不動産人/家賃保証会社のメリット

賃貸マンションを借りる際、入居者が家賃保証会社と保証料を負担し、委託契約を締結して家主さんと賃貸借契約を結ぶのが極一般的になっていて、国土交通省の調査によると、家賃保証会社を利用する比率は約8割(昨年10月調査)で前回(2018年調査)の約6割から大きく伸びている。

※店舗や倉庫などの事業用賃貸でも家賃保証会社を利用することは多くなりましたが、住居系に比べると比率は下がります。

家賃保証会社がこれほど普及する前は、親や友人に連帯保証人になってもらうことが当たり前だったわけです。
今でも連帯保証人がいれば、家賃保証会社はいらないと考えている家主さんもいらっしゃいますが、家主さんにとつて保証会社はメリットが大きいのは事実です。

また、客付する賃貸業者にとっても家賃保証会社の加入手続きをすると保証会社から(少額ながら)手数料を頂戴できるし、入居審査や滞納が発生した際の催促、焦げ付いた賃料の立替もタダで行ってくれることから、保証会社の利用を勧めるということは自然なことだと思います。

ただ、保証会社の利用に対しては賃借人の認知度は低く、尚且つ、現状では賃借人から保証会社をどこにするかは選べません。
そして、今後より一層高齢化が進み、収入が低い人が保証会社の入居審査に落ちるケースが増えることを危惧する意見もあるようです。

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不動産人/確定申告の季節到来

青色申告特別控除65万円について

個人事業主やサラリーマン家主さんが確定申告する季節がやって参りました。

青色申告特別控除は、多少の手間は掛かりますが、出費しなくても最大65万円の所得控除することが出来ますので、青色申告する人にとってはお得な制度です。

税制改正で令和2年(2020年)分から65万円の青色申告特別控除を受けるための要件が変わります。

令和元年分の確定申告では、10万円と65万円の2つの青色申告特別控除だったのが、令和2年分からは55万円というのが加わります。

 

平たく言えば、令和元年の65万円が55万円になり、65万円特別控除を適用するには電子保存か国税電子申告(e-Tax)を利用しなければならないというのです。

要するにパソコンが使えないと駄目なのです。

たぶん、会計ソフトなんかで帳簿作成している人も多いと思いますので、よほど年配の方でない限り問題はないと思われます。

 

令和元年分の確定申告

令和2年分の確定申告

青色申告10万円控除

青色申告10万円控除

青色申告65万円控除

電子帳簿保存をせずに書面で申告

55万円控除

電子帳簿保存またはe-Taxで申告

65万円控除

 

ただ、電子帳簿保存制度の適用については、電子データで開始する3ケ月前までに申告書を税務署に提出する必要があります。

令和2年分については、令和2年9月30日までに承認申請書を提出し、承認を受けて12月31日迄に帳簿の保存等を行う必要がありますので、今からでは間に合いませんが・・・

 

現金主義と発生主義

帳簿の付け方としては、お金が動いた時、支払った時、入ってきた時に計上する「現金主義」と、経済的な原因が発生した時、契約した時、クレジットで支払った時、支払いを約定した時に計上する「発生主義」があります。

「現金主義」は簡単です。

「発生主義」だと取引日と支払日(または受取日)の2回記帳しなくてはなりませんので、複式簿記で勘定科目を使って仕分けしますので、少し簿記の知識が必要です。

※会計ソフト使っていると、それほど簿記の知識は要りませんが・・・

 

白色申告でも青色申告でも、基本は「発生主義」です。

青色申告で10万円控除を受けるのは、「現金主義」でもOKです。

55万円、65万円の特別控除を受けるには、「発生主義」での複式簿記記帳が必要です。

と言っても、1月1日から12月31日の会計期間内で発生時とお金が動いた日が収まっているのなら、現金主義的な記帳方法でも問題はないと聞いていますので助かります。

ということは、12月に取引して翌年の2月に支払いがあるというように期をまたぐ取引については、本来「発生主義」の計上をするべきなのでしょう。

不動産賃貸の場合、それほど厳密に記帳している人は少ないと思いますけれど、一応、基本はそういうことになっていると知っておきましょう。

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不動産人/オンライン化で営業マン不要?

