不動産人/店舗の案内に行ってきました!

「南森町不動産」って売買中心の不動産業者なのですが、テナント募集もするようになったのは10数年以上に前になります。

収益マンションやビルのオーナーさんから「空いている所あるから募集してよ」って言われると、「ハイ!」って言うしかないじゃないですか(^^)
と言っても殆どは客付け業者さんがお客さんを付けてくれるケースが多いのですが、家主さんとしたら金銭的負担には変わりませんし、以前からの信頼関係がある分だけ家主さんも安心して任せてもらっていると思いますので、気持の中ではプレッシャーを感じつつマメに募集活動をやっております。

三ノ宮の店舗も募集をしていて、先週と先々週と続けて内覧の立会いを致しました。
65坪ありますから、募集賃料も約140万円とそれなりに大きな金額です。

 

実はこの家主さんとは、10年以上前に大阪道頓堀の大型店舗のテナント付けをしたことがあるので、今回も神戸ですがテナント募集を請け負ったという次第です。

最初は当然初対面から始まるのですが、一度お付き合いが始まると継続して仕事させていただけるので、すごく嬉しいですね、その信頼を裏切るようなことは出来ません。

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6人に1人「1ヵ月テレビ見ない」(10~20代)

テレビでの歌番組が盛んだったころの人気歌手西城秀樹さんが亡くなったというニュースで、同世代のスターが亡くなったということでの寂しさを感じました。

最近の地上波テレビでの音楽番組の少なさと、BSテレビでの懐かしい歌を取り上げている音楽番組の多さはどういうことでしょうか?

BSテレビでは時代劇も結構やっていますし、いろいろな企画物もあって面白いですが、地上波テレビはクイズ番組や健康番組がやたらと多くて、私としては見るものが少ないですね。

専門会社の調査(※)の結果、各年代別にテレビの接触頻度を調べたところ、10代後半は48%がテレビの接触頻度が低い。
さらに、10代後半から20代の6人に1人がテレビ視聴をしない、もしくはテレビを所有していないことがわかったというから驚きました。
一方、私のような60代に関しては、テレビをよく見ることが判明したという。

テレビは頑張って年代を超えた面白い番組を創って欲しいですね。

(※)オンラインビデオ総研:全国の10代から60代の2万人を対象に実施したテレビ接触頻度調査結果。

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「リロケーション」物件の殺人事件

「リロケーション」は、転勤になった人の自宅を期限付きの賃借人を斡旋・管理する不動産ビジネスサービスのことです。

大阪のタワーマンションの1室を購入したAさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Bに転貸した後、Bが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Aさんが借主の不動産会社に約1500万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が570万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。(読売新聞)
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。

この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。

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無理が通れば道理引っ込む

無理が通れば道理引っ込む

【意味】無理が通れば道理引っ込むとは、道理に反することがまかり通る世の中なら、道理にかなった正義は行われなくなるということ。

「かぼちゃの馬車」の被害者の多くはサラリーマンだったようですが、報道によるとそれなりに高収入を得ていた方が多いとか。当然、大きな借入をするのに銀行も誰にでも融資は出来ないはずです。
平均的な日本人にとって「銀行」の信用は、不動産業者と比べ物にならないくらいに絶大です。
「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルを「銀行」が評価していると言われると、投資用不動産の「信頼感」はグッと増します。

関西では流れていなかったと思いますが、テレビCMで人気タレントが登場していたのもビジネスモデル自体の「警戒感」はかなり薄れていたと思います。
「空き室があっても支払われるはずだった」30年間の保証って何だったのか?
そもそもそんなことが出来るというのか?

