不動産人/修繕費と減価償却処理

今年も残すところ、あと半月です。
12月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。
賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】(一般的な目安)

外壁の塗装工事や防水工事

修繕費

賃貸マンションの空調機の交換

修繕費

1LDK→2LDKへの改装工事

資本的支出

新しいシステムキッチン
ユニットバスの設置

資本的支出

エレベーターの新設

資本的支出

老朽化した便器の交換

修繕費

和式から洋式への、トイレの改装

資本的支出

畳の張り替え、クロスの貼り替え

修繕費

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。

転職&天職

今朝は寒かったですね、大阪市内でも1℃ですから、風も強かったので、指先が麻痺していました。
朝一番にクリニック行き、月1回の高血圧の薬をもらいにです。

それから、昨日電話いただいた業者さん(=売主)と打ち合わせです。
今年10月に入社されたとのことで、今までの経歴なんかもお互いお話して接点を見つけます。
偶然にも私が少しだけの間ですが席を置いていた会社に居られたそうで、話が結びついて本題に入りました。

不動産業界は転職率が高い業界なので、皆さん結構いろいろな会社に居た経歴があったりして、どこかで接点を見つけることができるものです。
それに、不動産業界だけで生きていくのには、いろいろ経験していた方が仕事上のメリットもありますし、人の苦労も理解できるものです。
転職経験者として言えるのは、新しい職場でいかにして早期に成果を挙げることが出来るかが勝負だということです。
昔は3ヶ月成果がでないと首だとか言われていた時代もありましたけど、今はどうでしょうか?
いろいろな知識や経験・人脈などない段階でいきなり成果を出せと言われても、難しいですね。

それまでは、ひたすら辛抱、忍耐であります。

転職して、いつかその仕事が天職になるかもしれませんから。
こつこつ種を蒔いて、水をやって、肥料を与える・・すると実がなって、花が咲いてくるものだと、そうです、そう思ってやるしかありません!

不動産人/ローン特約

不動産の売買契約に伴って、すべての必要資金を手持ちの現金で実行する人は殆どいないと思います。
金融機関からの融資を申し込んで、取引をするのが普通です。

元々、事業用不動産の売買では、契約締結に際して、買主の融資がOKであれば購入、NOであれば“白紙解約”か“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありませんでした。
でも、最近は売買契約前の「ローン特約付買い付け証明書」自体を受け取らないケースも珍しくありません。
売主は、ローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、もしその後にいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に買主から「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。

金融機関の融資の可否は、不動産業取引の“生命線”です。

極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが最も大きな問題なのです。

■ ローンの具体的内容 ■

市販されている売買契約書を使っている場合は、予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金1000万円で売買契約し、決裁時に残金9000万円を支払うことになっている場合、必ずしも90009000万円自体が融資対象金額とは限りません。
ちゃんとした売買契約書では、ローン特約条件に「●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をする」と具体的に書かれているはずです。
買主は売買契約してから、「これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えます」ではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行する責任がありますし、仮におっとり刀で行動を起こしたとして、期待する融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても(厳密な意味で)解除や失効の主張は出来ないのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思います。
でも、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。

 

「癌封じ」の猿丸神社

「瘤(こぶ)取りの神」として有名な猿丸神社に行って来ました。

知人が癌を患っていて、薬が効いているらしく本人はいたって元気なのですが、ステージ4だということですから心配で、お祈りと御守を戴こうと思ってのことです。

関西では「癌封じ」にこの猿丸神社が有名なので一度行っておかないとって前から思っておりました。難波からだと近鉄奈良線の大和西大寺駅で京都線に乗換えて、「新田辺駅」からタクシーで20分位掛かります。
多少、時間に余裕のあるときでないと行けない距離ですね。

こじんまりした神社で、落ち着いていた、なにかご利益のありそうな雰囲気です。
絵馬やお御籤のお猿さんのキャラクターも可愛いですけど、お金儲けの臭いがしないのが気に入りました!

