不動産人/「エンジニアリングレポート」ってなに?
今回は一般のユーザー様にはあまり関係のない「不動産用語」のお話です。
不動産業者ってこんなこともやってるんだって知っておくだけでも、知識としては荷物になりませんからね!
日本の不動産バブルが崩壊して、不良債権処理の時代になったのはもう随分と前のことです。
当時、わたしも若かったですね、30代後半でした。
アメリカのファンドがどっと押し寄せて来て、不動産を証券化する手法が大きな顔をして闊歩していました。
大型の不動産取引において、物件内容を詳細に調査することを「デュー・デリジェンス」と呼び、「エンジニアリングレポート」なる調査報告書を作成するのが当たり前になりました。
特に大型の物件であれば、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士等の各分野の専門家が精査するようなこともあるけれど、多くの物件はゼネコンの行う建物診断による「エンジニアリンレポート」で物件調査を行って満足しているケースが普通です。
具体的には、建物の劣化診断、機能診断、耐震性診断、省エネルギー診断などであり、建設会社の技術力を生かした詳細な建物診断行います。
但し、これには費用が掛かるのでむやみに行えるものでもありません。
物件によりますが、50万円とか100万円超の負担を覚悟しなければなりません。
一般的には、買主負担ですが、予め売主が「エンジニアリングレポート」を作成しているケースもあります。
不動産証券化の不動産取引では「デュー・デリジェンス」「エンジニアリングレポート」があれば、「重要事項説明書」より内容が多岐に渡るので重説は不要です。
★不動産調査に関する記事
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不動産人/小規模住宅用地の特例
連日、マイナンバーカードの問題が取り上げられていますが、そんな最中にもかかわらず国会で法案が通りました。
急ぎすぎたとか、入力ミスとか、カードそのものの問題というよりは人的な問題みたいです。
京都府の亀岡市は6月6日、分譲マンション「ローレルコート亀岡駅前」(全98戸)の所有者に、固定資産税と都市計画税を計144万4527円過大請求する課税ミスがあったと発表しました。
誤って課税額が多い土地区分で計算していた。
同マンションは200平方メートル以下の住宅地が対象で、「小規模住宅用地」(注)が適用されるが、市の担当者が事務処理を間違っていて、外部からの問い合わせがありミスが分かったということです。
固定資産税に限らず、健康保険料や各種の税金など自分で計算して間違いを見つける人はなかなかいません。そもそも、お役所に対する信用がありますから、普通は自ら再計算などしませんし。
でもこれからは皆計算するでしょうね!
(注)小規模住宅用地の特例
『小規模住宅用地』とは、専用住宅の敷地に供されている面積200㎡以下の敷地のことです。
(アパート等の貸家も対象です。店舗や事務所は住宅ではありませんから、対象外です。)
専用住宅とは、居住のみを目的として建てられた住宅のことです。
分譲マンションの場合、そのマンションの戸数に200平米を掛けた面積が対象地です。
98戸のマンションだと、98×200平米=19600平米(約5900坪)が対象地で、固定資産税等が更地の6分の1に減額されます。
それ以上の土地は一般住宅用地として3分の1に減額されます。
※「小規模宅地の特例」
よく似た用語ですが「小規模宅地等の特例」は、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合に、80%又は50%まで評価額を減額してあげますよという特例で「小規模住宅用地の特例」とは全く異なります。
★不動産と税金に関する記事
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不動産人/最初はみな新人です!
