不動産人/修繕費と減価償却処理

今年も残すところ、あと半月です。
12月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。
賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】(一般的な目安)

外壁の塗装工事や防水工事

修繕費

賃貸マンションの空調機の交換

修繕費

1LDK→2LDKへの改装工事

資本的支出

新しいシステムキッチン
ユニットバスの設置

資本的支出

エレベーターの新設

資本的支出

老朽化した便器の交換

修繕費

和式から洋式への、トイレの改装

資本的支出

畳の張り替え、クロスの貼り替え

修繕費

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。

不動産人/ローン特約

不動産の売買契約に伴って、すべての必要資金を手持ちの現金で実行する人は殆どいないと思います。
金融機関からの融資を申し込んで、取引をするのが普通です。

元々、事業用不動産の売買では、契約締結に際して、買主の融資がOKであれば購入、NOであれば“白紙解約”か“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありませんでした。
でも、最近は売買契約前の「ローン特約付買い付け証明書」自体を受け取らないケースも珍しくありません。
売主は、ローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、もしその後にいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に買主から「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。

金融機関の融資の可否は、不動産業取引の“生命線”です。

極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが最も大きな問題なのです。

■ ローンの具体的内容 ■

市販されている売買契約書を使っている場合は、予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金1000万円で売買契約し、決裁時に残金9000万円を支払うことになっている場合、必ずしも90009000万円自体が融資対象金額とは限りません。
ちゃんとした売買契約書では、ローン特約条件に「●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をする」と具体的に書かれているはずです。
買主は売買契約してから、「これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えます」ではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行する責任がありますし、仮におっとり刀で行動を起こしたとして、期待する融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても(厳密な意味で)解除や失効の主張は出来ないのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思います。
でも、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。

 

不動産人/大きな会社のデメリット

不動産業者(特に仲介業者)は、他の業界に比べて中小企業や個人業者の割合が高いといわれています。だいたい全業者の97%位が従業員20人以下の小規模事業者だそうです。

小規模事業者の不動産屋さんの多くは、独立する前は大手の不動産業者に勤めていたり、不動産に関連する建築業や金融機関に勤めていたりして、これなら自分でもやれそうだと思って開業するのじゃないでしょうか。

私の場合は、38歳の時に勤めていた銀行の子会社である不動産会社が(そろそろ)潰れるだろうなと思い、上司に相談したところ、「この船は沈む運命にある。君は未だ若いのだから早く辞めたほうがいい・・・」って言ってもらいました。
その上司も数年前にお亡くなりになりましたが、私が希望すると会社に住宅地図が2セットあったので、1セットを退職金代わりに頂きました。
住宅地図って揃えると、20~30万円したので助かりましたね。
今は、住宅地図ソフトやYahoo地図など安価で手に入るのですが、その頃は電話・FAX・住宅地図が不動産業独立のための“三種の神器”でしたから。

小規模業者のメリットは入ってくる情報がすべてコントロール出来るということだと思います。
大きな会社とか、社内に上下関係がある会社だと、売り買いの情報とかであまり独り歩きして欲しくない情報も上司や同僚に報告しないといけないので、情報を得た人が全く知らないところへ流れてしまうことがあります。

事業用不動産の場合、複数の仲介業者が介在する場合も多いので、そういう風な流れで仕事が進むことがあります。
ですから、社内にもう一件不動産業者が居るのと同じような関係になります。

それも、同じ組織の身内ですから、言いたいことが言えないこともあって、上手く情報が伝わらないで、情報を得た人がコントロールできないなんてことがままあります
これって仕方ないとは思いますが、大きな会社の仕事上のデメリットだと思います。
反対に言うと、それだから自分で情報が取れる人は独立しちゃうのです。
ただ、大手の会社の信用力は大きいので、大きなメリットですけどね!

