不動産ナマ知識/「管理会社」の仕事内容とは

一口に不動産の「管理会社」といっても何をどういう風な仕事をしているのかは、かなり大雑把な名称なので実はその個別の委託内容を見てみないと分からないものです。

一般的に「管理業務」を大きく分けると、2つに分かれます。

①    PM(プロパティマネジメント)

②    BM(ビルディングマネジメント)

PMは主としてソフト面、②BMは主としてハード面からの建物管理となります。

どちらの管理業務もその目的は、建物の維持管理をすることにより継続して収益の確保する為ということになります。

 

【PM】の管理業務

賃貸募集の仲介、賃料回収と滞納対応、各種トラブル対応、リフォーム工事等の発注と管理、オーナーへの報告業務などを行います

【BM】の管理業務

エレベーターや受水槽設備の管理・点検、警備業務や防災管理、共用部の日常清掃などを行ないますが、PM会社の指示で業務をこなすことも多く、それぞれの作業は専門業者が行なうので各発注内容はかなり細分化されたものになります。

オーナーにとって、PM管理業務は、毎月の収入によって変動する契約内容となるケースが普通なのですが、BM管理業務は収入に関係なく必要な金額を支払うことになりますので、空室が多くて収益率が悪い建物だと管理状態をより良くしたい筈なのに、逆に管理状態が悪くなるという悪循環に陥ってしまうと言うことにもなっている建物もあります。

尚、建物の管理状態をのレベルに保つ為の工事をするのが「リフォーム」(修繕)、以前よりもより高い性能や機能にアップさせる為の工事を「リノベーション」(改修)という呼び方をしています。

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私もサラリーマン家主さん所有の投資用マンションの管理をしていますが、毎月の管理料は頂いておりません。それぞれが分譲マンションなので、建物全体の管理会社は共用部分や設備については家主さんがマンション管理料と修繕積立金を納めているので、日常的にはそれほどの大きな用事が無いからです。要するに、PM管理だけだから一棟マンションを管理するような手間が掛からないです。

ただ、入居者の退去と入居の立会い入居者募集とリフォームの必要性の有無の判断家主さんの承諾を得た後のリフォーム工事の発注入居後の細かな問い合わせ(ベランダに鳩が…とか、新たに駐車場や自転車を借りたいとか、お風呂の湯が出ないとか…)などに対応しています。

そのような仕事もありましたら、お声を掛けてください!

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不動産ナマ知識/「私が売主です!」でも…本人かどうか確認する

売主が真の所有者かどうか特定する?確認する?

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が3~4人で、1人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注1)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

(注1)相続人:相続による移転登記前の場合

【確認書類】

■戸籍謄本・除籍謄本など、全相続人が確定できる書類

■遺産分割協議書もしくは遺言書の有無

【有効な契約】

■相続人全員と契約を結ぶ。

■相続による移転登記の完了をもって不動産を取得した人と契約を結ぶ。

他にも、売主が未成年者成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です!」と言っても、正式な委任状(注2)も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

(注2)正式な委任状

売主本人の実印のある委任状で、当然、本人の印鑑照明書添付されたもの。代理人の権限の範囲を定めてある内容を確認することも重要です。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。(早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど)
その後、司法書士さんと息子さんが電話とFAXで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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犯罪収益移転防止法

(平成20年3月1日施行:平成28年10月1日一部改正)

いわゆる「マネー・ロンダリング(資金洗浄)」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」注3)のひとつとなっています。

(注3)特定事業者

仕事上、本人確認義務を課すのが妥当と考えられる業種・・・金融機関等、ファイナンスリース事業者、クレジットカード事業者、宝石・貴金属等取扱事業者、郵便物受取サービス業者、電話受付代行業者、電話転送サービス事業者、弁護士・弁護士法人、司法書士・司法書士法人、行政書士・行政書士法人、公認会計士・監査法人、税理士・税理士法人、そして宅地建物取引業者をいいます。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を7年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの3つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的(買い替え、相続対策、投資など)を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。(国土交通省)

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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不動産ナマ知識/敷金・礼金・保証金の話

賃貸物件をお探しの方、「家賃」とかは意味が分かりますが、「敷金・礼金・保証金」とかとなると分かり難いですよね。

また、「ハウスクリーニング代」とか「鍵の交換費用」とか「仲介手数料なし」とかなんか物件ごとにあったなかったり色々違っていて分かり難いものです。

そもそも現状では、「敷金」「保証金」は同じだと考えて差し支えありません。
ただ、退去時に「敷金」の場合は「室内の原状回復費用」を差し引いて返金されます。
「敷金」は契約書に「敷引き」の金額かまたは何%とか書いてあるので、その金額が退去時に引かれますが、「原状回復費用」「敷引き」に含まれているという解釈が一般的です。