年明け早々、関東では緊急事態宣言発令です。
関西でも来週にはそういう事態になる。

知り合いの家主さんとお話していて、近所の賃貸業者に客付を頼みに行ったら、去年の緊急事態宣言の時はもう少し後の春だったので、いわゆる繁忙期から少しずれていたのでなんとかなったけれど、今回は繁忙期真っただ中にぶつかりそうで困っているとのこと。
確かに、転勤は減ったけれど、新入社員や大学生を受け入れるのは例年通リ春ですから、今年の賃貸物件の入居者確保は苦戦しそうだと嘆いていたそうです。

 

コロナは“人の動きを止める”という生活様式を求めています。

不動産業界でも国交省が、賃貸物件の重要事項説明をオンラインで行えるように進めてきましたが、業界の動きはそれほど敏感に反応しているようではなかったと感じていました。

でもここにきて、比較的若い人は物件の検索、紹介、相談、内覧、そして重説までリモート&オンラインで気楽に探しておいて、契約の時だけ不動産屋さんの事務所に行くみたいな行動変容が増えているみたいです。

確かに、賃貸業者に部屋を探しているなんて訪問したら、若い営業マンの運転する軽乗用車に乗せられて、何件も案内されて挙句の果て、半ば軟禁状態みたいな雰囲気の中で例え1万円でも置いていかないと帰してくれないようなイメージでは怖くて訪問するのもイヤでしょう。

コロナ禍で不動産営業のオンライン化は賃貸営業を突破口にして、急速に進むかもしれません。

密や対面を避ける中で進む社会中で、不動産業界も従来の口八丁手八丁の営業マンは不要になるのでしょうか?

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不動産人/レントロール(rent-roll)

収益物件の現状の入居者やテナントの賃貸条件を一覧表にしたものをレントロールといいます。
収益物件を購入しようとする場合、非常に重要な資料であります。

レントロールなんてハイカラな言葉使うようになったのは、ここ10年くらい前じゃないですかね。
それまでは、家賃表とか、入居状況一覧とか色々な言い方がありましたが、いわゆる“ファンド”が登場してからは“レントロール”っていうカタカナ表現がよく使われるようになりました。
部屋番号、広さや間取り、家賃、共益費、敷金や礼金、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
その形式に決まったものはありませんが、収益用不動産(マンション・オフィス・店舗を問わず)の購入を検討するには必要不可欠な売主からの提供資料です。

収益物件は、賃借人がいないと只の空間ですから、レントロールを読むことはとっても重要です。某銀行などでは、融資の審査途中でレントロールに嘘がないかどうか調べるため、各賃貸借契約書を全部提出するなどして審査するっていう話もあるくらいです。
(ということは、嘘をつく人もいるということです・・)

賃料のばらつき

階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか?
ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて賃料が下がっているということになります。
マンションなどでは、新築の時の方が賃料が高く取れるし、築年数を経ると賃料は低下傾向になると言われています。

敷金・礼金と返還債務の問題

新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。
最近では、礼金だけの募集も増えていて、その為のリスクヘッジ対策として“家賃保証会社”に加入を条件にしている物件が大半です。

入居者の属性

安定した賃貸付けを期待できるかどうかは、現在の入居者の属性を見てみると判ります。
大手の大学生が多い所はこの先も同様の入居者が期待できそうですし、社会人とか女性が多いのならそれはそれで安心感をもたらしてくれますが、どうも水商売関係や外国人ばかりの入居者では管理面で一抹の不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。
(もちろん、特にそんなのは気にしていないという方もいらっしゃいますが・・)

1棟借り上げ

不動産業者の賃料保証契約物件や社宅などの借り上げ物件は契約終了時で一気に退去してしまう可能性も無いとは言えません。
その場合の、次なる募集と入居者確保ができるかどうか予想して検討しなければなりません。

そんなことはあってはならないのですが、悪質な売主は、物件を高く売るために無理矢理入居させているケースもあります。
昔聞いた話ですが、知人や親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで入居させていたりしておいて、物件売却後に一斉に退去したりする嘘みたいな話しもありますので、レントロールはチャンとその裏付け資料も含めてご覧いただく必要があります。

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悪意の商法をご紹介します!

「サブリース契約」について

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不動産人/サブリース新法施行

2~3年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が2020年12月15日に施行されます。

 

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は59.7%で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん=オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

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不動産人/「ハザードマップ」(水害リスク)の話

ベテランの不動産業者さんと打ち合わせをしていると、昔の”契約書”はペラペラの紙1枚で、それに手書きだったなんて笑いながら昔話をすることがあるもんです。
また、昨今の”重要事項説明書”の記載内容は随分と質量ともに盛り沢山になっていることも話題になりますが、それは”重要事項説明書”自体の作成がすごく手間も時間も係るので大変だということです。
当然のことながら、”重要事項説明書”は契約前に作成して説明しないといけませんので、契約自体が吹っ飛んでしまうとしっかりした重説であればあるほどその苦労は水の泡となってしまいます。

令和2年宅建業法の改正で、宅建業者は賃貸・売買に関わらず「水害ハザードマップ」を添付して取引対象不動産の位置を示して、説明をしなければならないということになりました。

(令和2年8月28日施行)

