晴れの日

今年は暦のせいで、不動産業者も5日に初出して、また3連休してるところも多かったみたいです。
実質的には今日から仕事モードに戻さないといけないのですが、大阪では今日9日から11日まで戎さん(えべっさん)で、会社ぐるみでお参りに行ったりするのも珍しくありません。
本気モードに戻すのには、なかなか難しいところもありますが・・・

私は、年末から腰痛で苦しんでいましたが、なんとか回復の兆しが見え始めてホッとしております。

それにしても、「はれのひ」とか言う貸衣装屋さんは酷いことをしたもんですね!
「晴れの日」の成人式の着物や着付けのお金だけ頂戴しておいて、当日になってもぬけの殻なんて人として最低じゃないですか。

TVニュースのなかでは、家賃や従業員の給与も未払いだとか、前々から計画していた感じですし、”目標100店舗とか、上場を目指している”なんて謳い文句で集客する手法も悪意を感じますよね。
こじんまりした商売が難しい世の中になりましたけど、kれぐれも悪い奴に騙されないようにしたいもんです。

星野仙一さんの突然の訃報にも驚かされました。
“人は無くなった時に、その人の大きさが分かる”なんて言いますが、野球界の同僚・選手の皆さんのエピソードなどを聞いていると自然と涙が溢れてきて、いい人だったんだなぁって感じました。

「はれのひ」の経営者とは雲泥の差であります。

 

≪お年玉≫プレゼント お正月企画

《お年玉》プレゼント お正月企画

あけましておめでとうございます。

新年早々「南森町不動産」ブログにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍1冊プレゼントさせていただきます。

いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

  1. 「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか」 牧野知弘著
    少し以前に出版された本ですが、不動産屋の商売の基本と、不動産家主業の考え方について書かれています。不動産の真の価値は、いかに付加価値を高めることができるか。
    町の不動産屋と投資家の接点についてよく理解できると思います。業界のカラクリと同時に、借家業やREITなど、一般の人でも扱うことのできる不動産投資の仕方も分かりやすく紹介されています。
  2. 「誰も触れない不動産投資の不都合な真実」 八木剛著
    ジャブジャブの金融緩和、他の投資に比べて安定した収益を得やすいと言われる不動産投資に流れ込んでいます。
    しかし、不動産オーナーのパートナーとなるべき不動産会社や金融機関の中には自己の利益を優先する人も多い・・・不動産投資で痛い目に遭う前に知っておくべき業界の内情とリスク回避の方法を、不動産業界に身を置く著者が紹介する。
  3. 「定年後」 楠木新 著
    組織を離れてしまうと、孤立しかねない男社会の悲哀。
    お金や健康、時間のゆとりだけでは問題は解決しない、第二の人生をどう充実させたらよいか。定年後に待ち受ける「現実」を明らかにし、真に豊かに生きるためのヒントを感じされられる定年のない自営業者も同じです。
  4. 「九十歳。何がめでたい」 佐藤愛子著
    94歳の直木賞作家の100万部を超えるエッセー。老若男女と幅広く読まれた昨年のベストセラーです。まだお読みになっていない方はどうぞ。

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※ご応募は、当ブログ内の「お問合せフォーム」「メール」をご使用ください。
※先着30名様までとさせていただきます。
※日本国内に送付、おひとり様1冊とさせていただきます。
※平成30年1月15日迄

 

12月25日

今朝もいつものように、事務所に行く前に堀川戎神社に立ち寄ってパンパンと拍手を打って頭を下げて参りました。
境内に車が数台止まっていて、お正月の準備をし始めていました。
いよいよ、年末って感じです・・・五十日(ごとび)ということもあって、朝から銀行もキャッシュコーナーは順番待ちでした。

昔ほど季節感がなくなっているのは、私だけでしょうか?
大きな会社ならいろいろ年末の後片付けや、年初からの準備なんかもあるのでしょうが、私どもの場合は取り立てて普段と変わることはありません。
ただ、12月で1年間の数字の締めはしますので、会計ソフトに入力する仕事はありますし、年賀状も大掃除も他にだれか代わりがいるわけじゃないので、一応段取りはしていますが。

昨日は、一日中「陸王」観ていた感じでしたね。
最後の方は、お酒がたっぷり体中に沁みこんでいたので、残念ながらうっすらとしか覚えてませんが・・・

天皇誕生日

今日、12月23日は”天皇誕生日”ですけど、再来年の今日は”天皇誕生日”ではなくなります。
平成31年の5月皇太子が天皇陛下になられるので、近い将来2月23日が最初の”天皇誕生日”となりますね。

新聞では、再来年の今日が祝日にするかどうかこれから決めるって書いてありました

クリスマスイブの前日ですから、飲食店やプレゼント用品などを扱っているお店は、平日か祝日かは大きな問題ですよね!

