不動産人/エゴなお客さん

今年もいろいろなことがありましたぁ。
まだひと月ちょっとありますけど、少しふり返ってみます。

どんな仕事もイイことばかりじゃありませんが、今年も「なんですか!」っていうことがありました。年末の一棟売マンションに買い付け証明書を入れていましたので、えべっさんの頃(1月9~11日)には返事をもらえることになっていた案件がありました。
でも、その日が過ぎてもいっこうに返事がありません。
挙句の果てに、「他からの返事を待っているので急ぎであれば諦めてもらってもいい」とか言われ、当方の買主さんも「失礼な奴だ」と怒ってしまって結局は“没”になりました。
年明け早々ヤナ感じでスタートしました。
それでも気を取り直して、頑張るのです^^)

また、この秋にも情けない話がありましたね。
知り合いの業者さんが、「野澤さん処の近くに古びるが・・・」というので、経緯を聞くと売主の希望金額と今までに付いた買主様の希望金額に大きな差があってなかなか売れないと言うじゃないですか、それじゃあ最低幾らだったら良いのかと聞けば、「◎◎◎万円」だとOKですというので、その金額で私の方で買主を2人付けて、「買い付け証明書」を提出しました。。

ところが、イザ売主がその金額を目にしてから、「やっぱりもう少し高くないと・・・」って爪を伸ばしてきて、再度こちらから金額を出し直すとまた値を上げるという始末です。
これもまた、買主さんが怒ってしまって破談です!!

人間に欲は付きもので、多少エゴなのは仕方ないとしても、自分で口にした約束事は守って欲しいものです。
相手様にも迷惑なことですし、不動産業者としても信用にも関わることです。

売主・買主問わず約束は守るようにしましょう!!

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不動産人/投資用マンションの「起承転結」

「起承転結」とは、漢詩の構成法。 物事の順序や、組み立て。のことを表した四字熟語です。

投資用マンション(区分)のみならず、収益ビルや一棟売マンションなどの不動産投資も「起承転結」のようなストーリーがあります。

物件の購入、保有期間、そして出口戦略と呼ばれている物件売却の流れです。

最初に物件の購入を検討する時は、そのことで頭の中がいっぱいです。
検査済証はあるのか、瑕疵はないのか、入居者の属性や家賃の滞納はあるのか、ファイナンスの条件はなどいろいろ考えることが沢山あります。
判らないことが多いのに、営業マンの口車に乗って投資用マンションを買ってしまった人はこういうことに無頓着だったのでしょう。

次に、保有して賃料収入を得ることになりますが、フルローンで借りてしまうと、空室期間が長いとか、空室数が多いと返済額とのにらめっこ状態に為りかねません。
入居者募集してくれる不動産屋さんと話をしながら最善策を講じなければ為りません、また保有物件から遠く離れた所にお住まいの方は管理会社が好き放題勝手なことをしていないか気をつけなければ為りません。

入退居時に行なうリフォームの請求書だけ送ってきて、施工した写真の一枚も送ってこないような管理会社などは、本当に施工したのかどうか疑ってみるべきでしょう。

管理会社とのコミュニケーションもバッチリ上手くいっている場合、毎月の賃料収入も確保できて安定した運用ができます。
年間の収入を集計して確定申告します。
減価償却や固定資産税を払ったりしながら保有期間5年を迎えることになります。

保有期間5年を迎えて最初の1月1日を過ぎると長期保有となると、譲渡した利益に課税される税率が下がりますので、売却を考えるなら一つの節目として“5年目を目安”にするのもイイのかも知れません。その頃に、景気がイイと高く売れるので絶好のチャンスかも。

『保有期間で得た収益』+『売却することで得る収益』を合計してその不動産投資でどの位の収益率があったのかという成果が判明することになります。

この一連のストーリーを念頭に、購入時の不動産会社、保有期間中にサポートしてくれる不動産会社や管理会社、売却する時の不動産会社と上手に付き合うことで、最高のコストパフォーマンスが得られますので、良き不動産パートナーとの出会いがありますように!