40年位前だと大阪の「敷金」「保証金」は家賃の10ヶ月分なんていうこともありましたから、今のような1ヶ月とかゼロとかいう時代が来るとは予想できませんでしたね。
元々、関東に比べて関西は「敷金」「保証金」の金額が大きいので、東京から転勤してきた人はビックリでした。今では、そういうことも無くなりましたけど。

ただ、関東では一般的な(京都を除いて)「更新料」は関西にはありませんでした。

「保証金」は家主に預けているお金なので、本来は退去時に全額返金されてもいいのですが、「敷金」同様に「室内の原状回復費用」相当額を差し引かれることが殆どです。

「ハウスクリーニング費用」を借主に負担させるのはどうなのかという点については、私的には「現状回復費用」内の費用だと思っていますが、現実はそうではないケースも多いですね。
かつて私が聞いたことですが、借りていた事務所などを退去する際に自ら施工業者に頼んで原状回復していた時期もあったそうで、その場合は「保証金」はそのまま返金されていたということです。

「敷金」「保証金」はその言葉だけでは詳細は分からないので、賃貸契約書に記載された条文読んで理解することで初めて内容が分かるものです。

※賃貸契約書を読んでも分からない場合は、不動産仲介業者に質問して下さい。
知らないことは全然可笑しなことではありませんから。ひょっとしたら、その不動産業者の担当者もよく分かってないかも知れませんよ(笑)

「礼金」は入居する時に、家主さんに支払うお礼(←違和感はありますが・・・)的な意味合いがありますので、退去時に返金はされません。ということは、「礼金」のみの賃貸契約だと退去時には別途「原状回復費用」が必要となる場合があります。

原状回復義務」とは、入居前の状態に戻して退去するということですが、所謂、経年劣化や通常損耗と言われる普通に使用していて汚れたり、磨り減ったりするのは元に戻す必要はないということです。タバコを吸う人や、ペットを飼うことを了解された人などの場合は、別途「原状回復」の程度を入居前の段階で決めておくべきです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について(国土交通省)

「敷金・礼金・保証金」「フリーレント」、「仲介手数料」が要らない物件もあります。

借主にとってこれほど有難い物件はないと思いますが、必ず何らかの理由はあるはずです。

例えば、入居者が長い間現れない物件、シーズンを逃した学生向けの物件、初期費用は安くして毎月の家賃を高めに設定している物件、部屋のリフォームをしないままで貸そうとしている物件、事故物件といわれる死亡・殺人などがあった物件等いろいろな理由がありますので、その当りもちゃんと理解したうえで賃貸借契約をして下さい。

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不動産ナマ知識/収益マンション購入後の管理委託業者への注意

最近、どうも一棟売マンションの売買取引が一時ほどの勢いがありません。

昨年の夏くらいから、新聞紙上でもアパート建築に対して、建築業者と地元金融機関の積極的な営業攻勢が行き過ぎているのではないかと話題になっていたり、あのスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件が社会問題になってしまいましたので、行政当局も不動産融資に少しブレーキを掛けざるを得なくなったのではないかと推測しています。

でも、売主側も売物件に少しくらいの間、買主が付かなくても今のところ金利も安いし、現状の収益で賄っていける場合が殆どですから「まあ、客が付まで待っておこうか」という感じでしょうか!

 

20~30年前ならマンション経営なんて一部の地主さんや資産家、またはプロの不動産業者の取り扱うもので、一般の人が参入するものでは無かったのですが、今のように裾野が広くなったのはやはり金融機関の力が大きいです。

従来の住宅ローンや事業ローンとは違った、アパートローンで20年とか、30年の長期間のローンをそのマンション収入で返済するスキームをベースに融資をするという仕組みが出来上がったからです。

最近では、相続対策という目的にも利用されるようになって、融資先の少なくなっている地元金融機関の絶好の金融商品に成長したわけということです。

また、銀行に預けていても雀の涙ほどの利息しかない預貯金よりも、チャンとした勤め先があればアパートローンが組めることから「新築や中古の区分所有のマンション」に投資する民間サラリーマンや公務員の方々も想像以上に沢山いらっしゃいます。

悪徳管理業者に気をつけて!