スルガ銀行は金融庁の立ち入り検査中です。
内部調査で、複数の行員が審査書類の改ざんを知りながら融資した疑いが浮上しています。

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昨日の午前中は、定期検査で病院に居てテレビの国会中継を観ておりました。
例の「加計学園」の問題に対して、野党の質問に対して、安倍首相が答弁していました。
ニュースで見ていた柳瀬元首相秘書官の答弁もそうですが、誠意とか真摯とかいうものが感じられないような気がして、嫌な感じを受けました。

「かぼちゃの馬車」「加計学園」も人に迷惑を掛けたとしたら、関係者の皆さんはチャンと納得できるように説明して欲しいですなぁ。

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不動産人/事業用不動産市場のトレンド

事業用不動産と一口で言っても、その種類は多種多様でありますが、大きく分けるすれば、賃貸して収益用として使用するか、自己使用の二つに分けることができます。

【収益マンション市場は停滞気味】

収益物件のなかでレジ系(居住用のこと、レジデンシャルの略語)は最近人気がなくて、どちらかと言えば収益ビルや収益店舗の方に人気があります。

古ビルや売土地は購入意欲旺盛】

今一番人気があるのは“土地”ですね。
“土地”はその上に建てる建物の目的によって自社ビルにも収益ビルにも変化することができますが、“土地”と言っても、大阪市内にある土地は駐車場でない限り更地であることがないので、何かしらの建物が建っています。

築30年とか40年とか築年数が経っているものは、普通は取り壊して新しいビルを建てることになります。

【実需の業務用地も人気者です】

また最近では郊外にある工場用地や物流用地も人気がありますので、まとまった広さの物件は取り合いになったりしています。

事業用不動産のトレンドを見ていると、今の景気のいい業種や業界がどんなものかはよく判ります。
高齢者向けマンション用地が人気のあった時代、ついこの間にはワンルームマンションやホテル用地が人気者でした。
コンビニ用地や沿道サービス用地も今は少し落ち着きました、戸建用地が凄い人気のあった頃もありましたね。

時代と共にいろいろな事業用地に人気が出たり、そうでなかったりしながら動いていきますので、不動産業者としてもトレンドに合わせた動きが必要なんです。

 

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不動産人/相殺すると印紙節税に

収益物件の売却・購入の取引の実務についてのお話です。

 

例えば、平成30年5月10日の一括決裁取引とします。

<事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ>

≪売主が受け取る金銭≫

【契約金】   1億1百円(税込み)

※売主はサラリーマンですが、所有しているアパートを売りことにしました。アパート経営は副業で本業は給与所得者だから、売買の時は非課税だと思っている方もいますが、アパート経営は立派な事業ですので、領収書には印紙が必要です。

※取引金額に、消費税の金額が明記されている場合は、消費税抜きの金額に対する印紙を貼ればOKですので、収入印紙だが少なくて済むかもしれません。

 

【固定資産税精算金】  40万円

固定資産税は、1月1日現在の所有者に課税されるので、今回の場合は売主が支払うものです。

不動産取引の習慣として、取引日でその一年分の固定資産税(都市計画税含む)を日割り按分して精算するのが一般的です。精算の起算日は、大阪では4月1日を、東京では1月1日をスタートにして按分計算をします。

税務上、固定資産税の精算金も売上代金として処理します。

 

≪買主が受け取る金銭≫

【家賃精算金】   150万円

※5月分家賃の内10日間は売主のものですが、11日以降月末までの家賃は買主のものです。
今回の場合、5月分家賃は4月末までに売主の銀行口座に振込みがされているので、決裁時に売主から買主に日割り家賃を計算し買主へ支払います。
尚、5月分家賃に未収分があったとしても、振込みがあったものとして処理することが一般的です。

 

