不動産人/「遅刻」で取返しがつかないことも

兵庫県西脇市の岡之山美術館は、メイン作品の制作日に美術館職員が遅刻し、横尾忠則さんが「創作意欲が失われた」と立腹。
その後、横尾さんのスケジュールが多忙で完成のめどが立たず、特別展「横尾忠則 西脇幻想展」(9月28日~来年3月24日)の開催を延期すると発表した。
美術館側は申し訳ないと謝罪したのですが、開催の目途は立っていないということです。

不動産取引でも遅刻は論外です。

取引の日時や場所が決まって、当日、売主さんや買主さんが遅刻することがあります。

プロであれば、契約とか決裁に遅れて来るなんてことはまず無いと思いますが、一般の方で取引時間に遅刻してくることがままあります。

それでも多少の遅刻なら目をつぶれますが、1時間とかそれ以上ということになると「取引をする気持ちがない」と思われて、先方から契約の無効を主張されても仕方ありません。

一般の方でその辺の認識が甘い方がいらっしゃるのは事実です。

取引の時間は厳守しないととんでもないことになる可能性がありますので、くれぐれもお気をつけ下さい!

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タイガースファン気質の変化

プロ野球も各チームの試合数が残りわずかになっていて佳境ですね。

先日、休日に甲子園球場に試合を見に行ったんですが、相変らず超満員の盛況振りでした。
私がビールやお弁当を売りに走り回っていた頃と比べると、売り子さんは可愛い女の子ばっかりで、笑顔満載で接客してました。
私らの頃は、巨人戦以外は1万人入っているかどうかの空席だらけで、ヤジの声が響き渡っていましたよ^^)
球場のアナウンスも色々なコーナーがあって、風船飛ばし以外にもジャンケンやプレゼントコーナーなどもあって、ボールパークって感じです。

でも、ひとつ気になったことが・・・この試合も結果的に、ヤクルトに負けたのですが、周りの阪神ファンも特別怒りをぶつける様子もなく、試合が終わると淡々と家路へと向かう。
押し合いへし合いして阪神電車の駅へ歩き始めます。
梅田行きの電車の中でも、試合のことを話している人もいるようには・・・・いない感じ。

私など、ガックリして「何でやねん!」と腹の立つこと。
ファンって贔屓のチームが負けたらもっと怒らないとアカンのと違いますかね!

昔やったら、こんな風じゃなかった・・・と思う今日この頃でした。

「京山若菜」サンの初舞台

先週の土曜日、9月8日に久しぶりに一心寺門前浪曲寄席に行ってきました。

相変らず、62歳の私が若い方の部類にいるのかと思っておりましたら、20代の女性がチラホラと、それに多分50歳前後と思われるご夫婦も・・・

京山幸枝若さんの弟子で、「京山若菜」サンが初舞台だということが関係しているようでした。

今までも何回かまだ場数を踏んでいない若手の浪曲師さんの口演を見ていますので、恐らく時間が長く感じられるだろうなって覚悟しつつ、間違えないようにという緊張感を持ちながら、始まるのを待っておりました。

そして、いよいよご本人の登場です。
初めに軽くご挨拶があり、「安珍清姫」という演題で浪曲が始まりました。
伴奏は一風亭初月さんです。
目と閉じて、聞き入っておりますと、思いの外(笑)凄く上手でしたね!
終わると、初口演の為の拍手と、本当に上手だという拍手が重なって大きな歓声が上がっておりました。

浪曲師の世界は女性の地位も男性と同じです。

年配の女性浪曲師の方は、京山小圓嬢サン天中軒 雲月サンなど本当に上手です。

戦後、落語、講談、浪花節(浪曲)と並び称された三大演芸のうち、浪曲は急速に人気が衰えたのですが、数は少なくなってもこの芸を守って来られたのは、今はベテランとなった女性浪曲師のお陰ではないかと思っています。

また、数少ない若手の中にも菊池まどかサンなど上手な有望株が居ますので、若い人にも浪曲を聞いてみて欲しいと思っています。テレビで見たことがあるのですが、東京でもそのような若手の浪曲師が出てきているみたいですのでこの先も楽しみにしております。

浪曲師紹介

不動産人/目には見えない「道路」?