不動産人/個人の低額売買契約について

去年の今頃は不動産業界もなんとなく景気が良かったのですが、今年は金融機関の融資の絞込みがあってかなり雰囲気が違います。
きっと昨年・一昨年あたりの反動なのでしょうね。
でも、きっとまた潮目が変わる時がやって来ます。
ただ、それがいつなのかは分りませんが…

≪個人から個人への低額譲渡≫

以前、親子間で土地を時価の約80%で売買した際、時価との差額に贈与税が掛かるか否かが争われた訴訟があって、東京国税局が課税を取り消したという新聞記事を見ました。
夫婦や親子間での売買の場合に、取引価格を低くして実質的な贈与を行うことを防ぐ場合があると思いますが、この判決は“時価の80%”であれば夫婦であろうが、親子であろうが通常の売買とみなすということだったようです。
この80%というラインは、相続税路線価を「時価の80%程度」とした課税基準の考え方に基づいているからです。
著しい低額譲渡とは、そこがボーダーラインになっている。
路線価の価格が絶対に正しいなんてことはないと思いますが、価格操作が出来ない一定の“ものさし“として利用することは一応公平性を保っていると思います。
著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき税務署が判定することになりますが、一般の個人間での取引価格が結構割高だったり、反対に割安だったとしても通常は贈与税の対象にはなりません。
それは、親子間売買や、恣意的な取引をしたという裏がないということが分かるからです。
通常は、売主と買主の気持ちは裏腹であって、売る人は高く、買う人は安くと思っているものです。
もちろん、例外はありますが、ちゃんとした仲介業者が介在して行われた商取引だということだからです。
だから、個人同士で直接売買契約をすると、何かあるなと怪しまれることがありますね。

(1)お父さんが、路線価等8億円の物件を10億円で購入もしくは所有している。

(2)その物件を子供に8億円で売却する。

(3)一般個人間の不動産売買でも通用する取引として終了。

(4)子供に贈与税は掛からないし、お父さんも売却損(▲2億円)が出て譲渡所得税は掛からない。

≪個人から法人への低額譲渡≫

個人から法人へ不動産譲渡した場合、売買価格が時価の2分の1未満だった場合には、売主の個人に対して「低額譲渡」として時価での譲渡として「みなし譲渡所得課税」されますし、買い手の法人に対しても「利益」を得たとの判断から法人税が掛かります。

 

≪参考≫

売主

買主

個人から個人へ低額譲渡

所得税

贈与税

個人から法人へ低額譲渡 みなし譲渡所得税

法人税

不動産人/情報交換と雑談

不動産屋の日常生活で欠かせないものの一つに、「情報交換」という名の「雑談」があります。

先日、学生時代の友人と呑みに行った時のことですが、彼は不動産屋の仕事を全く知らない人で、「不動産業者って同業者との付き合いってあるン?」というレベルです。

もちろん、売り買いのお話や貸し借りの依頼が直接あるように情報発信はするのですが、毎日毎日そのようなことで忙しいと嬉しいのですが、事業用物件の場合は同業者からの依頼や相談事も日常的にあるものです。

全く面識のない不動産業者さんとは、まずその人がどういう人物か、今までにどういう物件を処理した経験があるのか、どういう考え方で仕事しているのかなど、その業者さんの人となりを見極めた上で、より深い仕事上の話をするようになるものです。

その為、情報交換」と称して「雑談」をするのも凄く大事なことなんです。
この「コミニュケーション」は「呑みニケーション」に発展することもあります。

ある会合で知り合った不動産業者屋のA社長のことですが、見た目はすごく真面目そうで、聞けばある関西六大学を卒業して、ある大手のデベロッパーに勤めた後、不動産業で独立したということ。
話の端々にちゃんとした雰囲気が伝わって来たので、後日その事務所にお伺いして私の方から売却依頼を受けていた“一棟売収益マンション”の資料を見てもらいました。

2~3日して、A社長から「買主が見つかった・・・」と連絡がありましたので、『さすが、ちゃんとしてるなぁ』と関心していました。

すると、もう2~3日すると、A社長から「もう一件買主が見つかった・・・」と連絡があり、それからもドンドン買主(←正確には、購入検討者ですが)が増えてきて、ひとつひとつ聞いてみると全部A社長から別々の業者さんに物件情報を巻き散らかしていたということが分かりました。
A社長から別の業者さん、また次の業者さんと拡散し始めると収拾がつかなくなるものです。

『これは拙いな・・・』ということで、一件ずつ話を詰めて潰して行くことになり、それなりに日時がかかり始めた為に、待ちきれなくなった不動産業者Bが物件の所有者に直接アタックしてしました。
(これは”抜き”行為と言って、行儀の悪い不動産業者のよくやることです。)

私のところに所有者(←売主)さんから、「どうしてこうなるのか」とお叱りを頂いたことになりましたが、最終的には、私が直接買主さんを見つけることが出来て、成約したのでややこしい取引にはなりませんでした。

