不動産人/仲介業者の独り言②

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「大手」だから「安心」とは限らないという話

【事例】

売主Aさんは一棟マンションの売却をするために、大手仲介業者S不動産販売に仲介業務を依頼します。
S不動産販売から物件紹介を受けた当方は、B社に物件を紹介して直ぐに「買付証明書」を受領しました。

その後、売主Aさんから「売渡承諾書」が提出されます。

契約の日時、手付金額なども合意して、S不動産販売は重要事項説明書と売買契約書の素案を作成します。
それから間もなく、S不動産販売から当方に連絡が…「実は、今回の合意金額以上で購入したいという買主Cが現れたので、上司の指示でその話を売主Aに伝えたい」と。
聞けば買主CはS不動産販売の直接の顧客だということが分かりました。
当然ですが、B社は烈火のごとく怒り、S不動産販売の本部に抗議するという声が上がりましたが、当方も誠意を持って話をして事を納めました。
売主Aさんは、B社に対して合意金額からの買い上がりを希望し、B社が買い上がることで一応収まりましたが…

【諾成契約の話】

確かに、正式な契約を交わしていない段階でも、契約日まで合意しているのに他の買主が現れたからそっちにしたいなんてことがあれば、安心して契約できないですよね。

当事者の申し込みと承諾という合意の意思表示があれば契約は成立するという話をお聞きになったことがあると思います。
「諾成契約」(だくせいけいやく)という)

法律上は不動産売買も「諾成契約」で成立するとされていますが、単に売買金額だけでなくて「手付金や決済金の金種」「決済日」「違約金の内容」「引き渡し条件」など諸々の決定事項などを決めないと現実的な売買契約は成立しません。

だから、不動産売買契約の成立は“書面”(売買契約書)の作成義務が宅建業法第37条に定められているのです。

 

【プロとしての品格】

とすると、【事例】にあったS不動産販売が行った行為は、契約成立前なので問題はないとも言えますが、社会通念上は許される行為ではありません。

売主買主が契約合意した後に、違う客にそれ以上の金額で購入意思を取りつけ、そちらの商談を進めようとするなんてことは、「自分都合」以外のなにものでもありません。

宅建業者は宅建業法第37条や第47条により業務について誠実な対応を求められています。

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■(宅建業法第31条)業務処理の原則

宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。

■(宅建業法第47条2の3)

宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であって、第35条第1項第14号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

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【誰もが“半沢直樹”にはなれない】

単に自己の利益や、「買付証明書」や「売渡承諾書」が法的な拘束力がないと軽んじ、自分以外の関係者を翻弄するような行為は“行政処分”されることもあります。

名の通った大手仲介業者であっても、本当にバカなことをするものだと呆れてしまいます。

ただ、S不動産販売のまだ若い担当者の行為は、上司からの指示で止むを得ないということは理解できました。

勤め人の辛いところは、理不尽な指示でも従わなければならない時があるもので、わたしも経験があります。

誰もが“半沢直樹”にはなれませんが、「将来、ひとの上に立ったらこういうことをしない上司にならないとイケない」と伝えておきました…不動産業者もいろいろ、上司もいろいろであります!

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