世の中、目に見える問題より、目には見えない問題の方が厄介なものです。

 

今日は朝から市役所で、建売用地として紹介している売り土地の「道路」調査に行ってきました。
不動産にとってどのような「道路」に接しているのかは、殆ど“命”です。

「道路」に接していないと利用価値がグンと下がりますし、反対に広い「道路」に接していると利用価値は上がりますので、金額的にもその差は大きなものとなります。

今回の建売用地に向いていると思われる270坪の土地は、一見した所では建売住宅が幾つか建てるような開発できるかどうか心配なので、接道状況を役所で調べようと思ったわけです。

「道路」台帳を見ても当該物件の場所が特定できないくらい、分かり難いものでしたが、市役所の担当者の方に見てもらうと大体この辺りだと教えてもらうことが出来ました。

そして、この物件の接道状況が凄く悪いことが判りました。

その上、敷地内には目視では判らない市道が存在していることも判ったのです。
添付した画像で破線の部分が書面上で存在する「認定道路」です。

現地にはそのような「道路」はありません。(昔はあったのでしょう)
この破線は、路線の一部または全部がすでに供用廃止されているか、又は、現況が「道路」形態していないということを表しています。

通常の「道路」は、実線で表記されています。

この目に見えない「道路」はどういう意味を持っているのかというと、もしこの土地に建物を建てるとすると、この「道路」がどのように存在しているのかを市役所で「道路」明示してもらうように申請します。
その後、使用していないことが判れば、その「道路」を廃道してもらうように申請して、議会で決議してその存在を消してもらうのです。

これは手間と時間が掛かる手続きです。

それから、建売住宅などに利用するなら、開発行為に適合しているか審査してもらい、OKなら建売住宅を建てる買主さんと土地の売買契約することになります。

さあ、現実問題としてそのように進むことが出来るかどうは全く判りません(笑い)

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台風21号の爪あと

46年ぶりとか、こんなに大きな台風が来たのは・・・

昨日は午前中は晴れていたりして、出勤できた課と思ったのですが、午後からは一機に豪雨になりました。
家の中でも建物が揺れるくらいで、とても外に出るなんて気も起こらななかったです。

こういう天候でも、銀行って休まないんでしょうね!
昔、台湾の法人に物件を購入してもらった時の契約日に、日本の都市銀行の台北支店が台風で休みだから振込みが出来ないと伝えたところ、「そんな嘘付いても、駄目!」と売主の社長さんが怒り出して、電話で確認するとほんとに休んでいたことがありました。

日本ではそんなこと無いでしょうが、国によってはあることなんだと、思い出しました。

今朝、犬の散歩に外に出てみると、大きな大木が何本も根本から風で押し上げられて倒れていました。
勿論、枝や葉っぱも散乱して公園や道路も山のように積みあがっていました。

テレビでは関空の損害の大きさを伝えていましたが、関西経済に大きな損失を与えたことは間違いありません。

今年は、自然のパワーに驚かされることばかりですが、まだまだあるかも知れません。
ご用心です!

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不動産人/スルガ銀行 危うし!

シェアハウスに投資した不動産投資家への融資に必要な書類が偽造・改ざんされた上で、2千億円超の不正融資が実行したスルガ銀行。

当初、不動産業者が不正の絵を描いたと言っていたのですが、第三者委員会が一連の不正は不動産会社だけでなく行員も関与していたと認定したようです。それに別の問題も・・・創業家の会長さんが関連会社に行なった融資の一部を、私的に流用していた可能性も浮上です。
その総額は十数億円規模だとか・・・スルガ銀行って大丈夫かな?

銀行といえば、社会的な信用のある組織で、我々不動産業者と比較すると、羨ましいくらいの信用力があります。

また、世の中の人々は銀行の判断で貸したり、借りたりして資金を血液のごとく廻しながら日常生活や企業活動をしているわけですよ。

こんな事件で、妙に融資が厳しくなるとか、低金利政策のあおりで地方銀行の収益が悪化しているので、低金利政策も見直そうなんてことになるとすれば、金融と不動産は“呉越同舟”の関係ですから、不動産市場もトバッチリを食らうことになりかねません。

それにしても、去年から今年にかけてスポーツ界の指導者のパワハラ、老舗製造企業の品質不正、コンプライアンスを指導する立場である各省庁の障害者雇用者数の嘘八百、宅配大手の過大請求、医科大学の女性差別入試問題・・・まっとうな人間が生きていく道はどこにあるのかと問いたい心境で御座います。

かぼちゃの馬車3

かぼちゃの馬車2

かぼちゃの馬車

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不動産人/「買付証明書」はいつでも撤回できるの?