後日、知り合いの業者さんとその話をすることがあって、「あの人はいつもそうやねん!評判悪いで、ほんまに」ということが分かりました。

気~つけないとアカン!!と言う見本です。

 

不動産人/イールドギャップ

「イールド」って“利回り”、「ギャップ」は“すきま”とか”ずれ“のことです。

不動産業界でもの英語やカタカナの表現方法が多くなっていますが、「イールドギャップ」もそのひとつです。

イールドギャップ=表面利回りー借入れ金利

不動産購入をする場合、殆どの人、法人であっても、金融機関からの借入れを考えるのが普通です。
理由は、金融機関による担保価値を判断してもらうことにより、一定の安心感を得るということもありますでしょう。今だと、都銀で1~2%とか、地銀で2~3%、信金信組で3~4%くらいを目安にして、それ以下でもそれ以上でも借入先の与信・物件の融資評価額(担保価値)を含めての融資借入を考えないといけませんね。

また、手持ちの資金を使い融資を受けないと、その資金を他の運用に廻す事が出来なくなったりするからです。
金融機関からの借入金利が、投資する収益物件の利回りより低いとするなら、借りても損はないと思うから借入をして投資をするわけです。
それは、かつてバブル期に利回りが2%の収益物件に、借入金利8%で借りてでも融資を受けていた時代でも、最終的に購入価格が売却価格を大きく上回るだろうと思ったからの投資行動だったからです。
物件が高額であればあるほど、融資の必要性は高まりますので、バブル期の破綻が本体の金融機関まで及んだということでした。

私のお客さんで、サラリーマン家主の方が、いくつかの区分所有のマンションを当初は借入をして購入するのですが、その後その借入金は返済して無担保の状態で運用しておられます。
この場合、「イールドギャップ」=「表面利回り」です。

今年も1物件売却されたのですが、長い間所有されていたので、かつての購入金額より売却金額の方がかなり下回っていたのですが、毎年の収益が借入が無いのが貢献していて、結果として差引売却損を上回るトータルでの収益を得ることが出来ました。

勿論、そのまま借入していてもトータルでの収益は得られたのですが、借入比率の低い投資はいわゆるレバレッジ効果は無いけれど、結果として“儲け”が多くなることも知っておいて損はありません!

 

不動産人/収入印紙を貼りたくない人へ

不動産売買契約書に貼る「収入印紙」を節約する方法としては、通常売主と買主で2通作成するのを1通にして、契約当事者の一方のみが原本保有、他方はコピーのみを保有する方法があります。

その場合、コピーの方には、余分なことは一切書かずに、割り印もしてはなりません。
単にコピーであることが大事です。
不動産取引でよく使う「買付証明書」や「売渡承諾書」、「売買協定書」「基本同意書」なども各文書のタイトルとは関係なく、契約することを売主と買主が同意していると判断できれば「契約書」と見なされて、印紙税の対象になります。 契約が成立しなくても関係ありません
課税対象の文書であると認められる場合は、「収入印紙」の貼付が要求されます。
本契約したとか、売買予約とかいう言い回しが通用しないことも考えられますので、先の契約書1通の場合も含めて十分注意が必要です。
「領収書」については、銀行振込み売買代金を受け取れば領収書は発行しなくても問題はありませんし、「収入印紙」は必要ありません。 ただ、買主がどうしても「領収書」は欲しいと要求してきたら、理屈じゃなく気持ちよく応じてあげて下さい。

≪印紙を貼り付けなかった場合の過怠税≫

国税庁HPより

印紙による納付の方法によって印紙税を納付することになる課税文書の作成者が、その納付すべき印紙税を課税文書の作成の時までに納付しなかった場合には、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額(すなわち印紙税額の3倍に相当する過怠税を徴収されることになり、また、貼り付けた印紙を所定の方法によって消さなかった場合には、消されていない印紙の額面金額に相当する金額の過怠税を徴収されることになっています。

不動産人/自己資金とか利回りとか

何かで読んだんですけど、自宅を購入する方の自己資金はだいたい1割程度が多いとか。
私がまだ自分の自宅を購入した時に言われていたのは、自己資金は2割~2割5分は必要だってことでした。
当時と今の住宅ローンの商品は随分と違ってますから、借り入れしやすくなっているのでしょうね。
また、返済期間も35年間とかですから、30歳でローンを組むと65歳になって完済です。
35歳から35年ローンだと70歳です。
これだと絶対に70歳まで働く気でないとローンは組めないかなぁ!