「ハザードマップ」は各市町村のホームページから取得することが出来ますので、宅建業者にとってそれほど大変な作業でもありません。

必要とされている「ハザードマップ」は、全部で3種類です。

  • 河川氾濫の場合の浸水区域、水深。

  • 内水(雨水)浸水想定区域

  • 高潮浸水想定区域

まだ上記の「ハザードマップ」が作成されていない市町村にある物件だと、説明する時にその旨を伝えればよいとされています。

でも、「ハザードマップ」と物件についての説明義務は、『ハザードマップに記載されている内容の説明』まで義務つけるものではないので、ある意味で曖昧な部分がありますが宅建業者にそこまで説明できるはずもありません。

但し、「ハザードマップ」に記載された避難所については、その位置を示すことが望ましいという指導が宅建業者に対してなされています。

 

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不動産人/コロナ禍・宅建の試験終わる・・・

今年の宅建試験が終わりました。
受験された皆さん、ごくろうさまでした!
受験する人たちは、コロナ騒動で世の中が自粛していたために勉強する時間が増えたそうで、そのお陰で例年よりも合格ラインが上がるそうです。
わたしは“風が吹けば桶屋が儲かる”的な、この意味がよく分かりません。

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【風が吹けば桶屋が儲かる】

ある事によって、まったく無関係と思われるところに影響が出るという諺。

また、とてもあてにできそうもないことに期待をかけるたとえ。強い風によって砂ぼこりがたつと、砂ぼこりが目に入ったために盲人がふえ、その人たちが三味線で生計を立てようとするため、三味線が多く必要になり、三味線の胴に張る猫の皮の需要も増え、そのために猫がへり、その結果、増えた鼠が桶をかじるので桶屋がもうかって喜ぶというもの。

みんながよく勉強して正解数が増えたのなら、一定の合格ライン以上の正解者は全員合格者にして、合格者の比率を増やせば良いのだと思うのですが、どうも受験者の内で15~17%くらいの合格者をだすという暗黙(?)の了解がなされているらしいのです。

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そもそも宅地建物取引士なる資格者が増えれば誰かが困るのでしょうか?
不動産の仕事をする人にすれば、自動車の運転免許証みたいなものですから、極端な話で言えば宅地建物取引士もドンドン増やして日本国民の30%や40%くらいの人が資格者でも問題ないと思うのですが…

現在、不動産事業者の内の5人に1人が有資格者である必要があることになっていますが、本来ならば従事者全員が宅建に合格して宅地建物取引士であるのが当たり前だと思うのですが。
そう思いませんか?

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不動産人/商業地5年ぶり下落 基準地価(全国平均)

「不動産」と「株価」は景気の動向を知るうえで重要な要素です!

国土交通省が9月29日に発表した基準地価は、上昇基調にあった地価が下落に転じて、不動産市場が曲がり角を迎えたことを示しています。

大阪や東京の地価(この場合、基準地価)は、半年ごとにみると昨年後半で上昇し、今年前半は下落です。

新型コロナの影響で、経済活動がストップし、人々が自粛しているのですから当然のことだと思います。

過去数年の地価上昇は、低金利とインバウンドが大きな支えだったと思います。

もうひとつとの支えだったレバレッジを利かした“不動産投資ブーム”は、“かぼちゃの馬車”騒動の前から既に向かい風が吹きだしてトーンダウンし始めていましたので、今回の地価調査にはそれほど影響していないように思います。

現実はもっと厳しいものです・・・

3大都市圏の商業地は、概ね横ばいを維持しているものの、上昇の伸びは鈍化しています。

大阪の商業地ミナミの心斎橋では昨年後半に17.6%上昇、今年前半に18.8%下落した地点もあったという風にジェットコースターみたいになっています。

とはいっても、現実に現物不動産の取引が頻繁に行われているのかと言えば、そうでもないというのが現状です。

大阪市内でも商業地、住宅地を問わず、飲食店や小売店舗の空き家がポツポツ目立ってきていますが、テナント退去の通知は3~6ケ月前に家主さんに告げられます。

実は目に見えないところでの空き家が増加しています

不動産業者や管理業者はその通知を退去前に知っています。

業者は早速次のテナント探しをするのですが、現状はそのテナント探しに大変苦戦しているのです。

これからどうなるのかは、誰にも分かりません

政府が打ち出した各種給付金や補助金の効果もさすがに薄れ始めているようで、国や知事さんには次の対策を打って欲しいということになります。

GOTOキャンペーンとかも良いのですが、別のプラスアルファが欲しいところです。
地価の話に戻ると、多くの人、売主も買主も「様子見」の状況だと思われています。
本格的な不況が実感できれば、早期の売却や底値での購入も始まるだろうし、ワクチン開発とウィルス対策が効果を期待出来れば、なんとか持ち堪える精神力もパワーを得て頑張ることができるでしょうし・・・