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不動産人/投資用マンションとローン審査

先日、BS放送で将棋の「羽生善治とAI世代」という番組を観ました。将棋の世界ではプロ棋士が人工知能を積んだロボットと対戦して負け越すことが珍しくなくなっています。そんな中、羽生さんは「ロボットは強いといっても、一年後に開発されたものの方が強い。ということはまだ弱点があるということだから・・・、今あるロボットは最強ではないはずだ」と言っていました。
また、盤上の手を読みは最終的には読みきれないので、最終的は「なんとなく」と言う気持ちで最善手を指すとも言っていました。

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メガバンクやネット検索サイトでは、住宅ローンの事前審査を15分とかで出来るサービスを始まっています。これまで人間が一日掛かっていた作業を、15分で出来るってわけです。
日常的にスマホ使用に慣れている一般ユーザーが増えているので、これからはこのサービスが当たり前になるのでしょうね。

でも、事業用不動産のローンはまた別物ですが、サラリーマンの方々の投資用マンションに対するローンは住宅ローン並みに機械的に審査が出来るようです。高い金利で借りているローンを、低利なローンに借り替えようとすると、意外と厳しい審査が待っているケースが多いようです。
投資用マンション用ローンは、大手銀行では扱っていないところもあるし、ノンバンクやファイナンスに近い感じです。
新築マンションを購入する時のローンは、予めローン会社がセットされていて審査も緩い感じですね。

一旦、中古マンションとなると物件評価額も下がっている、所有者の年齢も上がってる、もしかして年収等の属性も変化していている場合もあったりします。

もし売却価格がローン残高以下だったりすると、手持ち現金を投入しないと抵当権抹消できずに売るに売れない状態も起こりえます。
この身動き取れない状態が一番やっかいです。

※勿論、値上がりしていたら、そういう問題はありません。

最初から中古マンションだと落差による被害は小さいので、後々のことを考えてみて投資用マンションは新築か中古かと言えば、中古の方が扱いやすいと思いますが・・・

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不動産ナマ知識/「財産三分法」と不動産業者

資産運用を「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散して投資することにより、相互に「流動性(換金性)」「安全性」「収益性」を補完しようとする考え方によるものです。

現在、私たちの周りには様々な性格の金融商品があり、各個別資産の中であっても先の3要素を認識し商品(物件)を選別しなくてはなりません。
その中でも、「不動産」は所有者(購入者・売却者)によって、換金性や、安全性・収益性などを高めたり、低下させたり出来るし、富裕層の方にとっては節税にも貢献してくれる重要な資産と考えられています。

投資の方法は無数にあるようにみえるが、実際にやろうと思うと、二つに絞られてしまう。

一つは不動産であり、もう一つは株である。

ほかに美術品や骨董品に投資するとか、自分の専門知識を磨くためにお金を使うとか、あれこれ考えられないことはないが、それは、個人の趣味や関心事とかかわりのあることで、一般的な、誰にでも通用する投資といえば、やはり不動産と株ということになろう。

邱 永漢『シルバーグレーの金銭学』より

実は2001年11月に「南森町不動産」のホームページを公開したときの書き出しがこのようなものでした。17年経った今も細々とHP版を公開し続けているのですが、昨春あるセミナーに出席して初めてスマホに対応出来ていないことが判り、8月のお盆頃にスマホ対応のこのHPを新たに公開することにしました。

プロの同業者からサラリーマン家主さん、また不動産業界の仕組みというものを判っていない素人の方でも何とか不動産投資で上手く運用できるようになればと頭をひねって文字にして発信しています。

不動産投資も他の資産と同じく、お金さえ調達できれば現物の不動産を手に入れることが出来ます。ただ、株や債権等と違うのは、じっと保有しているだけでは駄目で、テナントや修理、募集、そして時には細かなトラブルが発生したりするので、(家主さん自ら手を下すことも出来ますが、)多くは家主さんの依頼を受けて色々な作業を実務的に処理する不動産業者や管理する業者の手が必要であります。

かつての”大家さん”って”地主さん”の仕事だっていう時代もあったのですが、近ごろでは不動産投資を金融商品と同じように扱うセミナーや物件をネットで販売する不動産業者が出現して、不動産投資が身近なものになり、そのお陰で一般のサラリーマンやOLさんの家主さんが考えられないくらい増えました。
それに伴って不動産運用を実務的にサポートする不動産業者や管理業者も本当に多数存在するようになったのですが、中にはあまり褒められない営業手法で成績を上げている不動産会社や、単に家主さんを食い物にしているだけの管理会社も多数いるようです。

不動産業界ってどこか“悪徳”のイメージがあるようですが、ちゃんと誠意を持ってサポートしてくれる不動産業者や、儲けること以外にも大切なことがあるという気持を持って家主さんと伴走する不動産業者がいることをお忘れないようお願い申し上げます。

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不動産人/積水ハウスは何故トラブったのか?

