不動産ナマ知識/決済と抵当権の抹消

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第3回目の緊急事態宣言下の真っ只中、17日間で新型コロナ感染者数がどこまで抑えることができるのか、それにワクチン接種がいつどのように行われるのか、いつになったら落ち着いた日常生活に戻ることが出来るのか分からないことだらけです。

【売却予備軍の不動産が…】

 

大阪市中心部のキタ・ミナミの飲食向け店舗の空き室が目立ってきています。

あれから1年間、休業や時短の繰り返し、それに今回はアルコールの禁止があります。
オフィスもじわりと空が増えてきたようです。

新型コロナ禍で、約4割の人が年収減を実感している…そんな調査結果も明治安田生命が出しています。

テナントや入居者の収入源は、大家さんの収入減に早晩辿りつきます。

 

支援金や低利借入、リスケなどの影響で、売り物件不足が顕著で、逆に売却を考えている大家さんは、比較的思った金額で処分できる可能性は高いと言えます。

倒産件数は劇的に少ないみたいですが、実態経済は結構冷え込んでいますので、潜在的な倒産予備軍や廃業予備軍が密かに出番を待っているという気がしてなりません。

コロナ債務を抱えてしまった事業者にはそれほどの時間の猶予がありません。

大家さんが本当にしんどくなってくると、“売り物件”が増えてくる。

売却する不動産に限った事ではありませんが、おおかたの不動産には抵当権根抵当権が設定されている。

抵当権は、土地や建物に設定してお金を借りて、全額を返済すれば抵当権は抹消手続きをします。

 

(注:抵当権は自動的には抹消されません。それに必ずしも、抵当権を登記上抹消しなくても構いませんが、後々のことを考えれば全額返済時にさっさと抹消することが最良だと思います。)

 

根抵当権は、設定後、極度額の範囲で何度でもお金の貸し借りが出来ますので、借入額がゼロになっても根抵当権は消滅しません。

 

【借入残高を確認/債務超過・隠れ債務】

 

売却する場合には、売買契約書に「決済引渡しまでに抵当権を抹消すること」が条件になっていますので、契約後どのくらいの期間おいて決済日を決めるのかは仲介業者が売主と買主の都合を聞いて調整します。

買主の都合で多いケースは、決済金を銀行から融資をしてくれる日です。

売主の都合で多いのは前述のように、抵当権を抹消できる日の場合であります。

通常は、今回の取引で買主が支払ってくれる売買代金で残債を返済して抵当権を抹消します。

これを「同時抹消」と言い、不動産売買では珍しくありません。

ただ、売主が本当にしんどい状態で、買主からの決済金だけでは売主の残債が一部残ってしまうこともあります。

残債を全額抹消できる現金が用意できない場合は、売主は別の物件に担保を設定してお金を借たり、他の財産を処分してお金を作るとか、場合によっては親戚から借り入れをしてでも、なんとか資金を搔き集めて抹消する手立てを講じなければなりません。

決済できなければ、違約金が発生したりする場合もありますが、元々資金繰りに窮している売主が違約金を支払うことは難しいので、買主としても迂闊に手付金を支払うことは避けたいですね。

このように売主も契約時にはどのくらいの準備期間を設けて決済に臨むのか考えて於かないといけません。

【抵当権抹消できないときの仲介業者の責任は…】

 

もし、抵当権根抵当権の金額が取引金額よりも大きかったり、複数の抵当権が設定されていたりする場合は、要注意です。

仲介業者は売主に金融機関の残高証明を求めますし、登記簿に記載している他に借入金(高利貸し、個人的な借入金)がないかどうかを確認します。

仲介業者は、売買対象物件の権利関係や登記情報を説明し、聞き取り調査や金融機関の抹消手続きについて問題がないと確認している限りにおいて、売主が抵当権の抹消ができずに所有権移転(決済)が出来ないという売主の違約については、その責任を負うものではないとされています。

もちろん、買主に不利益になるようなことが分かっていたなら、仲介業者の責任はとても重いということは当然ですけど。

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