絶妙のタイミング

ワールドカップロシア大会が始まりました。

日頃、サッカーに熱心でない私も、流石に日本チームが戦う試合は見逃せません。
開始直後にいきなり1点を取って、後半に香川選手が疲れたとなると本田選手の投入でした。
素人目で見ても絶妙のタイミングだったと思いました。

で、大迫選手のヘディングで1点です。
盛り上がりますね~サッカー。

次の試合も楽しみですが、夜遅いので目が開いているか、いや、開けていられるかが問題です。

一方、昼間に加計学園の加計理事長が岡山市内で緊急会見。

なにやら、東京からマスコミが来れない時間帯に設定して、取材する記者も特定してたというから、姑息極まりない感じです。
新聞記事によると、「多大な迷惑を掛けた」から、12ヶ月間、報酬月額の10%を自主返納するするというから、世間をなめているのでしょうか?

給料を自分が理事長を務める法人に返納するって?
意味が分からないなぁ~

「ワールドカップ」と「大阪の地震」の狭間で、本人は絶妙のタイミングのつもりでしょうが、まともな人のやることじゃないように思いましたね。

加計さんって、安倍首相の大親友だって?
忠告して上げたらどうですか・・・アカンやろって!

 

今朝の地震

事務所に着いてパソコンで新着メールを見始めていたら、いきなりグラグラっと建物ごと大揺れでビックリです。
たぶん1分位じゃないですか、揺れていたのは。
一瞬ですが、阪神淡路大震災のこと思い出しましたね。

あの時も朝でしたけど、自宅にいてまだ寝ていましたけど、マンションの最上階で12階に住んでいましたので、震度3だったと思いますがもの凄く揺れました。
テレビのニュースでことの重大さを初めて知って、その時はどうしていいのかよく分かりませんでした。

取り敢えず、事務所の様子を見てみようということで行ってみたのですが、机や本棚が不自然な格好で移動していて、本棚の中にあった物が外に散らばっていました。

そうそう、その日は初めて日経新聞に公告掲載した日で、反響は無いものと思っていましたが、近畿版は広い範囲で見られていた為、和歌山市の水道業者さんからアパートの売却と、広島県の不動産業者さんから有難いことにお問い合わせを頂きました。

今もこのブログを書きながら、NHKのニュースをチラチラ見ておりますが、いつ大きな余震が来るかも知れませんので、ドキドキしております。
因みに、今日は午前中に梅田で決裁があるのですが、今のところ予定通り行なわれそうです。

(※その後、買主様が大阪まで来れないことが判り、取引は延期となりました。)

 

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楽天・梨田監督辞任

昨日の午後、楽天と阪神の試合を最初から最後までテレビ観戦しました。


野球中継はよく見るのですが、サッカーとか他のスポーツに比べて時間が長いのが苦痛になる時があります。
緊迫した試合だとそうでもないのですが、一方的な展開だとチャンネルはよく動きます。
野球場にも年に数回は足を運びますが、どっちかというとテレビ観戦の方が気楽に見てますね。

もう40年以上前のことですが、学生時代、甲子園で売り子のアルバイトしてましたけど、当時は巨人戦以外は満員になることなど無かったのですが、広島戦や大洋戦などコアなお客さんが来る試合では、ガバガバ呑んで応援してくれるので売上にも大きく貢献してくれてて好きでしたよ。
巨人戦は売り子も多いので、私的には売上が減少しますので適当にやってました。

昨日の試合は楽天・則本投手も阪神・岩貞投手も調子がよくて両チームとも1点を取るのが難しい展開でした。
終盤に試合が動いて2-1で阪神タイガースが快勝したわけです。
こういう日は夜のスポーツニュースを見るのも楽しみですが、敗れた楽天の梨田監督が辞任したというじゃないですか。
去年は調子良かったのに、今年はけが人も多くて、選手の調子も悪いようで梨田監督の責任だというのも酷なのですが・・・勝負の世界は厳しいものです。

楽天さん、サッカーでは凄い補強してるみたいですが、野球の方も頼んまっせ!

 

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18歳成人で心配なこと・・・

成人年齢を引き下がる改正民法が成立して、4年後から18歳で成人となっていろいろなことが変わりそうです。

日本では、民法の規定に基づき未成年に契約行為が認められていませんので、未成年が交わした契約は取り消すことができるとされています。

但し、民法上の未成年とは、単純に20歳未満という訳ではありません。
未婚の20歳未満、と規定されていますので、民法上では結婚すれば20歳未満でも成人として扱われます。

テレビやインターネットに有名タレントを起用して集客を図っている銀行カードローンや消費者金融で借入額が膨らんで困っている人が社会問題になっています。

スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」じゃないけれど、金融機関って貸出先を探すのに苦労してますね。
成人年齢が18歳に引き下げられると、世間の事情に疎い若者が餌食にされないかと今から心配であります。

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健康保険料の負担について

6月はサラリーマンの方が羨ましいと思える季節です。
市府民税と保険料の納付通知が音もなく自宅の郵便受けに届くのです。

法人でも個人でも昨年の営業実績に応じて、今年度の納付する金額が決まりますので、一年間の時差があってほとんど忘れた頃に支払いのお便りがやってくるのですから、堪忍して欲しいですね!

