不動産人/店舗の案内に行ってきました!

「南森町不動産」って売買中心の不動産業者なのですが、テナント募集もするようになったのは10数年以上に前になります。

収益マンションやビルのオーナーさんから「空いている所あるから募集してよ」って言われると、「ハイ!」って言うしかないじゃないですか(^^)
と言っても殆どは客付け業者さんがお客さんを付けてくれるケースが多いのですが、家主さんとしたら金銭的負担には変わりませんし、以前からの信頼関係がある分だけ家主さんも安心して任せてもらっていると思いますので、気持の中ではプレッシャーを感じつつマメに募集活動をやっております。

三ノ宮の店舗も募集をしていて、先週と先々週と続けて内覧の立会いを致しました。
65坪ありますから、募集賃料も約140万円とそれなりに大きな金額です。

 

実はこの家主さんとは、10年以上前に大阪道頓堀の大型店舗のテナント付けをしたことがあるので、今回も神戸ですがテナント募集を請け負ったという次第です。

最初は当然初対面から始まるのですが、一度お付き合いが始まると継続して仕事させていただけるので、すごく嬉しいですね、その信頼を裏切るようなことは出来ません。

事業用不動産のテナント募集・売買のご相談は

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「会社案内」

「リロケーション」物件の殺人事件

「リロケーション」は、転勤になった人の自宅を期限付きの賃借人を斡旋・管理する不動産ビジネスサービスのことです。

大阪のタワーマンションの1室を購入したAさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Bに転貸した後、Bが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Aさんが借主の不動産会社に約1500万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が570万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。(読売新聞)
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。

この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。

事業用不動産の売買・賃貸のご相談は、お気軽にお問合せ下さい。

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「物件情報」

不動産ナマ知識/不動産取引の2つの高齢化問題

高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・80歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も70歳、80歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ?」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主・買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

収益マンション・店舗・古ビル売買、ご所有の賃貸物件のテナント募集などのご相談・ご依頼はお気軽にお問い合わせください。

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「お問合せ」

不動産ナマ知識/不動産取引の場所について

米朝首脳会談の場所を何処で行なうかが注目を集めていましたが、シンガポールに決まったそうです。政治的な駆け引きもあって、単純には決めことは出来なかったそうです。
不動産の取引・商談も場合によっては、どこでやるのかということ自体が大事な時があります。

 

売り値付け業者と買い値付け業者との打ち合わせや、中間業者がある場合の意思の疎がないどうかの打ち合わせなども、単純に日時を決めることができないものです。
各業者の経験の度合い、力関係みたいなものも働きます。

売主と買主との契約は、お互い”五分五分”の立場です。

契約時に会っても話もしないような方もいますし、すごく和気藹々として取引なんてこともあります。不動産売買の契約や決裁を行なう場所については、特に何処でやるべきとかいう決まりはないのですが、実務的に便利な場所、時間を選びます

契約する時は、売主の都合のいい場所にすることが多く、売主の会社や指定する金融機関の店舗などで行なうことが多いです。

決裁の場所については、買主が金融機関から借入する場合が多いので、その金融機関で取引すると現金を動かさないで済みますので便利で、スピーディーに取引ができます。

現金や小切手で決済することもありますが、それでも買主の指定する金融機関を使った方が現金や小切手を持ち歩いて引ったくりや交通事故など不測の事故が起こっても困りますのし、安心で便利です。

※現金決済であっても、通常は振込み伝票などで事務処理を行なって銀行で決裁を済ますのが普通です。

それに、売主の不動産に抵当権が付いていたりすることも普通ですので、抵当権を抹消するための振込作業もありますので、買主側の金融機関の一室を借りて取引するのが便利ですね。

 

【参考】

不動産契約にはクーリングオフができる場合があります。

  1. 売主が宅地建物取引業者、買主は宅建業者でないこと。
  2. 宅地または建物の売買契約(賃貸契約はクーリングオフ対象外です。)
  3. 契約した場所が、宅地建物取引業者の事務所等でないこと。(買主が宅建業者の事務所以外を希望した場合は、クーリングオフは適応されません。)
  4. クーリングオフについての相談事例(公益財団法人不動産流通推進センター)

 

事業用不動産

(一棟売マンション・古ビル・自社ビル・店舗・工場・倉庫・)

