大阪市内でも昔ながらの町の本屋さんは減ってしまって、うちの子供はもっぱらＡｍａｚｏｎです。
わたしは本屋さんに行くこと自体が好きなので、大型書店に行くことが多いですね。

本屋さんの数自体は、ここ１０年間でおおよそ２５％減ったそうですが、壱店舗あたりの面積は増えているそうですから、書店の大型化が進み、家族経営的な本屋さんが淘汰されている傾向がうかがえます。
比較的、業態が似ていると思える不動産業者とはちょっと違うかもしれませんが、銀行系の不動産業者さんや大手財閥系の不動産業者さんが昔だったら取扱いをしなかったような物件の仲介をしている状況は、町の本屋さんと同様、町の不動産屋もおなじ流れのなかにあるのだと思いますね。

ただこの間、雑誌で見かけたのですが、アメリカやヨーロッパでは書店回帰の傾向があるそうです。
電子書籍の市場にストップをかけようとする著作者や出版社が出て来たり、「デジタル疲れ」というなんでもかんでもスマホを見て過ごす生活にしんどさを感じる購読者が出て来たからだそうですが、その話になぜか、少し納得した気持ちになりました。

既に４人にひとりが６５歳以上である高齢化社会が始まっていて、これからもより高齢化が進むというから、まさに経験したことの無い社会が始まろうとしているわけです。

かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。

すでに、６５歳以上の方の内、７人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に９０歳、９５歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。

不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、８０歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。

また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑（まだら）の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。

買主の方から、後見人を付けて欲しいなんて言われて、ご高齢の売主さんが「私は元気です！」って怒ってしまった結局、その取引が破談になったなんていう話もあります。

「高齢化」＝長生きって良いことばかりじゃ無さそうで、なかなか難しい問題であります。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

敷地権と古年マンション

区分所有の分譲マンションを売却する仲介させていただいた時のことです。
売主様はこのマンションを収益物件として長年所有されていて、賃借人にも恵まれていて、とってもお気入りの物件だったのですが、お金の要ることがあって売却することになったわけです。
マンションの《権利証》〈…権利書に同じ〉は「敷地権」設定により、土地＋建物で１つになっているのが普通ですが、このマンションの《権利証》は、土地と建物が別々になっていました。
分譲マンションは昭和５８年の区分所有法「建物の区分所有等に関する法律」改正により、建物とその敷地を一体として利用し､分離して売却したりできないことになりました。
（但し,「敷地権」は強制ではありません。）
これを「敷地権」として、土地と建物の権利関係が一体化することになり、今では分譲マンションは登記簿においては建物の登記簿表題部で「敷地権」について記載され、土地登記簿への記載は省略されています。

同じく《権利証》も同様に土地・建物でひとつになっています。
それでは先日のケースは、どういうことなのか…。

【チェックポイント】

■   古年の分譲マンションを売買しようとする人は、敷地権設定の確認並びに内容を登記簿謄本で行なう。

■   権利証の保管している場所を思い出し、実際に権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を所有している人は、《権利証》が土地･建物別々ですのでそれぞれの権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を購入する人は、購入に際し土地・建物を一体化（敷地権設定）させるため司法書士ｻﾝに支払うための費用負担が発生しますが、それほど大きな費用ではありません。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「不動産ナマ知識」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

今朝は寒かったですね、大阪市内でも１℃ですから、風も強かったので、指先が麻痺していました。
朝一番にクリニック行き、月１回の高血圧の薬をもらいにです。

それから、昨日電話いただいた業者さん（＝売主）と打ち合わせです。
今年１０月に入社されたとのことで、今までの経歴なんかもお互いお話して接点を見つけます。
偶然にも私が少しだけの間ですが席を置いていた会社に居られたそうで、話が結びついて本題に入りました。

不動産業界は転職率が高い業界なので、皆さん結構いろいろな会社に居た経歴があったりして、どこかで接点を見つけることができるものです。
それに、不動産業界だけで生きていくのには、いろいろ経験していた方が仕事上のメリットもありますし、人の苦労も理解できるものです。
転職経験者として言えるのは、新しい職場でいかにして早期に成果を挙げることが出来るかが勝負だということです。
昔は３ヶ月成果がでないと首だとか言われていた時代もありましたけど、今はどうでしょうか？
いろいろな知識や経験・人脈などない段階でいきなり成果を出せと言われても、難しいですね。

それまでは、ひたすら辛抱、忍耐であります。

転職して、いつかその仕事が天職になるかもしれませんから。
こつこつ種を蒔いて、水をやって、肥料を与える・・すると実がなって、花が咲いてくるものだと、そうです、そう思ってやるしかありません！