特にキツイのは国民健康保険料であります。
所得税や市府民税に比べても、その金額は重いものです。

会社勤めの健康保険料は会社側も半分負担していますし、家族の分も入っていて、給与から天引きされていますので、負担感はあまり感じないと思うのです。
国保は全額自分で払わないといけないし、国保の加入者は年金所得者を含めて無職の人が40%くらい占めていて、残りが個人事業主や農林水産業の方、扶養家族等ですので、国保加入者の平均所得はかなり低いものです。

加入者の平均所得が低いので、年収200~300万円でも低所得者の分までカバーする立場になってしまうわけです。
ですので、300万円~800万円程度の国保加入者層の保険料負担感は所得税以上に割高になります。

ただ、国保の保険料には上限がありますので、例えば1000万円以上の所得があれば国保保険料は上限に達しているので、反対に割安感を得ることが出来ます。
そして、それ以上の所得の場合、例えば2000万円、3000万円となると、国保保険料は上限のままで据え置かれたままですので、無茶苦茶お得なのです。

超高所得者になって来年の国保保険料が割安感に満ちたものになるように、今から頑張らないとアカンのであります!

【大阪市の国保保険料の最高限度額】

医療分保険料540,000円+後期高齢者支援金分保険料190,000円+介護分保険料160,000円=890,000円

 

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不動産人/インターネットの集客

不動産会社をしていると、インターネット関連の会社から「うちでサイト充実を・・・」「サイトの診断してみませんか・・・」なんて観誘の連絡いただくことが多いですね。

若い頃、ハウスメーカーで住宅の請負営業していたことがありましたが、住宅展示場に来られるお客さんは紛れも無く家を建てたいと思っている人です。
でも、展示場には何件ものモデルハウスが建っていて、追客すれば間違いなく競合です。
競合が好きな営業マン(←居るのかな?)は良いでしょうが、確率はそれなりに低いですね。
ベテランの営業マンになると、ワザワザ競合してまでひとりのお客さんの時間を取ってしまうと、濃いお客さんの方が疎かになったりもするので、競合客は若手に譲ったりしてましたね。

インターネットの場合も同じことが言えて、物件が沢山見たい人はそういうサイトへ、またそういうサイトに載っている不動産会社のページなんかサーフィンのように見てはるンでしょうか。

このブログ版は平成29年夏から始めましたけど、ホームページを作り出したのは2001年冬だったのですが、まだ不動産会社でもHPを持っている数も少なくて、検索エンジンで上位に出て来なくってもなんとか見付けて貰える程度でしたのが、ホームページを見て電話やメールを貰ったりして、大型の収益マンションや信託受益権のビルなんかも契約したりして結構仕事になっていました。
それに当時のお客さんは未だに、お客さんですから嬉しいですね!
反響の数だけ言えば、今は「ヤッテます!」の生存確認の為のウェートの方が高いのかも知れません^^)
でも、こうして見ててくれはる方がいらっしゃるから、何じゃかんじゃと発信し続けますよ。

 

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不動産人/区分所有物件の契約は大変です!

お預かりしていた2物件(中古マンション・店舗)にそれぞれ買主、借主が付きましたので、今週は売買契約書、賃貸借契約書とそれぞれ重要事項説明書を作成するのに時間を割きました。

売買物件で、一棟の物件や土地などの場合は、法令や行政の規制を調査するのと、その物件の固有の資料を入手して整理して、重要事項説明書を作成します。
物件固有の資料が予め整っていると良いのですが、築年数の経った物件で何回か所有者が代わっていると資料は無かったりして、不明な部分を持ったまま資料作成を進めることになります。

賃貸物件は法令や法規制の調査は少なくて済みますので、その物件独自の調査の方がウエートは高くなります。

でも、区分所有権のマンション・店舗・事務所となると、建物全体の管理状況を管理会社に問い合わせてから、取引対象であるその物件の個別調査をすることになりますので、契約書や重説を作成する作業からすると、ほぼ2倍の手間が掛かる感じですね。

分譲マンションなら管理会社が重要調査資料を有償で提供してくれますので、お金は掛かりますがすっすっと作業を進めることはできますが、分譲店舗や事務所になると大きなビルになれば色々なことを調べるのも一苦労ですよ。

作業中に来客や電話が掛かってきたり、急な外出もあったりしつつ、そんなこんなで今週は契約書と重説に絡んでデスクワークに一生懸命で、肩が凝る一週間でした。

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不動産人/「駆け引き」の話

米国:トランプ大統領と北朝鮮:金委員長の直接会談はどうなるのだろうと思っていたら、この段階でトランプ大統領が中止を言ったかと思うと、今度は韓国:文大統領と金委員長が2回目の南北会談、そしてまたトランプ大統領が6月12日の会談もあり得ると・・・

 

灰汁(あく)の強い米韓の指導者ならではの「駆け引き」なんでしょうね!

