今日はお天気いいのですが、自転車じゃなくて地下鉄で通勤です。

昨夜は仕事仲間３人でお酒を飲みに行って、帰りが１２時過ぎていたので、仕方なくタクシーで帰ったからです。

朝、地下鉄梅田駅で降りて、“２４時間自転車専用駐車場”に停めていた自転車を取りに行ってから事務所に向ったわけです。

駐輪場代は１５０円、１時間以内なら無料ですから、よく利用します。

でも、昼間は空スペースがほとんどないので、パチンコ屋さんとかの駐輪場も使いますね！

今、駅前第３ビルと第４ビルの前に新たに駐輪場を作る工事してますから、これからはパチンコ屋さんに行かなくてもいいみたいです。

南森町の駅周辺は、この“２４時間自転車専用駐車場”が少ないので、交差点にあるスーパーＫＯＹＨＯの前はいつも自転車だらけです。

私もよくそこに置いているのですが、この間、そこに停めてから地下鉄堺筋線で天下茶屋まで行って、南海電車に乗り換えて堺東駅で用事済まして帰ってきたら・・・スーパーＫＯＨＹＯ前の自転車が全部撤去されてましたぁ。

地面に貼り付けてある収納場所の中津までタクシー１０００円と、自転車取り戻すのに自転車撤去保管料２５００円を支払って、開放気分で帰りはルンルン自転車でありました。

南森町にももっと“２４時間自転車専用駐車場”を早く作ってください！

知り合いの業者さんから、日時は異なりますが、同じ物件情報を貰うことがよくあります。
売主さんが複数の不動産屋に一斉に売却を依頼した場合や、なかなか売れない物件がブーメランのようにまた送り込まれたり、なかには先月もう取引が終わっていることを知っている物件もあったりします。

うちみたいな不動産屋でも多い時で１０数件、少ない時でも１～２件は同業者から物件情報は来るものです。
でも、こちらが本当に欲しいものはなかなか持ち込みないものです。
でも、礼は言います。

当然、業者さんも自分で直接買主を見つけられるものは振って来ないですしね。
今年ももう３ヶ月しかありません、寒いのも好きではありません。

個人的には、選挙が近いと物件の流れは止るような気がしてます。
今までがそうだったように思っています。
だから、選挙は好きではありません。
選挙で儲かる商売もあるでしょうから、黙っておきます。

昨日、プロ野球もないし、見たい番組もなかったので各政党の党首の討論会みたいなのをテレビで見ていました。
たくさん政党があるものです。

数多すぎないですか？

小選挙区だと一人しか当選しないのに、各選挙区に立候補者立てない政党もあるし、それでもテレビでは各政党の意見はかなり均等に割り当てられてたり、所属政党無しの人はテレビにも出れないし、なんか変じゃないですかね？
黙って投票には行きます。

ノーベル文学賞に英国の小説家カズオ・イシグロ氏が決まりました。

昨日は、風邪気味で８時過ぎから寝込んでいたので、夜１０時のテレビを見て知ったのですが…へぇ～生まれは長崎なんだって、私よりひとつ年上なんだと、他愛も無いことで関心していました。

ただ、たったひとつだけ「へぇ～！！」って思ったことがありました。
映画『日の名残り』の原作者だったことです。
この映画は少し重い感じですが、素敵な映画です。
主演はアンソニー・ホプキンスで、イギリスの貴族に仕える律儀な執事の秘めたる純愛と人生を映したもの映画です。

私、好きな映画はビデオやＤＶＤを買って、手元に置いておくのですが、そのうちのひとつの作品であります。

カズオ・イシグロさんのこと、それしか知りませんが、ちょっとしたことで全然知らなかった人のことを、親近感を持って感じることが出来るものです。

【麻の中の蓬】あさのなかのよもぎ
蓬のように曲がりやすいものでも、まっすぐな性質の麻の中に入って育てば曲がらずに伸びる。人は善良な人と交われば自然に感化を受け、だれでも善人になるというたとえ。

国土交通省によると、全国で宅地建物取引業者数は１２万３４１６社（平成２８年）だそうで、ここ２０年間少しは減少しているものの概ね横ばいです。

ちなみに大阪府知事免許数１万２６０８社は、東京（２万４６３０）に次いで全国２位です。
免許者数比が東京の５１％ですから、人口比率（下記参照）からすると大阪は不動産業者が多い地域だと言えます。…確かに大阪って不動産屋さんってゴロゴロ居ます（笑）

個人資格である宅地建物取引士（旧の宅地建物取引主任者）は、全国で１００万４６６２人、東京２１万２４５０人、大阪９万５２９７人で全国２位です。対東京比では、４４．８％となっております。