「買付証明書」と「売渡承諾書」

不動産売買の経験がある方ならお分かりだと思うのですが、買主が売主に対して物件の購入する意思を表明する「買付証明書」は法的な拘束力はないものとされています。

これは実務上、契約の前段階で必要な文書だと考えられているからです。

売主は「買付証明書」の内容(取引金額・契約時期・決裁時期・ローンの利用の有無など)を見て、売る意思を表明する場合は「売渡承諾書」を提出するのが通例です。

「買付証明書」自体には、あまり細かな内容は記載しませんので、それは「売買契約書」の中に網羅することになります。

また、売主にとってきつい指値や時期的な問題等があって売りたくない場合は、「買付証明書」を受け取らないという方法を取ります。

、『売ります・買います』の合意があれば契約自体は成立しているかのように思われますが、物件の詳細について「重要事項説明書」の交付がなされて、売買契約書の条文についてもより詳しい詰めをおこなって「売買契約書」を作成して、双方納得の上署名・捺印することにより売買契約は完結します。

「買付証明書」提出後に断る場合

「買付証明書」提出後に、撤回することは可能です。
ただし、「買付照明書」「売渡承諾書」の取り交わし後、実際の内容の詰めを何回にも及ぶ交渉たり、契約する具体的な準備行為がなされていて、「さあ契約日をいつにしようか」なんて段階で「やっぱり契約するの辞めときます・・・」なんてのは信義則上も許されません

反対に、売主が「売渡承諾書」提出後に、撤回することも可能ですが、この場合はもの凄く揉めることが予想されます。(私は、この経験はありませんが・・・)

どちらかが断る場合に、売主・買主に実損がある場合、売主・買主に合理的に断る理由がないと認められる場合は、損害の賠償もあり得ますので、「買付証明書」「売渡承諾書」の提出する時は後先のことも考えて真摯に取り組むことが必要です。

不動産ナマ知識/事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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「あたしゃ悲しいよ」 ながらスマホで死亡事故有罪に…

昨夜のニュースに驚きました。
「ちびまる子ちゃん」の作家さくらももこサンが亡くなったからです。
まだお若いのにビックリでした。

それからもうひとつ、ながらスマホの自転車死亡事故で元女子大生(20歳)に有罪判決が言い渡されたニュースがありました。

歩きながらや、自転車に乗りながら、自動車の運転しながら・・・スマホの事故は多発しています。

多分、スマホを持っている人の殆どが、ながらスマホの経験がありますよね?

今回の判決は、被告の女性が耳にイヤホン、右手に飲料容器をもったままハンドルを握り、左手でスマホを操作しながら電動自転車に乗っていたというサーカス紛いのアクロバット運転だったこともあって、大きな顰蹙(ひんしゅく)を買ったようです。

 

さくらももこサンの乳がんも、ながらスマホの事故も決して他人事ではありません。気をつけて暮らしていきましょう。

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不動産人/印紙を貼る「課税文書」

「売買契約書」や「領収書」に印紙を貼り「消印」をしないと駄目だと決められている文書を「課税文書」と呼びます。

ちなみに、賃貸マンションを借りた時の「建物賃貸借契約書」を家主と入居者で締結しますが、これは「課税文書」ではないとされています。
不動産仲介業者が売主や買主から仲介の依頼を受ける際の、「媒介契約書」「課税文書」にはなりません。

「領収書」は契約手付金、残金、賃貸料の受領など全て「課税文書」ですが、「敷金」や「保証金」「領収書」、「預り金」として「課税文書」には該当しないとされています。

また、駐車場の「賃貸借契約書」の場合は、駐車する場所として“土地”を賃貸借する契約書には印紙税がかかりますが、車庫を賃借する「賃貸借契約書」や、駐車場施設の一定の場所に駐車する契約書、車の寄託(保管)契約書には「印紙税」はかかりません。

まあ、個人的にマンション投資などしている方には、税務署から調査が入ることもないとは思いますが、「印紙税法」からすると、「収入印紙」を貼らないでいて、もし見つかってしまうと本来貼るべき「印紙代」3倍の過怠税が課せられます。

また、「収入印紙」「消印」していないことが見つかると、その「収入印紙と同額の過怠税が課せられます。「印紙税」は「収入印紙」を文書に貼って「消印」することで納税したことになるそうですから、ちょっとした注意が要りますね。

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祝準優勝!金足農業高校

100回目の夏の高校野球が終わりました。

正直言って、最近高校野球はニュースで見るくらいで、特別熱心な方でもありません。
でも、金足農の奮闘振りは素晴らしかったですね。

昔の太田幸司投手の三沢高校や、11人で出場してきて準優勝した池田高校とかを思い出しました。

県立高校で全員が秋田県の選手だというのも高校野球らしくていいですね。

それに、ドンドン勝ち上がって試合が始業式と重なってしまって、式を遅らせるなんていうのも微笑ましいし、応援団の滞在費とかも急遽寄付を募っている場面も金足農人気に拍車を掛けることになりました。

「嘘」がないというのか、「新鮮」というのか優勝した高校に決して負けていない大事なものを感じさせてくれました。

 

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