トランプ大統領が不動産業界の人だからというわけでもないでしょうが、今までの米国大統領とは一味も二味も持って行き方が違いますよ。
不動産業界を、「駆け引き」の世界だと言われていますが、確かに口八丁手八丁の猛者が沢山いらっしゃいます。
また不動産業のことを「生き馬の目を抜く」という表現を使うこともあります。「素早く事をする。他人を出し抜いて利益を得る。油断も隙もない。」だという意味です。

商談を上手に纏めるために、相手の条件を聞き出しつつ、自分の有利な立場に持って行こうとする「駆け引き」のバトルなんていう場面は、事業用不動産の取引では珍しいことではありません。
住宅や賃貸などの一般ユーザー相手の営業ではあり得ない様な、ギリギリの攻防が繰り広げられるわけです。

商談は必ずしも合意されるまで行なわれないで、一旦決裂してから再び商談が復活することもありますし、二度と顔も見たくないほどの決裂することもあります。

正しく、トランプ大統領や金委員長がそういう場面なのではありませんか。

不動産営業の場合、あまり若いうちに「駆け引き」ばかりを覚えてしまうと、なにか大事なものを失ってしまうように思います。

飽く迄も、商談相手の立場も尊重しつつ、こちらの希望条件との摺り合わせをしているのだと考えて、口ではきついことを言ったとしても、頭の中は常に冷静な判断が出来るようにしないとアカンわけです・
これって、そうとう練れた人生経験が必要です。
不動産業者は、そういう仕事だと思います。

一歩進んで、二歩下がる・・・「日々是修練」でございます.

 

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「妻より先に死にたい」男性の8割

昨夜は阪神VS巨人戦のテレビ中継観ていたのですが、試合が早く終わったので、レンタルしていた「あん」(樹木希林 主演:2015年)人が生きる意味について問いかけるような映画でした。

今朝の新聞にこんな記事が載っていました。
「自分が先に」と答えたのは男性78%、女性50%だそうです。
男性はどの年齢層でも「自分が先に」が多い。
女性は50代までは「自分が先に」が多いけれど、60代で「自分が後に」、70代で67%にアップ。
理由も「悲しみに耐えられない」「傍に居て欲しい」など男性は妻を精神的な拠所にしている様子が感じられます。理想の死に方については、心臓病などの「突然死」が8割、病気などで徐々に弱る「ゆっくり死」は2割。でも、大切な人の死については、「ゆっくり死」が増えるなど、相手を思いやるやさしい態度が感じられる気がしました。

※資料:日本ホスピス・緩和ケア研究振興財団

不動産人/仲介業務としての責任範囲

「不動産」は千差万別、同じものは二つありません。
誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。


だから、Aさんが2年前に購入した物件を、今回売却することになり仲介業務を請け負うことになったとしても、用途地域・各種規制、全面道路の給排水管の埋設状況等は再調査ですし、仲介業者にとって土地勘のないエリアの物件調査は特に気をつけないと間違いが起こりやすいものです。

以前このブログでも書いたことがありますが、大手企業の所有するガソリンスタンド跡地の売却で売主担当者が、仲介を依頼していた某信託銀行の担当者に土地の面積を伝えていたのですが、後日それが換地前の面積だと分かり、結局破談になったなんてこともありました。

ミスは仲介業者の知名度とか上場企業だとかいうこととは別次元の問題であります。仲介業者の責任は、依頼主の目的を達することが出来るようにすることです。

契約前であれば、物件の調査義務・説明義務という形で客観的に物件そのものを判るものにする責任があります。

「善管注意義務違反」いう表現で、仲介業者のミスを指摘することがあります。
「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で、仲介業務を委任された宅地建物取引業者や宅地建物取引士の専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

仲介業者がその物件について、容易には知りえない事実については、「善管注意義務違反」には当たりません。
ここの線引きが曖昧な部分を持っているので、トラブルになるケースもあったりします。

仲介業者としては、契約前には出来るだけ細かなことでも知っておいて頂く様にして、契約後のトラブルが発生することは極力避けるようにしますが、それでも、もしもなにか問題が発生した場合は誠意ある対応だけは心掛けないといけません。
そこまでが、仲介業務の責任範囲だと思います。

中には居るんですよね、そういう場面になると逃げる奴が。

 

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