「瘤（こぶ）取りの神」として有名な猿丸神社に行って来ました。

知人が癌を患っていて、薬が効いているらしく本人はいたって元気なのですが、ステージ４だということですから心配で、お祈りと御守を戴こうと思ってのことです。

関西では「癌封じ」にこの猿丸神社が有名なので一度行っておかないとって前から思っておりました。難波からだと近鉄奈良線の大和西大寺駅で京都線に乗換えて、「新田辺駅」からタクシーで２０分位掛かります。
多少、時間に余裕のあるときでないと行けない距離ですね。

こじんまりした神社で、落ち着いていた、なにかご利益のありそうな雰囲気です。
絵馬やお御籤のお猿さんのキャラクターも可愛いですけど、お金儲けの臭いがしないのが気に入りました！

皆さんも、「癌封じ」を祈願するときには、「猿丸神社」に行かれては如何ですか？

http://www.sarumarujinja.jp/

不動産業者（特に仲介業者）は、他の業界に比べて中小企業や個人業者の割合が高いといわれています。だいたい全業者の９７％位が従業員２０人以下の小規模事業者だそうです。

小規模事業者の不動産屋さんの多くは、独立する前は大手の不動産業者に勤めていたり、不動産に関連する建築業や金融機関に勤めていたりして、これなら自分でもやれそうだと思って開業するのじゃないでしょうか。

私の場合は、３８歳の時に勤めていた銀行の子会社である不動産会社が（そろそろ）潰れるだろうなと思い、上司に相談したところ、「この船は沈む運命にある。君は未だ若いのだから早く辞めたほうがいい・・・」って言ってもらいました。
その上司も数年前にお亡くなりになりましたが、私が希望すると会社に住宅地図が２セットあったので、１セットを退職金代わりに頂きました。
住宅地図って揃えると、２０～３０万円したので助かりましたね。
今は、住宅地図ソフトやYahoo地図など安価で手に入るのですが、その頃は電話・FAX・住宅地図が不動産業独立のための“三種の神器”でしたから。

小規模業者のメリットは入ってくる情報がすべてコントロール出来るということだと思います。
大きな会社とか、社内に上下関係がある会社だと、売り買いの情報とかであまり独り歩きして欲しくない情報も上司や同僚に報告しないといけないので、情報を得た人が全く知らないところへ流れてしまうことがあります。

事業用不動産の場合、複数の仲介業者が介在する場合も多いので、そういう風な流れで仕事が進むことがあります。
ですから、社内にもう一件不動産業者が居るのと同じような関係になります。

それも、同じ組織の身内ですから、言いたいことが言えないこともあって、上手く情報が伝わらないで、情報を得た人がコントロールできないなんてことがままあります。
これって仕方ないとは思いますが、大きな会社の仕事上のデメリットだと思います。
反対に言うと、それだから自分で情報が取れる人は独立しちゃうのです。
ただ、大手の会社の信用力は大きいので、大きなメリットですけどね！

南森町不動産の「会社案内」

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「不動産ナマ知識」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

阪神タイガースの桑原投手が、年棒４６３％アップで契約更改とか。
プロ野球選手って、基本的に“個人事業主”だから年棒が高いと、翌年の税金とか大変だと思いますし、年棒が下がると凄く大変だと思います。

サラリーマンは毎月の給与から源泉徴収されているので、納税の意識は低いとされていますので、丁度今、自民党とかがこれからの所得税改正（＝増税）の検討に入っていますが、メインは最も扱い易いサラリーマンの人達がターゲットにされています。

年収８００万円とか、８５０万円とかで線引きして、それ以上のサラリーマンは増税になるのでしょうか。
個人事業主は１２月で数字を締めるので、そろそろ来年の所得税・市府民税それと国民健康保険料の支払い額がチラチラと見え始めてきました。

これから、独立して会社を立ち上げようと考えている人がいましたら、税金のことだけでなく、法人でも個人事業主でも社会保険料の負担がこんなにも重いのかって分かるはずです。
国民健康保険料なんて、(大阪市の場合)年収６００万円を超えたあたりから、ＭＡＸ８９万円／年で６月から１０回に分けて支払いますので、月額８万９千円です。
年収１０００万円でも、２０００万円でも同じ金額です。
これって凄く儲かっている時は嬉しいのですが、そうでもでない時はオイオイって感じで、すごく不公平感のある制度ですよね。

小さな会社を立ち上げてしまうと、６０歳以上でも厚生年金支払うことになります。
個人事業主は、６０歳超えると年金支払いは任意ですから、義務ではなくなります。
交際費も個人事業主は、正当なものであれば上限はありません。
使えるお金も、会社を立ち上げると給与所得や役員報酬ですから、自由には使えませんよ。
個人事業主は、売上から経費を引いた額が黒字であれば、それが所得ですから自由度は高いです。

会社を立ち上げると「社長」ですが、個人事業主は「〇〇さん」ですけど、飲みに行けば「社長さん」になれます・・・(笑)

