セント・オブ・ウーマン/夢の香り

プロ野球が開幕して、いきなり阪神タイガース快勝と思いきや、その後巨人に連敗してしまいましたね。それで昨夜は、気分転換で手元にあるお気に入りのDVDで営業鑑賞です!

アルパチーノがアカデミー賞取った「セント・オブ・ウーマン 夢の香り」、何度観ても心打たれるいい映画です。


人生に投げやりになっている孤独な盲目の退役軍人が、有名高校の苦学生と数日の間ニューヨークに行き、途中で心通わせてお互いの心の中にある問題やトラブルを解決していくことになるストーリーです。
人の出会いの不思議さ、生きていく希望の大切さは身近なところにあると思わせます。

1992年の映画です。

未だご覧になっていない方は、機会があれば是非ご鑑賞されては如何でしょうか。

 

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桜満開

大阪の桜は昨日から満開です。

公園や河川敷などが、いきなり桜だらけになるのは例年通りの光景ですが、今年は満開になっても暫く雨の心配がなさそうなのがイイですね!

ネットで桜についての記事を見ていると、江戸時代の「享保の改革」の一環として大雨で川が氾濫し土手が決壊して洪水の被害に悩まされていたため、治水対策用に川沿いに桜を植えさせたそうです。土手の決壊を防ぎ、洪水の被害を最小限に抑えるためにこの桜を植えお花見で人を集め、川岸の地面が踏み固められたと知りました。

大川沿いの桜は源八橋や銀橋から眺めると、本当に綺麗です。

暴れん坊将軍、8代将軍徳川吉宗の「享保の改革」って財政再建目的だったそうですが、そのほかにもいろいろな改革を行った人で今もなお名を馳せている訳ですが、お花見が一般庶民に広がったのが約300年前の江戸時代中期なんて知りませんでした。

 

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不動産人/「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」とは違うという話です。

「瑕疵担保責任」とは、取引対象の物件(土地・建物)に不具合や欠陥があった場合に、売主がその欠陥を修繕する義務を負うという意味です。
売主の「瑕疵担保責任」を免責とする契約なら「瑕疵担保責任」は問われないことになります。つまり「売った後のことは、一切知りませんよ」という意味です。

いわゆる事業用不動産の中でも、中古の一棟売収益マンションの売買契約でプロの不動産業者同士が売却・購入する場合に、「瑕疵担保免責任の免責」として取引することは珍しいことでもありません。しかし、売主が知っていて、それを黙っていたのなら免責にはなりません。

「現状有姿」の取引というのもよくありますが、それは「瑕疵担保責任」とは別の話であります。

プロの不動産業者でも、「現状有姿」=「「瑕疵担保責任の免責」と思っている人もいますが、それは間違いです。
「現状有姿」とは、まさしく「今ある状態で物件の引渡を行います」という意味であって、「隠れたる欠陥、不備」について売主は責任を持たないということとは違います。

「現状有姿」を条件に売買契約しても、「瑕疵担保責任」についてどのように対処するかは重要事項説明書や売買契約書に明記しておいた方が無難です。

 

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富裕層世帯が増加中とか・・・

「富裕層」ってどのくらいの金融資産を持っている人のことを言うのか、預貯金・株式などの金融資産から負債を引いた金額が1億円以上を「富裕層」、5億円以上を「超富裕層」ということらしい。

ここに不動産は入っていないから、それを加えると「富裕層」「超富裕層」の方は相当な総資産になるはずです。

相続税の課税強化は、タワーマンション節税策や賃貸マンション建設などの不動産の持っている現金よりも相続税評価額の低い資産である不動産へとシフトしたのはご承知の通りです。
平均寿命が長くなったこともあって、子供や孫への生前贈与も人気があるそうです。

日本の総世帯の2~3%の「富裕層」「超富裕層」の人達が、日本国の20%超の金融資産を保有しているらしいから、その動向はすごい威力を発揮するわけです。
ただそのような、「富裕層」「超富裕層」の資産対策はどちらかというと『守り』であって、一般庶民が資産運用として考える『攻め』の対策ではなさそうですから、同じように行動していてもダメなんでしょうね。

「富裕層」「超富裕層」が資産運用のリスクを抑える方法として、最も効果的な原則は「分散投資」だそうですから、これは一般庶民でも真似ることは出来ます。

金や株式、通貨といった基本的な運用商品に加えて、さらに不動産などにも分散を心掛ける、こうした分散投資こそが、資産防衛に役立つことを「富裕層」「超富裕層」はよく知っている。
「富裕層」「超富裕層」ほどスケールは大きくなくても、やはり「分散投資」という考え方は頭の片隅に置いておいた方がよさそうです。

本日、株式市場が974円ほど下がっております・・・世の中不透明であります。なにが起こるか判りません。

 

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不動産人/せんみつ(千三つ)

せんみつ(千三つ)っていう言葉ご存知ですか?

