですか?

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不動産ナマ知識/決済と抵当権の抹消

第3回目の緊急事態宣言下の真っ只中、17日間で新型コロナ感染者数がどこまで抑えることができるのか、それにワクチン接種がいつどのように行われるのか、いつになったら落ち着いた日常生活に戻ることが出来るのか分からないことだらけです。

【売却予備軍の不動産が…】

 

大阪市中心部のキタ・ミナミの飲食向け店舗の空き室が目立ってきています。

あれから1年間、休業や時短の繰り返し、それに今回はアルコールの禁止があります。
オフィスもじわりと空が増えてきたようです。

新型コロナ禍で、約4割の人が年収減を実感している…そんな調査結果も明治安田生命が出しています。

テナントや入居者の収入源は、大家さんの収入減に早晩辿りつきます。

 

支援金や低利借入、リスケなどの影響で、売り物件不足が顕著で、逆に売却を考えている大家さんは、比較的思った金額で処分できる可能性は高いと言えます。

倒産件数は劇的に少ないみたいですが、実態経済は結構冷え込んでいますので、潜在的な倒産予備軍や廃業予備軍が密かに出番を待っているという気がしてなりません。

コロナ債務を抱えてしまった事業者にはそれほどの時間の猶予がありません。

大家さんが本当にしんどくなってくると、“売り物件”が増えてくる。

売却する不動産に限った事ではありませんが、おおかたの不動産には抵当権根抵当権が設定されている。

抵当権は、土地や建物に設定してお金を借りて、全額を返済すれば抵当権は抹消手続きをします。

 

(注:抵当権は自動的には抹消されません。それに必ずしも、抵当権を登記上抹消しなくても構いませんが、後々のことを考えれば全額返済時にさっさと抹消することが最良だと思います。)

 

根抵当権は、設定後、極度額の範囲で何度でもお金の貸し借りが出来ますので、借入額がゼロになっても根抵当権は消滅しません。

 

【借入残高を確認/債務超過・隠れ債務】

 

売却する場合には、売買契約書に「決済引渡しまでに抵当権を抹消すること」が条件になっていますので、契約後どのくらいの期間おいて決済日を決めるのかは仲介業者が売主と買主の都合を聞いて調整します。

買主の都合で多いケースは、決済金を銀行から融資をしてくれる日です。

売主の都合で多いのは前述のように、抵当権を抹消できる日の場合であります。

通常は、今回の取引で買主が支払ってくれる売買代金で残債を返済して抵当権を抹消します。

これを「同時抹消」と言い、不動産売買では珍しくありません。

ただ、売主が本当にしんどい状態で、買主からの決済金だけでは売主の残債が一部残ってしまうこともあります。

残債を全額抹消できる現金が用意できない場合は、売主は別の物件に担保を設定してお金を借たり、他の財産を処分してお金を作るとか、場合によっては親戚から借り入れをしてでも、なんとか資金を搔き集めて抹消する手立てを講じなければなりません。

決済できなければ、違約金が発生したりする場合もありますが、元々資金繰りに窮している売主が違約金を支払うことは難しいので、買主としても迂闊に手付金を支払うことは避けたいですね。

このように売主も契約時にはどのくらいの準備期間を設けて決済に臨むのか考えて於かないといけません。

【抵当権抹消できないときの仲介業者の責任は…】

 

もし、抵当権根抵当権の金額が取引金額よりも大きかったり、複数の抵当権が設定されていたりする場合は、要注意です。

仲介業者は売主に金融機関の残高証明を求めますし、登記簿に記載している他に借入金(高利貸し、個人的な借入金)がないかどうかを確認します。

仲介業者は、売買対象物件の権利関係や登記情報を説明し、聞き取り調査や金融機関の抹消手続きについて問題がないと確認している限りにおいて、売主が抵当権の抹消ができずに所有権移転(決済)が出来ないという売主の違約については、その責任を負うものではないとされています。

もちろん、買主に不利益になるようなことが分かっていたなら、仲介業者の責任はとても重いということは当然ですけど。

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