法人と個人、どっちがいいのかは、一概には言えません。

「新年の抱負」を、年末まで覚えている人は、全体の１４％だと聞きました。

確かに、今年の初めに何か祈願したような気がしますが、正確には覚えていません。

１２月も第二週となり、今年もあと３週間ほどで終わろうとしています。
不動産の仕事の方は、昔でしたら１２月の年末とか、３月末だと年度末の駆け込み需要とかあったのですが、全く無いわけではないのですが、比較すると減ったように感じますね。

売買だと契約と決裁を同時にするより、１ヶ月くらい空けて決裁する取引することの方が多いので、ここ１～２週間で何か歯ごたえのある仕事できると嬉しいのですが・・・

まあ、慌てても仕方ありません。
時間のある時に「年賀状」のデザインでも考えようかと思っております。

ネットで検索すると、「金額」とは“具体的な数字で表される金銭”、「価格」は“物の価値の貨幣による表示”とあります。

森友学園の８億円値引き問題が国会で取り上げられて久しいのですが、新聞を読んでいると、ここにきて財務省の太田充理財局長は・・・
「金額のやり取りがあった。そこは認めている」
「金額のやり取りが一切なかったかのように答弁が受け止められて誤解を招いたとすれば、おわび申し上げる」
としながらも、今年３月の前理財局長佐川氏の答弁は「金額」ではなく「価格」、つまり学園側への売却額を示す「予定価格」についてのものだったと釈明。
売却額そのものは事前に伝えていないので、佐川氏の答弁に問題はないということだそうです。
こういうやり取りを、我々商売や営業している人がやったらどうなりますかね。
「絶対、あいつはアホや！屁理屈ばっかり言いやがって～」「もうエエから帰れ」ってなるはずです。

商売人や営業マンは、自分の話している相手が、自分の発言により、どう思うかを考えて、それを推測して話をしています。。
自分の方に都合のよくなる話ばっかりして、それにより相手がどう思うのか？

財務省の人は相手のことを全く考えて話をしていないのですね。
これって凄くないですか？

不動産屋の日常生活で欠かせないものの一つに、「情報交換」という名の「雑談」があります。

先日、学生時代の友人と呑みに行った時のことですが、彼は不動産屋の仕事を全く知らない人で、「不動産業者って同業者との付き合いってあるン？」というレベルです。

もちろん、売り買いのお話や貸し借りの依頼が直接あるように情報発信はするのですが、毎日毎日そのようなことで忙しいと嬉しいのですが、事業用物件の場合は同業者からの依頼や相談事も日常的にあるものです。

全く面識のない不動産業者さんとは、まずその人がどういう人物か、今までにどういう物件を処理した経験があるのか、どういう考え方で仕事しているのかなど、その業者さんの人となりを見極めた上で、より深い仕事上の話をするようになるものです。

その為、「情報交換」と称して「雑談」をするのも凄く大事なことなんです。
この「コミニュケーション」は「呑みニケーション」に発展することもあります。

ある会合で知り合った不動産業者屋のA社長のことですが、見た目はすごく真面目そうで、聞けばある関西六大学を卒業して、ある大手のデベロッパーに勤めた後、不動産業で独立したということ。
話の端々にちゃんとした雰囲気が伝わって来たので、後日その事務所にお伺いして私の方から売却依頼を受けていた“一棟売収益マンション”の資料を見てもらいました。

２～３日して、Ａ社長から「買主が見つかった・・・」と連絡がありましたので、『さすが、ちゃんとしてるなぁ』と関心していました。

すると、もう２～３日すると、Ａ社長から「もう一件買主が見つかった・・・」と連絡があり、それからもドンドン買主（←正確には、購入検討者ですが）が増えてきて、ひとつひとつ聞いてみると全部Ａ社長から別々の業者さんに物件情報を巻き散らかしていたということが分かりました。
Ａ社長から別の業者さん、また次の業者さんと拡散し始めると収拾がつかなくなるものです。

『これは拙いな・・・』ということで、一件ずつ話を詰めて潰して行くことになり、それなりに日時がかかり始めた為に、待ちきれなくなった不動産業者Ｂが物件の所有者に直接アタックしてしました。
（これは”抜き”行為と言って、行儀の悪い不動産業者のよくやることです。）

私のところに所有者（←売主）さんから、「どうしてこうなるのか」とお叱りを頂いたことになりましたが、最終的には、私が直接買主さんを見つけることが出来て、成約したのでややこしい取引にはなりませんでした。

後日、知り合いの業者さんとその話をすることがあって、「あの人はいつもそうやねん！評判悪いで、ほんまに」ということが分かりました。

気～つけないとアカン！！と言う見本です。

南森町不動産の「会社案内」

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「不動産ナマ知識」

南森町不動産の「お問い合わせ」