でも、不動産投資はお金さえ調達できれば誰でも購入することは出来ますが、株や債権投資と違い、購入後の運用は不動産業者や管理業者の協力が必要です。。

プロの協力が必要だと言っても、日常的に色々な問題が発生するわけではありません。

時々というか、珠に不動産オーナーとして判断し具体的に対処すべき問題が発生するのです。

例えば、入居者の募集、リフォームや修繕、賃料の未払いや滞納、管理会社の不備や不正等、細かな問題であればベランダに鳩が住み着いたのをどういう風に駆除するのとかいう類の問題も最終的にはオーナー判断が必要であります。

細かい問題や大きな問題が出てきても日常的には建物全体の管理会社とか、区分マンションであればオーナー代行する不動産会社が実務的に対処してくれますが、全て家主さんに相談・報告・費用負担をお願いして対処するわけで、業者が勝手に判断して問題を解決してくれる訳ではありません。

そこでよく耳にするのが投資用区分マンションのオーナー代行業者の問題です。

特に、所有しているマンションとは離れた所にお住まいのオーナーさんは、ともすれば業者任せになりがちで、業者の方も緊張感がなく適当な対処をしているケースです。

最悪の場合は、オーナーさんの知らないところで不正が行なわれていたりする場合もありますので、業者からの相談・報告・費用負担について疑問な点や分からないことがあれば其の都度チャンと担当者に質問・確認・状況写真の提出や請求をしてください。

そうでないと、家主さんが支払ったリフォーム費用が不当に高額であったり、そもそも本当に施工したのかどうかも分からないとか、管理委託業者から振込まれる毎月の振込み賃料や募集する際の広告費が余分に抜かれていないかなど、残念な結果になってしまうケースもありますので。

一棟収益マンションでも、同様のことがあったりしますので、管理会社の業務内容には関心を持って接して頂くことが必要ですね。

ここ数年の間マンション購入は、金融機関の融資金額もほぼ物件購入価格に近い金額になっていましたので、結果的に毎月の返済額はいっぱいいっぱいの状態になっています。
ということは、少しでも金利が上がるようなことがあれば、(収入はそのままの状態だとして)支出については不必要な費用は出来るだけ抑えないと収支のバランスが一機に崩れてしまいます。

赤字を作って、相続税や所得税などの税金を少なくする為に収益用マンションを購入したり新築したとしても、悪徳業者にせっせと貢いでいたのでは意味がありません。

それでは、購入当初に描いていたマンション投資の目的を達成することが出来なくなってしまいますので、もう一度、皆さんの物件の現状把握をしてみて下さい。

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不動産ナマ知識/そもそも「登記簿」の話

所有者不明の土地や建物がもの凄く沢山あって、このままだと将来、北海道の面積と同じくらいになるとか・・・要するに、「登記」が成されていない不動産だということですが、売買や相続で所有者が変わっても「登記」自体は罰則がないので、そのまま「未登記」のままだと十年、二十年と年月が経つと誰のものか分からなくなってしまうのです。

 

一般に、不動産業界の人は今でも「登記簿」と言うのですが、現在は登記情報はコンピュータ化されていて、昔ながらの「登記簿」は法務局のコンピュータ上の「登記記録」に置き換えられています。

名称も「登記簿」から『登記記録』と言いますし、「登記簿謄本」「登記簿抄本」『登記事項証明書』と言います。

 

不動産を売買し所有権移転の登記申請をすると、1週間から10日位で法務局から「登記済権利証」発行されていたのも、今は『登記識別情報』という“英数字等の12桁の符号”が新所有者に与えられます。

 

『登記事項証明書』に記載してある内容は、昔の「登記簿謄本」と同じです。

表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3つです。

「表題部」は、土地の場合は所在・地番・地目・地積(面積)・登記の日付、建物であれば、所在・家屋番号・種類(居宅・共同住宅・工場など)・構造(鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)・床面積・登記の日付などが記載されています。

「甲区」は所有権について誰のものかとか、その人や法人の住所などが記載されています。差し押さえについて、登記されているのは、乙区だと勘違いしている人もいるかも知れませんが、実は「甲区」です。
「乙区」は、金融機関からのローンについて抵当権や根抵当権などが記載されます。

不動産をお持ちの方でも、そう頻繁に「登記簿」なり「登記識別情報」を見たりしないでしょうから、保管場所だけは親族には教えておかないと、イザと言う時に何処にあるのか分からないなんてことの無いようにしないとね。

それと、昔の「登記済権利証」「登記簿謄本」って何年も同じ袋の中に保管して人が多いのですが、まるで恋人のようにベタ~って引っ付いてしまって離れない場合があります。
『「権利証」は何処いったんだ!』なんてワーワー言って探していたら、まるで「登記簿謄本」と一枚の紙のようになっていたなんて笑えないような話も実際ありましたので、お気をつけて下さい。

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不動産ナマ知識/RC造、それとも鉄骨造、木造ですか?