購入・売却・テナント募集のご相談は

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

不動産人/事業用不動産市場のトレンド

事業用不動産と一口で言っても、その種類は多種多様でありますが、大きく分けるすれば、賃貸して収益用として使用するか、自己使用の二つに分けることができます。

【収益マンション市場は停滞気味】

収益物件のなかでレジ系(居住用のこと、レジデンシャルの略語)は最近人気がなくて、どちらかと言えば収益ビルや収益店舗の方に人気があります。

古ビルや売土地は購入意欲旺盛】

今一番人気があるのは“土地”ですね。
“土地”はその上に建てる建物の目的によって自社ビルにも収益ビルにも変化することができますが、“土地”と言っても、大阪市内にある土地は駐車場でない限り更地であることがないので、何かしらの建物が建っています。

築30年とか40年とか築年数が経っているものは、普通は取り壊して新しいビルを建てることになります。

【実需の業務用地も人気者です】

また最近では郊外にある工場用地や物流用地も人気がありますので、まとまった広さの物件は取り合いになったりしています。

事業用不動産のトレンドを見ていると、今の景気のいい業種や業界がどんなものかはよく判ります。
高齢者向けマンション用地が人気のあった時代、ついこの間にはワンルームマンションやホテル用地が人気者でした。
コンビニ用地や沿道サービス用地も今は少し落ち着きました、戸建用地が凄い人気のあった頃もありましたね。

時代と共にいろいろな事業用地に人気が出たり、そうでなかったりしながら動いていきますので、不動産業者としてもトレンドに合わせた動きが必要なんです。

 

事業用不動産の売買・テナント募集などのご相談はお気軽に!

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「会社案内」

 

 

 

 

不動産人/相殺すると印紙節税に

収益物件の売却・購入の取引の実務についてのお話です。

 

例えば、平成30年5月10日の一括決裁取引とします。

<事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ>

≪売主が受け取る金銭≫

【契約金】   1億1百円(税込み)

※売主はサラリーマンですが、所有しているアパートを売りことにしました。アパート経営は副業で本業は給与所得者だから、売買の時は非課税だと思っている方もいますが、アパート経営は立派な事業ですので、領収書には印紙が必要です。

※取引金額に、消費税の金額が明記されている場合は、消費税抜きの金額に対する印紙を貼ればOKですので、収入印紙だが少なくて済むかもしれません。

 

【固定資産税精算金】  40万円

固定資産税は、1月1日現在の所有者に課税されるので、今回の場合は売主が支払うものです。

不動産取引の習慣として、取引日でその一年分の固定資産税(都市計画税含む)を日割り按分して精算するのが一般的です。精算の起算日は、大阪では4月1日を、東京では1月1日をスタートにして按分計算をします。

税務上、固定資産税の精算金も売上代金として処理します。

 

≪買主が受け取る金銭≫

【家賃精算金】   150万円

※5月分家賃の内10日間は売主のものですが、11日以降月末までの家賃は買主のものです。
今回の場合、5月分家賃は4月末までに売主の銀行口座に振込みがされているので、決裁時に売主から買主に日割り家賃を計算し買主へ支払います。
尚、5月分家賃に未収分があったとしても、振込みがあったものとして処理することが一般的です。

 

領収書に貼る収入印紙

≪売主≫

【契約金】     1億1百円・・・・・4万円

【固定資産税精算金】 40万円・・・・200円

≪買主≫

【家賃精算金】   150万円・・・・400円

相殺すると実際の金銭は、(1億1百円+40万円)―150万円=9千990万円 となります。

売主は9千990万円分の領収書を1枚、買主に渡すことで一件落着となります。

因みに、この時に貼る収入印紙は2万円となります。

相殺する場合の領収書には、その詳細について記載する必要があります。
また、後日見ても判るためにも相殺内容はしっかり書いておくようにしましょう。

事業用不動産でのご相談事、お悩み事など御座いましたら、お電話・メールをお寄せ下さい。

また、売却・購入や買い替え、テナント募集などについてもお気軽にご連絡頂ければ幸いです。

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「お問合せ」

南森町不動産の「物件情報」

 