【麻の中の蓬】の諺ですが、特に個人経営している不動産業者って、親の代から不動産業者で無い限りは、それまでにどこかの会社に勤めていた経験があるものです。

それが不動産会社であってもなかってもちゃんと社会経験ができますし、ことの善悪やいい人と
悪い人の区別、好き嫌いや物事の道理も体験してから、それぞれが不動産業者として起業しています。結構、この今までの経験や仕事の進め方が今の仕事に繋がっていると思えることが多々あります。
すぐに結果を求められる仕事、こつこつと積み上げていく仕事、離職率の高い職場、…いろいろな仕事や職場があったと思います。

この間、来年の新社会人の入社式が各地であったようで、スーツがぎこちない学生風の集団を地下鉄のプラットホームで見かけて、『いっぱいイイ人に出会えるといいな』って思いました。

今日は２日ですが、昨日が日曜日だったので、今日から１０月スタートって感じです。
あいにくの雨で、いつもの自転車通勤ではなくて、地下鉄で着ました。
たまに、通勤時間帯に地下鉄に乗ると、（当然ですが）学生さん、OLさん、年配の方、サラリーマンって感じの人達といろんな人が乗っていて、自転車こいで進むのとは違って人の活気わからないような

秋の空気が寒いくらい感じることができて、この間までの暑さは何だったのかと思ってしまいます。

巷では、小池新党＝希望の党の話題で持ちきりです。

政治家の人って、選挙に落ちると唯の人ですから、自分ファーストなのは判りますが、ついこの前の東京都議選で、小池さんのことボロクソに言っていた民進党の責任者だった人がここぞとばかりに、一足早く”希望の党”に参加したのは誠にカッコ悪いですなぁ～

この人は信用できるかどうかは、イザという時にどう行動するかで判りますから。

毎日、【今日の言葉】っていうメルマガ読んでますが、その道の第一人者はエエこと言いはります!

「隣の土地は相場の２倍出しても買え」
「不動産に掘り出し物なし」
「住めば都」
「（欧米では）人生を豊かに過ごすには３人の友人を持て、１人は弁護士、１人は医者、もう一人は不動産屋」

など、不動産業界にも昔から色々と昔から言い伝えられた言葉があります。

そのひとつに

「店舗の家賃は３日分の売上で稼ぐ」

というのがあります。
月額の家賃２０万円の物件だと一日の売上が６万６～７千円あると、やっていけるという考えです。
客単価や来店者の数などお店の内容によって色々あると思いますが、大雑把ではありますが昔から言われている目安ではあります。

また、１ヶ月の売上の１０%程度が賃料の目安という説もありますが、表現の仕方が違うだけで「３日で家賃…」の計算と考え方は同じです。
１ヶ月の家賃が１０万円であれば、その１０倍の月商１００万円（＝一日当り３万～４万円）が上がらなければ利益を出していくのは難しいというのも同じことです。
お店は、立地は大事ですがいかに立地がよくても必ず成功するものでもなありません。

うちの近所のラーメン屋さんは細い路地の中にあるお店が盛況で、それよりもいい立地にあるお店はテナントがコロコロ変わっていくなんてこともありまして、難しいものですね。
業種によって、売上に対する適正家賃の割合は、違うものだと思いますが、参考にはなる考え方だと思いますね。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

数日前から、喉に痛みがあって、ヒリヒリしています・・・風邪引いたみたいです。で、今日はやたらと動き回ったらり、しゃべりまくったりしないで大人しくしておこうと思っています。
一人でやってる不動産業者さんって、一般の人が思っているより結構たくさん居るのですが、健康を害するとお陀仏です。
有給休暇もありませんし、健康保険も会社負担なんてありませんからね。
そのくせ、お酒はよく呑むし、よく食べますので、体にはすごく悪いことばっかりしているみたいですが。（笑）
自己管理って言うんですか、なかなか難しいですね。

一番いいのは、自分でドンドン用事を作って、自分を追い込むことですね。

でも、スケジュールで一日をパンパンにしてしまうと、いろんな用事が飛び込んできた時に対応できませんから、そうですね、一日のうち、３０～４０％は比較的柔軟に行動できる時間を用意して置かないとダメだと思っています。

昨日、神戸の業者さんとしゃべっていると、９月は暇だったとか、そうそう、そんなこと言っていた業者さん他にも居ましたね。

詰めた商談が２～３つ重なりと、一日の予定は動かせませんので、すごく忙しいし疲れますが、１０月はそんな日がたくさんあると嬉しいのですが！（笑）

高校野球で歴代最多通算１１１本塁打を放った早稲田実の清宮幸太郎選手が、プロ志望届を提出することを表明しました。
夢は王選手のホームラン記録８６８本を目指すことと、大リーグを意識しているというからたいしたもんです。
若くして、将来の仕事を決めるというのは最近では珍しいことのように思いますが、スポーツ界ならではかも知れません。
我々のような一般人は、学校を卒業してから出会う人に左右されて、いろいろな経験をして、（例えば）３０代、４０代になって独立したり、また、会社の中での得意分野を極めたりする感じじゃないですか？