会社員している時とか若い頃は、休みが多いと嬉しかったですけど、自分で仕事していると休みは週に1日あれば良いかなって感じです。

そうそう、昔から私も今日は誕生日でして・・・

あっ、ありがとうございますm(・・)m

 

不動産人/「サブリース契約」について

賃借人(入居者)と賃貸人(家主)との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は20年とか、30年とかの契約ですが、通常は2年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は7万円のサブリース家賃が3年目に6万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の8~9割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、7割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください!

 

不動産人/「おとり広告」について

インターネットで物件探しをするのが当たり前の時代です。
同じ物件が、複数の不動産情報サイトや不動産業者の自社ホームページに載っていることも普通です。

特に賃貸物件にその傾向が強いのですが、架空物件を掲載して、物件探しをしている人に問い合わせをさせて、客引きをする業者がいます。

これは、昔の“電ビラ”といって、許可無く電信柱に「四畳半一間 家賃1万円」とか貼紙をして客引きしていたブラック業者と同じです。

すでに契約済となった物件、実際にあるが賃貸募集や売却するつもりのない物件、もともとそんな物件自体が存在しないなど、「おとり広告」は悪質なものです。

ただ、「おとり広告」とは違い、インターネット上から削除するのを忘れたとか、これから削除する段階の物件情報もありますので、全てが悪質なものでもありませんが。
首都圏に比べて近畿圏が圧倒的な数の「おとり広告」がはびこっているということです。
今夏より大手不動産情報サイトが対策強化に乗り出したというから、関西でも徐々に減っていくでしょうが、取り合えず気をつけて下さい!

 

本屋さんはどこへ

大阪市内でも昔ながらの町の本屋さんは減ってしまって、うちの子供はもっぱらAmazonです。
わたしは本屋さんに行くこと自体が好きなので、大型書店に行くことが多いですね。

本屋さんの数自体は、ここ10年間でおおよそ25%減ったそうですが、壱店舗あたりの面積は増えているそうですから、書店の大型化が進み、家族経営的な本屋さんが淘汰されている傾向がうかがえます。
比較的、業態が似ていると思える不動産業者とはちょっと違うかもしれませんが、銀行系の不動産業者さんや大手財閥系の不動産業者さんが昔だったら取扱いをしなかったような物件の仲介をしている状況は、町の本屋さんと同様、町の不動産屋もおなじ流れのなかにあるのだと思いますね。

ただこの間、雑誌で見かけたのですが、アメリカやヨーロッパでは書店回帰の傾向があるそうです。
電子書籍の市場にストップをかけようとする著作者や出版社が出て来たり、「デジタル疲れ」というなんでもかんでもスマホを見て過ごす生活にしんどさを感じる購読者が出て来たからだそうですが、その話になぜか、少し納得した気持ちになりました。

不動産人/高齢者の不動産取引

既に4人にひとりが65歳以上である高齢化社会が始まっていて、これからもより高齢化が進むというから、まさに経験したことの無い社会が始まろうとしているわけです。

かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。

すでに、65歳以上の方の内、7人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に90歳、95歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。

不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、80歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。

また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑(まだら)の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。

買主の方から、後見人を付けて欲しいなんて言われて、売主さんが「私は元気です!」って怒ってしまって結局、その取引が破談になったなんていう話もあります。

高齢化って良いことばかりじゃ無さそうで、なかなか難しい問題であります。

不動産人/田園住居地域(平成30年4月から導入)

来春、田園住居地域という住居系の用途地域が追加されます。


生産緑地指定(注1)された農地が、所有者の高齢化や農業を続ける意思がない場合に、制度30年経過する2022年にあたり、多くの宅地化が進む可能性が高いので、残される農地の利用とこれと調和した住居の環境を保護するために定める地域が創設されたわけです。

(注1)生産緑地指定
都市部に残る農地について、生産緑地指定を受けると農業継続を条件にして、固定資産税を大幅に減免したり、相続税の支払い猶予を受けたり出来ることとされています。

田園住居地域は、低層住宅の良好な住居の環境を保護する仕組みで、建築規制の概要は、次の通りです。

【建築規制】
区域内での建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの(住宅、老人ホーム、診療所等)又は農業用施設(農業の利便増進に必要な店舗・飲食店等で面積500平方メートル以内のもの、農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの)に限るとされているので、住宅ついてはほぼ第一種・第二種低層住居専用地域と同じようなイメージで、且つ、農業物に付随する小規模な飲食店舗が建築できるということです。
区域内の建築物について、容積率、建ぺい率、高さ、外壁後退を、低層住居専用地域と同様に制限するとされています。

不動産人/修繕費と減価償却処理

今年も残すところ、あと半月です。
12月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。
賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】(一般的な目安)

外壁の塗装工事や防水工事

修繕費

賃貸マンションの空調機の交換

修繕費

1LDK→2LDKへの改装工事

資本的支出

新しいシステムキッチン
ユニットバスの設置

資本的支出

エレベーターの新設

資本的支出

老朽化した便器の交換

修繕費

和式から洋式への、トイレの改装

資本的支出

畳の張り替え、クロスの貼り替え

修繕費

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。