皆さんも、「癌封じ」を祈願するときには、「猿丸神社」に行かれては如何ですか?

http://www.sarumarujinja.jp/

 

不動産人/大きな会社のデメリット

不動産業者(特に仲介業者)は、他の業界に比べて中小企業や個人業者の割合が高いといわれています。だいたい全業者の97%位が従業員20人以下の小規模事業者だそうです。

小規模事業者の不動産屋さんの多くは、独立する前は大手の不動産業者に勤めていたり、不動産に関連する建築業や金融機関に勤めていたりして、これなら自分でもやれそうだと思って開業するのじゃないでしょうか。

私の場合は、38歳の時に勤めていた銀行の子会社である不動産会社が(そろそろ)潰れるだろうなと思い、上司に相談したところ、「この船は沈む運命にある。君は未だ若いのだから早く辞めたほうがいい・・・」って言ってもらいました。
その上司も数年前にお亡くなりになりましたが、私が希望すると会社に住宅地図が2セットあったので、1セットを退職金代わりに頂きました。
住宅地図って揃えると、20~30万円したので助かりましたね。
今は、住宅地図ソフトやYahoo地図など安価で手に入るのですが、その頃は電話・FAX・住宅地図が不動産業独立のための“三種の神器”でしたから。

小規模業者のメリットは入ってくる情報がすべてコントロール出来るということだと思います。
大きな会社とか、社内に上下関係がある会社だと、売り買いの情報とかであまり独り歩きして欲しくない情報も上司や同僚に報告しないといけないので、情報を得た人が全く知らないところへ流れてしまうことがあります。

事業用不動産の場合、複数の仲介業者が介在する場合も多いので、そういう風な流れで仕事が進むことがあります。
ですから、社内にもう一件不動産業者が居るのと同じような関係になります。

それも、同じ組織の身内ですから、言いたいことが言えないこともあって、上手く情報が伝わらないで、情報を得た人がコントロールできないなんてことがままあります
これって仕方ないとは思いますが、大きな会社の仕事上のデメリットだと思います。
反対に言うと、それだから自分で情報が取れる人は独立しちゃうのです。
ただ、大手の会社の信用力は大きいので、大きなメリットですけどね!

法人か個人か

阪神タイガースの桑原投手が、年棒463%アップで契約更改とか。
プロ野球選手って、基本的に“個人事業主”だから年棒が高いと、翌年の税金とか大変だと思いますし、年棒が下がると凄く大変だと思います。

サラリーマンは毎月の給与から源泉徴収されているので、納税の意識は低いとされていますので、丁度今、自民党とかがこれからの所得税改正(=増税)の検討に入っていますが、メインは最も扱い易いサラリーマンの人達がターゲットにされています。

年収800万円とか、850万円とかで線引きして、それ以上のサラリーマンは増税になるのでしょうか。
個人事業主は12月で数字を締めるので、そろそろ来年の所得税・市府民税それと国民健康保険料の支払い額がチラチラと見え始めてきました。

これから、独立して会社を立ち上げようと考えている人がいましたら、税金のことだけでなく、法人でも個人事業主でも社会保険料の負担がこんなにも重いのかって分かるはずです。
国民健康保険料なんて、(大阪市の場合)年収600万円を超えたあたりから、MAX89万円/年で6月から10回に分けて支払いますので、月額8万9千円です。
年収1000万円でも、2000万円でも同じ金額です。
これって凄く儲かっている時は嬉しいのですが、そうでもでない時はオイオイって感じで、すごく不公平感のある制度ですよね。

小さな会社を立ち上げてしまうと、60歳以上でも厚生年金支払うことになります。
個人事業主は、60歳超えると年金支払いは任意ですから、義務ではなくなります。
交際費も個人事業主は、正当なものであれば上限はありません。
使えるお金も、会社を立ち上げると給与所得や役員報酬ですから、自由には使えませんよ。
個人事業主は、売上から経費を引いた額が黒字であれば、それが所得ですから自由度は高いです。