領収書に貼る収入印紙

≪売主≫

【契約金】     1億1百円・・・・・4万円

【固定資産税精算金】 40万円・・・・200円

≪買主≫

【家賃精算金】   150万円・・・・400円

相殺すると実際の金銭は、(1億1百円+40万円)―150万円=9千990万円 となります。

売主は9千990万円分の領収書を1枚、買主に渡すことで一件落着となります。

因みに、この時に貼る収入印紙は2万円となります。

相殺する場合の領収書には、その詳細について記載する必要があります。
また、後日見ても判るためにも相殺内容はしっかり書いておくようにしましょう。

事業用不動産でのご相談事、お悩み事など御座いましたら、お電話・メールをお寄せ下さい。

また、売却・購入や買い替え、テナント募集などについてもお気軽にご連絡頂ければ幸いです。

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不動産人/不動産投資に失敗してしまいそうだったら・・・

不動産投資が成功だったのか、失敗してしまったのかは、普通は短期間では判断できないと思います。

ここ数年、不動産投資がブーム化して投資用マンション、一棟売マンションを中心に金融機関も貸し出し合戦の様相でしたが、昨年後半から徐々に融資審査も厳しくなり、今春にはほぼ落ち着きを取り戻したようであります。
不動産を購入すること自体はそれほど難しいことではありません。
サラリーマンでも経営者でもチャンとした収入の裏付けがある人が、それに見合った物件を購入する分にはチャンと購入出来るものです。
別に、不動産投資の書籍を読まなくても、不動産投資セミナーに通わなくても購入できますが、成功事例や成功体験を見聞きすれば、『私も不動産投資やってみようかな』っていう動機付けには持って来いでしょう。

金余り、投資ブームの状況下で思い切り不動産投資家さんを煽ったから、「かぼちゃの馬車」のような事件が起こったのでしょうね。

かぼちゃの馬車

かぼちゃの馬車2

かぼちゃの馬車3

プロの不動産業者が収益物件を購入する場合は、空室が増えようが、思わぬ費用が発生しようが、プロとして対処できるのですが、サラリーマン家主さんが不動産トラブルの経験も少なくて、資金的にも余裕がないとすれば、何かあった時には誰かに頼らないと身動きが取れませんよね。
それに、自分は福岡に住んでいるのに、物件は大阪だとかいう場合は、いざ現場を見に行くのも大変です。
今から購入しようとする人は、「成功事例」だけでなくて「不動産投資に失敗した人」の経験や事例も見聞きしておく方が無難だと思います。

でも既に「やばい」状態で収益物件を所有している方は、ご相談下さい。

(例)

購入後は、順調に賃借人も確保できていたが、担当者が退社してからは、空室が続き誰に相談していいか判らない。

どうも自分の所有している物件の賃料が相場よりも安いような気がするし、リフォームの費用も高いような気がするが、管理会社に任せているので怖くて正直には言えない・・・

節税目的で購入したが、本業の方が上手くいかないので売却を考えているが、ローンの残債が重荷になっているので、現状維持のほうがいいのか迷っている。

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“横綱” 発祥の地:住吉大社

ゴールデンウイーク、如何お過ごしでしょうか?
連休の後半は雨の予報ですので、お出かけはお早めにってところでしょうか。
私のほうは暦通りで、大したイベントもありませんが、住吉大社で行なわれた浪曲大会を観に行ってきました。

300人以上は来られていたでしょうか。
相変わらず、平均年齢60歳超です(^^)
一応、私でもたぶん年齢の高い方からすると若い方だと思います。

浪曲は東京でも、復活の兆しがあるようですので、演者には若い人が居ますし、観客の方に若いと言っても20代30代の人が集客できると盛り上がると思いますが・・・

京山幸枝若さんの演目は、“六代目 横綱“という大飯食らいの少年長吉が最初にお世話になった部屋から大飯食らいが故に破門されたのですが、縁あっていい師匠のもとで修行して4年後に元の師匠と取り組むことになるという物語です。

その前に、住吉大社の方が、“横綱”の由来についてここが発祥の地であることを話されました。

「昔はお相撲さんの位は大関までしかなかったのだそうです。それには住吉大社が深く関係していて、昔、吉田司家伝によれば、嵯峨天皇の弘仁年間(西暦810~823)、住吉大社で相撲会(すもうえ)がございまして、そこで最強をほこった近江国のハジカミという力士がいたそうでございます。

彼は、すごく強い力士で誰一人として相手になるものがいなかったそうです。

そこで行司志賀清林は神前の注連縄をとって力士ハジカミの腰にまとわせました。

そして、『ハジカミと相撲をとって腰のしめ縄の垂れに手をかける者があれば、これを勝ちとしてハジカミを負けとする。』としましたが、やはり誰もこのしめ縄に触れることすらできなかったそうで、これが横綱の起源であると伝えられております。」ということでした。なるほど!