最近では“せんみつ”っていう言葉を耳にすることは殆どありません。
私が社会人になった頃は、仲介業者を生業にしている人に対して“せんみつ”って言葉が日常会話のなかでも使っていました。
その時は、1000件の話の中で3件成約すれば“御の字”だという意味だと思っていました。でも後になって、元々の意味は“うそつき”(=本当のことは千のうち三つしかない)だということが知りました

大辞林では、『うそつき、ほら吹き』の他に、『まとまる話は千回のうち三回の意』(土地や家屋の売買、貸し金などの仲介を業とする人。)とありますので、先の“1000件の話の中で・・・3件成約”の意味も間違いではないようです。

でもテレビドラマなんかでも、不動産屋サンのイメージである口八丁手八丁で相手をだますみたいな人物像があって、昔は不動産業者のことを「千三つ屋」と呼んでいたそうです。

まあ、どちらにしても数多くの話の中で、成就できるのは1000のうち3、つまり0.3%っていうのは大袈裟ですが、実感としてはそんな感じの仕事であることは確かですから、話がまとまって、且つ、お客さんの喜んでもらえたら本当に嬉しい仕事です。

 

4000本のヒットを打つために8000回以上は悔しい思いをしてきている。
その苦しみと自分なりに向き合ってきた。
誇れるとしたらそこじゃないかと思います
イチロー(メジャーリーガー)

 

不動産人/勝利目前で「投了」

3月15日から16日未明にかけて行われた将棋の公式戦で、勝利目前の神谷八段が、それに気づかずに負けを認める「投了」をしたという。

神谷八段って、あの藤井六段が公式戦29連勝するまで、28連勝の記録を持っていた人ですから、相当強い棋士です。
あり得ないことが起こったということです。

我々、不動産取引の世界でもあり得ないことが起こることがあります。
実際にあった1つの例を挙げてみましょう。

仲介業者のAさんは、ある収益物件を買主に紹介して購入の意思表示を得て、売買契約の日取まで決めて後は事務手続きを着々と進めるだけとなりました。
共同仲介をする業者さんとも手数料の配分なども協議して決めて、来週に契約日を迎える段取りです。ところが、予定していた契約日の数日前になって、Aさんから共同仲介者に連絡が入ります。
「至急、会って話がしたいので・・・」というので、Aさんの事務所に行くと、新妙な表情で「契約できなくなったので・・・」と!
話を聞けば、売買契約の打ち合わせで買主さんとあっている時に、「こんな物件もある」と、契約する物件とは別の物件資料を見せたとか。

買主さんは興味を示して、「この物件の方が良い」と言い出して、契約予定の物件を断ってくれとAさんに伝えました。
と言うことで、契約する話はダメになったのです。

因みに、もう一つの物件の方は、チャンとした売り物件で無かったので、話にもならなかったのでした。
Aさんは業界でも古参の仲介業者でしたが、誠に大きなミスをやらかしたのでした。
共同仲介者(私)は、開いた口が塞がらない、情けない、アホらしいという気持でした。

本当に何が起こるか判らないというのが実感ですが、もう二度と経験したくない経験でした。

 

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不動産人/守秘義務契約(秘密保持契約)

守秘義務契約(秘密保持契約)

《英語:confidentiality  agreement・・・略してCA)

不動産の売買や会社買収などを検討する際に、相手方または仲介会社と締結する契約の一種です。
買主は、その売り物件の内容と重要事項を知りえる立場にあり、情報漏えいは商談そのものの不成立だけでなく、売主のその後の商談にも影響を与える懸念があるために、詳細資料を入手する際には買主側に物件内容の秘密保持を約束する文書を差し入れるものです。

外資系のファンドや商業銀行が参入してから、日本でも事業用不動産の商談・交渉を行う場合は、特に徹底した秘密保持が要求されることが多くなっています。

最初は戸惑いましたが、徐々に慣れてきてしまっていますが、正直なところ、あまり感じは良くないというのが私の意見でした。
外資系の会社が大手を振って元気に活動していた頃は、まずCAを出さない限りは物件の内容が全く分からないというものでした。

