不動産ナマ知識/『道路』について

購入を検討する物件が「道路」にどの様に接しているのか、それが凄く重要なことはご承知のことでありますが、「道路」をテーマにしたお話しは奥が深くて多岐に渡るので結構大変です。

一般的には、既存の投資用マンション購入することが検討しやすい理由の1つに、「道路」にそれほど気を使わなくいいこと言うことがあると思います。 1棟マンション購入の場合「道路」の意識は物件からの景色、車と道路の関係くらいで、購入者はもっぱら“お金(収支)の問題”に気持ちがいくのではないでしょうか。 それに比べて更地や中古住宅等を購入しようとする場合(反対に売却する場合も)や、建築計画をするときなど「道路」の重要性は最重要課題であります。

■   土地や土地付建物を売買するときの「道路」

建築基準法上の「道路」は、原則として幅員4m以上で公道(国道・府道・県道・市道・町道等)でも私道でもかまいません。 幅員4m未満の道でも特定行政庁(注1)が指定したものが、よく『2項道路』(注2)と呼ばれる道路で、現況道路の中心線から両サイドに2mずつセットバックしたところが道路境界線となります。 道路負担した面積は通常取引対象面積の価格には含まないことが多いのですが、たまに「坪なんぼ?(=大阪弁で[坪単価で幾らですか?]の意)」「(道路部分も含めて)坪**円です」なんて云うこともありますので、有効面積なのか私道を含めた全体面積なのかは再確認が必要です。

建売住宅などで多い『位置指定道路』は調査も厄介なものです。 住宅を効率良く建てるために例えば下の図のように道路を作って特定行政庁に認可してもらうものです。

道路の仕様(アスファルトとか砂利敷き)は決まっていても、その権利関係は様々で一律では有りません。 その道路の名義が後に府や市が引き取ってくれればすっきりするのですが、全体の住宅の共有持分であったり、建物の前だけそのその住宅の名義で持ち寄っていたり、分譲業者の名義のままでその会社は既に無くなっていたなんてこともあるので、現地を目視しただけでは解からないのです。
それのどこがよろしくないのか言いますと、例えば上下水道やガスなどの配管をやり直す時など、道路の持ち主の同意・許可が必要になり了解を得る為に“承諾料”が必要になるなどの交渉や費用の問題が絡んでくるし、もし所有者が捉らないときその手続きはとても大変な手間と労力を要するからです。

たかが「道路」なんてと何気なしに思っていても、維持管理するには費用も発生するものですから、権利関係のスッキリしないものはよろしくありません。 不動産は登記簿上の面積と実際のそれとが必ずしも同じだとは限りませんが、マンションのパンフレット表示が壁心で、登記簿は壁の内法で表示しているというようなことは特に問題ではありませんが、古くからある分譲地や最近測量していない土地などは現実に登記簿と実際の面積が相違しているものが沢山あります。
それは昔の測量方法と今の方法が異なっていたり、隣地との立会いで境界の変更、未測量だった…等の様々な理由からです。 実際の大きさや物件の現状を知るためにも、土地を購入する際は出来るだけ実測図付で取引をした方が良いでしょう。 (入札物件は別として)最近は買主も実測取引を希望するのが殆どで、公簿取引(注3)ですることは少なくなりました。

実測取引となると隣接地同様、道路と面しているところの境界もハッキリさせ実測図(注4)の作成が必要となりますので、道路の所有者(国・府県・市町村・個人・法人)との立会いがあり、買主も物件そのものをより正しく把握できるからです。

(注1)   特定行政庁

建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいいます。

(注2)    2項道路

建築基準法第42条には、「道路」について定めていますが、その2項に4m未満の道について書かれています。その為、4m未満の道路のことを「2項道路」と言っています。

(注3)    実測取引と公簿取引

実測取引…決済時には測量により実測面積が確定していて、売買代金の授受をおこなう取引。   公簿取引…登記簿面積により売買を行ない、実測面積との精算をしない取引。

(注4)    確定測量図と現況測量図

確定測量図…売買対象地とその全ての隣接地について、隣地所有者立会いの上で境界確定(民民・官民)を行ない、作成された測量図であり実測取引にはこの測量図を採用する。

現況測量図…売主(所有者)が必ずしも全ての境界確定をしないで作成された測量図。

『都市計画道路』として当該地の一部が、将来立ち退き予定のあるものも結構身近に存在します。 何十年も前に計画されたものが実行されず、役所の図面上だけで確認できるなんてものもありますし、その対象地の所有者はタイミングによっては《立退き料》や《物件の買い替え》により、立ち退き料を頂いて美味しいものになる可能性もありますし、当然、その逆のケースもあります。
直接に立ち退きを迫られる当事者でなくても、近隣の土地所有者の方々も将来道路が完成すれば周辺の状況が大きく変化し、その所有物件の価値が大きく変化することになったりします。

■   建築しようと計画するときの「道路」

現状が幅員4m以上(6m以上の場合もあります)、間口2m以上の接道が満たされていなくても、私道負担(所有地の一部を道路に提供する)や2項道路として認められれば、建築基準法上の道路として建物を建築することも出来ます。 その際考えないといけないのは、都市計画で定められた容積率と前面道路の幅員によって容積率の制限がある点でしょう。 例えば、4m道路に接している敷地で住居系の用途地域で容積率300%の場合、160%の容積率が適用せれます。 用途地域が住居系の場合と、その他の場合で次のように扱いが違っています。

建築物の前面道路(2以上あるときは幅員が最大なもの)が12m未満のときは、定められている容積率と下記の算出値と比べて厳しい方の数値を採用します。
住居系の用途地域等 前面道路のメートル:数値×4/10
その他の用途地域       〃    ×6/10