もう6月になりました。
すでに梅雨入りですし、大きな台風もやって来て、昨日は大阪でも大雨の警戒レベル3でした。また、各地で局地的な豪雨で大きな被害がありました。
年々雨の降り方がすごくなっているような気がします。
新社会人にとってもコロナ禍の3年間はとっても厄介な時間だったと思います。
一応、コロナ収束したということで普通に過ごしつつありますが、例年だったら、新卒で入社したフレッシュマンが我々のような事務所にも飛び込み営業に来るのですが、今年は少なかったですなあ。
新社会人にとっても、最初は大事ですよね。
わたしの知り合いの会社に中途入社してきた人が、新社会人として入社した会社でひどい指導を受けたおかげで「うつ病」になってそのまま社会復帰出来なかったそうですが、数年経ってなんとか日常生活出来るようになったので、今の職場で仕事することになったそうです。
それでも、まだまだケアが必要なので、周りのひとは細心の注意をはらっているとか。
わたしも新卒の時ありましたよ。
でも、外回りじゃなくて積算とか発注の仕事からスタートしましたので、まあ事務職ですね。
転職して先ずはハウスメーカーで初めて営業職になりました。
1週間ほど研修があってから、さあ営業に出かける日が来たのですが、営業課長に「どこに行けばいいのですか?」って質問しました。
そうしましたら「おまえはアホか!営業は仕事取れればどこに行ってもええんや。」って怒鳴られましたことを今でも鮮明に覚えています。
多分、一生忘れないでしょう。
その時は、『もーチョット言い方あるやろ~』って思いましたけど、今となってはその意味が良く判るようになりました。
でも、今はこういう指導方法はご法度ですよね。
いや、不動産業界にはまだこの種の教育(?)かろうじて残っているみたいですけど。
新入社員の皆さん、偉そうにしている課長さんや部長さんも最初は素人だったんで、それなりの経験を積んでプロになりました。
そう思えば、最初は辛抱ですよ、辛抱です。
「若いうちは恥をかいても大丈夫です」
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不動産人/抱き合わせ融資
埼玉県の不動産会社の社長ら3人が、太陽光発電事業を行う建設会社に融資をする際、「貸し付けの条件は岐阜にある土地」を購入する条件を付けていたそうです。
条件にある土地は元々8万円で購入した物件で、融資に併せて1500万円で売却するということから、その抱き合わせによる「不当利益」が実質的な「違法利益」だというので逮捕されたのです。
他にも同様の手口で金を貸し、7億円ほどの利益を得ていたとか・・・
先日、知り合いの不動産業者さんと話をしていた時に、大阪府北部の1棟収益マンションを売却したのですが、購入したのは大手銀行の取引先のお客さんだったという。
また、別の1棟収益マンションの買主も大手金融会社のお客さんだったそうです。
その2件とも(別々の買主ですが…)関東の方だったそうです。
関東よりも関西圏の方が利回りは高いのし、買主にすれば取引先の金融機関の紹介なら安心だということでしょうか。
不動産取引にとって融資は非常に重要ですから、社会的に信用力のある金融機関の勧めがあれば、物件を見ないで購入するってケースもあるくらいですから。
でも、これって不動産取引の社会にとっては「掟破り」です。
先の「抱き合わせ融資」とは悪質性からすると雲泥の差がありますけど、どこか共通する部分があるように感じています。
銀行業界が不動産取引の世界に参入したという意向は昔からありますが、それがままならない状況の中では事件性すれすれの処で暗躍しているのです。
★不動産取引と金融機関の記事
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仲介物件のご紹介/1棟売マンション
ご相談があれば、大阪市内だけでなく奈良でも神戸でも出かけます。
勿論、事業用であれば店舗でも倉庫でも扱います。
今回は西成区の収益マンションです。
大阪市内のデープなエリアですが、物件の横にある商店街も昔に比べると綺麗になっていますよ。
このエリア、今では中国籍の方がたくさん住んでいるところです。
このマンションは全部で6戸で、エレベーターはありません。
維持管理がし易い物件だと言えますし、金額も一棟売物件からすると小振りです。
是非ご検討お願いいたします。
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不動産人/用悪水路(ようあくすいろ)に出会いました!
毎年のことですが5月に入ると、大手不動産会社の新人さんが飛込み営業に来られます。
ネット社会の今でも、新人の体験学習の基礎は全く知らない人と話すことです。
実際のことからすれば、なんらかの具体的な成果があることは難しいのでしょうが、度胸、人見知り、場馴れなど知らない人や年上の人とチャンと話が出来るキッカケにはなります。
成果ってそれほどスグに手に入れることは出来ないということを身をもって知ることこそが一番の成果かも知れません。
ちょっと田舎の物件について調べています。
兵庫県の真ん中あたりの調整区域なのですが、所有者さんが売り希望なのです。
周辺は軒並みロードサイド店舗が営業しています。
でも、調査している物件は面積が1000坪もなくて周辺と比較すると小振りなので、隣地の買収を考えてみたらどうかということで、先ずは公図を見ながら周りの土地の謄本を取得し始めたわけです。
その中に、所有者が無い土地がありました。
地目は「用悪水路」となっています。
「悪用水路」ではありません。
正直な話、「用悪水路」って見たことも聞いたこともありませんでした。
なんか「ようあくすいろ」って怖い感じしませんか?
