不動産ナマ知識/そもそも「登記簿」の話

所有者不明の土地や建物がもの凄く沢山あって、このままだと将来、北海道の面積と同じくらいになるとか・・・要するに、「登記」が成されていない不動産だということですが、売買や相続で所有者が変わっても「登記」自体は罰則がないので、そのまま「未登記」のままだと十年、二十年と年月が経つと誰のものか分からなくなってしまうのです。

 

一般に、不動産業界の人は今でも「登記簿」と言うのですが、現在は登記情報はコンピュータ化されていて、昔ながらの「登記簿」は法務局のコンピュータ上の「登記記録」に置き換えられています。

名称も「登記簿」から『登記記録』と言いますし、「登記簿謄本」「登記簿抄本」『登記事項証明書』と言います。

 

不動産を売買し所有権移転の登記申請をすると、1週間から10日位で法務局から「登記済権利証」発行されていたのも、今は『登記識別情報』という“英数字等の12桁の符号”が新所有者に与えられます。

 

『登記事項証明書』に記載してある内容は、昔の「登記簿謄本」と同じです。

表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3つです。

「表題部」は、土地の場合は所在・地番・地目・地積(面積)・登記の日付、建物であれば、所在・家屋番号・種類(居宅・共同住宅・工場など)・構造(鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)・床面積・登記の日付などが記載されています。

「甲区」は所有権について誰のものかとか、その人や法人の住所などが記載されています。差し押さえについて、登記されているのは、乙区だと勘違いしている人もいるかも知れませんが、実は「甲区」です。
「乙区」は、金融機関からのローンについて抵当権や根抵当権などが記載されます。

不動産をお持ちの方でも、そう頻繁に「登記簿」なり「登記識別情報」を見たりしないでしょうから、保管場所だけは親族には教えておかないと、イザと言う時に何処にあるのか分からないなんてことの無いようにしないとね。

それと、昔の「登記済権利証」「登記簿謄本」って何年も同じ袋の中に保管して人が多いのですが、まるで恋人のようにベタ~って引っ付いてしまって離れない場合があります。
『「権利証」は何処いったんだ!』なんてワーワー言って探していたら、まるで「登記簿謄本」と一枚の紙のようになっていたなんて笑えないような話も実際ありましたので、お気をつけて下さい。

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不動産ナマ知識/RC造、それとも鉄骨造、木造ですか?

一棟収益マンションでは、現在は鉄筋コンクリート造が一番人気です。
でも、かつて鉄骨造や木造の賃貸マンションが一番人気だった時代もあったんですよ。

地主さんの所有地・遊休地に、相続税対策や有効利用策として賃貸マンションを計画する時には、今でも鉄骨造や木造が多いようです。
今から20~30年前もそうでしたし、それよりもっと前だと“借家”って殆どが木造長屋とか、文化住宅とかの時代でしたからね。

木造や鉄骨造の中低層の賃貸マンションを建てる一番大きな理由は、そもそも大きな建物の必要が無かったか、建築地の容積率が150%とか、200%とかで、RC造の8階建や10階建の建物を建てることが出来なかったからでしょう。
それに、大きな理由として、木造や鉄骨造の方がRC造に比べて耐用年数が短いので、減価償却すると節税効果が高まるし、将来に目的を果たし終えた賃貸マンションを壊す時の費用も安上がりだということもあったでしょう。

一棟売マンションのケースでは、かつては無かったアパートローン、投資用のローン商品が今では多数あって、地主さんや購入者の方が金融機関に融資の打診をすると、資産性が高いと称して融資期間の長いRC造を勧める傾向があるからです。

RC造の建築コストは木造や鉄骨造に比べて高く、着工から完成するまでの工期も長いとされています。

ただ、家賃も比較的高く設定できるとされていますので、家主さんもそこのバランスは納得できるところでしょう。

でも、法定耐用年数が60年のRC造でも、コンクリート自体は100年超の寿命があると言われています。
賃貸マンションとして利用し続けるには、水道管や水周りの設備(お風呂、おトイレ、キッチン)の劣化の方が早いので、その改修費用を20年とか30年後に必要になるということも知っておく必要があります。
勿論、低層では必要の無いエレベーターも20年ほどするとリニューアル工事が必要です。

でも、木造や鉄骨造の賃貸マンションは、RC造よりも安く短い工期で建てることができ、且つ、遮音性やデザイン性などにも優れた物もありますので、費用対効果で考えれば一概にRC造が一番イイとは言えない部分もあります。

ただ、融資を受ける場合はRC造よりも借入期間が短いので、収支計算が合わないうことであれば別の対策を考えないといけません。

賃貸マンションはオフィスビルに比べて、築年数が経つと賃料の下落率が高いと考えられていました、つまり、古くなると家賃を下げざるを得ないものだと。

最近ではリフォームの技術も向上していますし、専門の工事業者さんも沢山いますので、費用は掛かりますが、古年の賃貸マンションでも収益性を保つことは可能です。

 