不動産人/不動産投資に失敗してしまいそうだったら・・・

不動産投資が成功だったのか、失敗してしまったのかは、普通は短期間では判断できないと思います。

ここ数年、不動産投資がブーム化して投資用マンション、一棟売マンションを中心に金融機関も貸し出し合戦の様相でしたが、昨年後半から徐々に融資審査も厳しくなり、今春にはほぼ落ち着きを取り戻したようであります。
不動産を購入すること自体はそれほど難しいことではありません。
サラリーマンでも経営者でもチャンとした収入の裏付けがある人が、それに見合った物件を購入する分にはチャンと購入出来るものです。
別に、不動産投資の書籍を読まなくても、不動産投資セミナーに通わなくても購入できますが、成功事例や成功体験を見聞きすれば、『私も不動産投資やってみようかな』っていう動機付けには持って来いでしょう。

金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車2

かぼちゃの馬車3

プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。

でも既に「やばい」状態で収益物件を所有している方は、ご相談下さい。

(例)

購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。

どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・

節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。

TEL06-6360-9791

 南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問合せ」

不動産ナマ知識/相談相手の選択

「相談相手の選択」はとても大事なことです。

不動産の問題って、幅が広いので相続に関わる不動産の問題、例えば分割、売却、管理、税金、融資などいろいろなことが頭を駆け巡るわけです。
所有権移転や分割協議書などは司法書士さんに相談して、その後売却になると宅地建物取引業者にバトンタッチです。

でも、こんな人もいますよ。

相続税の問題を相談して申告します。
その後、50坪の駐車場だけは売ってしまおうと、「A先生、売るの手伝ってくれませんか?」ってね。
その駐車場の売却を手伝う?って、普通は「売って下さい!」っていう意味ですよね。
もしもし、A先生は不動産業者じゃありませんよ?

で、A先生は不動産業者に資料渡して、買主を見つけると、手数料相当額を頂戴することになります。
誠に美味しいサイドビジネスです。

※こういう場合、不動産業者が資料の提出、質問、調査への協力をA先生に申し入れると、本業が忙しいのか、怠慢なのか、妙に値打ちを付けているつもりなのか判りませんが、「遅い、的外れ、中途半端」なことが多いですね。悪口言うつもりはありませんが、本当にそうなんですよ^^)

物件調査は?・・・資料受け取った不動産屋さんがします。
重要事項説明は?・・・取引実務を行なう不動産屋さんがします。
土地の測量は?・・・測量士の方に依頼します。
駐車場の契約者の解約手続きは?・・・契約手続きをする不動産屋さんがします。
融資が伴う場合の手続きは?・・・買主さんと仲介業者もお手伝いします。
決裁手続きは?・・・同じく取引する不動産屋さんがします。
登記手続きは?・・・司法書士の先生がします。
売主からの報酬は?・・・先生が頂きます!

こういうケースが、弁護士・税理士・設計士などの士業の先生にはあったりします。

反対に、不動産業者もそういう相談を受けることがあります。
例えば、不動産って相続の問題で不動産の相続税評価額を算出する場合、多少なりとも何回か経験していれば大よその評価額は算出できるものです。
賃貸マンションの確定申告のお手伝いなんかも、家主さんの代わりに計算なんて普通の不動産屋ならできると思います。
でも、税理士法に引っかかると拙いので、そういう場合は知り合いの税理士さんを紹介したりします。

士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、AIの発達、依頼者の減少、競争の激化で設計士・税理士さんや弁護士さんもそれなりに大変だと聞いています。

私のような不動産業者、コンサルタントやFP、その他士業の方々それぞれに業務範囲に関わる関連法規があります「餅は餅屋」です。

適切な相談相手を見つけることは依頼者の責任です。スムーズに問題を処理できるかできるかどうかの重要ポイントですので、頑張って下さい!

事業用不動産の問題、売買、テナント募集についてのご相談はお気軽に! TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

不動産人/「根性・経験・勘」と「気持」

営業は「根性・経験・勘」が大事だと教えられてきました。これに「気合」を加える先輩方もいらっしゃいますが・・・ぜんぶの頭文字はKですので、3Kとか4Kとか言うこともあります。

国会では「働き方改革」が審議されているようですが、営業職は人間が相手ですので、事務職みたいに計画的にスケジュール通りには進まないことも多い仕事です。

「夜討ち朝駆け」が熱意の表れだと教えられた時代も今は懐かしいのですが、お客様の中にはそういう営業マンが好きな方もいるのも確かですが・・・。

私どもが主として取り扱う事業用不動産(収益用マンションや自己使用の倉庫・店舗・オフィスビル等)は、営業する側の都合で取引を迫るというのはどうも違うような気がしますので、売主(所有者)と買主のそれぞれの事情を理解した上で勧めるところは勧める、無理なところは理解してもらうように話をさせていただくように考えて営業すべき仕事でしょう。