一棟収益マンションでは、現在は鉄筋コンクリート造が一番人気です。
でも、かつて鉄骨造や木造の賃貸マンションが一番人気だった時代もあったんですよ。

地主さんの所有地・遊休地に、相続税対策や有効利用策として賃貸マンションを計画する時には、今でも鉄骨造や木造が多いようです。
今から20~30年前もそうでしたし、それよりもっと前だと“借家”って殆どが木造長屋とか、文化住宅とかの時代でしたからね。

木造や鉄骨造の中低層の賃貸マンションを建てる一番大きな理由は、そもそも大きな建物の必要が無かったか、建築地の容積率が150%とか、200%とかで、RC造の8階建や10階建の建物を建てることが出来なかったからでしょう。
それに、大きな理由として、木造や鉄骨造の方がRC造に比べて耐用年数が短いので、減価償却すると節税効果が高まるし、将来に目的を果たし終えた賃貸マンションを壊す時の費用も安上がりだということもあったでしょう。

一棟売マンションのケースでは、かつては無かったアパートローン、投資用のローン商品が今では多数あって、地主さんや購入者の方が金融機関に融資の打診をすると、資産性が高いと称して融資期間の長いRC造を勧める傾向があるからです。

RC造の建築コストは木造や鉄骨造に比べて高く、着工から完成するまでの工期も長いとされています。

ただ、家賃も比較的高く設定できるとされていますので、家主さんもそこのバランスは納得できるところでしょう。

でも、法定耐用年数が60年のRC造でも、コンクリート自体は100年超の寿命があると言われています。
賃貸マンションとして利用し続けるには、水道管や水周りの設備(お風呂、おトイレ、キッチン)の劣化の方が早いので、その改修費用を20年とか30年後に必要になるということも知っておく必要があります。
勿論、低層では必要の無いエレベーターも20年ほどするとリニューアル工事が必要です。

でも、木造や鉄骨造の賃貸マンションは、RC造よりも安く短い工期で建てることができ、且つ、遮音性やデザイン性などにも優れた物もありますので、費用対効果で考えれば一概にRC造が一番イイとは言えない部分もあります。

ただ、融資を受ける場合はRC造よりも借入期間が短いので、収支計算が合わないうことであれば別の対策を考えないといけません。

賃貸マンションはオフィスビルに比べて、築年数が経つと賃料の下落率が高いと考えられていました、つまり、古くなると家賃を下げざるを得ないものだと。

最近ではリフォームの技術も向上していますし、専門の工事業者さんも沢山いますので、費用は掛かりますが、古年の賃貸マンションでも収益性を保つことは可能です。

 

本格的な少子高齢化の時代、空室期間を如何に短くして、適正賃料が確保できるか、家主さんも否応なしに他の家主さんと競争せざると得ない時代となっております。

検査済証のない収益物件

投資用中古マンションの減価償却費

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不動産人/人気の収益用オフィスビル

大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率1%前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと1%以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

10年前のリーマンショック後は、入居率6割とか7割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

 

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は90%超と言われていますので、市内の100坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

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不動産ナマ知識/民法改正と大家さんの問題

民法改正が昨年成立して、2020年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の2点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。(著しく入居者に不利益な場合は無効です。)

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件(店舗・事務所など)では、賃借人の資産状況(現預金や借入金の内容など)を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。

 

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不動産ナマ知識/仲介手数料のトラブル

いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは90試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが通例、仲介会社は物件が決まりその契約前に「媒介契約書」の締結を結ぶか、仲介手数料の「支払約定書」を買主さんから署名・捺印をもらって契約~決裁へと仕事を進めていると思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者(あんこと呼ばれる業者さん)が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来とされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主・売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主・売主との出会いを心掛けないとあきません。

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不動産ナマ知識/不動産取引の2つの高齢化問題

高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・80歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も70歳、80歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ?」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主・買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

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