事業用のローンはそこまで緩くは無いけど、新築だと35年はいけそうです。
メインの中古物件の場合、金融機関の方もあの手この手で融資を手助けしてくれますけど、昨年とは違って、最近は少なくとも1~2割の手持ち資金が必要な感じです。
でも、頃合いの収益物件は取り合いになっておりますので、すごく足が速いのでローン付けもスピード勝負です。

今が売り時だと思っている売主さんも多いのですが、以前私のお客さんで1棟売マンションを2棟買っていただいたことのあるビル経営会社の専務さんが「時代によって利回りは変化するけど、経験からすると6.5%がひとつの目安かな・・・」ってお話されてたことを思い出しました。

複数のビルやマンションを保有されていましたので、物件の入れ替えもありますし、新規で建築したり改装したりと、いろいろ費用も掛ける必要もあったでしょうが、その平均値がおおよそ6.5%位だったんでしょうね。

確かに、純粋に借り入れだけで収益物件を検討するなら、表面利回り4~5%はきついと思うのですが・・・どう思われますか?

不動産人/テナント募集の張り紙

先日、ある賃貸物件の契約を終えました。
私と出会うまでに数社の不動産賃貸業者さんに声を掛けていたそうです。
勿論、それは承知の上で私は私で「テナント募集」をすることにしました。

既に、現地の入り口には「テナント募集」の張り紙が4社分ありましたが、各社ともそれほど力を入れているような感じはしませんでした。

オーナーさんは早く賃借人を確保したいということで、複数の不動産業者に仲介依頼をされることは理解できるのですが、4社も5社もとなると・・・・依頼を受けた不動産業者の方も力が減退するということをご理解いただいていないということになります。
今回の場合、少し間をおいてその辺のお話をしてみたところ、「確かに、誰も一生懸命やってくれている様子はないので、早速、“テナント募集の張り紙”を撤去してもらいます。」と動いてくれました。

私自身は、「テナント募集」の張り紙は行いませんでしたが、この物件はやれる物件だと判断しましたので、こつこつ地道に客探しに励んだ結果、ようやく契約することが出来たわけです。

不動産業者の意見もちゃんと聞いていただけるオーナーさんは、不動産業者の方としても責任感が増しますし、いろいろ手を変え品を変え対策を講じることが出来ますので、結果的に早期にテナントを確保できる可能性が高いと思います。

※もう1年以上、入り口のシャッターに「テナント募集」の張り紙が何枚も張ってある物件を知っていますが・・・果たしてその業者さんはどう思っているのかな?

不動産人/『わかる』ということ

不動産業界の仕事は経験が必要です。
でも、最初から経験者ってことは有得ません。
経験するということは失敗も含めてのことですから、売主・買主・貸主・借主にとって失敗されるということは大問題ですよ。
身の回りに、信頼できる上司、先輩、サポートしてくれる知り合いの業者さん達がどうしても必要です。

昔は、どこの不動産会社でも入社してしばらくすると、「ほな、今日から一人で営業に行って来い!」なんて言われて、どこに行ったらいいのか分からず、ウロウロするなんてこともありました。
今は、インターネットがあるので、分からないことや、知らないことも机の上で調べることが出来ますし、情報自体がネット上でいろいろ見ることが出来るので、無闇に出掛けなくてもいいので楽チンでスピーディーです。

“相田みつをさん”は著書の中でこう書いておられます。

『わかる』

やけどについて辞書を引くと やけど(火傷)・ヤケ(焼)ド(処)の意。
皮膚が火・熱湯などに触れて、ただれそこなわれること。

またその痕。 大体こんなふうに書いてあります。
ペーパーテストならば、そう書けば、まぁ正解ですね。
これはやけどというものを、知識として頭で理解するわかり方ですね。
もう一ツのわかり方があります。
うっかりして、焼けたアイロンに手をふれてしまいました。
その瞬間、「アチッ!!」 全身で飛び上がるような熱さ。
そのあと、ひぶくれができて痛いこと痛いこと。
頭でわかることとは根本的に違います。
どっちのわかり方が本当でしょう?  

(一九八六年一一月一日)
相田 みつを著『生きていてよかった』より

これって、分かるような気がします。

お医者さんと、不動産屋の仕事は間違えると問題は大きいですから、気をつけないと!