本格的な少子高齢化の時代、空室期間を如何に短くして、適正賃料が確保できるか、家主さんも否応なしに他の家主さんと競争せざると得ない時代となっております。

検査済証のない収益物件

投資用中古マンションの減価償却費

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不動産人/人気の収益用オフィスビル

大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率1%前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと1%以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

10年前のリーマンショック後は、入居率6割とか7割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

 

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は90%超と言われていますので、市内の100坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

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不動産ナマ知識/民法改正と大家さんの問題

民法改正が昨年成立して、2020年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の2点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。(著しく入居者に不利益な場合は無効です。)

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件(店舗・事務所など)では、賃借人の資産状況(現預金や借入金の内容など)を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。

 

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不動産ナマ知識/仲介手数料のトラブル

いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは90試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名・捺印をもらって契約~決裁へと仕事を進めていると思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者(あんこと呼ばれる業者さん)が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来とされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主・売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主・売主との出会いを心掛けないとあきません。

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不動産ナマ知識/不動産取引の2つの高齢化問題

高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・80歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も70歳、80歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ?」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主・買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

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不動産ナマ知識/不動産取引の場所について

米朝首脳会談の場所を何処で行なうかが注目を集めていましたが、シンガポールに決まったそうです。政治的な駆け引きもあって、単純には決めことは出来なかったそうです。
不動産の取引・商談も場合によっては、どこでやるのかということ自体が大事な時があります。

 

売り値付け業者と買い値付け業者との打ち合わせや、中間業者がある場合の意思の疎がないどうかの打ち合わせなども、単純に日時を決めることができないものです。
各業者の経験の度合い、力関係みたいなものも働きます。

売主と買主との契約は、お互い”五分五分”の立場です。

契約時に会っても話もしないような方もいますし、すごく和気藹々として取引なんてこともあります。不動産売買の契約や決裁を行なう場所については、特に何処でやるべきとかいう決まりはないのですが、実務的に便利な場所、時間を選びます

契約する時は、売主の都合のいい場所にすることが多く、売主の会社や指定する金融機関の店舗などで行なうことが多いです。

決裁の場所については、買主が金融機関から借入する場合が多いので、その金融機関で取引すると現金を動かさないで済みますので便利で、スピーディーに取引ができます。

現金や小切手で決済することもありますが、それでも買主の指定する金融機関を使った方が現金や小切手を持ち歩いて引ったくりや交通事故など不測の事故が起こっても困りますのし、安心で便利です。

※現金決済であっても、通常は振込み伝票などで事務処理を行なって銀行で決裁を済ますのが普通です。

それに、売主の不動産に抵当権が付いていたりすることも普通ですので、抵当権を抹消するための振込作業もありますので、買主側の金融機関の一室を借りて取引するのが便利ですね。

 

【参考】

不動産契約にはクーリングオフができる場合があります。

  1. 売主が宅地建物取引業者、買主は宅建業者でないこと。
  2. 宅地または建物の売買契約(賃貸契約はクーリングオフ対象外です。)
  3. 契約した場所が、宅地建物取引業者の事務所等でないこと。(買主が宅建業者の事務所以外を希望した場合は、クーリングオフは適応されません。)
  4. クーリングオフについての相談事例(公益財団法人不動産流通推進センター)

 

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不動産ナマ知識/相談相手の選択

「相談相手の選択」はとても大事なことです。

不動産の問題って、幅が広いので相続に関わる不動産の問題、例えば分割、売却、管理、税金、融資などいろいろなことが頭を駆け巡るわけです。
所有権移転や分割協議書などは司法書士さんに相談して、その後売却になると宅地建物取引業者にバトンタッチです。

でも、こんな人もいますよ。

相続税の問題を相談して申告します。
その後、50坪の駐車場だけは売ってしまおうと、「A先生、売るの手伝ってくれませんか?」ってね。
その駐車場の売却を手伝う?って、普通は「売って下さい!」っていう意味ですよね。
もしもし、A先生は不動産業者じゃありませんよ?

で、A先生は不動産業者に資料渡して、買主を見つけると、手数料相当額を頂戴することになります。
誠に美味しいサイドビジネスです。

※こういう場合、不動産業者が資料の提出、質問、調査への協力をA先生に申し入れると、本業が忙しいのか、怠慢なのか、妙に値打ちを付けているつもりなのか判りませんが、「遅い、的外れ、中途半端」なことが多いですね。悪口言うつもりはありませんが、本当にそうなんですよ^^)

物件調査は?・・・資料受け取った不動産屋さんがします。
重要事項説明は?・・・取引実務を行なう不動産屋さんがします。
土地の測量は?・・・測量士の方に依頼します。
駐車場の契約者の解約手続きは?・・・契約手続きをする不動産屋さんがします。
融資が伴う場合の手続きは?・・・買主さんと仲介業者もお手伝いします。
決裁手続きは?・・・同じく取引する不動産屋さんがします。
登記手続きは?・・・司法書士の先生がします。
売主からの報酬は?・・・先生が頂きます!