不動産人/「根性・経験・勘」と「気持」

営業は「根性・経験・勘」が大事だと教えられてきました。これに「気合」を加える先輩方もいらっしゃいますが・・・ぜんぶの頭文字はKですので、3Kとか4Kとか言うこともあります。

国会では「働き方改革」が審議されているようですが、営業職は人間が相手ですので、事務職みたいに計画的にスケジュール通りには進まないことも多い仕事です。

「夜討ち朝駆け」が熱意の表れだと教えられた時代も今は懐かしいのですが、お客様の中にはそういう営業マンが好きな方もいるのも確かですが・・・。

私どもが主として取り扱う事業用不動産(収益用マンションや自己使用の倉庫・店舗・オフィスビル等)は、営業する側の都合で取引を迫るというのはどうも違うような気がしますので、売主(所有者)と買主のそれぞれの事情を理解した上で勧めるところは勧める、無理なところは理解してもらうように話をさせていただくように考えて営業すべき仕事でしょう。

ただそれでも、「根性・経験・勘」は必要ですね。

商談していてここが大事なとこだと判るには、一定の「経験」と、それを察知する「勘」、売主・買主とは違う立場(仲介者)であるけれど自分の意見をちゃんと伝える「根性」は必要です。

それと最後まで諦めない「粘り強さ」が要りますね。

最近の話ですが、超ベテランの仲介業者さんが、売主や買主の事情や気持を理解することなく、自分で勝手に判断してしまうということがありました。
それも続けざまにですから、堪りませんよね!

仮に先に進んでいる話があっても、まだ契約していないのなら、直前に破談になることだって珍しくはないのですから、結果は下駄を履くまで判らないものです。

プロ野球でも、初めに大量点取られると、「今日は負けた!」と気合が抜けるのはベテラン選手です。経験豊富が故に、自ら思い込みしてしまうのでしょうね。

これは駄目ですね、仲介業者は必要以上に勝手な判断をしてはアカンのです。

また不動産の世界では、ひとつの物件にほぼ同じような時期に検討したいという方が現れるというのが定説であります。

不動産は同じものが二つとないのですが、その理由は物理的に同じものがないという意味と、売主(所有者)と買主もいつも違うという意味もあります。

情報が凄いスピードで手に入れることが出来る世の中で、お客さんも凄い情報や知識を持っていますので、「根性・経験・勘」のみで仕事は出来ませんが、ベースは人間対人間の話です、ハートですよ。

気持が入っていない商談は、成るものもなりません。
最後まで諦めないでお客さんと一蓮托生で頑張りましょ!!

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一心寺

今日は朝一番から肥後橋で打ち合わせして、早々に豊中市の庄内で商談。
昼過ぎに事務所に戻って、某案件の「守秘義務契約書」を作って購入検討者へメール致しました。

昨日今日と一心寺で昨年中に納骨した人に対して、法要があるので本日参加致することができました。ご存知の方も多いと思いますが、一心寺では納骨された仏さんを「お骨佛様」として、10年間で一体の仏様を作って安置してくれはります。

私なども、父や母の骨をお墓とは別に、一心寺に分骨して収めているので、仏さんの形になった両親を見ると何か心安らぐ気持になれるので、自分としては好評です。

因みに昨年納骨したのは、父のお父さんである“お爺さん”のお墓を終いしたので、一心寺にお納めすることにしたわけです。
私みたいに子供に男子が居ない家系で、先祖代々のお墓を守っていくのは難しい時代になっていますので、皆さんの中にも同じような対策を講じられる方もいらっしゃるでしょうね。

次の「お骨佛様」が出来上がるのが、2027年の春になるそうです。