会社を立ち上げると「社長」ですが、個人事業主は「〇〇さん」ですけど、飲みに行けば「社長さん」になれます・・・(笑)

法人と個人、どっちがいいのかは、一概には言えません。

升田幸三さんの話

将棋の「羽生善治」さんが竜王戦に勝利して、7つのタイトルですべて永世資格を持つ史上初の「永世7冠」を達成しました。で、改めて「永世」の商号を得る為の条件を調べてみると・・・

永世称号の獲得条件と資格を持つ現役棋士(毎日新聞HPより)

永世名人 通算5期         羽生善治、谷川浩司、森内俊之

永世王将 通算10期        羽生善治

永世竜王 連続5期または通算7期  羽生善治、渡辺明

永世王位 連続5期または通算10期 羽生善治

名誉王座    同上        羽生善治

永世棋王 連続5期         羽生善治、渡辺明

永世棋聖 通算5期         羽生善治、佐藤康光

今年の将棋界は、「藤井聡太」四段の連勝記録騒動、「加藤一二三」九段の引退とバラエティー番組での活躍、コンピューターとの戦いなど派手な話題が多かったのですが、最後に大きな話題を提供してくれました。

 

実は、私も学生時代に半年だけ“将棋部”に所属していたことがありまして、将棋は好きですけど、下手です。

でもどちらかと言うと、将棋よりも棋士の逸話や振る舞い、雰囲気やエピソードの方が好きです。

それぞれの棋士は、すごく個性的でひとりひとりが独立しているって感じられますね。

誰もが知っている王将の「阪田三吉」、その孫弟子の“おゆき”がヒットした「内藤國雄」さん、子供の頃に将棋界で無敵だった「大山康晴」名人など。

なかでも、大山名人の兄弟子「升田幸三」さんは風貌からしてただ者じゃないって感じでしたね。

一日200本タバコを吸っていたとか、木村名人に対して「名人など所詮はゴミのようなもの」と発言し、ムッとした名人は「じゃあ君は一体なんだ?」と返したら「ゴミにたかるハエだな」と言ったなど、いろいろ面白い話がいっぱいで、

ひと月ほど前にも、BS放送で升田幸三さんが、広島の田舎から大阪に出てきて、大山名人や木村名人と戦ったエピソードなどを盛り込んだ番組を偶然見つけました。

一日200本タバコを吸っていたとか、昔は相当上位の棋士でも生活はかなり苦しかったことや、当時の木村名人に対して「名人など所詮はゴミのようなもの」と発言し、ムッとした名人は「じゃあ君は一体なんだ?」と返したら「ゴミにたかるハエだな」と言ったなど、いろいろなエピソードがいっぱいで、面白かったですね。

通常のビジネスの社会では、なかなかここまで個性的な人は居ないでしょうから、こういう個性的な勝負師は人を引き付けるものです。

 

実質的な後継者は加藤一二三さんであるとされているが、加藤氏のみならずその棋風を慕う棋士は多く、羽生善治さんも、将棋を指したい人は誰かと言う問いに「升田先生と指したい」と述べているとか。

年末の仕事

「新年の抱負」を、年末まで覚えている人は、全体の14%だと聞きました。

確かに、今年の初めに何か祈願したような気がしますが、正確には覚えていません。

12月も第二週となり、今年もあと3週間ほどで終わろうとしています。
不動産の仕事の方は、昔でしたら12月の年末とか、3月末だと年度末の駆け込み需要とかあったのですが、全く無いわけではないのですが、比較すると減ったように感じますね。