こういうケースが、弁護士・税理士・設計士などの士業の先生にはあったりします。

反対に、不動産業者もそういう相談を受けることがあります。
例えば、不動産って相続の問題で不動産の相続税評価額を算出する場合、多少なりとも何回か経験していれば大よその評価額は算出できるものです。
賃貸マンションの確定申告のお手伝いなんかも、家主さんの代わりに計算なんて普通の不動産屋ならできると思います。
でも、税理士法に引っかかると拙いので、そういう場合は知り合いの税理士さんを紹介したりします。

士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、AIの発達、依頼者の減少、競争の激化で設計士・税理士さんや弁護士さんもそれなりに大変だと聞いています。

私のような不動産業者、コンサルタントやFP、その他士業の方々それぞれに業務範囲に関わる関連法規があります「餅は餅屋」です。

適切な相談相手を見つけることは依頼者の責任です。スムーズに問題を処理できるかできるかどうかの重要ポイントですので、頑張って下さい!

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不動産ナマ知識/「リースバック不動産」のこと知っていました?

日本で破産する人の原因は、リストラや失業などで生活苦・低所得、病気など大きな医療費負担があります。
住宅購入が理由で破産する人も増えているというではないですか。
結果として無理な住宅購入をしたということになるのですが、住宅ローンの返済ができなくなる場合、担保に取られている自宅を売却せざると得ないことになります。以前は、競売という方法で処分するのが殆どだったのですが、今は「リースバック」と言う方法があります。

「リースバック」とは、自宅などの不動産を専門の不動産会社に売却し、その不動産会社から家賃を支払うことで、元の自宅に引き続き住むという方法です。

最大のメリットは、引っ越す必要がないということでしょう。
賃料は発生しますが、住宅ローンの返済はなくなります。

※自宅の売却額より、住宅ローンの残債が多い場合は「リースバック」は難しいし、そもそも、購入者は不動産会社なので相場金額よりも低い金額の取引金額となりますので、ハードルはそれなりに高いものになっています。

ところが最近、このシステムを悪用した「詐欺」業者が増えているらしいのです。

「リースバック」を利用したい人、つまり住宅ローンの支払いに苦慮している人以外に、自宅を売却して、その住まいにそのまま家賃を支払って住み続けたい人に対して「リースバック」しませんかと持ちかけるのです。

「詐欺」業者のターゲットは“高齢者”です。

「今は仕事して住宅ローンの支払いはできますが、将来はどうですか?」

「リースバックなら、固定資産税の支払いもありませんし」

「マンションも古くなると、高額な修繕積立金を負担しないといけないそうですよ」

とか、いろいろ不安を煽って「自宅を売却して家賃を支払いませんか?」って営業するのだそうです。

その不動産業者の買取価格は、相場から掛け離れた価格で、その後、買取業者から別の不動産投資家へ利回り物件として転売される場合もあるそうです。

「リースバック」で営業している真っ当な不動産業者にとっても迷惑な話であります。
なにかよく判らない話に遭遇した時は、第三者に相談するとかして自分の身を守ってください。

 

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不動産ナマ知識/「不動産投資家」は「宅建免許」が要るのか?

いわゆる「不動産投資家」と言われる方、サラリーマン・自営業者や会社経営などの事業者として本業をお持ちでサイドビジネスとして区分所有のマンションや一棟の収益マンションを所有している方で、昨今の不動産投資ブームで複数の物件をお持ちの方も珍しくありません。

2~3件所有すると、今度は税務上の「事業」として認知される「5棟10室」基準にしとこうかと言う気にもなるものです。

多分、年金代わりとか保険にもなるとか本で読んだり、セミナーで言われたりして、インカムゲイン(賃料収入)節税効果の次にキャピタルゲイン(売却益)を狙いましょうなんて教えられていませんか?

宅建業法では、「業として行なう」場合は、宅地建物取引業の免許を取得しなくてはならないものとして次の要素を挙げています。

※総合的な判断で決めるということですので、どれかひとつでも当てはまるとアウトって訳ではありません。

  1. 取引の対象者が、広く一般の者を対象に取引を行う者。

  2. 利益目的とする者。

  3. 自ら使用する目的や相続による取得ではなく、転売目的で取得した者。

  4. 自ら販売する者は事業性が高い。

  5. 反復継続的な取引を行う者。

 

副収入目的のマンション購入や、相続税対策のアパート経営に留まっていれば単なる大家業です。

特に複数の物件を所有している方は、そろそろ売却益が見込まれそうな時に、ひとつふたつと売却するとなると「無免許業者」扱いとなるのですが、それは厳密に言えばの話であります。

法人で不動産投資しているとか個人であっても相当数の取引実績があればアウトでしょうが、そうでなければスルーしちゃいますよね。

ということで、理屈っぽい話になってしまいましたが、今のところは問題ないということでありましょう。

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