昨年6月に積水ハウスが購入しようとした土地の売主が、実は詐欺師だったということでその損失55億円、当時の会長を社長のバトルにまで発展して大騒ぎになった事件でした。

先日、やっと犯人8人が逮捕されましたが、主犯格は海外に出て行ってしまっていて未だ捕まっていません。改めて新聞記事などを読むと、不動産取引の怖さを感じてしまいます。

そもそも、売主Aが本当の売主かどうかは、本人が「私が売主Aです。」と言ってもそれだけでは嘘をついていても分かりません。

積水ハウスの事件は、本人という人がパスポートを偽造したりして、所有者に成りすましていたから55億円も支払ってしまったのです。
売主確認として通常はまず、不動産登記簿に記載してある所有者の名前を確認します。
でも、不動産登記簿に所有者の登記をすることは、「義務」ではなく「任意」ですから、登記簿上の所有者が真の所有者だと決め付けることは出来ません。

登記簿上の所有者と真の所有者が違っているケースで、一番多いのは相続した不動産を相続人全員の足並みが揃わずに故人の氏名のままになっている場合とか、相続人全員の合意がなされていても取得した長男が登記しないでそのままにしている場合でしょう。
それが後々所有者不明の土地問題を引き起こすことに繋がっています。

 

通常の不動産取引では、所有権移転の手続きをしてくれる司法書士さんが売主本人で間違いないかを写真付の身分証明書やパスポート等で確認をしてくれますので、買主さんや仲介業者も殆ど安心仕切っております。
登記簿上の所有者と違う売主が所有権移転できる為の書類(権利証や登記識別情報、登記簿上の所有者の実印・・・)などを所持している場合は、真の所有者(=売主)と見なされます。

五反田の地面師事件で、積水ハウスの他に物件情報を持ち込まれた買主(不動産業者)は偽造された書類を見破っていたということですから、積水ハウスがかなり前のめりになって購入しようとして手抜かりがあったということですので、我々も慎重には慎重を重ねていかないと駄目だということです。

不動産ナマ知識/教訓:積水ハウス55億円損失

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不動産人/投資用マンション売却前のリフォーム工事

一般の中古住宅(マンション・戸建)について、リフォームしてから売りに出す「リフォーム済み物件」が人気でした。「でした。」と過去形にしたのは、最近では以前よりは売れるのに時間が掛かっているようだからです。
多分、不動産業者が挙って中古物件を買いに行ったので、購入する価格が上がってしまって、リフォームして売り出す価格も割高になってしまったからだと思います。
購入したら直ぐに住めるし、住宅ローンもリフォームローンと二本立てじゃなく一本で組めて金利も安いなど買主にもメリットもありました。
でもそもそも、絶対価格が高いとなるとそういう買主のメリットも、あるようなないような感じです。

では、投資用マンションを売却する時は、賃借人付の物件は当然そのままで売りに出しますが、空き室の物件はリフォームした方がいいのかどうなのか?

大阪市内などでは、投資用マンションが空室状態で売りに出されると、取り敢えず購入者が自分で住むというケースが珍しくありません。
将来、結婚したり、転勤したりした場合は、そのマンションに入居者を募集して収益用マンションにするという考えです。

元々、一般的な投資用物件のリフォームは高額な費用を掛けて施工する必要がないので、普通にリフォームしてから入居者募集をするのと並行して売却活動もした方がいいように思います。

もし管理業者が不必要なリフォームを執拗に勧めるようなことがあったら、管理業者だけが儲かるためのリフォーム工事でないかどうか疑ってみる必要はあります。

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不動産人/(賃貸)解約時の違約金って・・・

皆さんの最寄り駅近くには、賃貸不動産のお店がたくさんありますか?

テレビでコマーシャルを流している大手不動産会社や、昔から地元で営業している周旋屋の名残を持った不動産会社などたくさんの賃貸をメインにしている不動産会社があるということは、そのエリアにたくさんの賃貸マンションがあるということでしょう。

逆に駅前に一軒も不動産屋さんがないのであれば、そういう需要がないということでしょう。

空き家の問題がクルーズアップされているのですが、半数近くは賃貸物件だと言われています。

家主さんは入居者を確保する為に、リフォームをし、広告料のアップを承諾し、敷金・礼金の減額の契約条件を呑み、フリーレント期間の承諾など色々な対策をして安定した賃料を得るわけです。
特に空室状態が長引いてしまうと、敷金・礼金もなし、広告料も通常の額よりも2~3倍奮発して入居者の確保をすることも珍しくありません。

それなのに、やっと入居者と賃貸契約を結んで、ホッとして1~2ヶ月で「転勤で東京に行くことに・・・」なんて1ヶ月予告で解約を申し出られた暁には、せっかく多額の出費をしたのに大赤字になってしまいます。

不動産業者としては家主さんの負担を無駄にしない為に、「半年以内の解約は認められない」とか「3ヶ月分家賃相当額を違約金として支払うものとする」とかの特約を付けて賃貸契約することがあります。