用水路の一種で、灌漑用(注1)とか悪水排泄用の水路で、都会では滅多に遭遇しない地目であります。
※(注1)灌漑…河川や地下水、湖などから水を引き、農作物を育てる為に田や畑に給水したり排水したりすること。
「用悪水路}は半ば公共地なので、実際には利用されていなくても店舗用地の一部に利用することはし難いし、手間暇が掛かり過ぎると思われますので、どうするか考えないとあきません。
30年近く不動産仲介業してても、まだまだ知らないことがいっぱいです。
★登記簿謄本に関する記事
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不動産ナマ知識/初心者向け怖い話②おんぶに抱っこ
エンドユーザー(いわゆる、素人さん)の場合、不動産購入する消費者はプロの不動産業者より弱い立場にありますから、東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。
でも最終的に悔しい思いをするのは“お客さん”の方なのです。
ダマされてはいけません。
先日、ホテルや不動産事業のユニゾンホールディングスが倒産しました。
負債総額は1262億円で今年最大の倒産です。
コロナ禍でホテル事業はひどい目に会い、不動産業ならではの借入依存割合の多さが、コロナ明けに実体として表れてきたということでしょうか。
会社更生法やスポンサーもつくようですから、大企業はイイですよね。
個人の不動産投資家は、もしもの時は全部自己責任ですよ!
〈融資基準は変わるって話〉
不動産投資の話で、レバレッジを効かすというのがあります。
手持ち資金を少なくして、借入資金の比率を高めれば自分のお金を使わずに不動産運用が出来るので効率がイイという訳です。
ここ10年間ほど、アベノミクスのお陰で金融機関の融資姿勢は甚だ緩くて、日銀の低金利政策で不動産投資市場に収益物件を転売して儲ける業者がもの凄く多くなりました。
転売業者さんは一般の購入者(素人)よりも、情報の入手が早くて、決済するのも早いので、どうしても不動産投資家は転売業者さんの物件を買うケースが多くなってしまいます。
これは半ばどうしょうもないことです。
転売業者さんはローン付も上手ですから、素人の買主さんはおんぶに抱っこ、渡りに船って感じですね。
融資姿勢が緩かったので、100%ローンや諸費用も含めて全部借り入れで賄う人もいらっしゃったと思います。
でも、返済はその収益不動産の賃料収入から行わないといけません。
入居者の退去、募集、リフォーム費用などは手持ち資金を使わないといけないなんてこともあります。
賢い不動産投資家は短期で売り抜けるとか、購入後の適当な時期に自己資金を突っ込んでローン残高を減らしに掛かります。
こういう人も以外と多いですね。
今後予想されることとしては、金融が緩んでいる時に購入した築年数の経った物件、違反物件などです。
いつまでも金融機関が同じ基準で融資してくれることはありません。
今までだったら30年のローンを組んでくれたのに、5年経ったので次の購入者には25年のローンを組んでくれるかと言うと必ずしもそうではありません。
その時の景気や金融情勢によっては、グンと短いローンしか組めないかも知れません。
そうなると、売値を下げるかどうかの判断にも影響するし、1棟の収益マンションも車庫転(1階の車庫で建築確認を下ろしてから、店舗にして収益を上げるような行為)も金融が緩いと大目に見てくれていたりするのですが、一転、融資審査が厳しくなると違反物件だからダメとか、且つては検査済証が無いとダメっていう時期もありました。
銀行さんの基準ってコロッと変わるってことを知っとかないと、怖いものです。
〈おんぶに抱っこの怖さ〉
投資用物件にフラット35を利用するのは駄目だと皆さんご存じです。
でも、セミナー商法の講師や良くない不動産業者は、バレなければOKですから、金利も固定で安心とかいうアドバイスに乗ってしまう人も多い。
今、不正使用が見つかってローンの一括返済を求められる案件が続出しているという。
この場合は、住宅金融支援機構が取り扱いですが、もし一般の銀行や信金などが不動産業者とタッグを組んで、投資用不動産を進めてきたら怖い話になります。
「かぼちゃの馬車」はシェアハウスですが、通常の一棟売マンションの世界でも悪質なタッグマッチで一般投資家をはめに行っていた話はありました。
その多くは、区分マンションの投資で成功体験を味わった人も多かったようです。
そして『今度は本格的な一棟マンションを買いましょう~!』ってね。
被害者は大阪や東京の現物を見ないで購入するような地方の投資家、公務員や教師、毎日「先生」って呼ばれているお医者さんなどが多いと言われています。
ローン付が簡単な信用のある人達ですが、満額ローン+管理もお任せのおんぶに抱っこです。
銀行もオーバーローンって分かっていても、全然OKで進めます。
結果、訴状もおきていますが、大変な労力以外に時間も費用も必要です。
相手は時間が掛かることを知っている、本当にワル(悪)です。
ローン? 自己責任です。