私は３８歳の時に会社を辞めて独立したのですが、当時はバブル期の後で金融機関といえども倒産する時代で、その子会社に居ることは決して安泰なものではなく、上司から「この船は沈むから、君はまだ若い･･･早く辞めたほうがいい」って言われて決断したのでした。
それまで、固定給でしか働いたことがなかったので、一人で不動産業をするって言っても全く収入の当てはなかったので不安はありましたが、なるようになると思って独立したのでした。

紆余曲折ありましたが、これが私の天職だと感じることができたのは、それから暫く経ってからでしたね。

アメリカのおもちゃ販売大手のトイザラスが倒産したという！（日本トイザらスは対象外らしい）　　トイザラスといえば、アメリカ企業の日本進出の象徴的な会社であったので、一世を風靡しましたね、２５年前の奈良店オープンにブッシュ大統領（←パパの方）が来たのを覚えている人もいてはるんじゃないですか？

原因はネット販売に負けたことだとか･･･トランプ大統領もアマゾンを名指しで「各地の小売業者が打撃を受けている。多くの職が失われている」と批判しているそうで、アメリカでは百貨店や安売り衣料品店が苦境にさらされていることが大問題になっているそうです。

たぶん日本でも、近い将来、同じような大問題が起こるんじゃないですか？

不動産仲介業も今から２０数年前は、電話とＦＡＸとコピー機があれば何とかなったのですが･･･その後、ワープロ、ポケベルの時代が来て、それから後に、パソコン、携帯電話～スマホへと営業ツールが変化してきたわけです。今、２０代３０代の方にはなんでもないことですが、当時４０歳前後のアナログ人間には、その後の２０年間は結構大変な変化だったんです。

年配の不動産屋さんには、今でもメールが使えない人がいますが、ガラパゴスみたいで固定電話とＦＡＸで戦ってはります！！

【今の不動産融資姿勢】

正直なところ、弱いながらも“逆風”が吹いている感じですよ。

国の年金資金の運用や、低金利の金融機関も貸付先に苦労していますから、株式運用や不動産融資に特化してお金をつぎ込んでいる訳でしょう。だから昨年・一昨年あたりは、不動産融資も緩々（ゆるゆる）だったのかも知れません。だから今は少し調整局面なのかも知れませんが、これからもズ~っと不動産融資だけが順調だなんて嘘でも言えません。
昨年の不動産融資額がバブル期を超えたなんてニュースを目にしたのはつい此間でしたが、個人的な皮膚感覚では１～２割位融資が厳しくなっているという感覚です。

それでも、できるだけ手持資金を使わずに収益物件を手に入れようと考えている人が多い状況は、今のところ変わりっていないようです。

購入を検討できる収益物件の数も減っていることも確かです。

不動産融資というものを、購入者側と金融機関側の双方から見た3つの要素【担保評価】【与信】【融資基準】について考えてみます。

【担保評価】

金融機関に融資申し込みをするときの第一関門が、担保評価です。

「物件の価値」には、その金融機関独自の掛け目があって、融資限度額になります。

担保評価はどこの金融機関でも同じではありませんし、融資担当者や支店によっても異なりますから、よく「自分は此の位の金額なら借入れ可能だから･･･」って思っていても、最近の傾向では買主様ご本人の希望する融資金額は１～２割くらい不足する感じです。

人には厳しく、他人には甘いのが世の常でございます。

【与信】

融資対象の不動産評価とは別に、融資申込者（法人や個人）の信用評価を与信といいます。

法人であれば、決算内容やキャッシュフロー、個人であれば収入・支出を、そして買い主様が現に保有している資産の内容が与信に影響します。

購入しようとしている不動産の利回りがそれ程でなかったとしても、節税効果や本業の収入に余裕があれば融資は楽です。 その反対の場合は、融資額はご本人が思っているほどでないこともありますが、これはあくまでその金融機関が判断することですから、意に反する場合であっても仕方ありませんよ。

【融資基準】

不動産投資のリスクとして、金融機関の融資基準そのものの変化があります。〔変更といった方が正しいかも知れません。〕

不動産融資に対して厳しい目で審査する金融機関でも、景気が上向くなりその兆しが見られるとなると基準を変化させます。

従来、不動産担保評価の基準として利用されていた「固定資産税評価額」「路線価」なども、一時、「収益還元」（≒収益性）に取って代られた時期もありました。 最近では建物の「検査済証」の有無で融資の可否を決定したり、「建築年数」を盾に融資の期間を決めることが多いようです。 融資が厳しい時期には、結果として購入できる人や法人が少なくなります。

信用金庫や信用組合など中小金融機関には不動産融資に意欲的なところも沢山ありますが、物件探しだけでなく、金融機関の融資姿勢も研究しておくことが大事です。

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」