但し、この特約は賃借人(消費者)の合意が前提ですので、一方的に押し付けるような形をとると問題がありますので、家主さんとしても知っておいていただきたいと存じます。

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不動産人/「遅刻」で取返しがつかないことも

兵庫県西脇市の岡之山美術館は、メイン作品の制作日に美術館職員が遅刻し、横尾忠則さんが「創作意欲が失われた」と立腹。
その後、横尾さんのスケジュールが多忙で完成のめどが立たず、特別展「横尾忠則 西脇幻想展」(9月28日~来年3月24日)の開催を延期すると発表した。
美術館側は申し訳ないと謝罪したのですが、開催の目途は立っていないということです。

不動産取引でも遅刻は論外です。

取引の日時や場所が決まって、当日、売主さんや買主さんが遅刻することがあります。

プロであれば、契約とか決裁に遅れて来るなんてことはまず無いと思いますが、一般の方で取引時間に遅刻してくることがままあります。

それでも多少の遅刻なら目をつぶれますが、1時間とかそれ以上ということになると「取引をする気持ちがない」と思われて、先方から契約の無効を主張されても仕方ありません。

一般の方でその辺の認識が甘い方がいらっしゃるのは事実です。

不動産取引の時間は厳守しないととんでもないことになる可能性がありますので、くれぐれもお気をつけ下さい!

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不動産ナマ知識/「私が売主です!」でも…本人かどうか確認する

売主が真の所有者かどうか特定する?確認する?

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が3~4人で、1人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注1)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

(注1)相続人:相続による移転登記前の場合

【確認書類】

■戸籍謄本・除籍謄本など、全相続人が確定できる書類

■遺産分割協議書もしくは遺言書の有無

【有効な契約】

■相続人全員と契約を結ぶ。

■相続による移転登記の完了をもって不動産を取得した人と契約を結ぶ。

他にも、売主が未成年者成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です!」と言っても、正式な委任状(注2)も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

(注2)正式な委任状

売主本人の実印のある委任状で、当然、本人の印鑑照明書添付されたもの。代理人の権限の範囲を定めてある内容を確認することも重要です。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。(早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど)
その後、司法書士さんと息子さんが電話とFAXで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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犯罪収益移転防止法

(平成20年3月1日施行:平成28年10月1日一部改正)

いわゆる「マネー・ロンダリング(資金洗浄)」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」注3)のひとつとなっています。

(注3)特定事業者

仕事上、本人確認義務を課すのが妥当と考えられる業種・・・金融機関等、ファイナンスリース事業者、クレジットカード事業者、宝石・貴金属等取扱事業者、郵便物受取サービス業者、電話受付代行業者、電話転送サービス事業者、弁護士・弁護士法人、司法書士・司法書士法人、行政書士・行政書士法人、公認会計士・監査法人、税理士・税理士法人、そして宅地建物取引業者をいいます。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を7年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの3つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的(買い替え、相続対策、投資など)を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。(国土交通省)

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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不動産人/目には見えない「道路」?

世の中、目に見える問題より、目には見えない問題の方が厄介なものです。

今日は朝から市役所で、建売用地として紹介している売り土地の「道路」調査に行ってきました。
不動産にとってどのような「道路」に接しているのかは、殆ど“命”です。

「道路」に接していないと利用価値がグンと下がりますし、反対に広い「道路」に接していると利用価値は上がりますので、金額的にもその差は大きなものとなります。

今回の建売用地に向いていると思われる270坪の土地は、一見した所では建売住宅が幾つか建てるような開発できるかどうか心配なので、接道状況を役所で調べようと思ったわけです。

「道路」台帳を見ても当該物件の場所が特定できないくらい、分かり難いものでしたが、市役所の担当者の方に見てもらうと大体この辺りだと教えてもらうことが出来ました。

そして、この物件の接道状況が凄く悪いことが判りました。

その上、敷地内には目視では判らない市道が存在していることも判ったのです。
添付した画像で破線の部分が書面上で存在する「認定道路」です。

現地にはそのような「道路」はありません。(昔はあったのでしょう)
この破線は、路線の一部または全部がすでに供用廃止されているか、又は、現況が「道路」形態していないということを表しています。

通常の「道路」は、実線で表記されています。

この目に見えない「道路」はどういう意味を持っているのかというと、もしこの土地に建物を建てるとすると、この「道路」がどのように存在しているのかを市役所で「道路」明示してもらうように申請します。
その後、使用していないことが判れば、その「道路」を廃道してもらうように申請して、議会で決議してその存在を消してもらうのです。

これは手間と時間が掛かる手続きです。

それから、建売住宅などに利用するなら、開発行為に適合しているか審査してもらい、OKなら建売住宅を建てる買主さんと土地の売買契約することになります。

さあ、現実問題としてそのように進むことが出来るかどうは全く判りません(笑い)

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