ただそれでも、「根性・経験・勘」は必要ですね。

商談していてここが大事なとこだと判るには、一定の「経験」と、それを察知する「勘」、売主・買主とは違う立場(仲介者)であるけれど自分の意見をちゃんと伝える「根性」は必要です。

それと最後まで諦めない「粘り強さ」が要りますね。

最近の話ですが、超ベテランの仲介業者さんが、売主や買主の事情や気持を理解することなく、自分で勝手に判断してしまうということがありました。
それも続けざまにですから、堪りませんよね!

仮に先に進んでいる話があっても、まだ契約していないのなら、直前に破談になることだって珍しくはないのですから、結果は下駄を履くまで判らないものです。

プロ野球でも、初めに大量点取られると、「今日は負けた!」と気合が抜けるのはベテラン選手です。経験豊富が故に、自ら思い込みしてしまうのでしょうね。

これは駄目ですね、仲介業者は必要以上に勝手な判断をしてはアカンのです。

また不動産の世界では、ひとつの物件にほぼ同じような時期に検討したいという方が現れるというのが定説であります。

不動産は同じものが二つとないのですが、その理由は物理的に同じものがないという意味と、売主(所有者)と買主もいつも違うという意味もあります。

情報が凄いスピードで手に入れることが出来る世の中で、お客さんも凄い情報や知識を持っていますので、「根性・経験・勘」のみで仕事は出来ませんが、ベースは人間対人間の話です、ハートですよ。

気持が入っていない商談は、成るものもなりません。
最後まで諦めないでお客さんと一蓮托生で頑張りましょ!!

TEL06-6360-9791

事業用不動産のご相談はお気軽に!

収益マンションの売買、ご所有の空室のテナント募集

自社ビルの買い替え、工場・倉庫の拡張計画

古ビルの処分、事業用不動産の買い替え

 

不動産ナマ知識/「リースバック不動産」のこと知っていました?

日本で破産する人の原因は、リストラや失業などで生活苦・低所得、病気など大きな医療費負担があります。
住宅購入が理由で破産する人も増えているというではないですか。
結果として無理な住宅購入をしたということになるのですが、住宅ローンの返済ができなくなる場合、担保に取られている自宅を売却せざると得ないことになります。以前は、競売という方法で処分するのが殆どだったのですが、今は「リースバック」と言う方法があります。

「リースバック」とは、自宅などの不動産を専門の不動産会社に売却し、その不動産会社から家賃を支払うことで、元の自宅に引き続き住むという方法です。

最大のメリットは、引っ越す必要がないということでしょう。
賃料は発生しますが、住宅ローンの返済はなくなります。

※自宅の売却額より、住宅ローンの残債が多い場合は「リースバック」は難しいし、そもそも、購入者は不動産会社なので相場金額よりも低い金額の取引金額となりますので、ハードルはそれなりに高いものになっています。

ところが最近、このシステムを悪用した「詐欺」業者が増えているらしいのです。

「リースバック」を利用したい人、つまり住宅ローンの支払いに苦慮している人以外に、自宅を売却して、その住まいにそのまま家賃を支払って住み続けたい人に対して「リースバック」しませんかと持ちかけるのです。

「詐欺」業者のターゲットは“高齢者”です。

「今は仕事して住宅ローンの支払いはできますが、将来はどうですか?」

「リースバックなら、固定資産税の支払いもありませんし」

「マンションも古くなると、高額な修繕積立金を負担しないといけないそうですよ」

とか、いろいろ不安を煽って「自宅を売却して家賃を支払いませんか?」って営業するのだそうです。

その不動産業者の買取価格は、相場から掛け離れた価格で、その後、買取業者から別の不動産投資家へ利回り物件として転売される場合もあるそうです。

「リースバック」で営業している真っ当な不動産業者にとっても迷惑な話であります。
なにかよく判らない話に遭遇した時は、第三者に相談するとかして自分の身を守ってください。

 

事業用不動産の売買・テナント募集・お困り事のご相談は・・・

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」