特に、収益物件などは詳細資料がないと買主に紹介すら出来ないのに、CAを提出してからでないといけないので、手順が逆だろうと思っていました。

それでも、なんとか買主さんに納得していただいてCAを出すという努力をしていましたが、情報開示された内容を読むとその段階で、お断りすることも多かったのです。
嫌な思いをしたのはそれからで、売り側の立場でCAをたくさん集めた人が、その検討先を顧客名簿にしていると気づいた時です。

買主側には知り得た情報の漏洩をさせないという契約をしているのに、売主側には購入検討者の氏名をセッセと集めて今後の営業に役立てようとしている輩(やから)がいるなんて論外だと思いましたね!

最近は大型物件だけでなく、こじんまりした物件でもCAを要求してくるようになっていますので、まあ~仕方ないって諦めて「守秘義務契約書」作っていますが・・・(笑)

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大阪拘置所の横を走る

大阪拘置所って自宅の近くなんですけど、耐震工事の関係で一部建て替えがされていて、綺麗な建物になっています。
周りはマンションだらけなので、中でいろいろな思いを持って暮らしている人がいるなんてあまり気にならないのですが、昨日のニュースでは、オウム真理教の死刑確定している13人のうち、7人が東京拘置所から分散して他の5箇所の拘置所に移送されたとか。
大阪拘置所にも2人が・・・死刑執行の準備とか聞くと、やっぱり緊張します。

籠池夫婦が大阪拘置所に拘留された去年7月から今月で8か月になりますが、
これって異常に長いらしいです。
安倍首相や検察にとって、籠池夫妻がシャバに出して、英雄気取りで、マスコミにべらべら話されるのを恐れているからだと言われているみたいですが、本当のところはどうなんでしょうかね。

今朝はそんなことを思いながら、自転車で大阪拘置所の横を走って事務所に向いました。

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不動産人/広大地の現地調査に行ってきました。

昨日より今日、今日より明日って感じでグングン気温が上昇しています。
でも、花粉がブンブン飛んでいるみたいで、朝起きたとたんに頭がガンガンしています。

お昼前から、先日ゼネコンさんから紹介を受けた尼崎市にある事業用の土地を見に行ってきました。
土地の面積が1500坪位ありますので、まず何に利用できるかを考えるためです。
地主さんは事業用の賃貸借を希望されているということですから、利用目的に見合う借主さんを見つけなければなりません。

用途地域も工業系ですので、実需の事業用地です。
工業系以外の用途地域なら、以前は賃貸マンションやアパート、店舗なんてのが多かったのですが、工業系や郊外の土地の有効利用は今後増えてくるようですし、広大地になると道路付けが【命】ですね。

前面道路が狭いと使いようが無いので、隣地の所有者に買ってもらうか、道路拡張する為の作業をする必要も出てきますから・・・こういう大型物件は、あてはまる借主さんが居ると、ドンピシャですけど、それなりの時間を要することは覚悟しなければなりません。
なんかヤル気になってきました!

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不動産人/遺産分割協議書

通常、「相続」って自分の親が亡くなった時に初めて経験するものだと思うのです。

私の場合は、両親が亡くなってから、長い間そのままの状態であったので、実兄が亡くなってから「相続」に取り掛かって、姉弟4人で分割することになりました。
皆で相談して、「法定相続分」で登記しましたので、登記申請は私一人で全員分の登記をすることができましたが、「法定相続分」以外の分け方だったら相続人それぞれが登記申請することになります。

それに、「遺産分割協議書」をつけなければなりません。(注)

(注)

「法定相続分」と異なる持分で登記する場合、故人の残した遺言書があれば「遺産分割協議書」は要りません。

「遺産分割協議書」を作成するということは、個別に相続財産の多い、少ないがあると言うことですから、それが意に沿わない人が一人でも居ればダメなんです。

これが相続の”肝“の部分です。

「相続」で揉めそうなことが予想できるなら、「遺言書」が有効だと言われていますが、通常そのことを予想できる人は少ないのじゃないでしょうか。

また、最近の芸能ニュースで話題になった「突然死」みたいなこともありますしね。
相続をめぐる“争続“問題は、我々にとっては永遠のテーマなのかも知れません。

 

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