こんなの自業自得で割り切れませんよね、でも自己責任です。
付き合う人を間違えましたね、
★不動営業に関する記事
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不動産ナマ知識/初心者向け怖い話①入居状況の嘘
購入者がエンドユーザー(いわゆる、素人さん)の場合、多少の取引経験があったとしても、プロの不動産業者が圧倒的優位の立場にあります。
東京地裁や東京高裁の判決では、専門的知識の乏しいエンドユーザーに対して、投資用マンションを販売した担当者の責任とする判例があります。
しかしながら、購入者にも落ち度があるとして4割の過失相殺(※)も認められていたりするので、全面的に消費者が保護されるわけではありません。
※過失相殺:被害者の側にも過失があれば,それを考慮して賠償額を減らすこと。 |
最低限の知識は持つべきなのですが、不動産取引の世界は奥が深くていろいろな罠が潜んでいます。
これから触りの部分だけでもお話しましょう。
〈収支計算や収入の話〉
収益用不動産の収入は家賃・共益費・水道代・駐車場代・自販機収入・携帯電話会社のアンテナ設置料など、住居以外なら消費税も一旦売上として計上します。
収入の多い物件と、それより低い収入しかない物件だと、多い方がイイに決まってます。
では支出としては浄化槽やエレベーターのメンテナンスなどの建物管理費・管理費・固定資産税・修繕費やリフォーム代・入居者の募集費用・仲介手数料・共用部分の水道代や電気代などがあります。
また、大きいのは借入金の返済です。
「利息」は経費で落とせますが、元金は単なる返済です。
これで収支を計算して、どれだけ手元に残るのか計算します。
他に経理上の経費としては、減価償却費がありますが、実際の支出はありませんので「過大評価」する営業担当者もいますが年々減少しることをお忘れなく。。
東京地裁令和4年の判例では、営業担当者が上記のような固定資産税などの経費を考慮せずに、収支計算をしていかにも儲かるように説明をしたそうです。
その上悪質なのは、購入後に買主が困ることを見通していて、近い将来に損切りして売却することを想定していたようです。
実はこの手口は昔からよくあるやり方で、不動産投資に興味のある素人さんは売主や仲介業者がどのような人物なのか見極めないとどんでもないことになります。
また別の怖い話として、レントロール(いわゆる家賃表ことです)に書いてある賃借人が実は空室だったり、記載されている賃料が相場より相当高い金額だったり、高収入と思わせて購入後に嵌められたなんてことも実際にあった話です。
こういう場合、架空の賃借人は売買契約後に退去届が出て、決済前後には退去します。
あのスルガ銀行以外の金融機関でも不動産業者とグルになって融資用にレントロールの改ざんをしていたという話を耳にしたことがあります。
圧しの強い営業マンに掛かると、相手のペースで話が進んでしまいます。
分からない事や疑問点はチャンと聞いて、どのような答えが返ってくるか見定める。
収益用の不動産は何処から見ても100%リスクのないというものはありませんが、許せる程度ってありますので、そこを理解するのが不動産投資の肝心なポイントです。
次回は「築年数」「違反物件」のお話です。
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SNSの功罪
WBC優勝で日本野球が世界を席巻し、日本中が盛り上がりました。
でも日本のプロ野球は、相変わらず助っ人の存在が大きくって、外国人選手がどれだけ活躍できるかがペナントレースの成果に直結します。
去年までヤクルトにいたマクガフ投手は今年大リーグでメジャー初セーブを挙げました。
すると日本からSNS上で「おめでとう!」「良かった」「ナイス」などの祝福コメントが寄せられ、アメリカでもマフガフ投手が日本のファンから愛されていたと、気持ちのよいイイ話として取り上げられている。
片や、横浜のエスコバー投手は4月2日の阪神戦で打たれた後、「哀れな黒い動物」などと人種差別され、家族が脅迫される内容もあったと明かした。
エスコバー投手は日本のプロ野球に7年目と長く在籍し貢献している選手ですが、ひどく傷ついたと表明し、腹を立てているとコメントです。
それに対して「このような誹謗中傷のツイートをする人は本当のファンではない」「あなたはチャンと仕事をした」などという激励のコメントが寄せられたというのは救いでした。
横浜球団も悪質・違法な投稿には法的措置をとるとする表明してる。
SNSを気軽に使うのはイイのですが、ひとの悪口や脅迫など論外ですよね、被害を受けたひとはひどく傷つきますから。
やっぱりこれは犯罪だと思うのです。
わたしなんかでも、ホームページ見た人から訳の分からない中傷メッセージをもらって、一日中不愉快な気持ちで過ごすこともありました。
他人事ではなく、マナーのある発言を心掛けたいものです。
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