売買だと契約と決裁を同時にするより、1ヶ月くらい空けて決裁する取引することの方が多いので、ここ1~2週間で何か歯ごたえのある仕事できると嬉しいのですが・・・

まあ、慌てても仕方ありません。
時間のある時に「年賀状」のデザインでも考えようかと思っております。

不動産人/個人の低額売買契約について

去年の今頃は不動産業界もなんとなく景気が良かったのですが、今年は金融機関の融資の絞込みがあってかなり雰囲気が違います。
きっと昨年・一昨年あたりの反動なのでしょうね。
でも、きっとまた潮目が変わる時がやって来ます。
ただ、それがいつなのかは分りませんが…

≪個人から個人への低額譲渡≫

以前、親子間で土地を時価の約80%で売買した際、時価との差額に贈与税が掛かるか否かが争われた訴訟があって、東京国税局が課税を取り消したという新聞記事を見ました。
夫婦や親子間での売買の場合に、取引価格を低くして実質的な贈与を行うことを防ぐ場合があると思いますが、この判決は“時価の80%”であれば夫婦であろうが、親子であろうが通常の売買とみなすということだったようです。
この80%というラインは、相続税路線価を「時価の80%程度」とした課税基準の考え方に基づいているからです。
著しい低額譲渡とは、そこがボーダーラインになっている。
路線価の価格が絶対に正しいなんてことはないと思いますが、価格操作が出来ない一定の“ものさし“として利用することは一応公平性を保っていると思います。
著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき税務署が判定することになりますが、一般の個人間での取引価格が結構割高だったり、反対に割安だったとしても通常は贈与税の対象にはなりません。
それは、親子間売買や、恣意的な取引をしたという裏がないということが分かるからです。
通常は、売主と買主の気持ちは裏腹であって、売る人は高く、買う人は安くと思っているものです。
もちろん、例外はありますが、ちゃんとした仲介業者が介在して行われた商取引だということだからです。
だから、個人同士で直接売買契約をすると、何かあるなと怪しまれることがありますね。

(1)お父さんが、路線価等8億円の物件を10億円で購入もしくは所有している。

(2)その物件を子供に8億円で売却する。

(3)一般個人間の不動産売買でも通用する取引として終了。

(4)子供に贈与税は掛からないし、お父さんも売却損(▲2億円)が出て譲渡所得税は掛からない。

≪個人から法人への低額譲渡≫

個人から法人へ不動産譲渡した場合、売買価格が時価の2分の1未満だった場合には、売主の個人に対して「低額譲渡」として時価での譲渡として「みなし譲渡所得課税」されますし、買い手の法人に対しても「利益」を得たとの判断から法人税が掛かります。

 

≪参考≫

売主

買主

個人から個人へ低額譲渡

所得税

贈与税

個人から法人へ低額譲渡 みなし譲渡所得税

法人税

屁理屈

ネットで検索すると、「金額」とは“具体的な数字で表される金銭”、「価格」は“物の価値の貨幣による表示”とあります。

森友学園の8億円値引き問題が国会で取り上げられて久しいのですが、新聞を読んでいると、ここにきて財務省の太田充理財局長は・・・
「金額のやり取りがあった。そこは認めている」
「金額のやり取りが一切なかったかのように答弁が受け止められて誤解を招いたとすれば、おわび申し上げる」
としながらも、今年3月の前理財局長佐川氏の答弁は「金額」ではなく「価格」、つまり学園側への売却額を示す「予定価格」についてのものだったと釈明。
売却額そのものは事前に伝えていないので、佐川氏の答弁に問題はないということだそうです。
こういうやり取りを、我々商売や営業している人がやったらどうなりますかね。
「絶対、あいつはアホや!屁理屈ばっかり言いやがって~」「もうエエから帰れ」ってなるはずです。

商売人や営業マンは、自分の話している相手が、自分の発言により、どう思うかを考えて、それを推測して話をしています。。
自分の方に都合のよくなる話ばっかりして、それにより相手がどう思うのか?

財務省の人は相手のことを全く考えて話をしていないのですね。
これって凄くないですか?