そこんところの「見極め」が果たしていつになったら出来るのか、そこが悩ましい今日この頃であります。

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路線価5年連続上昇 大阪市35%UP

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不動産人/“9割引き”で事務所の賃貸か? 平井デジタル大臣

売買契約でも恣意的に安い金額で取引すると、「それはおかしい」と税務署に見つかってしまうと贈与税や所得税の対象にされてしまいます。

また、個人でマンション経営して所得が増えたり、相続対策で親族を役員にした管理会社を作って節税を目論んでいる場合も、あまりにも管理会社の報酬が高いと脱税とみなされます。

菅総理の看板政策のひとつである「デジタル庁」の新設。

その大臣として入閣した“平井卓也”氏が代表を務める政党支部が、家主の母親から相場より安い賃料で事務所を借りて、事実上の寄付を受けているという記事が「週刊文春」が調べたという。

その家賃は年間120万円とか、100万円と減額している年もあるとか・・・記事によると地元の不動産業者の話として、適正賃料は月額75万円~120万円ほどだということです。

つまり、年間900万円~1440万円の物件を母親(家主)から、100万円~120万円/年で借りていたということです。

他にも疑惑がある人らしいのですが、これが本当なら『国民のために仕事をする内閣』としては凄くイメージ悪いですよ!

特に驚かないですけど、無茶苦茶アナログな話でガッカリしました。

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個人の低額売買契約について

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高すぎる価格査定

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不動産人/コロナ不況の入口に立っています

コロナ禍/秋以降の景気

新型コロナウイルスは、休業要請で人の動きをストップさせ、経済活動を止めた。給付金や補助金で暫くは凌げても、多くの中小零細企業の経営を直撃していたけれども、秋から冬にかけてそのカンフル剤も切れてくるという。
新型コロナの影響を大きく受けた観光、飲食、小売、宿泊などの業種が特に深刻な問題です。
当初、影響が比較的小さいとみられていた製造業や卸売業、サービス業にも影響が出てくることは間違いないし、そもそも国内全体の景気が悪いのだから不動産業界だけが安泰だなんてことはあり得ません。

資金繰りと持久戦


ネットで「国内の法人は何か月分の現金を保有しているのか?」という記事を眺めていたら、『小売り…1ケ月、飲食…1.6ケ月、宿泊…2.1ケ月、不動産…4.9ケ月』等とある。
例えば『小売り』と一概に言っても中身は多種多様ですし、個別の財務内容にも幅がありますし、その他の業種も同じようになっているのですが、ここはそういうバクッとしたイメージで考えたいと思います。

コロナ不況を当り前だと思って仕事をする

不動産業界のコロナ不況は声高に叫ばれていませんが、徐々に浸透してきている気配を感じますね。
『不動産』というのもビル経営、建売業者、仲介業者などドンと構えて賃料収入で経営している会社もあれば、マンションや戸建てなどの土地を仕入れて建物を建てて販売する業者もあり、仲介業者などのように基本的に仕入れは情報そのものであって、融資を受けて物件を購入することの少ない業者もいます。

仲介業者の中でも、店舗を構えて一般ユーザーへの物件紹介・案内・契約行為を行う賃貸業者のように営業マンを数人かもっと雇用しなくては回らない不動産業者もいます。
事業用不動産の仲介であれば、店舗というより事務所でプロの事業者と相手に商談しながら、不動産事業(マンション経営・倉庫・ビルや収益物件の売買)に伴う商談をする仕事がメインですので、大阪市内や東京などの大都市なら一人、二人で営業している不動産業者も多数います。この場合は、固定費は賃貸料と通信費、交通費、交際費ということになるので、人件費の負担は賃貸業者などに比べると少ない。
ただ、事業用不動産の仲介業者は、日常的に収入(仲介料)がないのが普通ですので、コロナ禍で3~4ケ月取引がなくても精神的には全然持ち堪えることができるものです。
もし賃貸業者さんだと数か月収入がないと、結構きついと思いますが、そんな長い期間ゼロってないですよね。
これから年末年始に向かって、コロナで苦しくなってきた方へ不動産のプロとしてのアドバイスも必要になってくるでしょうし、一緒になってこの苦境を乗り切る努力しなくてはなりません。

経済の専門家の意見では、コロナ不況は数年続くと言われています。
出来るだけ不必要な支出をしないようにして、今の状況を当り前のこととして受け入れて、着実な仕事をコツコツやり遂げないといけないと思う次第です。

★景気に関する記事

異常な金融緩和の先は・・・

「新型コロナウィルス」と不動産市況

景気後退への備えは

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